Решение № 2-495/2017 2-495/2017~М-476/2017 М-476/2017 от 3 декабря 2017 г. по делу № 2-495/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Катайский районный суд Курганской области в составе:

председательствующего Бутаковой О. А.

при секретаре Таланкиной А. С.

с участием истца ФИО4,

представителя ответчика ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании 4 декабря 2017 года в г. Катайске Курганской области гражданское дело № 2-495/2017 по иску ФИО6, ФИО4 к администрации Шутинского сельсовета о государственной регистрации перехода права собственности,

установил:

Истцы ФИО6 и ФИО4 обратились в суд с исковым заявлением к администрации Шутинского сельсовета, согласно которому просят постановить решение о государственной регистрации перехода права на жилой дом, площадью 49,7 кв. м., с кадастровым номером №, и на земельный участок, площадью 2 950 кв. м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов – для личного подсобного хозяйства, расположенные по адресу: ..., от продавца ФИО1 к покупателям ФИО6, ФИО4 в 1/2 доле в праве каждому на основании договора купли-продажи от 08.04.1999.

Свои требования истцы мотивировали тем, что в 1999 году они являлись несовершеннолетними, их законный представитель ФИО2 в их интересах приобрела указанный жилой дом и земельный участок у ФИО1 по договору купли-продажи, удостоверенному нотариусом. Передача жилого дома и земельного участка произошла 20.04.1999 без составления передаточного акта, как указано в договоре. Право продавца на продаваемые объекты недвижимого имущества возникло до введения в действие Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним». Процедура приобретения истцами жилого дома и земельного участка не была доведена до конца: не произведена государственная регистрация договора и права общей долевой собственности. Все прошедшие с того времени годы ответчики проживали в указанном доме и пользовались им и земельном участком. С 26.05.2011 ФИО4 пользуется указанным недвижимым имуществом периодически, по приезду в с. Шутино, а ФИО6 до настоящего времени проживает в доме и пользуется земельным участком. Их проживание в доме регистрировалось администрацией Шутинского сельсовета. В настоящее время истцы намерены распорядиться спорным недвижимым имуществом, но без регистрации перехода прав и права собственности такой возможности не имеют. Произвести регистрацию они также не имели возможности, поскольку продавец по договору ФИО1 умер в 2000 году, его наследники неизвестны. По имеющимся сведениям продавец на день смерти проживал в <...>. При обращении в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество в 2016 г. истцам было разъяснено, что договор купли-продажи и право общей долевой собственности подлежали государственной регистрации (л. д. 6-7).

Истец ФИО6 в судебное заседание не явился, согласно представленному заявлению просит рассмотреть дело без его участия, на исковых требованиях настаивает (л. д. 63).

В судебном заседании истец ФИО4 поддержала исковые требования, настаивает на их удовлетворении в полном объеме по основаниям, указанным в иске.

Представитель ответчика администрации Шутинского сельсовета ФИО5, действующий на основании распоряжения администрации Шутинского сельсовета № 64 от 11.09.2013 (л. д. 31), в судебном заседании исковые требования признал в полном объеме в связи с наличием договора купли-продажи от 08.04.1999 и соответствующими записями в похозяйственных книгах периодов 1997-2001 гг., 2002-2007 гг., 2008-2012 гг., 2013-2017 гг.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области, в судебное заседание не явился, согласно представленному отзыву просят рассмотреть дело без участия представителя (л. <...>).

Заслушав лиц, участвующих в деле, свидетеля, исследовав письменные материалы данного гражданского дела, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО6, ФИО4 к администрации Шутинского сельсовета о государственной регистрации перехода собственности права - законны, обоснованны и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В п. п. 60-62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Положениями ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.

Статьей 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением этим имуществом на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих эти отношения, в том числе на основании актов государственных органов, органов местного самоуправления, договоров или решения суда.

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

В силу п. 1 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям статьи 160 настоящего Кодекса, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.

В судебном заседании на основании пояснений сторон, свидетеля ФИО2, а также на основании письменных материалов дела установлено, что 08.04.1999 нотариусом нотариального округа Катайского района удостоверен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенного между продавцом ФИО1 ((дата) года рождения) и покупателем ФИО2, действующей в интересах несовершеннолетних ФИО6 ((дата) года рождения) и ФИО7 ((дата) года рождения). Согласно указанному договору продавец продал, а покупатель купила для ФИО7 и ФИО6 в равных долях жилой дом, общей площадью 49,7 кв. м., и земельный участок, площадью 2950 кв. м., находящиеся в ..., за ... рублей, уплаченных покупателем продавцу до подписания договора. Согласно п. 8 Договора ФИО7 и ФИО6 приобретают право собственности на жилой дом и земельный участок после регистрации договора в Регистрационной Палате Курганской области. Пунктом 10 Договора установлено, что обязательство продавца передать покупателю указанную недвижимость будет считаться исполненной после подписания договора, путем передачи ключей от дома, без составления акта передачи, 20.04.1999 (л. д. 8). Согласно отметке нотариуса ФИО3 договор подписан сторонами в ее присутствии 08.04.1999, личность подписавших договор установлена, их дееспособность, полномочия, а также принадлежность ФИО1 отчуждаемого имущества, нотариусом проверены.

Продавец ФИО1 14.01.2000 умер в г. Каменске-Уральском Свердловской области (л. д. 27).

Согласно справке главы Шутинского сельсовета от 28.07.2017 № 93 жилому дому с кадастровым номером № в с. Шутино на основании распоряжения главы Шутинского сельсовета от 01.10.2009 № 08-р присвоен адрес: ... (л. д. 16).

ФИО7 в связи с заключением брака (дата) присвоена фамилия «Рычкова» (л. д. 10).

Наследственное дело после смерти продавца ФИО1 не заводилось, что подтверждается информацией нотариальной палаты Свердловской области (л. д. 42).

Из отзыва ответчика администрации Шутинского сельсовета, представленных похозяйственных книг следует, что истцы проживают в спорном жилом доме с 11.05.1999 на основании договора купли-продажи, заключенного с предыдущим собственником домовладения – ФИО1, который в связи с этим выбыл с 14.04.1999 на другое постоянное место жительства – в г. Каменск-Уральский Свердловской области (л. <...> 54-56, 57-58, 59-60).

Данные обстоятельства подтверждают факт передачи продавцом имущества по договору купли-продажи покупателю. В связи с этим, с учетом положений договора купли-продажи о том, что оплата по договору, удостоверенному нотариусом, произведена до подписания договора сторонами, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи исполнен сторонами в полном объеме, единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца в связи с его смертью, наступившей через непродолжительное время после заключения договора. Полномочия сторон при заключении договора были проверены нотариусом. При таких обстоятельствах требования истцов о регистрации договора купли-продажи являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решил:

Исковые требования ФИО6, ФИО4 к администрации Шутинского сельсовета о государственной регистрации перехода права собственности удовлетворить в полном объеме.

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом, площадью 49,7 кв. м., с кадастровым номером № и на земельный участок, площадью 2 950 кв. м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов – для личного подсобного хозяйства, расположенные по адресу: ..., от продавца ФИО1 к покупателям ФИО6, <данные изъяты>, и ФИО4, <данные изъяты>, в 1/2 доле в праве каждому на основании договора купли-продажи от 08.04.1999, удостоверенного нотариусом нотариального округа Катайского района Курганской области.

Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Катайский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий судья: О. А. Бутакова

Мотивированное решение изготовлено 5 декабря 2017 года.