Решение № 2-180/2019 2-180/2019~М-101/2019 М-101/2019 от 7 ноября 2019 г. по делу № 2-180/2019

№ 2-180/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 ноября 2019 года с. Павловск

Павловский районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего - судьи Ждановой С. В.,

при секретаре Осыко А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома, взыскании денежных средств; по встречным исковым требованиям ФИО2, ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, возвращении полученного по договору имущества,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО2 о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома до <...> руб. в связи с его недостатками, то есть, на разницу в сумме <...> руб. между ценой, указанной в договоре и фактической рыночной ценой, взыскать с ответчиков излишне уплаченные денежные средства в сумме <...> руб., по <...> руб. с каждого.

Свои требования обосновывает тем, что ДД.ММ.ГГГГ между нею и ответчиками был заключен договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом по адресу: <адрес>. В соответствии с п. <номер> договора стороны оценили земельный участок в <...> руб., дом – в <...> руб. Пунктом <номер><номер> договора установлено, что покупатель в течение трех месяцев со дня подписания договора передает продавцам <...> руб., а денежную сумму в размере <...> руб. передаст наличными средствами до ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время покупателем оплачено продавцам <...> руб. за счет средств материнского капитала, что ответчиками не оспаривается. Указанные земельный участок и жилой дом приобретены ФИО1 для проживания и ведения личного подсобного хозяйства. Семья П-ных состоит из четырех человек: супруги П-ны и двое малолетних детей. Договор купли-продажи не содержит сведений о явных и скрытых недостатках дома, которые можно было бы расценить как существенные, препятствующие использованию жилого дома по его назначению. Продавцами о наличии каких-либо недостатков в доме не заявлено, покупатели о них не предупреждены, акт передачи дома и земельного участка не составлялся. ДД.ММ.ГГГГ год явился первым годом проживания семьи в купленном доме, дом осматривался покупателями летом ДД.ММ.ГГГГ года. С наступлением зимы ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ года, когда наступили морозы, были выявлены скрытые недостатки, которые препятствуют эксплуатации жилого дома по его назначению: начали промерзать стены, в доме стало очень холодно. Промерзание стен достигло такой степени, что они покрылись коркой инея, и на них стала образовываться наледь. Удалив декоративную пластиковую обшивку, которой были обшиты стены и скрыты испорченные бревна, вскрыв доски пола, покупатель выяснил, что деревянные стены сгнили и пропускают холодный воздух с улицы, фундамент под полом частично разрушился и также пропускает холодный воздух. Они попытались устранить потери тепла путем заполнения сгнивших участков стен монтажной пеной, однако это не помогло, промерзание стен продолжилось. Постановлением администрации <адрес> была назначена межведомственная комиссия, которая обследовала жилой дом по <адрес>. Результатом работы комиссии стало составление акта обследования помещения, согласно которому проживание в жилом доме возможно после проведения капитального ремонта: полный ремонт фундамента, замена поврежденных бревен, фиксация горизонтальных и вертикальных деформаций, замена не несущих перегородок, фиксация прогибов перекрытия, при необходимости, замена несущих балок, замена асбестно-цементных листов, при необходимости - замена стропильных конструкций и обрешетки, замена лаг пола, досок, напольных покрытий, замена подоконных досок, установка новых стеклопакетов, замена дверных коробок и дверей, оштукатуривание и наклейка обоев, замена печи. При заключении договора купли-продажи продавцы не поставили покупателя в известность о недостатках жилого дома, которые являются срытыми и препятствуют эксплуатации жилого дома. Маленькие дети, находясь в постоянном холоде, начали болеть, что доставляет им и родителям моральные и физические страдания. Если бы покупатель знала о действительном состоянии стен и фундамента под полом в доме, то не согласилась бы на покупку спорного жилого дома на указанных условиях. Договором стоимость земельного участка определена в сумме <...> руб., стоимость жилого дома – в сумме <...> руб. По договору купли-продажи истцом оплачено <...> руб., при этом реальная стоимость дома, по мнению истца, составляет <...> руб. Таким образом, истцом излишне оплачена сумма в размере <...> руб. (<...> руб. (оплаченная сумма) – <...> руб. (стоимость земельного участка) = <...> руб. - <...> руб. (реальная стоимость жилого дома)). Истец направляла в адрес ответчиков претензию с предложением внести изменения в договор в части установления покупной цены жилого дома, но представитель ответчиков ответила на претензию отказом. В связи с чем она вынуждена обратиться в суд с иском о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома до <...> руб., взыскании с ответчиков излишне уплаченной суммы по договору купли-продажи в сумме <...> руб., по <...> руб. с каждого.

Ответчики ФИО2 и ФИО3 обратились к ФИО1 со встречными исковыми требованиями о расторжении договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом по <адрес><адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, возврате земельного участка и жилого дома в собственность ФИО3 и ФИО2 В обоснование встречных требований указали, что ФИО1 до настоящего времени не произвела в полном объеме расчет по договору купли-продажи в размере <...> руб.

Впоследствии, после производства строительно-технической и оценочной экспертизы истец уточнила исковые требования, в связи с недостатками жилого дома просила соразмерно уменьшить его покупную цену до <...> руб., то есть на разницу в сумме <...> руб. между ценой, указанной в договоре и фактической стоимостью дома с учетом затрат на устранение недостатков, взыскать с каждого из ответчиков излишне уплаченную сумму по договору купли-продажи <...> руб., по <...> руб. с каждого.

В судебном заседании истец ФИО1, действующая также в интересах несовершеннолетних ФИО4 и ФИО5, привлеченных в судебное заседание в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, на уточненных требованиях настаивала, суду пояснила, что с ДД.ММ.ГГГГ г. вместе со своей семьей стала проживать в спорном жилом доме. ДД.ММ.ГГГГ год явился первым годом проживания семьи в купленном жилом доме. Данный дом она осматривала летом ДД.ММ.ГГГГ г., тогда же и был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом. С наступлением зимы ДД.ММ.ГГГГ г., в период, когда наступили сильные морозы, были выявлены скрытые недостатки, которые препятствуют эксплуатации спорного жилого дома по его назначению: начали промерзать стены, в доме стало очень холодно, пол был ледяной, в результате чего ее годовалая дочь проболела всю зиму. Скрытые недостатки они с мужем обнаружили, когда решили прочистить дымоходы. Удалив декоративную пластиковую обшивку, которой были обшиты стены санузла в доме, и ДВП на кухне, выяснили, что деревянные стены дома сгнили и пропускают холодный воздух с улицы, фундамент под полом также частично разрушился и пропускает холодный воздух. При заключении договора купли-продажи спорного жилого дома ответчики не поставили их в известность об этих недостатках, которые являются скрытыми и препятствуют эксплуатации данного жилого дома по его назначению. Скрытые недостатки возникли еще до продажи спорного жилого дома ответчиками. Денежные средства в полном объеме по договору купли-продажи не отдала, считает, что и так переплатила за дом. Встречные исковые требования не признает. Расторгнуть договор купли-продажи не желает, планирует жить в приобретенном доме после ремонта, ремонтные работы уже начала производить.

Представитель истца ФИО6 исковые требования с учетом их уточнения поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении; с встречными исковыми требованиями не согласен, суду пояснил, что письменный договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный сторонами, не содержит специальных условий расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения. Неоплата покупателем приобретённого товара в названном договоре в качестве существенного нарушения условий договора, влекущего за собой его расторжение, так же специально не оговорено. Ни законом, ни договором купли-продажи ФИО2 и ФИО3 не предоставлено право требовать расторжения договора и возврата переданного по договору имущества в случае нарушения ФИО1 обязательств по оплате его стоимости. Из содержания норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора. Ссылка истцов по встречному иску на положения п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве продавца на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, если тот не произвел за него оплату в полном объеме, основаны на ошибочном толковании норм материального права. Из содержащегося в п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающее именно такой характер нарушения. Между тем, истцы по встречному иску не представили в суд каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за земельный участок с расположенным на нем жилым домом ФИО1. Пункт 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных правах» истолкован истцами по встречному иску ошибочно как допускающий возможность расторжения договора купли-продажи при невыплате покупателем стоимости товара. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 3 названного пункта, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора. Между тем, из него не следует, что невыплата денег продавцу является существенным нарушением условий договора. Таким образом, выводы истцов по встречному иску о расторжении договора основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании с требованиями ФИО1 не согласен, пояснил, что ФИО1 до совершения сделки проживала в доме, была осведомлена о его состоянии, дом был в хорошем состоянии, все недостатки дома ФИО1 видела, так как неоднократно осматривала дом и постоянно приходила к ним в гости. В полном объеме ФИО1 денежные средства по договору купли-продажи не оплатила и не планирует оплачивать, настаивает на встречных исковых требованиях по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не прибыл, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежаще. Ранее обращался в суд с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие с участием его представителя.

Представитель ответчиков по первоначальному иску и истцов по встречному иску - ФИО7 в судебном заседании с исковыми требованиями ФИО1 не согласен, настаивает на удовлетворении встречных исковых требований, пояснил суду, что к существенным условиям договора относится его цена, это прописано в самом договоре купли-продажи. Согласно условиям договора купли – продажи стороны оценили спорный жилой дом в <...> руб., земельный участок - в <...> руб., что значительно ниже кадастровой стоимости земельного участка, стороны были вправе это сделать. Первоначальный иск основан на том, что дом был продан со скрытыми недостатками, однако, в договоре имеется подпись ФИО1, которая претензий на момент подписания договора купли-продажи не имела. Пункт <номер> настоящего договора гласит, что сторонам нотариусом разъяснено, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора. Сторона покупателя, сторона истца по первоначальному иску, условия договора купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка не исполнила. Ссылка на то, что в доме имеются скрытые и явные недостатки, не является основанием для уменьшения покупной цены дома. Допрошенные в судебном заседании свидетели пояснили, что ФИО1 знала обо всех недостатках спорного жилого дома, знала, что жилой дом старый – ДД.ММ.ГГГГ-х годов постройки, что дом требует ремонта. Фундамент, окна, крыша не являются скрытыми недостатками, ФИО1 видела, в каком состоянии находятся окна, была согласна на приобретение данного жилого дома по той цене, которая была оговорена в договоре купли-продажи. При заключении договора купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка ФИО1 была согласна со всеми недостатками, ее об этом спрашивал нотариус. Считает, что первоначальные исковые требования не обоснованы, условия договора купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка не исполнены в полном объеме, в связи с неисполнением договора купли-продажи и одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору, договор купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка должен быть расторгнут.

Третье лицо ФИО8 в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Суд рассмотрел дело в отсутствие надлежаще извещенных ответчика и третьего лица по правилам ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы гражданского дела, выслушав доводы сторон, допросив свидетелей, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из положений статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

При этом проверка качества товара, порядок которой не установлен специально законом, осуществляется покупателем в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно, применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации), что применительно к спорным правоотношениям означает осмотр покупателем приобретаемого жилого помещения.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с пунктом 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

При этом под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества. Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается сторонами, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО3, от имени которого действовала ФИО9, и ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка, общей площадью <номер> кв. м. с кадастровым номером <номер> и расположенного на нем жилого дома, общей площадью <номер> кв. м., кадастровый <номер> по адресу: <адрес>. Согласно п. <номер>.3 договора купли-продажи стороны оценивают указанный земельный участок в <...> руб., жилой дом – в <...> руб., общая сумма сделки составляет <...> руб.

В соответствии с п.<номер> расчет между сторонами будет произведен следующим образом: сумма в размере <...> руб. будет передана продавцам в течение трех месяцев с момента подписания настоящего договора, а денежная сумма в размере <...> руб. будет передана продавцам наличными средствами до ДД.ММ.ГГГГ.

До настоящего времени денежная сумма в размере <...> руб., определенная договором купли-продажи, ФИО1 не передана продавцам, что ФИО1 подтвердила в судебном заседании.

В соответствии с п. <номер> договора купли-продажи при передаче земельного участка и жилого дома стороны составляют в обязательном порядке передаточный акт. Передаточный акт сторонами не составлялся.

Право собственности ФИО1 зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

Суд исследовал договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в условиях договора какие-либо недостатки предмета сделки не указаны.

Как следует из искового заявления, ДД.ММ.ГГГГ на основании обращения ФИО1 произведен акт обследования принадлежащего ей жилого дома, согласно которому проживание в жилом доме по <адрес> возможно после проведения капитального ремонта, а именно, следующих работ: полный ремонт фундамента, в том числе заливка цоколя по периметру дома, замена поврежденных бревен, фиксация горизонтальных и вертикальных деформаций, замена не несущих перегородок, фиксация прогибов, при необходимости, замена несущих балок, полная замена асбестно-цементных листов и при необходимости замена стропильных конструкций и обрешетки, смена лаг, досок и напольных покрытий, замена подоконных досок, установка новых стеклопакетов, замена коробок и дверей, оштукатуривание и наклейка обоев, демонтаж обшивочной рейки, отделка любым наружным материалом, замена печи.

Согласно справке <номер> об экспертном исследовании по установлению рыночной стоимости жилого дома рыночная стоимость жилого дома по <адрес> составляет <...> руб.

ФИО1 обратилась к ФИО2, ФИО3 в лице представителя ФИО9 с претензией, где предложила внести изменения в договор купли-продажи в части установления покупной цены земельного участка – <...> руб. и жилого дома – <...> руб., определить общую цену договора в <...> руб. Продавцы требования покупателя ФИО1 удовлетворить в досудебном порядке отказались, что послужило основанием для обращения истца в суд.

Ответчик ФИО2 и представитель ответчиков ФИО7 в судебном заседании указали, что истец ФИО1 с состоянием покупаемого жилого дома была ознакомлена, дом был в состоянии, пригодном для проживания, все недостатки были видимыми, но о снижении покупной цены дома ФИО1 при заключении сделки не заявляла.

Свидетель <...> суду пояснил, что он не раз бывал в доме у Г-вых, в доме было всегда тепло, техническое состояние дома было хорошим. ФИО1 неоднократно приходила в дом до его покупки, была знакома с состоянием дома. ФИО10 говорил ей, что нужно подлить фундамент.

Свидетель <...> суду пояснил, что ФИО1 купила дом в <номер> году, знает об этом, так как помогал ФИО10 перевозить вещи. До этого ФИО1 неоднократно приходила в дом к ответчику, жила в доме до совершения сделки. В доме было тепло, только пол был холодный.

Свидетель <...> пояснил, что общается с ФИО2, в спорном доме был не раз, дом хороший, теплый, также во двое были надворные постройки: баня, сарай, вокруг дома был забор, сейчас этого ничего нет. О каких-либо недостатках жилого дома ему ничего неизвестно.

В ходе рассмотрения дела в суде по ходатайству стороны истца определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «<...>".

Согласно экспертному заключению ООО «<...>» от ДД.ММ.ГГГГ <номер>, с учетом дополнительного заключения от ДД.ММ.ГГГГ в ходе проведенного исследования экспертами установлено, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, соответствует градостроительным действующим правилам, но при наличии таких недостатков как разрушения отдельных несущих строительных конструкций или их частей, деформации недопустимой величины строительных конструкций, печи, при эксплуатации представляющей опасность, отсутствие надлежащей отделки в кухне и совмещенном санузле, на дату осмотра не соответствует установленным санитарным, техническим и пожарным требованиям, при проведении капитального и текущих ремонтов его можно привести в соответствие с санитарными и техническими правилами. В указанном жилом доме имеются недостатки: глубокие повреждения тела фундаментов, трещины, повсеместно отсутствующий защитный штукатурный слой, выпучивание стенки фундамента, повреждения венцов гнилью и трещинами стен, следы увлажнения и гнили на уровне нижнего окладного венца и под оконными проемами, трещины в наружной обшивке стен, отсутствие горизонтальной гидроизоляции, повсеместное соприкасание фундамента с древесиной, гниение, продуваемость и промерзание стен, на перегородках в нижней части местами загнивание древесины, трещины в деревянных балках перекрытия, диагональные трещины на видимых участках потолка, отпадение и отслоение штукатурки, глухой звук при простукивании, стропильная система и обрешетка со следами протечек, поражение гнилью мауэрлата, стропил, неприкрытые участки коньковыми элементами на кровле, дощатые полы имеют щели между досками, стирание досок в ходовых местах, сколы досок местами, следы загнивания по торцам. Уклон пола в кухне в сторону совмещенного санузла, растрескивание древесины, рассыхание, выпадение стекол, щели между коробками и рамами окон (заделаны монтажной пеной), нижняя часть коробок и переплетов сгнила, повреждения (сколы) на коробках и полотнах входных дверей, растрескивание, шелушение краски, наружной обшивки стен, следы гнили в местах соприкосновения с фундаментом, растрескивание оштукатуренной поверхности отопительной печи, потеря эластичности изоляции проводов, повреждения сетей и приборов, наличие временных прокладок. Все перечисленные недостатки являются явными, за исключением следов увлажнения и гнили на уровне нижнего окладного венца, продуваемости и промерзание стен – это скрытые недостатки. Все указанные недостатки существовали на момент совершения сделки - ДД.ММ.ГГГГ. Возникли указанные недостатки до заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и являются следствием физического износа конструкций. В отдельных местах отпадение защитного штукатурного слоя до поверхности кладки отопительно-варочной печи, имеющиеся следы прогаров, хомуты и обмотки вследствие размораживания на металлопластиковых трубах водопровода, следы от замачивания на поверхности земли и конструкциях пола возникли после заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ вследствие эксплуатации. Отсутствие штукатурки на поверхности стен и перегородок в совмещенном санузле и кухне, уклон пола в совмещенном санузле, определить происхождение, давность и скрытость (явность) определить не представляется возможным, так как после совершения сделки производились определенные ремонтные работы (снята облицовка со стен и потолков, заменен пол в совмещенном санузле). Для приведения объекта недвижимости в соответствие с действующими нормативными документами и требованиями, предъявляемыми к жилым помещениям, необходимо выполнить следующие ремонтно-строительные работы:

- выполнить усиление и ремонт фундаментов;

- выполнить замену нижнего венца с устройством горизонтальной гидроизоляции и замену венцов под оконными проемами;

- при необходимости усилить нижнюю часть перегородок и выполнить штукатурку:

- при необходимости усилить стропильную систему;

- закрыть стыки кровли коньковыми элементами;

- выровнять пол на кухне, выполнить сплачивание досок с добавлением нового материала;

- выполнить замену оконных блоков на новые, выполнить ремонт штукатурки;

- заменить нижнюю часть обшивки и отдельные доски наружной отделки;

- выполнить перекладку печи с усилением фундамента;

- выполнить прокладку водопровода с утеплением вспененным полиэтиленом;

- заменить электропроводку и электроприборы в доме.

Стоимость ремонтно-строительных работ со стоимостью строительных материалов на устранение недостатков, для приведения объекта недвижимости в соответствие с действующими нормативными документами и требованиями, предъявляемыми к жилым помещениям, помещениям в жилом по <адрес>, в текущих ценах по состоянию на четвертый квартал ДД.ММ.ГГГГ года, составляет <...> руб.

Вышеприведенное заключение экспертов сторонами не оспаривалось.

Допрошенный в судебном заседании эксперт <...> пояснил, что спорный объект недвижимости приобретался по договорной цене, которая не всегда соответствует рыночной. В доме имеются недостатки, которые влияют на его стоимость. На дату осмотра были видны трещины в фундаменте, разрушение штукатурного слоя, выпучивание стенки фундамента, эти недостатки видны невооруженным глазом. Промерзание стен связано с гнилостью венцов бревен, нарушением теплопроводности, потерей тепла, эти недостатки относятся к скрытым.

Из приведенных выше норм и смысла материального закона следует, что при определении размера уменьшения покупной цены могут учитываться лишь скрытые, а не все, включая явные, недостатки. Согласно экспертному заключению, к скрытым недостаткам относятся: следы увлажнения и гнили на уровне нижнего окладного венца, продуваемость и промерзание стен. Согласно экспертному расчету (локальной смете) стоимость затрат на устранение скрытых недостатков составит <...> руб. (п.п. <номер> локальной сметы).

Что касается явных недостатков, то, приобретая жилой дом, истец имела возможность осмотреть данное имущество, при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра и дачи заключения о пригодности к проживанию, то есть, проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки. Вопросов и претензий по качеству жилого дома у истца при приобретении этого имущества не возникло. При подписании договора купли-продажи истец также не предъявил ответчику претензий и требований по качеству жилого дома. Цена приобретенного недвижимого имущества была согласована сторонами по результатам его осмотра истцом.

Кроме того, поскольку в договоре купли-продажи отдельно определена стоимость как земельного участка, так и жилого дома, о каких-либо недостатках земельного участка истцом по делу не заявлено, уменьшение покупной цены следует применять только к стоимости жилого дома.

Таким образом, уменьшение покупной цены жилого дома будет составлять <...> руб., что уменьшает стоимость дома на <номер>%, то есть, до <...> руб.

Норма части первой ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в силу которой правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, конкретизируется в части первой статьи 56 того же Кодекса, согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснений, данных в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Действительно, указанные выше положения закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации не исключают возможность истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не представлено и обязанность его предоставить отпала.

Вместе с тем, как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между сторонами ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи, который предусматривал условие об оплате объектов недвижимости общей стоимостью <...> руб., в рассрочку, а именно <...> руб. – в течение трех месяцев с момента подписания данного договора, что фактически и было исполнено покупателями и <...> руб. подлежали оплате в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Обязательства по оплате денежных средств по договору, которые подлежали оплате при подписании договора, покупателем исполнены в полном объеме. При этом установлено, что ею допущена просрочка в уплате денежных средств, которые подлежали передачи продавцам в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, установлено, что покупателем обязанность по оплате объектов недвижимости была исполнена частично, при этом размер оплаты по договору составил более 50% от цены договора.

При таких обстоятельствах, в рамках спорных правоотношений в силу п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации у покупателя отсутствуют правовые основания для реализации права на расторжение договора купли-продажи и возврат переданного имущества.

Также суд приходит к выводу об отсутствии оснований и для расторжения данного договора на основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы стороны истцов по встречному иску в той части, что допущенные покупателем нарушения носят существенный характер, со ссылкой на п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, не могут быть приняты во внимание, поскольку, наличие существенности допущенного покупателем нарушения имело бы место при обстоятельствах, когда продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, что с очевидностью лишился бы того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

В нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороной истцов по встречному иску не представлено иных доводов и доказательств, свидетельствующих о наличии оснований для удовлетворения требований в части расторжения договора купли-продажи на основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом суд полагает, что истец по встречному иску не лишен возможности обратиться с исковыми требованиями о взыскании с ответчика задолженности по договору купли-продажи, поскольку большая часть денежных средств ответчиком внесена, кроме того, из пояснений ответчика по встречному иску и заключения эксперта усматривается, что в указанном объекте недвижимости ответчиком произведены ремонтные работы, что повлекло вложение дополнительных денежных средств.

На основании изложенного, суд исковые требования ФИО1 удовлетворяет в части, уменьшает покупную цену жилого дома по <адрес>, приобретенного у ФИО2, ФИО3 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, с <...> руб. до <...> руб., в удовлетворении остальной части исковых требований суд ФИО1 отказывает.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 и ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, возврате приобретенного имущества суд отказывает.

В соответствии с ч.1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В связи с тем, что истец ФИО1 была освобождена от уплаты государственной пошлины при подаче искового заявления, суд взыскивает с ФИО3, ФИО2, с каждого, государственную пошлину по <...> руб. <...> коп. в доход бюджета <адрес>.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Уменьшить соразмерно покупную цену жилого дома по <адрес>, приобретенного ФИО1 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, с <...> руб. до <...> руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО2, ФИО3 государственную пошлину в доход бюджета <адрес> по <...> руб. <...> коп. с каждого.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2, ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, возвращении полученного по договору имущества отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Павловский районный суд Алтайского края в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья С.В. Жданова

Мотивированное решение изготовлено 14 ноября 2019 года.

Уникальный идентификатор дела: <номер>