Решение № 2-394/2024 2-394/2024(2-4168/2023;)~М-2947/2023 2-4168/2023 М-2947/2023 от 26 февраля 2024 г. по делу № 2-394/2024

Дело № 2-394/2023 27 февраля 2024 года

78RS0017-01-2023-004847-85


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Петроградский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Пешниной Ю.В.,

при секретаре Поцюте К.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Т П А к К С Л о взыскании денежных средств, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Т П А обратилась в Петроградский районный суд Санкт-Петербурга с иском к К С Л, в котором просила взыскать с ответчика денежные средства в размере 2 437 817,26 руб., расходы по уплате государственной пошлины.

В обоснование заявленных требований истец указала, что между ней и ответчиком 16 августа 2022 года был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Москва, <адрес>. Стоимость квартиры составила 56 500 000 руб., которые были оплачены истцом в полном объеме. Согласно п. 1.3 договора, квартира являлась площадью 157,6 кв.м. Право собственности истца на квартиру зарегистрировано 17 августа 2022 года. После совершения сделки и регистрации перехода права собственности, истец обратилась к кадастровому инженеру, согласно заключению от 26 сентября 2022 года фактическая площадь квартиры составляет 152,3 кв.м., т.е. меньше заявленной в договоре на 5,3 кв.м. Указанный недостаток является существенным и не был оговорен продавцом при продажи квартиры, в связи с чем истец направила ответчику претензию с требованием о соразмерно уменьшении цены договора. Ответчик отказал в удовлетворении требований претензии, указав, что данные о площади квартиры соответствовали данным ЕГРН, какие-либо иные сведения о площади квартиры у ответчика отсутствовали. После отказа продавца урегулировать спор в добровольном порядке, истец вынуждена была обратиться в Управление Росреестра по Москве для внесения изменений в сведения о планировке и площади квартиры, т.е. для приведения данных в соответствие с фактическими. Заявление истца было рассмотрено, площадь квартиры была уточнена и составила 150,8 кв.м., а в ЕГРН были внесены соответствующим изменения. В связи с чем истец считает, что цена квартиры подлежит пропорциональному уменьшению из-за несоответствия площади квартиры, заявленной продавцом при ее продаже, ее фактическому размеру.

В судебное заседание явились истец и ее представитель – адвокат К Д В, доводы искового заявления поддержали, просили заявленные требования удовлетворить.

В судебное заседание ответчик не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, направил в суд своего представителя – А А В, который поддержал доводы письменных возражений, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, оценив добытые по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 16 августа 2022 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого ответчик продает и обязуется передать, а истец покупает, обязуется принять в собственности и оплатить квартиру, расположенную по адресу: Москва, <адрес>.

Согласно пункту 2.1 договора стоимость квартиры составила 56 500 000 руб.

Из пункта 1.3 договора следует, что квартира расположена на шестом этаже, имеет площадь 157,6 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Обязательства истца по оплате договора купли-продажи исполнены в полном объеме.

Квартира принята истцом по акту приема-передачи 29 августа 2022 года, акт подписан без каких-либо замечаний со стороны покупателя и продавца.

Государственная регистрация права собственности истца на квартиру произведена в установленном законом порядке 17 августа 2022 года. В выписке из ЕГРН по состоянию на 17 августа 2022 года площадь квартиры составляет 157,6 кв.м.

Из заключения кадастрового инженера от 26 сентября 2022 года следует, что фактическая площадь квартиры составляет 152,3 кв.м.

В этой связи истец направила в адрес ответчика претензию, в которой заявила о соразмерном уменьшении цены договора, и просила ответчика возвратить денежные средства в сумме 1 900 000 руб.

Письмом от 25 октября 2022 года ответчик отказал истцу в удовлетворении требований претензии, указав, что какие-либо документы об иной площади квартиры, отчиной от указанной в договоре и правоустанавливющих документах, у него отсутствовали. Указание площадь квартиры не соответствующей ЕРГН являлось бы основанием для отказа в регистрации перехода права собственности на квартиру от покупателя к продавцу. Также указала, что покупатель неоднократно осматривал квартиру, и каких-либо замечаний, в том числе и при ее приемке не высказывал.

Впоследствии на основании заявления истца в ЕГРН внесены изменения, площадь квартиры составила 150,8 кв.м., что подтверждается выпиской по состоянию на 16 мая 2023 года.

Ссылаясь на то, что фактическая площадь квартиры составляет 150,8 кв.м., вместо заявленных в договоре купли-продажи 157,6 кв.м., что является существенным недостатком, который не был оговорен продавцом, истец просит соразмерно уменьшить цену договора на 2 437 817,26 руб. (56 500 000:157,6х150,8=54 062 182,74) (56 500 000-54 062 12,74).

Разрешая заявленный спор по существу, суд приходит к следующим выводам.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. По общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно положениям ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из пункта 2.2 договора купли-продажи следует, что продавец осмотрел квартиры и замечаний по ее качеству и техническому состоянию на момент осмотра не имеет.

При заключении сделки со стороны истца принимала участие риелтор Ф А О, со стороны ответчика риелторы С О В и М И В

Допрошенная суда в качестве свидетеля С О В суду пояснила, что просмотр квартиры истцом организовывал ее помощник, после осмотра истцом квартиры был торг, квартира предлагалась по цене 58 000 000 руб., истец предложила 56 000 000 руб. В ходе телефонного разговора свидетель сообщила, что в квартире произведена неузаконенная перепланировка, изначально от застройщика принималось двухкомнатная без отделки, а продавалась пятикомнатная квартира, так же сообщила, что балкон присоединен к жилому помещению. Впоследствии истец передала контакты свидетеля своему риэлтору, после чего риелтор проверила информацию о квартире в открытых источниках, далее состоялась по телефону конференция, на которой стороны договорились о цене квартиры в 56 500 000 руб. Также истец доплатила 100 000 руб. за дополнительную мебель и технику, осветительные приборы.

Допрошенная судом в качестве свидетеля Ф О А суду пояснила, что с иском знакома давно, занимается недвижимостью с 1994 года, когда истец с семьей решила переехать в Москву, то обратилась к свидетелю за помощью, сообщив, что нашла квартиру на ул. <адрес>. Свидетель полностью вела данную сделку. Свидетель осматривала квартиру вместе с С О В, М И В, в квартире на момент осмотра проживали арендаторы, свидетель осмотрела, квартиру мокрые точки были на местах, несущие конструкции не затронуты, квартира была пятикомнатной, истцу показывала квартиру по видеосвязи. С О В до заключения сделки было сказано, что перепланировки в квартире не было, площадь квартиры составляет 157,6 кв.м. При подготовке документов к сделке, свидетель увидела, что имеются расхождения в площади квартиры, в ЕГРН указана площадь 157,6 кв.м., а в документе ЕЖД – 150,7 кв.м. О данных расхождениях свидетель сообщила истцу, продавец заверял, что это техническая ошибка, обещали разобраться до заключения сделки. В Банке М И В на планшете показал план квартиры, после чего стороны заключили договор купли-продажи.

Обозрев выписку из ЕГРН на квартиру по состоянию на 17 января 2022 года (л.д.119 том 1), свидетель Ф О А пояснила, что квартира не соответствовала плану помещения, изображенному в выписке, поскольку имела перегородки. Когда свидетель проверяла документы, она запрашивала выписку из ЕГРН, плана квартиры в выписке ЕГРН не было, а продавцом такие документы не были представлены. Свидетель также пояснила, что на момент осмотра квартиры лоджия не имела оконно-балконного блока, на лоджии был отопительный прибор, что является нарушением жилищного законодательства.

Свидетель Т С Г суду пояснил, что осматривал квартиру совместно с истцом, и представителем ответчика, осмотр был быстрый, в квартире проживали арендаторы. После осмотра квартиры созвонились с риэлтором ответчика С О В, цена квадратного метра квартиры была интереснее, чем у остальных квартир в этом же районе. По документам площадь квартиры составляла 157,6 кв.м., 15 августа 2022 года от С О В поступил документ, в котором площадь квартиры была указана как 150,7 кв.м. Риэлторы ответчика заверили, что это ошибка, на сделке показали документ, где площадь квартиры была как 157,6 кв.м. О том, что в квартире перепланировка никто не сообщал. После того как в квартире потребовалось выполнить косметический ремонт, выяснилось, что фактическая площадь квартиры меньше указанной в договоре. Все документы по сделки проверял риэлтор со стороны истца.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля М И В суду пояснил, что в квартире была произведена перепланировка, на момент осмотра квартира не соответствовала плану квартиру изображенному в выписке из ЕГРН (л.д.119 том 1), поскольку в ней не хватает стен, перегородок. Когда осматривали квартиру с истцом и риэлтором истца, то покупателю было сообщено, что в квартире выполнена перепланировка, присоединена кухня к лоджии, вынесен тепловой контур. Никаких вопросов по поводу перепланировке у покупателя не возникло. До заключения сделки, 15 августа 2022 года был получен документ ЕЖД, в котором была указана площадь квартиры как 150,8 кв.м., почему такие расхождения никто не понимал. В связи с расхождением площади квартиры в документах, между сторонами по желанию покупателя было подписано дополнительное соглашение о том, что в случае если площадь квартиры пересчитают и увеличат, то ответчик компенсирует долг по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Обозрев выписку из ЕГРН на квартиру по состоянию на 14 сентября 2023 года (л.д.127 том 1), в которой площадь квартиры указана как 150,8 кв.м., свидетель М И В пояснил, что на момент продажи квартира не соответствовала плану, на плане отсутствует проем входа в лоджию. При этом, свидетель пояснил, что квартира на момент ее продажи и осмотра соответствовала разбивочному плану и фотографиям приобщенным в судебном (л.д.147-151 том 2).

Оснований не доверять пояснениям указанных выше свидетелей у суда не имеется, поскольку данные свидетели были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, предусмотренной ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, показания свидетелей последовательны и не противоречат собранным по делу доказательствам.

В ходе судебного разбирательства истец пояснила, что она с супругом и риэлтором ответчика осматривала квартиру, осмотр был быстрым, в квартире проживали арендаторы. Риэлтор истца ей не сообщала, что в квартире произведена перепланировка, только сообщила, про мокрые зоны. Относительно разночтений в документах о площади квартиры, риэлторы ответчика сказали, что это ошибка, утором накануне сделки все исправят. Когда в Банке М И В представил документ, площадь квартиры еще раз пересчитали и заключили договор. Дополнительное соглашение о необходимости оплаты коммунальных услуг подписывали в Банке, в день заключения сделки. Квартиру истец осматривала один раз, желания просмотреть квартиру еще раз не было, в связи с тем, что в квартире жили люди, и истец семьей уезжали, поскольку проживали в другом городе. Истец не оспаривала, что ей предлагали отложить сделку (взять паузу), оснований для отложения заключения сделки у нее не имелось, поскольку риэлторы ответчика заверили, что допущена ошибка в площади квартиры, она доверилась риэлторам. Дополнительное соглашение в Банке было подписано, потому что не была представлена справка об отсутствии задолженности по оплате жилого помещения и коммунальным услугам.

Таким образом, представленные в материалы дела доказательства, указывают на то, что до подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи истец осмотрела квартиру, квартиру также осматривала риэлтор истца Ф О В, которая не могла не знать, что в квартире выполнена перепланировка, с учетом того, что как свидетель Ф О В пояснила, оконно-балконный блок на вход в лоджию отсутствовал и в лоджии была установлена батарея, что нарушает жилищное законодательство. Свидетель Ф О В также пояснила, что она перед сделкой проверяла документы, запрашивала выписку из ЕГРН, в которой, вопреки утверждениям свидетеля, имеется план квартиры, фактически план квартиры имелся в распоряжении истцовой стороны с 27 июля 2022 года.

Истцу и ее риэлтору достоверно было известно о наличии разночтений в документах относительно площади квартиры, в распоряжении истца имелась выписки из ЕГРН на квартиру, имелись сведения о технических характеристиках квартиры, для установления причин разночтения в площадях квартиры требовалось получение дополнительных документов, однако истец от совершения сделки не отказалась. В то же время истец, действуя добросовестно и с должной степенью осмотрительности и осторожности, приобретая квартиру, будучи осведомленной о наличии разночтений в документах на квартиру относительно ее площади, не была лишена возможности провести дополнительные обмеры, затребовать от продавца дополнительные документы до подписания договора купли-продажи.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абзац 2 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Между тем истцом не доказано наличие обстоятельств, дающих основание для уменьшения покупной цены спорной квартиры в соответствии с данной нормой.

Изменение площади квартиры в ЕГРН, внесенные по заявлению истца, не препятствуют использованию квартиры по назначению.

Договором не устанавливалась цена квартиры на единицу ее площади, как предусмотрено п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем несоответствие фактической площади квартиры, являющейся предметом договора купли-продажи, площади указанной в договоре, само по себе, при установленных по делу обстоятельствах, не означает наличие в проданном имуществе недостатков, так как определяя цену квартиры стороны исходили из характеристик и параметров объекта недвижимости в целом.

Учитывая вышеизложенное, оценив представленные в дело доказательства, в их совокупности по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом пояснений сторон, показаний свидетелей, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца о соразмерном уменьшении цены договора и взыскании с ответчика денежных средств.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Т П А, паспорт серии № № к К С Л, паспорт серии № № о взыскании денежных средств, судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня составления решения суда в окончательном форме посредством подачи апелляционной жалобы через Петроградский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья:

Мотивированное решение составлено 27 марта 2024 года.