Решение № 2-2221/2019 2-2221/2019~М-7934/2018 М-7934/2018 от 12 июня 2019 г. по делу № 2-2221/2019

Дело № 2-2221/2019 «13» июня 2019 года


Р Е Ш Е Н И Е

И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и

Невский районный суд г. Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Поповой Н.В.

при секретаре Рудакове С.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 ича, ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Охта Консалтинг» о признании недостоверным отчета об оценке величины рыночной стоимости недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчику о признании недостоверным отчета об оценке №577-3/18 от 18 октября 2018 года составленного ООО «Охта Консалтинг», и признании недостоверной рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, наб. Реки Фонтанки, <адрес>, лит.А, кВ.25.

В обоснование исковых требований указано, что в рамках исполнительного производства ООО «Охта Консалтинг» составлен отчет по определению рыночной стоимости квартиры, на которую обращено взыскание, расположенной по адресу: <адрес> Указанным отчетом установлена рыночная стоимость спорной квартиры в размере 11 350 000 руб. С указанным отчетом истец не согласен, поскольку считает, что величина рыночной стоимости занижена оценщиком, в связи с чем обратился в суд с вышеназванными требованиями.

ФИО1 обратилась в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО «Охта Консалтинг» о признании недостоверным отчета об оценке №577-3/18 от 18 октября 2018 года составленного ООО «Охта Консалтинг», и признании недостоверной рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

В обоснование исковых требований указала, что является взыскателем по исполнительному производству в рамках которого ООО «Охта Консалтинг» составлен отчет по определению рыночной стоимости квартиры, на которую обращено взыскание, расположенной по адресу: <адрес> Указанным отчетом установлена рыночная стоимость спорной квартиры в размере 11 350 000 руб. С указанным отчетом истец не согласен, поскольку считает, что величина рыночной стоимости завышена оценщиком, в связи с чем обратилась в суд с вышеназванными требованиями.

Определением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 07 февраля 2019 года указанные гражданские дела объединены в одно производство.

В судебном заседании от 13 июня 2018 года ФИО1 дополнила исковые требования просила также установить начальную продажную стоимость квартиры в размере определенном в заключении судебной экспертизы.

Представитель ФИО2 в судебное заседание явился, заявленные исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ФИО1 в судебное заседание явилась, заявленные исковые требования поддержала.

Представитель ООО «Охта Консалтинг» в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований, указала, что составленный их организацией отчет об оценке является достоверным, составлен с соблюдением норм действующего законодательства.

Представитель третьего лица ООО «Чистый город» в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена.

Представитель третьего лица Адмиралтейкой РОСП УФССП России по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, ослушании дела извещен.

Учитывая, что третьи лица о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела в суд не поступало, доказательств уважительности причин неявки суду не представлено, в соответствии со ст. 167, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснение сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что 25 октября 2016 года судебным приставом-исполнителем Адмиралтейского отдела УФССП России по Санкт-Петербургу возбуждено исполнительное производство №-ИП, предмет исполнения: задолженность в размере 18 510 805 руб. в отношении должника ФИО2, в пользу ФИО1

29 марта 2018 года к сводному исполнительному производству присоединено исполнительное производство №-ИП о взыскании денежных средств с ФИО2 в пользу ООО «Чистый город» в размере 25 843 155,45 руб.

ФИО2 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

19 апреля 2018 года судебным приставом-исполнителем составлен акт описи и ареста квартиры, принадлежащей ФИО2, расположенной по адресу: <адрес>

В соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости недвижимого имущества: квартиры, принадлежащей ФИО2 №577-3/18 от 18.10.2018г. рыночная стоимость объекта оценки составляет 11 350 000 руб.

Как следует из обзорной справки по исполнительному производству от 05.02.2019 года представленной по запросу суда судебным приставом-исполнителем вынесено и вручено под роспись сторонам исполнительного производства постановление о принятии результатов оценки.

Также в материалы дела представлен отчет №577-3/18 от 18.10.2018 ООО «Охта Консалтинг» об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости по состоянию на 03 октября 2018 года.

По ходатайству истцов в рамках настоящего спора определением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 27 февраля 2019 года была назначена судебная экспертиза.

Из заключения экспертов АНО «ЦНИЭ» по СЗФО от 07 мая 2019 года следует, что рыночная стоимость квартиры по адресу: <адрес> на дату 18 октября 2018 года с учетом выполненной перепланировки и произведенного ремонта, составляет 10 400 000 руб.

Согласно ст. 85 ФЗ от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 28.12.2016) "Об исполнительном производстве" оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством РФ.

Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.

Если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Из разъяснений, данных в п. 50 постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", следует, что в случаях, предусмотренных ч.ч. 2 и 3 ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве», оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности.

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика.

В силу ст. 3 ФЗ "Об оценочной деятельности" для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Для целей настоящего ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства,

Ст. 13 указанного Закона предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

По ст. 11 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" отчет может быть признан недостоверным, если он составлен с нарушением требований, предусмотренных ФЗ «Об оценочной деятельности» или стандартами оценочной деятельности, а также допускающий неоднозначное толкование или вводящий в заблуждение.

По ходатайству сторон для определения достоверности сведений, содержащихся в отчете ответчика, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «ЦНИЭ» рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 10 400 000 руб., что значительно отличается от рыночной стоимости объекта, определенной отчетом ответчика – 11 350 000 руб. (на 9% меньше).

При проведении оценки экспертом ООО «ЦНИЭ» использовался сравнительный подход, учитывалась стоимость аналогов оцениваемого имущества, при этом в соответствии с п. 14 Федерального стандарта оценки № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015г. №297 сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы,, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

Из мотивировочной части заключения эксперта также следует, что экспертом при определении величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости сделана корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов по следующим элементам сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки; условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка ( изменение цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); корректировка на наличие перепланировок; корректировка на удаленность от метро; корректировка на техническое состояние квартиры; корректировка на тип дома, на этаж расположения, на площадь (масштаб) объекта, на видовые характеристики, на площадь кухни, на наличие балкона, лоджии в квартире.

Таким образом, заключение эксперта ООО «ЦНИЭ» требованиям законодательства об оценочной деятельности не противоречит, составлено после предупреждения эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, осмотра объекта, подробных расчетов, оснований не доверять данному эксперту не имеется, выводы носят последовательный характер и согласуются с исследовательской частью, заинтересованности эксперта в исходе дела не установлен.

Также в силу ст. 12 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.

В данной ситуации стоимость, указанная в отчете ответчика, опровергнута заключением судебной экспертизы, оценка имущества, определенная на основании отчета ООО «Охта Консалдинг» не подтверждает объективную стоимость спорного имущества, является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, что в свою очередь нарушает права сторон исполнительного производства: должник лишается возможности на погашение своей задолженности в размере реальной (объективной) стоимости имущества, подлежащего реализации, а взыскатель на максимальное возмещение вреда.

При таких обстоятельствах суд не может признать содержащиеся в отчете ООО «Охта Консалдинг» сведения о рыночной стоимости объекта недвижимости достоверными. В связи с вышеизложенным суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО2 ича, ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Охта Консалтинг» о признании недостоверным отчета об оценке величины рыночной стоимости недвижимого имущества удовлетворить.

Признать недостоверным отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №577-3/18, расположенный по адресу: <адрес> составленный Обществом с ограниченной ответственностью «Охта Консалдинг» 18 октября 2018 года, с установлением начальной продажной цены квартиры расположенной по адресу: <адрес> в размере 10 400 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Городской суд Санкт-Петербурга в течение месяца с момента составления решения суда в мотивированной форме путем подачи апелляционной жалобы через Невский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 20 июня 2019 года