Решение № 2-3195/2020 2-344/2021 2-344/2021(2-3195/2020;)~М-3169/2020 М-3169/2020 от 15 марта 2021 г. по делу № 2-3195/2020

25RS0004-01-2020-005510-62

Дело № 2-344/2021


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 марта 2021года г.Владивосток,

Советский районный суд г.Владивостока, в составе председательствующего судьи Борщенко Т.А.,

при секретаре Медведевой А.В.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае о признании торгов от <дата> по продаже недвижимого имущества недействительными, признании договора купли-продажи <номер> от <дата> недействительным и по встречному иску ФИО2 к ФИО1, Управлению муниципальной собственности г.Владивостока о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ТУФАУГИ в ПК о признании торгов от <дата> по продаже недвижимого имущества недействительными, признании договора купли-продажи <номер> от <дата> недействительным, указав, что материалами исполнительного производства от <дата> № <номер>, установлено решением Советского районного суда г.Владивостока от <дата> с ФИО1, ФИО3 в пользу ОАО «МТС-Банк» взыскана задолженность по договору займа от <дата><номер> в размере 5 029 682,78 руб., обращено взыскание на заложенное имущество - часть жилого дома, площадью 119,20 кв.м. по адресу: <адрес> путём продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная цена в размере 4 519 230 руб. <дата> судебным приставом-исполнителем ОСП по Советскому району ВГО УФССП России по ПК вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги. Согласно отчету о реализации арестованного имущества, торги по продаже спорного объекта недвижимости прошли <дата>, победителем торгов признан ФИО2 На основании протокола о результатах торгов с победителем заключен договор № <номер> купли-продажи арестованного заложенного недвижимого имущества от <дата>, в соответствии с которым покупатель - ФИО2 приобретает в собственность: часть жилого дома, площадью 119, 20 кв.м., кадастровый номер <номер> по адресу: <адрес>. Стоимость имущества составляет 6 059 230 руб. Истец считает проведенные торги по продаже спорного объекта недвижимости и как следствие заключенный договор купли-продажи недействительными, поскольку проведены с нарушением норм действующего законодательства. Согласно распоряжению УГА администрации г.Владивостока от <дата> № <номер>, утверждена схема расположения земельного участка на кадастровой плане территории по адресу: г<адрес>, ФИО1 для дальнейшей эксплуатации части жилого дома. <дата> между УМС г.Владивостока и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка № <номер>, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером <номер>, площадью 606 кв.м, из земель населенных пунктов, местоположение: <адрес>, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома, цель предоставления: для дальнейшей эксплуатации части жилого дома передается в собственность покупателю. Цена выкупаемого участка составляет 50 187, 71 рублей. Таким образом, на сегодняшний день ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером <номер>, расположенного под спорным объектом недвижимости, который был продан на торгах ФИО4 На основании изложенного, истец полагает, что торги проведены с грубым нарушением норм гражданского и земельного законодательства, поскольку спорный объект недвижимости не мог отчуждаться без земельного участка. Кроме этого, стоимость спорного объекта недвижимости была установлена в соответствии с отчетом об оценке ООО «Индустрия-P» в 2007 году. Таким образом, спорный объект недвижимости продан на торгах <дата> по стоимости значительно ниже рыночной. Стоимость арестованного имущества была сформирована без учета земельного участка, расположенного под объектом, истец полагает, что организатором торгов допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, из-за которых цена продажи определена неправильно. Просит суд признать недействительными торги от <дата> по продаже арестованного имущества: часть жилого дома, площадью 119,20 кв.м. по адресу: <адрес> признать недействительным договор купли-продажи <номер> арестованного заложенного недвижимого имущества от <дата>.

ФИО2 обратился в суд со встречным иском к ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки в обоснование, указав, что согласно отчету о реализации арестованного имущества, торги по продаже спорного объекта недвижимости прошли <дата>, победителем которых признан ФИО2 На основании протокола о результатах торгов с победителем заключен договор № <номер> купли-продажи арестованного заложенного имущества от <дата>, в соответствии с которым покупатель - ФИО2 приобретает в собственность следующее имущество: часть жилого дома, площадь которого составляет 119,20 кв.м., кадастровый номер <номер> по адресу: <адрес>. Стоимость имущества составила 6 059 230 руб. <дата> между УМС г.Владивостока и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка № <номер>, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером <номер>, площадью 606 кв.м., из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес> разрешенное использование: индивидуальные жилые дома, цель предоставления: для дальнейшей эксплуатации части жилого дома передается в собственность ответчику. Цена выкупаемого участка составила 50 187, 71 рублей. Одним из условий указанного договора прописанного в п.1.3 продавец, т.е. УМС г.Владивостока гарантирует, что земельный участок не обременен залогом под арестом и запрещением не состоит. Между тем условия указанного договора продавцом не соблюдены и нарушены (п.1.3) сам договор заключен в нарушении действующих норм права. Залогодержателем заложенного имущества - часть жилого дома, площадью 119,20 кв.м. по адресу: <адрес> являлся ОАО «МТС-Банк» который одновременно до момента реализации арестованного имущества, <дата>, и заключении договора <номер> купли-продажи арестованного заложенного имущества от <дата> являлся титульным владельцем данного имущества, которым в последствии стал ФИО2 Просит суд признать недействительным договор купли-продажи земельного участка <номер> от <дата> с кадастровым номером <номер>, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между УМС г.Владивостока и ФИО1

<дата> ФИО5 привлечена к участию в деле в качестве третьего лица по первоначальному иску, УМС г.Владивостока привлечено к участию в деле в качестве соответчика по встречному иску.

ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания уведомлен надлежащим образом, заявлений или ходатайств об отложении судебного заседания в суд не представил, о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель третьего лица ПАО «МТС-БАНК» в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания уведомлен надлежащим образом, представил в суд письменный отзыв, согласно которому, <дата> между ОАО Далькомбанк (реорганизован в ПАО «МТС-Банк») и ФИО1, ФИО6 заключен договор займа <номер> по которому Банк предоставил заемщикам денежные средства в размере 4000000 руб. Согласно п.1.3 договора, заем предоставлялся для целевого использования, для приобретения части жилого дома по адресу <адрес>, влекущего возникновение ипотеки. В связи с неисполнениями ФИО1, ФИО6 обязательств по договору займа ОАО «МТС-Банк» обратился с исковым заявлением о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество. <дата> Советским районным судом вынесено решение по делу № 2- 2728/12, которым требования Банка удовлетворены. ПАО «МТС-Банк» направил в ОСП по Советскому району ВГО для принудительного исполнения подлинники исполнительных документов по делу №2- 2728/2012. Арестованное имущество передано на торги <дата> на реализацию путем открытых торгов на основании постановления ОСП по Советскому району ВГО. Торги по продаже вышеуказанного объекта недвижимости прошли <дата> победителем которых, стал ФИО2, с которым на основании протокола о результатов торгов заключен договор купли-продажи арестованного заложенного недвижимого имущества. Ссылка ФИО1 на невозможность реализации строения без земельного участка не имеет правовых оснований, поскольку спорный объект недвижимости является частью жилого дома, соответственно, такой объект недвижимости может отчуждаться без земельного участка. Каких-либо нарушений правил проведения торгов могли бы служить основанием для признания недействительными торгов и заключенного по их результатам договора купли- продажи, не установлено. ФИО1, ФИО6 еще с 2012 года с момента вынесения решения суда знали об имеющихся имущественных требованиях ПАО «МТС-Банк», неоднократно велись переговоры по поводу добровольной реализации заложенного имущества с целью погашения задолженности, предлагались иные меры по погашению задолженности, однако добровольно задолженность должниками не погашена, а исковое заявление об оспаривании торгов и договора купли-продажи является злоупотреблением права. В связи в вышеизложенным просит суд в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании торгов, договора купли-продажи недействительными отказать в полном объеме, встречные требования ФИО2 считает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Представитель третьего лица ООО «Антарес» в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания уведомлен надлежащим образом, заявлений или ходатайств об отложении судебного заседания в суд не представил, о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель третьего лица ОСП по Советскому району ВГО УФССП России по ПК в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания уведомлен надлежащим образом, представил в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

В силу ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ФИО1, представителя третьего лица ПАО «МТС-БАНК», представителя третьего лица ООО «Антарес», представитель третьего лица ОСП по Советскому району ВГО УФССП России по ПК.

В судебном заседании представитель ФИО1 по доверенности и третье лицо ФИО5, ее представитель по доверенности ФИО7 на удовлетворении первоначальных исковых требований настаивали в полном объеме, по доводам и основаниям, изложенным в иске, возражали против удовлетворения встречного иска в полном объеме, по доводам и основаниям, изложенным в письменных возражениях. Суду пояснили, что при проведении исполнительских действий судебным приставом были нарушены нормы действующего законодательства. Отчуждение объекта недвижимости без земельного участка, на котором он находится, невозможно. Стоимость, по которой проведены торги, занижена в два раза, что подтверждено отчетом об оценке. Оценка была произведена в 2012 году, за 8 лет стоимость имущества выросла в несколько раз. Нормы исполнительного производства нарушены в части уведомления ФИО5 о реализации имущества. Полагает, что торги являются незаконными. По встречному исковому заявлению ФИО2, полагает, что эти требования не подлежат удовлетворению, т.к. земельный участок был приобретен ФИО1 у УМС г.Владивостока на законных основаниях по договору купли-продажи, сделка является законной. Торги состоялись в июне 2020 года, за этот период земельный участок поставлен на кадастровый учет. Доводы о том, что он был зарегистрирован только в июле 2020 года, несостоятельны, формирование участка произведено в установленном порядке. Просит суд первоначальные исковые требования удовлетворить, оставить встречные исковые требования без удовлетворения.

В судебном заседании ФИО2 и его представитель ФИО8 возражали против удовлетворения первоначальных исковых требований в полном объеме, на удовлетворении встречных исковых требований настаивали в полном объеме, по доводам и основаниям, изложенным во встречном иске, просят суд признать недействительным договор купли-продажи земельного участка <номер> от <дата> с кадастровым номером <номер>, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между УМС г.Владивостока и ФИО1 применить последствия недействительности сделки, отменить регистрацию земельного участка и переход права собственности, земельный участок должен перейти к УМС г.Владивостока. Суду пояснили, что <дата> между УМС г.Владивостока и ФИО1 заключен договор куши-продажи земельного участка № <номер> в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером <номер>, площадью 606 кв.м., из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г<адрес> цена выкупаемого участка составила 50 187, 71 рублей. Одним из условий указанного договора прописанного в п.1.3 продавец, т.е. УМС г.Владивостока гарантирует, что земельный участок не обременен залогом под арестом и запрещением не состоит. Между тем условия указанного договора продавцом не соблюдены и нарушены (п.1.3) сам договор заключен в нарушении действующих норм права. Залогодержателем заложенного имущества - часть жилого дома, площадью 119,20 кв.м. по адресу: <адрес> являлся ОАО «МТС-Банк» который одновременно до момента реализации арестованного имущества, <дата>, и заключении договора № <номер> купли-продажи арестованного заложенного имущества от <дата> являлся титульным владельцем данного имущества, которым в последствии стал ФИО2 Кроме того, ФИО1 не обжаловал ни один документ в рамках исполнительного производства, не воспользовался своим правом. Просят суд в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать, встречные исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представитель ТУФАУГИ в ПК по доверенности ФИО9 возражала против удовлетворения первоначального иска в полном объеме, по доводам и основаниям, изложенным в письменных возражениях, встречные исковые требования поддержала. Суду пояснила, что на момент передачи имущества на торги, договор купли-продажи земельного участка не был заключен. Считает, что законность сделки спорная. <дата> арестовано имущество. ФИО1 заявление подано в декабре 2017 гола, после того, как имущество было арестовано, существовала обязанность должника уведомлять об изменениях, он должен был уведомить судебных приставов, чего не было сделано. Считает, что первоначальные исковые требования не подлежат удовлетворению, торги проведены законно, уведомление опубликовано в соответствии с законодательством. По встречному иску, считает, что сделка купли-продажи земельного участка является недействительной. На момент подачи заявления, объект, находящийся на спорном участке, был арестован. Просит суд в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать, встречные исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представитель УМС г.Владивостока по доверенности ФИО10 разрешение требований по первоначальному иску оставила на усмотрение суда, встречные исковые требования не подлежат удовлетворению. Суду пояснила, что ФИО1 предоставил заявление в МЗИО ПК, представил документы, а именно, свидетельство о праве собственности, доверенность, в свидетельстве указано, что данное жилое помещение находится в ипотеке. Были переданы полномочия с <дата> УМС г.Владивостока, и были переданы документы, был заключен договор купли-продажи в соответствии с действующим законодательством, оснований для отказа в заключении договора не имелось, сведений о залоге в УМС г.Владивостока не было представлено. ФИО1 предоставил необходимый пакет документов. Просит суд в удовлетворении встречного иска отказать в полном объеме.

Выслушав представителя ФИО1 по доверенности третье лицо ФИО5, ее представителя по доверенности ФИО7, ФИО2, его представителя ФИО8, представителя ТУФАУГИ в ПК по доверенности ФИО9, представителя УМС г.Владивостока по доверенности ФИО10, изучив материалы дела, давая оценку фактическим обстоятельствам дела, всем имеющимся доказательствам в их совокупности, суд считает, что в удовлетворении первоначальных исковых требований ФИО1 надлежит отказать, встречные исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте ч.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ст.67 ГПК РФ).

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что <дата> между ОАО «Дальневосточный ипотечный центр» и ФИО1, ФИО6 заключен договор займа <номер> на сумму 4 000 000 руб. сроком на 180 месяцев под 14 % годовых. Согласно п. 1.3 договора заем предоставлен для целевого использования, а именно приобретения ФИО1 в собственность части жилого дома по адресу <адрес>, стоимостью 4 556 250 руб., путем долевого участия в финансировании строительства по договору долевого участия в строительстве жилого дома в комплексе малоэтажной застройки в районе <адрес>, влекущему возникновение ипотеки в силу закона.

Права займодавца - залогодержателя ОАО «Дальневосточный ипотечный центр» по обеспеченному ипотекой обязательству ФИО1 по договору займа и договору долевого участия удостоверены закладной от <дата>, зарегистрированной в установленном законом порядке.

Из материалов дела следует, что <дата> было зарегистрировано право собственности на часть жилого дома, площадью 119,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> за ФИО1 Существующие ограничения (обременения) права указана ипотека в силу закона, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права <номер> от <дата>.

На основании договоров купли-продажи закладных от <дата> и <дата> держателем закладной являлось ОАО «Дальневосточный коммерческий банк «Далькомбанк», в дальнейшем реорганизовано в форме присоединения к ОАО «МТС-Банк».

Вступившим в законную силу решением Советского районного суда г.Владивостока от 07.12.2012 года по гражданскому делу № 2-2728/2012 исковые требования ОАО «МТС-Банк» к ФИО1, ФИО6 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворены. Взыскана солидарно с ФИО1, ФИО6 в пользу ОАО «МТС-Банк» задолженность по договору займа от <дата> № <номер> в размере 5 029 682,78 руб., из них долг по займу в размере 3 812 022,45 руб., проценты за пользование займом в размере 1 217 660,33 руб. Обращено взыскание на предмет залога – часть жилого дома площадью 119,20 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Установлена начальная продажная стоимость части жилого дома площадью 119,20 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> при его реализации путем проведения публичных торгов в размере 4 519 230 руб. Взысканы с ФИО1 в пользу ОАО «МТС-Банк» судебные расходы в размере 17 180,96 руб. Взысканы с ФИО6 в пользу ОАО «МТС-Банк» судебные расходы в размере 17 180,96 руб.

Согласно ч.1 ст.56 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством РФ, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447 - 449 ГК РФ и настоящим Федеральным законом, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В соответствии с ч.1 ст.57 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.Условия и порядок принудительного исполнения судебных актов, актов других органов и должностных лиц регулируются Законом об исполнительном производстве.

В процессе исполнения требований исполнительных документов судебный пристав-исполнитель вправе совершать исполнительные действия, в том числе арестовывать и изымать имущество должника с целью его дальнейшей реализации путем продажи на торгах (статьи 84, 87, 89 Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

В статье 87 Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», предусмотрено, что реализация недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона. О передаче имущества должника на реализацию судебный пристав-исполнитель выносит постановление.

Представителем ОАО «МТС-Банк» по данному гражданскому делу были получены исполнительные листы, которые в последующем предъявлены на принудительное исполнение в ОСП по Советскому району ВГО УФССП России по ПК, в котором <дата> было возбуждено исполнительное производство <номер>-ИП (л.д.19-24).

<дата> судебным приставом-исполнителем ОСП по Советскому району ВГО УФССП России по ПК было вынесено постановление об оценке имущества должника, согласно которому, установлена стоимость имущества, арестованного по акту о наложении ареста от <дата>, а именно: стоимость части жилого дома площадью 119,20 кв.м., с кадастровым номером: <номер>, расположенная по адресу: <адрес> составляет 4 519 230 руб. (л.д.17-18).

<дата> судебным приставом-исполнителем ОСП по Советскому району ВГО УФССП России по ПК вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги, в соответствии с которым спорный объект недвижимости часть жилого дома площадью 119,20 кв.м., с кадастровым номером: <номер>, расположенная по адресу: <адрес> передается в ТУФАУГИ в ПК на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона (л.д.120-121).

Судом установлено, что распоряжением УГА администрации г.Владивостока от <дата> № <номер>, утверждена схема расположения земельного участка площадью 606 кв.м. на кадастровой плане территории по адресу: г.<адрес>, ФИО1 для дальнейшей эксплуатации части жилого дома (л.д.31-34).

<дата> между УМС г.Владивостока и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка № 9-2020-КП-НР, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером <номер>, площадью 606 кв.м, из земель населенных пунктов, местоположение: <адрес> разрешенное использование: индивидуальные жилые дома, цель предоставления: для дальнейшей эксплуатации части жилого дома был передан в собственность покупателю. Цена выкупаемого участка составляет 50 187, 71 руб., подписан акт приема-передачи земельного участка. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по ПК <дата> (л.д.26-30).

Согласно выписке из ЕГРН от <дата>, ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером <номер>, площадью 606 кв.м, из земель населенных пунктов, местоположение: г<адрес>, собственность от <дата> (л.д.35-37).

Согласно ч.1 ст.447 ГК РФ, договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с ч.3 ст.447 ГК РФ, в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Как указано в ч.4 ст.447 ГК РФ, торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

В силу ч.1 ст.449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Согласно ч.1 ст.449.1 ГК РФ, под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

На основании ч.4 ст.449.1 ГК РФ, извещение о проведении публичных торгов опубликовывается в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 448 настоящего Кодекса, а также размещается на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство, либо в случае, если организатором публичных торгов выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления, на сайте соответствующего органа.

Из материалов дела следует, что надлежащим образом оформленные документы на арестованное имущество поступили в ТУФАУГИ в ПК <дата>, в том числе выписка из ЕГРН от <дата> об отсутствии прав на земельный участок с кадастровым номером <номер> (л.д.119,122-127).

В связи с чем, <дата> ТУФАУГИ в ПК выдало поручение ООО «Антарес» в рамках государственного контракта <номер> для проведения мероприятий по реализации спорного объекта недвижимости (л.д.15-16).

Реализация имущества, в рамках заключенного государственного контракта <номер> от <дата> на оказание услуг по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных актов и актов других органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, поручена Территориальным управлением ООО «Антарес» и судебным приставом-исполнителем, <дата> подписан акт передачи арестованного имущества на реализацию.

Извещение о проведении торгов по реализации вышеуказанного имущества в соответствии с требованиями ФЗ «Об ипотеке» опубликовано <дата> в периодическом издании, являющимся официальным информационным органом исполнительной власти субъекта РФ - газета «Приморская газета». Согласно извещению дата проведения торгов была назначена на <дата> (л.д.128-129), также имеются сведения о проведении торгов в отношении спорного имущества на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов (л.д.130).

Согласно представленному в материалы дела протоколу о результатах публичных торгов по продаже заложенного арестованного имущества от <дата>, победителем торгов признан ФИО2, сумма, за которую куплено имущество 6 059 230 руб. (л.д.131-132)

Из материалов дела следует, что <дата> между ООО «Антарес» и ФИО2 был заключен договор купли-продажи арестованного заложенного недвижимого имущества <номер>, в соответствии с условиями которого, покупатель ФИО2 приобрел в собственность: часть жилого дома, площадью 119, 20 кв.м., с кадастровым номером<номер>, расположенную по адресу: <адрес>. Стоимость имущества составляет 6 059 230 руб. (л.д.10-11).

В материалы дела представлен акт приема-передачи спорного имущества ФИО2 от <дата> (л.д.12).

Таким образом, на сегодняшний день ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером <номер>, расположенного под спорным объектом недвижимости, который был продан на торгах ФИО2

В соответствии с п.71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 года №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (п.1 ст.449, п.1 ст.449.1 ГК РФ, ст.93 Закона об исполнительном производстве).

Как указано в п.4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018, отсутствие нарушений со стороны организатора публичных торгов не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований собственника реализованного на торгах имущества о признании этих торгов недействительными.

Суд признает торги недействительными, только если посчитает, что нарушения, которые допущены при их проведении, являются существенными.

В обоснование первоначального иска, ФИО1, представлен отчет об оценке <номер> по состоянию на <дата> (дата проведения торгов), согласно которому, рыночная стоимость объекта оценки (часть жилого дома и земельный участок) составляет 9 083 000 руб., из которых рыночная стоимость части жилого дома - 7 368 000 руб., рыночная стоимость земельного участка 1 715 000 руб. (л.д.139-204).

Реализация спорного объекта недвижимости осуществлена по цене, определенной решением Советского районного г.Владивостока от 07.12.2012 с установлением начальной продажной стоимости в размере 4 519 230 рублей.

В силу ч.1 ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве», оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно п.7 ч.2 ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве», судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки: вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей.

На основании ч.3 ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве», судебный пристав-исполнитель также обязан привлечь оценщика для оценки имущества, если должник или взыскатель не согласен с произведенной судебным приставом-исполнителем оценкой имущества. Сторона исполнительного производства, оспаривающая произведенную судебным приставом-исполнителем оценку имущества, несет расходы по привлечению оценщика.

Как указано в п.3 ч.4 ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве», если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель: выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Согласно ч.6 ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве», копии постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества или имущественных прав направляются сторонам исполнительного производства не позднее дня, следующего за днем его вынесения.

Судом установлено, что копия постановления об оценке имущества должника от <дата> была направлено ФИО1 судебным приставом-исполнителем ОСП по Советскому району ВГО УФССП России по ПК, также как и копия постановления о передаче арестованного имущества на торги от <дата> в установленные сроки.

В силу ч.7 ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве», оценка имущества, произведенная судебным приставом-исполнителем без привлечения оценщика, может быть обжалована сторонами исполнительного производства в соответствии с настоящим Федеральным законом или оспорена в суде не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Вместе с тем, ФИО1, являясь стороной исполнительного производства, постановление об оценке имущества должника, вынесенное судебным приставом-исполнителем ОСП по Советскому району ВГО УФССП России по ПК <дата>, в установленном законом порядке не оспаривал, свой отчет об оценке судебному приставу-исполнителю не представлял.

В связи с чем, доводы ФИО1 о том, что реализация спорного объекта недвижимости осуществлена по цене, значительно ниже фактической стоимости на дату проведения торгов суд считает несостоятельными.

Каких-либо доводов о нарушении самой процедуры проведения торгов, включая передачу имущества на торги, извещение о торгах, определение победителя торгов и т.п. ФИО1 не приведено.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что нарушений правил проведения торгов, которые в соответствии с приведенными положениями закона и разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации могли бы служить основанием для признания недействительными торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи, не установлено.

Согласно ч.5 ст.1 ЗК РФ, единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с ч.1 ст.35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу п.1 ч.4 ст.35 ЗК РФ, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

Вместе с тем, ссылка ФИО1 на невозможность реализации спорной части жилого дома без земельного участка является несостоятельной, в силу прямого указания закона, а именно: ч.4 ст.35 ЗК РФ.

В связи с чем, так как спорный объект недвижимости является частью жилого дома, соответственно, такой объект недвижимости может отчуждаться без земельного участка.

Оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 к ФИО2, ТУФАУГИ в ПК о признании торгов от <дата> по продаже спорного недвижимого имущества недействительными, признании договора купли-продажи <номер> от <дата> недействительным не имеется.

ФИО2 заявлены встречные исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка <номер> от <дата>, применении последствий недействительности сделки.

В силу ч.1 cт.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч.2 ст.168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании ст.273 ГК РФ, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Как указано в ст.305 ГК РФ, права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Титульное владение - это владение, опирающееся на законное основание, т.е. титул. Титул может иметь как вещный характер (право собственности, ограниченное вещное право), так и обязательственный (например, на основе договора).

В силу ч.1 ст.62.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение.

Согласно ч.2 ст.62.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 настоящей статьи, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство либо приобретение здания или сооружения.

Из материалов дела следует, что залогодержателем заложенного имущества - части жилого дома, площадью 119,20 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> являлся ОАО «МТС-Банк», на основании договоров купли-продажи закладных от <дата> и <дата>, который одновременно до момента реализации арестованного имущества, <дата>, и заключении договора <номер> купли-продажи арестованного заложенного имущества от <дата> являлся титульным владельцем данного имущества, которым впоследствии стал ФИО2

С учетом приведенных норм права суд приходит к выводу, что при заключении УМС г.Владивостока и ФИО1 договора купли-продажи земельного участка № <номер> от <дата> не были соблюдены положения cт.305 ГК РФ, тем самым нарушены права залогодержателя недвижимого имущества.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что встречные исковые требования необходимо удовлетворить. Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка <номер> от <дата> с кадастровым номером <номер>, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между УМС г.Владивостока и ФИО1

Применить последствия недействительности сделки, путем возложения на УМС г.Владивостока обязанности возвратить ФИО1, полученные в рамках указанного договора денежные средства в размере 50 187,71 руб., путем возложения на ФИО1 обязанности возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером <номер> УМС г.Владивостока.

Данное решение суда является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: <адрес>.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае о признании торгов от <дата> по продаже недвижимого имущества недействительными, признании договора купли-продажи <номер> от <дата> недействительным -отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка <номер> от <дата> с кадастровым номером <номер>, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Управлением муниципальной собственности г.Владивостока и ФИО1.

Применить последствия недействительности сделки, путем возложения на Управлением муниципальной собственности г.Владивостока обязанности возвратить ФИО1, полученные в рамках указанного договора денежные средства в размере 50 187,71 руб., путем возложения на ФИО1 обязанности возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером <номер> Управлению муниципальной собственности г.Владивостока.

Данное решение суда является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Советский районный суд г.Владивостока в течение месяца, со дня изготовления в мотивированном виде.

Мотивированное решение изготовлено 24.03.2021.

Судья Т.А. Борщенко