Решение № 2-3823/2024 2-3823/2024~М-2917/2024 М-2917/2024 от 18 сентября 2024 г. по делу № 2-3823/2024

Дело №

50RS0№-79

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 сентября 2024 года <адрес>

Наро-Фоминский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Бузылевой Н.А.,

при секретаре Покладнёвой Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, прекращении регистрации права, восстановлении записи, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1,, в котором просит:

-расторгнуть договор купли-продажи земельного участка площадью 1026 кв.м, с кадастровым номером №:1530, на землях населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, по адресу: <адрес>, Наро-Фоминский городской округ, <адрес>, 3-й <адрес>, земельный участок 24, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1,

-прекратить государственную регистрацию права собственности ФИО1 на земельный участок площадью 1026 кв.м, с кадастровым номером №, на землях населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, по адресу: <адрес>, Наро-Фоминский городской округ, <адрес>, 3-й <адрес>, земельный участок 24, а также государственную регистрацию залога (ипотеки в силу закона), зарегистрированного в пользу ФИО2,

-восстановить в ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок площадью 1026 кв.м, с кадастровым номером №, на землях населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, по адресу: <адрес>, Наро-Фоминский городской округ, <адрес>, 3-й <адрес>, земельный участок 24,

-взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 неустойку за нарушение условий договора купли-продажи в размере 6000000 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 39100 рублей.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность земельный участок площадью 1026 кв.м, с кадастровым номером №, на землях населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, по адресу: <адрес>, Наро-Фоминский городской округ, <адрес>, 3-й <адрес>, земельный участок 24.

Земельный участок оценен сторонами в 6000000 рублей. Покупатель принял на себя обязательства оплатить продавцу равными долями по 125000 руб. в месяц до ДД.ММ.ГГГГ путем перечисления денежных средств на банковский счет продавца.

В соответствии с п. 2 2 договора, стороны договорились, что с момента государственной регистрации и до полного погашения покупателем стоимости земельного участка указанный объект недвижимого имущества будет находиться в залоге у продавца.

Согласно п. 5.6 договора, при передаче земельного участка стороны составляют передаточный акт после полной оплаты объекта недвижимости покупателем.

Ответчиком в счет оплаты цены договора внесено: ДД.ММ.ГГГГ сумма в размере 45000 руб. и 80000 руб.; ДД.ММ.ГГГГ сумма в размере 40000 руб.; ДД.ММ.ГГГГ сумма в размере 80000 руб.; ДД.ММ.ГГГГ сумма в размере 120000 руб.; ДД.ММ.ГГГГ сумма в размере 40000 руб.

ФИО1 в нарушение условий заключенного договора своевременно и в полном объеме оплату цены договора не производил, с сентября 2023 года вообще перестал вносить платежи.

В связи с существенным нарушением условий договора купли-продажи, ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлено досудебное требование о погашении задолженности, а в случае неоплаты - о расторжении договора.

Ответа на досудебное требование не поступило, задолженность до настоящего времени не погашена, договор не расторгнут, в связи с чем, ФИО2 вынужден обращаться в суд с настоящим иском.

Согласно п. 5.3 договора, в случае нарушения сроков оплаты покупатель уплачивает продавцу пеню: в размере 0,1% от суммы основного долга за каждый день просрочки, если период просрочки составил менее 15 календарных дней; в размере 0,5% от суммы основного долга за каждый день просрочки, если период просрочки составил от 15 до 30 календарных дней; в размере 1 % от суммы основного долга за каждый день просрочки, если период просрочки составил свыше 30 календарных дней.

Пунктом 5.4 договора установлено, что пени, предусмотренные договором, подлежат начислению и после истечении срока действия настоящего договора или его досрочного расторжения до момента надлежащего исполнения обязательства, послужившего основанием для начисления таких пеней. Досрочное расторжение договора не является основанием для освобождения покупателя от пени.

В соответствии с п. 5.5 договора, стороны признают, что неустойка, установленная договором, является штрафной и может быть удержана продавцом в бесспорном порядке из суммы полученных денежных средств. В случае нарушения сроков оплаты покупателем более 90 календарных дней продавец вправе обратиться в суд для расторжения договора купли-продажи земельного участка.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма основного долга составляла 5852625 руб., сумма пени составляет 4171911,01 руб.:

оплата ДД.ММ.ГГГГ - 125.000 руб. (в срок)

остаток основного долга после оплаты: 6.000.000 руб. - 125.000 руб. = 5875000 руб.

оплата ДД.ММ.ГГГГ. - 40000 (не в срок и не в полном размере) период просрочки 3 дня, размер пени 0,1% от 5875000 руб.

пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составили (5875000x0,1%) х 3 дня = 17645 руб. (удержаны из оплаченных 40000 руб.)

остаток основного долга на ДД.ММ.ГГГГ : 6000000 - 125000 - (40000-17625) = 5852625 руб.

оплата ДД.ММ.ГГГГ - 80000 руб. (не в срок и не в полном размере) пени ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ в размере 0,1% (просрочка 12 дней):

(5852625 х 0,1%) х 12 = 70231,56 руб.

ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ в размере 0,5% (просрочка 3 дня):

(5852625 х 0,5%) х 3 = 87789,39 руб. удержано пени из оплаченных 80.000 руб.

остаток пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (70.231,56+87.789,39) - 80000 = 78020,95 руб.

оплата ДД.ММ.ГГГГ - 120.000 руб. (не в срок и не в полном размере) пени ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ в размере 0,5% (просрочка 12 дней)

(5852625 х 0,5%) х 12 = 351157,56 руб.

пени ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ в размере 1% (просрочка 38 дней)

(5852625 х 1%) х 38 - 2223997,5 руб.

удержано в счет пени 120000 руб.

остаток пени (78020,95 + 351157,56 + 2223997,75) - 120.000 = 2553176,01 руб.

пени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1% (просрочка 28 дней)

(5852625 х 1%) х 28 = 1638735 руб.

оплата ДД.ММ.ГГГГ - 40.000 руб. (удержаны в счет пени)

Итого пени на ДД.ММ.ГГГГ.: 2533176,01 руб.+ 1638735 - 40.000 = 4131911,01 руб.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (просрочка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ = 278 дней) сумма пени составляет 4131911,01 руб. + (5852625 х 1%) х 278 = 20402194,61 руб.

Поскольку размер неустойки должен соответствовать последствиям нарушения обязательства, истец считает необходимым снизить ее размер до 6000000 руб., поскольку такой размер неустойки будет соразмерен, будет соответствовать понесённым убыткам, связанным с невозможностью использования объекта недвижимости.

Истец ФИО2, надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании отсутствовал, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании отсутствовал.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании отсутствовал, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Ответчик ФИО1, о дате времени и месте рассмотрения дела извещалась посредством направления извещения по адресу, указанному, как место его регистрации.

Имела место неудачная попытка вручения, и извещение было возвращено в адрес суда в связи с истечением срока хранения.

В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как разъяснено в п. п. 63, 67 - 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат (п. 67).

Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное (п. 68).

Таким образом, судом были предприняты необходимые меры для извещения ответчика ФИО1 о дате, времени и месте рассмотрения дела.

В соответствии со ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки, по делу может быть вынесено заочное решение.

Суд пришел к выводу о возможности рассмотрении дела в отсутствие ответчиков в порядке заочного решения.

Исследовав письменные материалы дела, суд находит требования подлежащими удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 2 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, при этом в силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.549 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса.

В соответствии со ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность земельный участок площадью 1026 кв.м, с кадастровым номером 50:26:0210702:1530, на землях населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, по адресу: <адрес>, Наро-Фоминский городской округ, <адрес>, 3-й <адрес>, земельный участок 24.

Земельный участок оценен сторонами в 6000000 рублей. Покупатель принял на себя обязательства оплатить продавцу равными долями по 125000 руб. в месяц до ДД.ММ.ГГГГ путем перечисления денежных средств на банковский счет продавца.

В соответствии с п. 2 2 договора, стороны договорились, что с момента государственной регистрации и до полного погашения покупателем стоимости земельного участка указанный объект недвижимого имущества будет находиться в залоге у продавца.

Согласно п. 5.6 договора, при передаче земельного участка стороны составляют передаточный акт после полной оплаты объекта недвижимости покупателем.

Ответчиком в счет оплаты цены договора внесено: ДД.ММ.ГГГГ сумма в размере 45000 руб. и 80000 руб.; ДД.ММ.ГГГГ сумма в размере 40000 руб.; ДД.ММ.ГГГГ сумма в размере 80000 руб.; ДД.ММ.ГГГГ сумма в размере 120000 руб.; ДД.ММ.ГГГГ сумма в размере 40000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика в связи с существенным нарушением условий договора купли-продажи, направлено досудебное требование о погашении задолженности, а в случае неоплаты - о расторжении договора.

Ответа на досудебное требование не поступило.

Согласно п. 5.3 договора, в случае нарушения сроков оплаты покупатель уплачивает продавцу пеню: в размере 0,1% от суммы основного долга за каждый день просрочки, если период просрочки составил менее 15 календарных дней; в размере 0,5% от суммы основного долга за каждый день просрочки, если период просрочки составил от 15 до 30 календарных дней; в размере 1 % от суммы основного долга за каждый день просрочки, если период просрочки составил свыше 30 календарных дней.

Пунктом 5.4 договора установлено, что пени, предусмотренные договором, подлежат начислению и после истечении срока действия настоящего договора или его досрочного расторжения до момента надлежащего исполнения обязательства, послужившего основанием для начисления таких пеней. Досрочное расторжение договора не является основанием для освобождения покупателя от пени.

В соответствии с п. 5.5 договора, стороны признают, что неустойка, установленная договором, является штрафной и может быть удержана продавцом в бесспорном порядке из суммы полученных денежных средств. В случае нарушения сроков оплаты покупателем более 90 календарных дней продавец вправе обратиться в суд для расторжения договора купли-продажи земельного участка.

По утверждению истца, ФИО2 денежные средства за земельный участок по договору купли-продажи ответчиком ФИО1 не оплачены в полном объеме.

Согласно представленному расчету по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (просрочка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ = 278 дней) сумма пени составляет 4131911,01 руб. + (5852625 х 1%) х 278 = 20402194,61 руб.

Истец снижает размер неустойки до 6000000 руб.

Принимая во внимание, что земельный участок по договору купли-продажи был передан ФИО3 ФИО1, доказательств, подтверждающих оплату продавцу денежных средств в соответствии с условиями договора за приобретенный земельный участок, в материалы дела не представлено, суд приходит к выводу о том, что имеются достаточные основания для расторжения договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, поскольку допущенное ФИО1 нарушение по неоплате приобретенного имущества имеет существенный характер. При этом государственная регистрация права собственности ФИО1 на земельный участок и государственная регистрация залога в пользу ФИО3 подлежат прекращению, а запись о праве собственности ФИО3 - восстановлению.

Также подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании с ответчика неустойки, предусмотренной п.5.3 договора купли-продажи, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 6000000 рублей.

Истцом ФИО3 при подаче в суд искового заявления оплачена государственная пошлина в размере 39100 руб.

Данные расходы подтверждены документально, являются необходимыми, в связи с чем подлежат взысканию с ответчика.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, прекращении регистрации права, восстановлении записи, взыскании денежных средств удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1.

Прекратить государственную регистрацию права собственности ФИО1 на земельный участок площадью 1026 кв.м, с кадастровым номером №, на землях населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, по адресу: <адрес>, Наро-Фоминский городской округ, <адрес>, 3-й <адрес>, земельный участок 24, а также государственную регистрацию залога (ипотеки в силу закона), зарегистрированного в пользу ФИО2.

Восстановить в ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок площадью 1026 кв.м, с кадастровым номером №, на землях населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, по адресу: <адрес>, Наро-Фоминский городской округ, <адрес>, 3-й <адрес>, земельный участок 24.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 неустойку за нарушение условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 6000000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 39100 рублей.

Ответчик вправе подать в Наро-Фоминский городской суд <адрес> заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, паспорт №

ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, паспорт №

Судья Н.А. Бузылева

Решение в окончательной форме изготовлено 23.10.2024