Решение № 3А-250/2018 3А-250/2018 ~ М-109/2018 М-109/2018 от 19 апреля 2018 г. по делу № 3А-250/2018

Дело № 3а-250/2018


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 апреля 2018 года г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Паненковой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ЗАО «Донстрой» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 108 643 345,40 рублей, что значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (56 920 000 рублей). В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 01.01.2014 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, извещен надлежаще. Дело рассмотрено в его отсутствие в силу положений статьи 150 КАС РФ.

Представитель Правительства Ростовской области – ФИО1 (по доверенности) в судебное заседание явился, возражал против административного иска и отчета, согласен с выводами заключения судебной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка.

Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону – ФИО2 (по доверенности) ) в судебное заседание явился, возражал против административного иска и отчета, не согласен с выводами заключения судебной экспертизы.

Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ ФКП Росреестра, ДИЗО г.Ростова-на-Дону в суд не явились, извещены надлежаще, суд посчитал возможным рассмотреть дело в их отсутствие по правилам статьи 150 КАС РФ.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Суд установил, что административный истец является правообладателем (договор аренды) земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 23 110 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для эксплуатации производственной базы, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 года - 108 643 345,40 рублей.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации».

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В данном случае правовой интерес административного истца в споре определяется включением кадастровой стоимости в расчет арендной платы.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

В обоснование своих требований истец представил отчет оценщика от 21.12.2017, согласно отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 56 920 000 рублей.

Заявление правообладателя земельного участка о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 15.01.2018. Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден. В решении комиссии приведено 2 нарушения федерального стандарта оценки №3 (л.д.58-59).

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО №№1,3, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Возражая против административного иска и отчета, Правительство Ростовской области, поддержав мотивы решения комиссии во внесудебном порядке разрешения спора, указало на следующее: имеется существенная разница между оспариваемой стоимостью и заявленной рыночной, что обусловлено несоблюдением в полной мере оценщиком требований ФСО с точки зрения соответствия аналогов факторам стоимости, приведенным в методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р. Администрация города также представила мотивированные возражения на административный иск.

Суд, учитывая наличие мотивированных возражений Правительства Ростовской области и органа местного самоуправления относительно достоверности отчета, положенных в основу ходатайства о необходимости назначения судебной экспертизы, назначил по делу судебную экспертизу для проверки доказательств о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года.

Экспертиза по вопросу об определении рыночной стоимости проведена экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (эксперт ФИО3, заключение №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 9 апреля 2018 года).

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 64 870 000 рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, приведены диапазоны стоимости в зависимости от районов г.Ростова-на-Дону и назначения участков (ИЖС, торговое назначение, промышленное назначение).

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте рынка земельных участков (земельные участки под индустриальную застройку).

В качестве объектов-аналогов использовано 4 земельных участков, расположенных в г.Ростове-на-Дону, исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по площади, местоположению, разрешенному использованию.

Расчет стоимости приведен в таблице №18. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено (приведены корректировки на условия продажи, на динамику сделок на рынке, на инженерное обеспечение в отношении всех аналогов в зависимости от информации об обеспеченности конкретными коммуникациями, на площадь с приведением расчета коэффициента торможения цены). Порядок расчета корректировок, в том числе на инженерное обеспечение, площадь, условия продажи показан с приведением математических действий.

Объекты-аналоги, использованные экспертом, и корректировки признаются судом достаточной и достоверной информацией, использование которой возможно в рамках приведенных выше положений ФСО, и приводит к достоверному выводу о рыночной стоимости.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным, экспертом подробно проанализирован сегмент рынка, к которому относится объект оценки, что позволило с высокой точностью использовать для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

Возражения Администрации г.Ростова-на-Дону против заключения эксперта основаны на предположении о наличии иной рыночной стоимости (более высокой), конкретных доводов о рыночной стоимости участка не приведено, поскольку все суждения, в том числе о порядке отбора аналогов и необходимых методических корректировках, изложенные в заключении, подробно разъяснены, у суда отсутствуют основания для согласия с поданными возражениями. Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, принимая во внимание отсутствие аргументированных возражений против суждений эксперта.

Заключение эксперта отвечает требованиям КАС РФ об относимости и допустимости, является достоверным и ясным.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. Оснований для вывода о возможности установления рыночной стоимости в соответствии с отчетом оценщика не имеется, поскольку отчет был отклонен решением комиссии, оснований для несогласия с суждениями комиссии, указавшей ссылки на нарушения ФСО 3, не имеется, расчеты эксперта с учетом использованных корректировок, полных ссылок на источники информации признаются судом точными.

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика. Установление кадастровой стоимости участка в размере рыночной стоимости является способом реализации прав административного истца. Разница между кадастровой и рыночной стоимостью не характеризует нарушение методики определения кадастровой стоимости, такая разница укладывается в принятый в оценочной деятельности допустимый интервал различий, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца в силу статей 109-111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 23 110 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для эксплуатации производственной базы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 64 870 000 рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – 27 декабря 2017 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ЗАО «Донстрой» 45 000 рублей в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» за проведенную судебную оценочную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов