Решение № 2-97/2017 от 2 апреля 2017 г. по делу № 2-97/2017

Дело № 2-97/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 апреля 2017 года

Бийский районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего Фоменко Г.В.

при секретаре Орловой Н.Л.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Солтонского района Алтайского края к ФИО1, о взыскании задолженности по арендной плате за использование земельного участка, неустойки, по встречному иску ФИО1, к Администрации Солтонского района Алтайского края о признании договора аренды недействительным и применении последствий недействительности сделки.

У С Т А Н О В И Л:

Администрация Солтонского района Алтайского края обратилась в суд с иском к ФИО1, о взыскании задолженности по арендной плате за использование земельного участка, неустойки, ссылаясь на то, что между Администрацией Солтонского района Алтайского кая и ФИО1 подписан договор аренды земли № от 02.03.2015 года, согласно которому истец передал, а ответчик принял во временное владение и пользование земельный участок, находящейся по адресу: Алтайский край <адрес>. Площадь земельного участка 153174 кв.м., кадастровый №. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 17 марта 2015 года.

Согласно условиям п.2.1 договора обязанность по оплате арендной платы возникает с момента подписания вышеназванного договора. Арендные платежи исчисляются с 02 марта 2015 года и вносятся равными долями ежеквартально, не позднее 15 числа месяца следующего за отчетным. Размер арендной платы за 2015 года составил 218736 руб 44 коп, из расчета 1 квартал 2015 года (29 дней) - 20590 руб 58 коп, 2 квартал 2015 года - 66048 руб 62 коп, 3 квартал 2015 года - 66048 руб 62 коп, 4 квартал 2015 года - 66048 руб 62 коп. Размер арендной платы за 2016 год на дату направления претензии 198145 руб 86 коп, из расчета 1квартал - 66048 руб 62 коп, 2 квартал 2016 года - 66048 руб 62 коп, 3 квартал 2016 года - 66048 руб 62 коп.

В нарушение п.2.1 ответчик не оплачивал арендную плату за землю в установленные сроки по договору аренды. За 2015 года пропущено четыре установленных срока платежа - за 1,2,3,4 кварталы.

За 2016 год аренную плату за землю ответчик не производил. Задолженность по состоянию на 20.10.2016 года составила 416882 руб 30 коп.

Согласно п.4.2.4 договора Арендатор обязан своевременно производить платежи за землю и в случае, когда Арендатор более двух раз подряд по истечению установленного срока не вносит арендную плату, Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор и изъять земельный участок в установленном законодательством порядке (п.6.3 договора). Также обязанность своевременной оплаты за пользование имуществом возникает в силу п.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (п.3 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменений его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п.4 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации и согласно п.5.4 договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение Арендатором условий пунктов 4.2.4 договора, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере одной трехсотой банковской ставки рефинансирования. Размер неустойки за период с 15 апреля 2015 года по 20 октября 2016 года за 555 дней за просрочку уплаты арендных платежей за пользование предоставленного ответчику земельного участка составляет 73743 руб. В адрес ответчика направлялась претензия 29 апреля 2016 года, 07 сентября 2016 года, 20 октября 2016 года о погашении образовавшейся задолженности по арендной плате, а также уведомление о досрочном расторжении аренды. Ответчик приглашался в Администрацию района для принятия мер по урегулированию возникшей ситуации.

Предложенное соглашение от 20 октября 2016 года о досрочном расторжении договора аренды земли №33 лот 02 марта 2015 года ФИО1 подписано.

Соглашение о расторжении договора аренды зарегистрировано Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 19.11.2016 года. До момента подачи иска в суд ответ на претензию не получен. Мер по урегулированию вопроса по оплате задолженности по арендной плате ФИО1 не предпринял.

Просили взыскать со ФИО1 в пользу Администрации Солтонского района Алтайского края задолженность по арендным платежам по договору аренды земли от 02 марта 2015 года № в размере 416882 руб 30 коп.. неустойку за просрочку арендных платежей за период с 15 апреля 2015 года по 20 октября 2016 года в сумме 73743 руб.

Впоследствии представлено уточненное исковое заявление, в котором истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам по договору аренды земли от 02 марта 2015 года №33 в размере 416882 руб 30 коп.. неустойку за просрочку арендных платежей за период с 15 апреля 2015 года по 09 декабря 2016 года в сумме 42210 руб. 42 коп..

ФИО1, обратился в суд с иском к Администрации Солтонского района Алтайского края о признании договора аренды недействительным и применении последствий недействительности сделки, ссылаясь на то, что он, 20 января 2015 года обратился в Администрацию Солтонского района Алтайского края с заявлением о предоставлении ему в аренду на 49лет земельного участка, расположенного в районе МТФ-1, не имевшего на тот момент кадастрового учета, для организации на данном участке молочно-товарной фермы. После согласования данного заявления с Главой администрации он за свой счет произвел работы по определению границ земельного участка и постановке его на кадастровый учет. После выполнения кадастровых работ земельному участку общей площадью 153174 кв.м. присвоен кадастровый № и адрес: <адрес> в районе МТФ-1, участок №. 02 марта 2015 года Администрацией Солтонского района Алтайского края принято постановление № от 02 марта 2015 года о предоставлении ФИО1 вышеуказанного земельного участка на правах аренды сроком на 49 лет для сельхозпроизводства. И в этот же день между ним и Администрацией Солтонского района был заключен договор аренды земли №33, который был зарегистрирован Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 17 марта 2015 года. Сразу после заключения указанного договора, он с целью восстановления ферм на бетонных основаниях бесхозных ферм, ранее принадлежавших АКГУП «<данные изъяты>» для привлечения заемных капиталов обратился в «Россельхозбанк» с целью получения кредита. Однако после изучения представленных им документов, в том числе и на аренду земли, специалист банка указал на то, что земельный участок был предоставлен с грубыми нарушениями действующего законодательства, в связи с чем договора аренды является недействительным.

В соответствии со ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Ответчик в нарушение указанной нормы торги на право аренды земельного участка не провел, что является грубым нарушением земельного законодательства.

Узнав об указанных обстоятельствах, он незамедлительно обратился к Главе администрации с требованием выполнить необходимые действия и заключить договор аренды на законных основаниях. Однако никаких действий со стороны Администрации не последовало. Поскольку договор аренды заключен с нарушением действующего законодательства, он не имел возможности использовать его по назначению и отказался от исполнения условий договора и вносить арендную плату до тех пор пока с ним не будет заключен договор на законных основаниях, о чем сообщил Главе администрации. На протяжении 2015 года ответчик не предпринимал действий по переоформлению договора аренды и финансовых претензии не предъявлял.

После его обращения в прокуратуру и проведенной проверки, спорный договора аренды был расторгнут. ОН полагал, что расторгнут в связи с его недействительностью.

Просит признать договора аренды земли № от 02 марта 2015 года, заключенный между Администрацией Солтонского района Алтайского края и ним недействительным и применить в отношении него последствия недействительности сделки.

В судебном заседании представитель истца (по встречному иску - ответчика) Администрации Солтонского района ФИО2 исковые требования поддержала, встречные исковые требования не признала.

Ответчик (по встречному иску - истец) ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признал, поддержав встречные исковые требования.

Представитель ответчика (по встречному иску - истец) ФИО1 - ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, поддержав встречные исковые требования.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения требований о взыскании арендой платы и находит встречные исковые требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Согласно статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту решения - ГК РФ) граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона.

В силу п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно ч.2 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно п.1 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с ч.2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Постановлением Администрации Солтонского района Алтайского края №90 от 02 марта 2015 года ФИО1 предоставлен в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 153174 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в районе МТФ №, участок №, для сельхозпроизводства производства, сроком на 49 лет.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на 02.03.2015 года) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в случае предоставления земельного участка в аренду предоставляются на основании договора аренды.

20 января 2015 года ФИО1 обратился в Администрацию Солтонского района с заявлением, в котором просил предоставить ему в аренду на 49 лет участок в районе МТФ № для сельхозпроизводства, так как на нем расположены выкупленные им бывшие фермы, принадлежащие АГКУП «<данные изъяты>» (площадь не указана).

Судом установлено, что 02 марта 2015 года между ФИО1, и Администрацией Солтонского района был заключен договор аренды № в отношении земельного участка, площадью 153174 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в районе МТФ №, участок № сроком на 49 лет.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 17 марта 2015 года.

В соответствии с ч.1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на 02.03.2015 года) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Судом установлено, что договор аренды №33 в отношении спорного земельного участка от 02 марта 2015 года заключен между ФИО1, и Администрацией Солтонского района без проведения торгов.

В соответствии с п.9 ч.2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на 02.03.2015 года) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Принадлежность ФИО1 каких-либо объектов недвижимости, расположенных в границах испрашиваемого и предоставленного в аренду участка, в судебном заседании не нашла своего подтверждения.

В соответствии с п.15 ч.2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на 02.03.2015 года) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Доводы ФИО1 о том, что спорный земельный участок должен был быть предоставлен ему в аренду на торгах, суд находит несостоятельным.

Судом установлено, что постановлением Администрации Солтонского района № от ДД.ММ.ГГГГ утверждена схема расположенного земельного участка из земель населенного пункта на кадастровом плане территории в кадастром квартале 22:44:200005 для сельскохозяйственного производства по адресу: <адрес>, в районе МТФ № участок №.

Согласно ч.3 ст. 34 Федерального закона №171 от 23 июня 2014 года «О внесении изменений в Земельный кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона органом государственной власти или органом местного самоуправления утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории в целях его предоставления для целей, не связанных со строительством и (или) с эксплуатацией зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется в соответствии со статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), но не позднее 1 января 2018 года.

В соответствии с ч.1 ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона №171 от 23 июня 2014 года) органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны:

принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;

уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;

обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

В соответствии с ч.2,3 ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона №171 от 23 июня 2014 года) граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают в письменной или электронной форме с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал государственных и муниципальных услуг, заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса. Соответствующее заявление может быть подано через многофункциональный центр. В указанном в пункте 2 настоящей статьи заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.

В соответствии с ч.4, 5,6 ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона №171 от 23 июня 2014 года) Орган местного самоуправления на основании указанного в пункте 2 настоящей статьи заявления либо обращения исполнительного органа государственной власти, предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса, с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю, указанному в пункте 4 настоящей статьи, и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка. Копия решения о предоставлении земельного участка в собственность за плату или бесплатно с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка может быть выдана (направлена) через многофункциональный центр.

Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок со дня принятия указанного в пункте 5 настоящей статьи решения.

Судом установлено, что Администрация Солтонского района Алтайского края» сообщение о наличии свободного земельного участка площадью 153174 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в районе МТФ №, участок № для передачи в аренду в средствах массовой информации опубликовано не было.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Как следует из положений пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Доводы ФИО1 о том, что спорный земельный участок должен был быть предоставлен ему в аренду на торгах, суд находит несостоятельным, однако при заключении оспариваемого договора аренды не был соблюден порядок предоставления земельного участка в аренду.

Соблюдение правила о заблаговременной публикации информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно) направлено на обеспечение принципов эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков, гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим и противоречит приведенным выше принципам.

Таким образом, поскольку в силу вышеизложенного договор аренды не соответствует положениям статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона №171 от 23 июня 2014 года), требование ФИО1 о признании оспариваемого договора, как нарушающего его права и законные интересы, подлежат удовлетворению.

Согласно ч.1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ч.2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

20 октября 2016 года между Администрацией Солтонского района и ФИО1 договора аренды земельного участка №33 от 02 марта 2015 года расторгнут по соглашению сторон, Администрация Солтонского района по оспариваемой сделки платы не получила, в связи с чем требование ФИО1 о применении последствий недействительности ничтожной сделки аренды земельного участка удовлетворению не подлежит.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Учитывая, что у ФИО1 не возникло обязательств, вытекающих из оспариваемого договора аренды, признанного судом недействительным, суд не находит оснований для удовлетворения требований Администрации Солтонского района о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, предусмотренных договором аренды. При этом Администрация Солтонского района не лишена возможности избрать иной, соответствующий фактически сложившимся между сторонами отношениям (внедоговорным отношениям), способ защиты нарушенного права.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с Администрации Солтонского района Алтайского края в пользу ФИО1, подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Администрации Солтонского района Алтайского края в удовлетворении исковых требований к ФИО1, о взыскании задолженности по арендной плате за использование земельного участка, неустойки отказать.

Исковые требования ФИО1, к Администрации Солтонского района Алтайского края о признании договора аренды недействительным и применении последствий недействительности сделки удовлетворить частично.

Признать недействительным договор аренды земельного участка №33 от 02 марта 2015 года, заключенный между Администрацией Солтонского района и ФИО1, в отношении земельного участка из земель населенных пунктов общей площадью 153174 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в районе МТФ №, участок № для сельскохозяйственного производства сроком на сорок девять лет.

ФИО1, в удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Администрации Солтонского района Алтайского края в пользу ФИО1, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

С мотивированным решением лица, участвующие в деле вправе ознакомиться в помещении суда 07 апреля 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме с подачей жалобы через Бийский районный суд.

Судья Г.В.Фоменко