Апелляционное определение № 33-10865/2025 33-561/2026 от 29 марта 2026 г.

Судья Солодовникова Ю.В.

Дело № 33-561/2026 (2-1945/2024)

24RS0046-01-2023-006122-50

2.219

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

30 марта 2026 года г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Крятова А.Н.,

судей Полянской Е.Н., Русанова Р.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Семенищевой К.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании, по докладу судьи Полянской Е.Н.,

гражданское дело по иску прокурора Свердловского района города Красноярска, в интересах неопределенного круга лиц к Муниципальному образованию город Красноярск, в лице Департамента муниципального имущества и земельных отношений, администрации города Красноярска, ООО «Лифтремонт», ООО «Автотранспортное предприятие Свердловского района города Красноярска» о признании сделок недействительными, прекращении права собственности на нежилое помещение, о признании нежилого подвального помещения общим имуществом собственников многоквартирного дома

по апелляционной жалобе представителя ДМИЗО администрации г. Красноярска - ФИО1,

по апелляционной жалобе директора ООО «Лифтремонт», ООО «Автотранспортное предприятие Свердловского района г. Красноярска» - ФИО2

на решение Свердловского районного суда г. Красноярска от 16 октября 2024 года, которым постановлено:

«Исковые требования прокурора Свердловского района города Красноярска, в интересах неопределенного круга лиц к Муниципальному образованию город Красноярск, в лице Департамента муниципального имущества и земельных отношений, администрации города Красноярска, ООО «Лифтремонт», ООО «Автотранспортное предприятие Свердловского района города Красноярска» о признании сделок недействительными, прекращении права собственности на нежилое помещение, о признании нежилого подвального помещения общим имуществом собственников многоквартирного дома, удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения № №-пр от 10.12.2012 года, заключенный между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и ООО «Лифтремонт».

Признать недействительным договор купли-продажи нежилых помещений б/н от 15.01.2021 года, заключенный между ООО «Лифтремонт» и ООО «АПСК» в отношении нежилого помещения кадастровый номер №, общей площадью 146,0 кв.м., по адресу: г. Красноярск, <адрес>

Прекратить право собственности за МО город Красноярск, ООО Лифтремонт», ООО «АПСК» в отношении нежилого помещения кадастровый номер №, общей площадью 146,0 кв.м., по адресу: г. Красноярск, <адрес>.

Признать нежилое помещение кадастровый номер №, общей площадью 146,0 кв.м., по адресу: г. Красноярск, <адрес>, общим имуществом собственников многоквартирного дома.

Решение суда является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю

соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на указанный объект недвижимого имущества».

Заслушав докладчика, судебная коллегия,

У С Т А Н О В И Л А:

Прокурор Свердловского района г. Красноярска, в интересах неопределенного круга лиц, обратился в суд с иском к муниципальному образованию город Красноярск, в лице Департамента муниципального имущества и земельных отношений, администрации г. Красноярска, ООО «Лифтремонт», ООО «Автотранспортное предприятие Свердловского района города Красноярска» о признании сделок недействительными, прекращении права собственности на нежилое помещение, о признании нежилого подвального помещения общим имуществом собственников многоквартирного дома.

Требования мотивировал тем, что 28.08.2023 в прокуратуру Свердловского района г. Красноярска поступило коллективное обращение собственников многоквартирного дома (далее МКД), расположенного по адресу: г. Красноярск, <адрес>, на действия администрации г. Красноярска по факту не передачи в собственность МКД технического помещения с входом в подъезд МКД, а также по факту его использования не в соответствии с проектным решением, отсутствия свободного доступа жителей дома к лифтам на техническом этаже и нежилому помещению.

В ходе проведенной проверки установлено, что согласно технического паспорта, указанный жилой многоквартирный дом, имеет 13 этажей, построен и введен в эксплуатацию в 1986-1988 годах, по степени благоустройства оборудован центральным отоплением, водопроводом, электроосвещением, горячим водоснабжением, вентиляцией, мусоропроводом, лифтами, канализацией. Данное здание является частью строительного комплекса, состоящего из трёх тринадцатиэтажных одноподъездных жилых домов <адрес>, объединенных в единый архитектурный ансамбль со встроенно-пристроенными помещениями, в которых размещены магазины, галерея Российской академии художеств, организации общественного питания.

Согласно технического паспорта, здание имеет подвальную часть. С учетом рельефа местности, в пристроенной нежилой части подвал является цокольным этажом, под жилой частью - техническим этажом, визуально на уровне первого этажа.

Как следует из поэтажного плана подвала (технического этажа) на 05.02.1988, предусмотрено два входа в подъезд дома <адрес>. В частности, посредством входа в помещение № III на уровне технического этажа, через коридор к посадочной площадке пассажирского и грузопассажирского лифтов, а также посредством входа на незадымляемую лестницу, с подъемом по лестнице на уровень 1-го этажа (визуально находится на уровне 2-го), с выходом через межтамбурную дверь из помещения незадымляемой лестницы к посадочной площадке лифтов и к квартирам на данном этаже.

Первая приватизация в МКД по вышеуказанному адресу, по сведениям МКУ г. Красноярска «Центр недвижимости», состоялась 19.10.1992 на квартиру № №.

Также установлено, что по сведениям технической инвентаризации, из помещения № <адрес> к 29.10.2012 выделено помещение № №, площадью 146 кв.м., с помещением диспетчерской площадью 15,5 кв.м., шкафом 1,8 кв.м., санузлом площадью 9,7 кв.м., коридором 4,7 кв.м., коридором 36,1 кв.м., подсобным помещением 53,7 кв.м., комнатой аварийной службы площадью 17,3 кв.м., подсобным помещением площадью 7,2 кв.м. Помещению присвоен кадастровый номер №. Согласно выписке из адресного реестра МБУ г. Красноярска «Центр недвижимости» № № от 29.10.2021, до присвоения № № спорное помещение значилось как «встроенное помещение, расположенное в подвале тринадцатиэтажного из железобетонных панелей жилого дома, обозначенное в техническом паспорте цифрами 1-8, литерой АЗ».

По информации, предоставленной департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска письмом № №-ги от 15.06.2023, на основании решения Красноярского малого городского Совета народных депутатов от 08.07.1993 № 217 «О включении в состав муниципальной собственности предприятий, организаций и структурных подразделений ММП «Горжилкомхоз» жилой дом по пр. им. газеты «<адрес> включен в Реестр муниципального имущества. Право муниципальной собственности на объект с кадастровым номером № зарегистрировано 15.02.2013 на основании Постановления Верховного Совета РФ № 3020-1 от 27.12.1991 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность». Затем нежилое помещение общей площадью 146,0 кв.м., с кадастровым номером № было приватизировано. Приватизации предшествовало обращение ООО «Лифтремонт» в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании незаконным отказа № № от 04.08.2011 в реализации преимущественного права, по заявлению № № от 05.07.2011, на выкуп арендуемого нежилого подвального помещения № 3 общей площадью 126,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, <адрес> Заявление было удовлетворено судом, что послужило основанием для последующей подготовки департаментом технической документации на объект.

10.12.2012 между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и ООО «Лифтремонт» был заключен договор купли-продажи нежилого помещения <адрес>, по цене в 4 654 000 руб., с предоставлением рассрочки платежа сроком на 5 лет. По договору купли-продажи от 15.01.2021 нежилое помещение № <адрес>, общей площадью 146,0 кв.м, передано в собственность ООО «АПСК». При этом, при продажи нежилого помещения № № администрацией не учтено, что помещения, входящие в состав нежилого помещения № №, относятся к общедомовому имуществу МКД, в которых размещены инженерные конструкции МКД, через которые также осуществляется вход в инженерные помещения МКД, в которых расположены все инженерные коммуникации, колясочная и доступ к которым возможет лишь только через нежилое помещение, расположенное в № нежилом помещении, в связи с чем, спорное нежилое помещение не могло быть продано по сделке ООО «Лифтремонт».

Таким образом, собственники многоквартирного дома, фактически ущемлены в своих правах, поскольку их доступ к квартирам и к общедомовому имуществу (лифтам) значительно ограничен, а при невозможности использования незадымляемой лестницы (при перемещении грузов, крупногабаритной мебели, лежачих больных, при самостоятельном передвижении без посторонней помощи граждан на инвалидных колясках), поставлены в зависимость от усмотрения собственника - ООО «АПСК».

Просил:

- признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения № №-пр от 10.12.2012, заключенный между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и ООО «Лифтремонт»;

- признать недействительным договор купли-продажи нежилых помещений б/н от 15.01.2021, заключенный между ООО «Лифтремонт» и ООО «АПСК» в отношении нежилого помещения кадастровый номер №, общей площадью 146,0 кв.м., по адресу: г. Красноярск, <адрес>;

- прекратить право собственности за муниципальным образованием город Красноярск, ООО Лифтремонт», ООО «АПСК» в отношении нежилого помещения кадастровый номер №, общей площадью 146,0 кв.м., по адресу: г.Красноярск, <адрес>;

- признать нежилое помещение кадастровый номер №, общей площадью 146,0 кв.м., по адресу: г. Красноярск, <адрес>, общим имуществом собственников многоквартирного дома.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе представитель Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска – ФИО1 просит решение отменить, принять новое об отказе в удовлетворении иска. Выражает несогласие с выводом суда относительно того, что спорное нежилое помещение № 99 является исключительно общим имуществом собственников помещений МКД и не могло быть отчуждено по возмездной сделке, поскольку возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома должна связываться с их назначением, данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета. Более того, спорное нежилое помещение с момента ввода дома в эксплуатацию никогда не находилось в пользовании и владении жильцов многоквартирного дома по адресу: г. <адрес>, нежилое подвальное помещение было сформировано для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживаем жилого дома, имело самостоятельное функциональное назначение и использовалось юридическими лицами при осуществлении финансово-хозяйственной деятельности. Кроме того, ссылается на пропуск истцом срока исковой давности, исходя из того, что начиная с 2012 собственники помещений МКД знали о заключении оспариваемых договоров.

В апелляционной жалобе директор ООО «Лифтремонт», ООО «Автотранспортное предприятие Свердловского района г. Красноярска» - ФИО2 просит решение отменить, принять новое об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на доводы, аналогичные изложенным в апелляционной жалобе ДМИЗО администрации г. Красноярска. Кроме того, ссылается на то, что поскольку многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию в 1988 г. требования Технического регламента о безопасности зданий и сооружений (утвержденные в 2009 году) в отношении указанного дома применяться не могут. При вынесении обжалуемого решения судом нарушены не только нормы материального и процессуального права, но и принципы гражданского судопроизводства.

Относительно доводов апелляционной жалобе представителем ООО «Практика» - ФИО3 представлен письменный отзыв, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 07.04.2025 решение суда первой инстанции было отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении иска прокурора Свердловского района г. Красноярска, в интересах неопределенного круга лиц к Муниципальному образованию город Красноярск, в лице Департамента муниципального имущества и земельных отношений, администрации города Красноярска, ООО «Лифтремонт», ООО «Автотранспортное предприятие Свердловского района г. Красноярска» о признании сделок недействительными, прекращении права собственности на нежилое помещение, о признании нежилого подвального помещения общим имуществом собственников многоквартирного дома, отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 21.08.2025 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 07.04.2025 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска - ФИО1, действующая на основании доверенности № 172 от 30.12.2025, доводы своей апелляционной жалобы поддержала в полном объеме, по изложенным в ней основаниям, также поддержала доводы апелляционной жалобы директора ООО «Лифтремонт», ООО «АПСК».

Представители ответчиков ООО «Лифтремонт», ООО «АПСК» - ФИО4, действующая на основании доверенностей № 5 от 11.05.2024 и № 5 от 04.07.2025 соответственно, и ФИО2, действующий на основании доверенностей № 3 от 12.01.2026 и № 3 от 12.01.2026 соответственно, доводы своей апелляционной жалобы поддержали в полном объеме, по изложенным в ней основаниям, также поддержали доводы апелляционной жалобы Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска.

Представитель процессуального истца –прокурор отдела прокуратуры Красноярского края Ракова И.А., и представитель третьего лица ООО «Практика» - ФИО3, действующий на основании доверенности № 3-д от 01.01.2026, указали на согласие с решением суда первой инстанции, полагали, что оснований для его отмены по доводам апелляционных жалоб не имеется.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, информация о дате рассмотрения апелляционной жалобы своевременно размещена на официальном сайте Красноярского краевого суда, в связи с чем неявка кого-либо из них не может служить препятствием к рассмотрению дела.

Признав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, надлежащим образом извещенных о времени и месте слушания дела, проверив материалы дела и решение суда в пределах, предусмотренных частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ, заслушав представителя процессуального истца, представителей ответчиков, представителя третьего лица, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, согласно техническому паспорту, жилой многоквартирный дом <адрес> имеет 13 этажей, построен и введен в эксплуатацию в 1986-1988 годах, по степени благоустройства оборудован центральным отоплением, водопроводом, электроосвещением, горячим водоснабжением, вентиляцией, мусоропроводом, лифтами, канализацией. Данное здание является частью строительного комплекса, состоящего из трёх тринадцатиэтажных одноподъездных жилых домов № <адрес>, объединенных в единый архитектурный ансамбль со встроенно-пристроенными помещениями, в которых размещены магазины, галерея Российской академии художеств, организации общественного питания.

Так же согласно техническому паспорту, здание имеет подвальную часть, с учетом рельефа местности, в пристроенной нежилой части подвал является цокольным этажом, под жилой частью - техническим этажом, визуально на уровне первого этажа.

Из поэтажного плана подвала (технического этажа) по состоянию на 05.02.1988, предусмотрено два входа в подъезд дома № <адрес>: посредством входа в помещение № III на уровне технического этажа, через коридор к посадочной площадке пассажирского и грузопассажирского лифтов, а так же посредством входа на незадымляемую лестницу, с подъемом по лестнице на уровень 1-го этажа (визуально находится на уровне 2-го), с выходом через межтамбурную дверь из помещения незадымляемой лестницы к посадочной площадке лифтов и к квартирам на данном этаже. Незадымляемая лестница представляет собой помещение с лестничными маршами на всю высоту здания до чердака, с технического по 13-ый этаж, изолированное от межэтажных площадок посредством тамбурных дверей. На уровне технического этажа, таким образом, имеется два входа с улицы: в помещение № III или на незадымляемую лестницу.

Через помещение № III предусмотрен доступ в технические помещения с общедомовыми инженерными коммуникациями и узлами управления: теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, электроснабжения, к шахте системы дымоудаления, к шахтам и кабинам лифтов. По потолку помещения коридора проложены магистрали электросетей.

Помещение № III на момент постройки и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома № <адрес> было предназначено к использованию в качестве подъезда, с доступом жителей к лифтам, к колясочной, а специалистов обслуживающих организаций - к комнатам с общедомовыми инженерными коммуникациями (где расположены инженерные сети, электрощитовая, хозяйственные помещения).

Согласно проектной документации, предоставленной АО «Гражданпроект», основной вход в многоквартирный дом расположен непосредственно через нежилое помещение с кадастровым номером: №.

По сведениям технической инвентаризации, из помещения № <адрес> к 29.10.2012 выделено помещение № №, площадью 146.0 кв.м., с помещением диспетчерской площадью 15.5 кв.м., шкафом 1.8 кв.м., санузлом площадью 9.7 кв.м., коридором 4.7 кв.м., коридором 36.1 кв.м., подсобным помещением 53.7 кв.м., комнатой аварийной службы площадью 17.3 кв.м., подсобным помещением площадью 7.2 кв.м. Помещению присвоен кадастровый номер №.

В период с 15.06.2005 по 05.07.2011, на основании договора аренды нежилого помещения от 15.06.2005 № 9308 и дополнений к нему от 09.11.2005 № 1, от 06.04.2006 № 2, от 06.04.2006 № 3, от 20.02.2007 № 4, от 20.02.2007 № 5, от 13.03.2007 № 6, от 13.02.2008 № 7, от 26.02.2008 № 8, от 11.02.2009 № 9, заключенных между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и ООО «Лифтремонт», Общество пользовалось нежилым подвальным помещением общей площадью 126.1 кв.м, расположенным по адресу: г. <адрес>, как техническим помещением в целях эксплуатации многоквартирного дома.

Из выписки из ЕГРН следует, что право частной собственности на спорный объект зарегистрировано за ООО «АПСК».

Согласно выписке из адресного реестра МБУ г. Красноярска «Центр недвижимости» № 3032 от 29.10.2021, до присвоения номера 99 спорное помещение значилось как «встроенное помещение, расположенное в подвале тринадцатиэтажного из железобетонных панелей жилого дома, обозначенное в техническом паспорте цифрами 1-8, литерой АЗ».

По информации, предоставленной Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска письмом № №-ги от 15.06.2023, на основании решения Красноярского малого городского Совета народных депутатов от 08.07.1993 № 217 «О включении в состав муниципальной собственности предприятий, организаций и структурных подразделений ММП «Горжилкомхоз», жилой дом по пр. им. газеты «<адрес> включен в Реестр муниципального имущества. Право муниципальной собственности на объект с кадастровым номером № зарегистрировано 15.02.2013 на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации № 3020-1 от 27.12.1991 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

Затем нежилое помещение общей площадью 146.0 кв.м., подвал, кадастровый номер №, по адресу: г. Красноярск, <адрес> было приватизировано ООО «Лифтремонт» в рамках Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.

Приватизации предшествовало обращение ООО «Лифтремонт» в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании незаконным отказа № № от 04.08.2011 в реализации преимущественного права, по заявлению № № от 05.07.2011, на выкуп арендуемого нежилого подвального помещения № 3 общей площадью 126.1 кв.м., расположенного по адресу: г. <адрес>.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 1 декабря 2011 г. заявление было удовлетворено судом, что послужило основанием для последующей подготовки департаментом технической документации на спорное нежилое помещение.

10.12.2012 между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и ООО «Лифтремонт» был заключен договор купли-продажи нежилого помещения № <адрес>, по цене в 4 654 000 руб., с предоставлением рассрочки платежа сроком на 5 лет.

17.12.2012 сторонами договора подписан акт приема-передачи нежилого помещения.

По договору купли-продажи от 15.01.2021 нежилое помещение № <адрес>, общей площадью 146.0 кв.м, передано в собственность ООО «Автотранспортное предприятие Свердловского района г. Красноярска» (ООО «АПСК»).

На основании договора управления МКД от 23.06.2023 № 1/195П, с 01.09.2023 многоквартирный дом № <адрес> находится в управлении ООО «Практика».

Также судом было установлено, что 19.10.1992 состоялась первая приватизация в многоквартирном доме № <адрес>, по сведениям МКУ г. Красноярска «Центр недвижимости», на квартиру № 16, о чем свидетельствует договор на передачу квартиры в собственность граждан от 19.10.1992.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции в качестве свидетелей были допрошены жители многоквартирного дома № <адрес> г. Красноярска.

Так, свидетель В А.С. суду показал, что в спорном доме он проживает с момента ввода дома в эксплуатацию - с 1986 года. Изначально лифт ходил с первого этажа, было видно, что в помещении находятся диспетчера, лифтеры, механики. С 1990 годов лифт, по каким-то причинам, стал ходить со второго этажа. В данный момент в многоквартирном доме произвели замену лифтовых кабин и было установлено, что лифт может ходить на первый этаж, следовательно, у жильцов возник вопрос о том, что в дом можно заходить через парадный вход с первого этажа, так как в доме много пожилых людей, которым подниматься по лестничному маршу затруднительно из-за состояния здоровья. Подняться с первого этажа можно только через него (В), по звонку, так как он с февраля 2021 года является председателем спорного жилого многоквартирного дома.

Допрошенная в качестве свидетеля Л А.С. указала на то, что с 2008 года она проживает в спорном доме. При покупке квартиры ей было известно, что лифт ходит со второго этажа, она думала, что это такая конструкция дома. С 2021 года с ней проживает мама, которая является инвалидом-колясочником.

Из показаний свидетеля Ш Г.В. следует, что с 1986 года по настоящее время она проживает в спорном доме № №. Лифт с 1990-х годов стал ходить со второго этажа, ей известно, что ранее на первом этаже дома находилась лифтерная. Ранее никто из жильцов не заботился о данном вопросе, некоторые жители обращались устно в управляющую компанию по рассматриваемому вопросу, но, также в устной форме, им было отказано. Вход в дом находится со стороны пожарной лестницы, лифт на втором этаже. В соседних домах, лифт ходил также со второго этажа, но последние 2-3 года лифт ходит с первого этажа.

Обращаясь с настоящим иском, прокурор Свердловского района г. Красноярска ссылался на то, что помещение № № является техническим и относится к общему имуществу многоквартирного дома, так как в нём располагаются все инженерные коммуникации, требующие постоянного доступа для их эксплуатации и контроля.

Разрешая спор, руководствуясь положениями статей 12, 168, 209, 247, 289, 290, 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 36, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а также разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оценив представленные доказательства по правилам статей 67, 71 ГПК РФ, в том числе показания допрошенных в судебном заседании свидетелей, установив, что спорное нежилое помещение предназначено для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, а также тот факт, что оно относится к общедомовому имуществу собственников с 1992 года (требует постоянного доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля), суд первой инстанции, пришел к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.

При этом суд не усмотрел оснований для применения последствий пропуска срока исковой давности, посчитав, что на спорные правоотношения, в силу положений статьи 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на исследованных судом доказательствах, которым дана аргументированная правовая оценка. Выводы суда приведены и подробно мотивированы в судебном решении, основаны на совокупности исследованных в судебном заседании доказательств, которым дана оценка на предмет их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи, и соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, которыми являются общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (статья 290 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Пункт 1 статьи 36 ЖК РФ раскрывает понятие объектов общей долевой собственности в многоквартирном доме, к которым относит: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, назначение, перечень и характеристики объектов, являющихся общим имуществом, закреплен законодательно, при этом данный перечень не является закрытым.

Согласно толкованию, данному в пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), а так же это крыши и ограждающие конструкции, и находящееся в данном доме оборудование – механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

При оценке наличия (отсутствия) признаков общего имущества собственников многоквартирного дома следует учитывать обстоятельства создания многоквартирного дома и спорного помещения, спроектированных и реализованных проектных решений, наличие общих (раздельных) ограждающих конструкций и перекрытий, неразрывной физической, технологической связи инженерных систем, разделение эксплуатационной ответственности, порядок доступа в спорное помещение.

Как указано в пункте 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Установленный законом режим общей собственности обеспечивает условия для осуществления гражданами права на безопасное, соответствующее всем требованиям закона проживание, необходимость создания условий для содержания и своевременного проведения капитального ремонта общего имущества, использования всех помещений многоквартирного дома по назначению. В этих же целях законом предусмотрено в отдельных случаях получение согласия собственников помещений многоквартирного дома, например, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции; по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункты 3, 4 статьи 36 ЖК РФ).

Регистрация права собственности отдельных лиц на общее имущество многоквартирного дома является безусловно нарушением права собственности всех собственников помещений многоквартирного дома и подлежит восстановлению.

В целях установления обстоятельств наличия / отсутствия внутри спорного помещения оборудования (механического, электрического, санитарно-технического) и иного имущества, предназначенного для обслуживания нужд владельцев помещений многоквартирного дома, то есть общего имущества в многоквартирном доме, судебной коллегией, по ходатайству представителя третьего лица ООО «Практика», была назначена комплексная судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ «Красноярский ЦСМ». По результатам проведенной экспертизы экспертами подготовлено заключение № 477/07.

Как установлено экспертным заключением, согласно проектной документации, на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, <адрес> предусмотрено расположение 15 нежилых помещений. Помещение № № кадастровый номер № общей площадью 146.0 кв.м., по адресу: г. Красноярск, <адрес>, как единое нежилое помещение в проектной документации не предусмотрено.

Помещение № № по адресу: г. Красноярск, <адрес> сформировано из следующих помещений: 1. Входной тамбур; 2. Коридор; 3. Колясочная; 4. Хоз. помещение; 9. Техническое помещение; 10. Техническое помещение, состоящее из двух помещений 17.34 кв.м. и 5.64 кв.м.

Назначение помещений, расположенных на цокольном этаже, в том числе помещений входящих в состав помещения № №, по адресу: г. Красноярск <адрес>, соответствует признакам «технического этажа». Проектное назначение помещений на цокольном этаже по адресу: г. Красноярск <адрес>, соответствует признакам входной группы. В проектной документации на жилой дом (Жилой дом № 3. План этажа на отм. - 2,85. АС - 8И-1) предусмотрены следующие планировочные элементы входной группы на цокольном этаже: 1. Входной тамбур; 2. Коридор; 3. Колясочная; 4. Хоз. помещение.

Все четыре помещения имеющие признаки входной группы (входной тамбур, коридор, колясочная, хоз. помещение) входят в состав помещения № №. Планировочные элементы входной группы описаны в своде правил по проектированию и строительству СП 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий» в разделе 5.1 Входная группа помещений.

В нежилом помещении № № во всех помещениях расположены основные несущие конструкции жилой части многоквартирного дома в виде колонн и ригелей, а также ограждающие конструкции фасада и перекрытия жилой части многоквартирного дома. Кроме того, крыльцо на входе в нежилое помещение № № обслуживает, в том числе, помещения общедомового имущества, расположенные в цокольном этаже.

В нежилом помещении № № находятся инженерные коммуникации и оборудование, обеспечивающие эксплуатацию и обслуживание более одного жилого или нежилого помещения в данном доме, а именно: - в помещении № № общедомовые сети водоотведения и теплоснабжения; - в помещении № № общедомовые сети электроснабжения, сети АППС, сети холодного и горячего водоснабжения, сети связи; - в помещении № № общедомовые сети холодного и горячего водоснабжения, сети теплоснабжения, сети связи, сети водоотведения; - в помещении № № общедомовые сети холодного и горячего водоснабжения, сети теплоснабжения, сети водоотведения, сети электроснабжения; - в помещении № № общедомовые сети электроснабжения и теплоснабжения.

Все строительные конструкции, в том числе и общие для жилой части многоквартирного дома и нежилого помещения № №, а также инженерные коммуникации, расположенные в нежилом помещении № №, равным образом как и инженерные коммуникации, доступ к которым обеспечивается только через помещение № №, должны быть доступны для периодических текущих, сезонных и внеочередных осмотров, для технического обслуживания, контроля и ремонта в целях содержания и безопасной эксплуатации многоквартирного дома.

Нежилое помещение № № конструктивно связано с другими помещениями многоквартирного дома, в том числе с жилой частью, посредством несущих конструкций - ригелей и колонн, ограждающих конструкций - перекрытий, фасадного ограждения и стен.

Проектная функциональная связь нежилого помещения № № с другими помещениями многоквартирного дома заключается в следующем:

В проектной документации на жилой дом (Жилой дом № 3. План этажа на отм. - 2,85. АС - 8И-1) предусмотрено два входа в жилую часть многоквартирного дома. Основной, посредством входа в цокольный этаж, через тамбур, по коридору к лифтовому холлу для посадки в пассажирский и грузопассажирский лифты. Кроме того, на цокольном этаже расположена колясочная. Тамбур, колясочная и коридор входят в состав нежилого помещения № №

Доступ к лифтовой шахте на цокольном этаже и лифтовому приямку осуществляется через тамбур и коридор, входящие в состав нежилого помещения № №.

Доступ к помещениям общедомового имущества - электрощитовой и другим техническим помещениям (склад, водомерный узел, помещения с сетями водоснабжения, шахта системы дымоудаления), осуществляется через тамбур и коридор, входящие в состав нежилого помещения № №.

В части общедомовых инженерных систем, нежилое помещение № № конструктивно и функционально связано с прочими помещениями жилого дома сетями теплоснабжения, холодного водоснабжения, электроснабжения, водоотведения.

Нежилое помещение № №, являясь неотъемлемой частью жилого дома, используется для целей эксплуатации и обслуживания инженерных систем и конструктивных элементов дома, включая проведение сезонных и внеплановых осмотров, регламентных, профилактических и внеплановых, в том числе аварийных работ на инженерных общедомовых сетях на протяжении всего срока существования многоквартирного дома с момента его ввода в эксплуатацию.

Все строительные конструкции, расположенные в цокольном этаже дома, в том числе и общие для жилой части многоквартирного дома и нежилого помещения № №, а также инженерные коммуникации расположенные в нежилом помещении № №, равным образом как и инженерные коммуникации, доступ к которым обеспечивается только через помещение № №, должны быть доступны для периодических текущих, сезонных и внеочередных осмотров, для технического обслуживания, контроля и ремонта в целях содержания и безопасной эксплуатации многоквартирного дома.

Эксплуатировать многоквартирный дом без доступа в нежилое помещение № № невозможно. Ко всем инженерным сетям, расположенным на данном этаже жилого дома, можно получить доступ только через нежилое помещение № №.

Помещение № № не может использоваться в качестве самостоятельного нежилого помещения без нарушения целостности и безопасности многоквартирного дома т.к. оно конструктивно и функционально связано со всем многоквартирным домом.

Так же экспертом указано на следующие несоответствия:

Ограничение доступа маломобильных групп населения к лифтам первого этажа (цокольного этажа), следовательно, ограничение доступа ко всем надземным этажам, является нарушением нормативных требований, в частности, п.6.2.13 свода правил СП 59.13330.2020. Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения.

Кроме того, по причине использования эвакуационных путей- незадымляемой лестницы в качестве основного и единственного входа в здание и прохода к лифтам, экспертом зафиксировано отсутствие дверей, предусмотренных проектной документацией в тамбуре- шлюзе с площадки второго этажа, что нарушает требования п. 16 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 №1479.

Судебная коллегия полагает необходимым принять в качестве допустимого доказательства заключение ФБУ «Красноярский ЦСМ», поскольку оно вынесено в рамках производства по данному делу, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, квалификация экспертов подтверждена, данное заключение содержит ответы на все поставленные судом вопросы. Выводы экспертов основаны на результатах непосредственного обследования многоквартирного дома, исследовании проектной документации, являются аргументированными, последовательными и непротиворечивыми.

Таким образом, собранными по делу доказательствами, в том числе заключением проведенной по делу судебной экспертизы, достоверно установлено, что спорное нежилое помещение не предусмотрено проектной документацией, в его площадь включены нежилые помещения, изначально предназначенные для нужд собственников многоквартирного дома, (входной тамбур, коридор, колясочная, хоз. помещение), помещением ограничен доступ собственников к лифту на уровне цокольного этажа, который, исходя из рельефа местности и особенностей проекта, расположен на уровне первого этажа, в самом помещении и за его пределами находятся инженерные коммуникации, доступ к которым ограничен, то есть внутри спорного нежилого помещения находится имущество, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений МКД. Следовательно, находящееся в спорном помещении имущество является общим имуществом многоквартирного дома в силу прямого указания закона.

Сделки, направленные на отчуждение в качестве самостоятельных объектов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, являются ничтожными (пункт 1 статьи 168 ГК РФ), так как они противоречат существу законодательного регулирования и нарушают права других лиц – всех собственников помещений в доме, имеющих в силу закона право на использование объектов общей долевой собственности.

При указанных обстоятельствах заявленные процессуальным истцом исковые требования правомерно удовлетворены судом.

Изложенные в жалобах доводы о пропуске процессуальным истцом срока исковой давности являлись предметом проверки суда первой инстанции, обоснованно отклонены.

Так, требование о признании права общей долевой собственности является аналогичным требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ), в связи с чем в соответствии с положениями абзаца пятого пункта 208 ГК РФ срок исковой давности на него не распространяется.

Указанная правовая позиция соответствует правовой позиции, содержащейся в пункте 21 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.12.2023, согласно которой исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца помещения в МКД об устранении нарушения права на общее имущество, владение которым собственниками не утрачено.

Прокурор Свердловского района г. Красноярска, обращаясь в суд с настоящим иском, заявил требования, направленные на защиту права на общее имущество, являющееся таковым изначально с момента возведения многоквартирного дома в силу закона. При этом, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено наличие в спорном помещении общего имущества многоквартирного дома, предназначенного для обслуживания нужд владельцев помещений, его нельзя считать когда-либо выбывшим из владения собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку на протяжении всего срока эксплуатации здания помещение находилось в постоянном использовании для обслуживания инженерных коммуникаций данного дома.

Доводы апелляционных жалоб в целом сводятся к повторению правовой позиции, выраженной в суде первой инстанции, получившей надлежащую оценку суда, содержат ссылки на обстоятельства, не имеющие правового значения для разрешения заявленных требований с учетом установленных при разрешении спора обстоятельств, направлены к оспариванию выводов суда, но не опровергают их, не свидетельствуют о наличии обстоятельств, оставленных без внимания судом первой инстанции и имеющих правовое значение для правильного разрешения заявленных требований, а потому не могут быть положены в основу отмены законного и обоснованного решения суда первой инстанции.

Определением судебной коллегии от 05.11.2025 по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ФБУ «Красноярский ЦСМ». В счет предварительной оплаты ООО «Практика» внесло на депозитный счет Красноярского краевого суда сумму в размере 100 000 руб.

После проведения экспертизы в адрес суда поступили материалы гражданского дела и заключение эксперта с ходатайством об оплате экспертизы в сумме 100 000 руб.

Таким образом, денежные средства, внесенные ООО «Практика» на депозитный счет, следует перечислить ФБУ «Красноярский ЦСМ» в счет оплаты экспертизы.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Свердловского районного суда г. Красноярска от 16 октября 2024 года оставить без изменения, апелляционные жалобы директора ООО «Лифтремонт», ООО «Автотранспортное предприятие Свердловского района г. Красноярска» - ФИО2- без удовлетворения.Финансово-бухгалтерскому отделу Красноярского краевого суда перечислить ФБУ «Красноярский ЦСМ» в счет оплаты за проведение экспертизы денежные средства, внесенные ООО «Практика» платежным поручением № № от 23 октября 2025 года в размере 100 000 (сто тысяч) рублей по гражданскому делу № 33-10865/2025(2-1945/2024) по следующим реквизитам:

получатель ИНН <***> / КПП 246401001 УФК по Красноярскому краю (ФБУ «Красноярский ЦСМ» л/с №)

расчетный счет №

кор.счет №

Банк: ОКЦ № 3 СибГУ Банка России // УФК по Красноярскому краю г. Красноярск БИК №

В «назначении платежа» обязательно указать в начале строки :

КД №

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Восьмой кассационной суд общей юрисдикции (г. Кемерово) в течение трех месяцев с момента его изготовления в окончательной форме с подачей кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий А.Н. Крятов

Судьи Е.Н. Полянская

Р.А. Русанов

Мотивированное апелляционное

определение изготовлено 10.04.2026