Решение № 2-1130/2025 2-1130/2025(2-6999/2024;)~М-7275/2024 2-6999/2024 М-7275/2024 от 27 марта 2025 г. по делу № 2-1130/2025

Дело №

УИД 23RS0№-84

Категория 2.156


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

28 марта 2025 года г. Сочи

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе судьи Вергуновой Е.М., при секретаре судебного заседания Росляковой К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи об образовании земельного участка, установлении границ земельного участка, признании уточненной части границы земельного участка и здания,

установил:

ФИО1 обратилась в суд к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи с иском об образовании земельного участка, установлении границ земельного участка, признании уточненной части границы земельного участка и здания.

Исковые требования мотивированы следующим.

Истец является собственником 1/4 доли незавершенного строительством объекта - нежилого здания, размещенного на арендуемом совместно с другими сособственниками объекта земельном участке площадью 172 кв.м. с кадастровым номером № расположенном по адресу: <адрес>, Центральный район, <адрес> А. Сособственниками указанного объекта являются ФИО2 (1/4 доля) и ФИО3 (1/2 доля). Земельный участок был предоставлен постановлением администрации г. Сочи № собственникам объекта незавершенного строительством в аренду на 49 лет для строительства административного здания, ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды №, который зарегистрирован в установленном порядке.

В дальнейшем постановлением администрации г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № в целях «устранения чересполосицы, изломанности границ и не соответствия нормам предоставления основного участка» земельный участок с кадастровым номером № площадью 120 кв.м. предоставлен им для благоустройства, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО2 заключили с администрацией г. Сочи договор аренды на срок до ДД.ММ.ГГГГ, который также зарегистрирован в установленном порядке. <адрес> земельных участков согласно документов составляет 292 кв.м.

Кадастровым инженером ООО «ГЕО Гарант» ДД.ММ.ГГГГ по результатам проведения сравнительного анализа и определения взаимного расположения существующих на местности объектов недвижимости (земельных участков с кадастровыми номерами №) установлены взаимные накладки и пересечения границ смежных земельных участков с кадастровыми номерами № с земельными участками с кадастровыми номерами № и № Фактически общая площадь двух указанных выше земельных участков составляет 285 кв.м.

Как указывает истец, указанные несоответствия не являются реестровыми ошибками, поскольку формирование арендуемых истцом и третьими лицами земельных участков, так и смежных земельных участков происходило без учета фактически существующих границ этих земельных участков и сложившейся плотной застройки района объектами капитального строительства, а также возможными нарушениями со стороны собственников смежного земельного участка с кадастровым номером № в виде самовольного захвата части муниципальных земель. В целях исправления описанных недостатков арендаторы неоднократно обращались к арендодателю с заявлениями об объединении двух участков в одно землепользование для окончания строительства и эксплуатации объекта недвижимости, об уточнении местоположения границ основного земельного участка № с одновременным уточнением границы смежного земельного участка №, об устранении недостатков переданных в аренду земельных участков (фактические границы которых не соответствуют их кадастровым границам).

Истец ссылается также на то, что по сведениям государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) муниципального образования городской округ город-курорт Сочи оба указанных выше земельных участка расположены в одной территориальной зоне «ОД-1» - многофункциональная общественно-деловая застройка, по Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному Приказом № от ДД.ММ.ГГГГ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, «бытовое обслуживание»- код 3.3. Основные и условно разрешенные виды использования обоих земельных участков идентичны, собственник один, оба участка смежные, что не исключает возможность их объединения для устранения описанных недостатков и последующей сдачи здания в эксплуатацию. Не желание собственника обоих земельных участков во внесудебном порядке разрешить возникшие не по вине истца проблемы послужило поводом для обращения в суд.

На основании изложенного истец просит суд:

признать земельные участки с кадастровыми номерами №, расположенные по адресу: г. Сочи, Центральный район, <адрес> А, в одной территориальной зоне «№» многофункциональная общественно-деловая застройка, принадлежащие на праве муниципальной собственности одному лицу – муниципальному образованию город-курорт Сочи, предоставленные на одном виде права «аренда со множественностью лиц на стороне арендатора» ФИО1, ФИО2 и ФИО3, объединенными в один земельный участок с видом разрешенного использования «бытовое обслуживание»;

установить границы образованного в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами № земельного участка площадью 285 кв.м., обремененного правами аренды ФИО1, ФИО2 и ФИО3 на срок до ДД.ММ.ГГГГ, расположенного на землях населенных пунктов, с видом разрешенного использования «бытовое обслуживание» по адресу: г. Сочи, Центральный район, <адрес>-а, в соответствии с каталогом координат, указанным в заключении кадастрового инженера ООО «ГЕО Гарант» от ДД.ММ.ГГГГ;

признать уточненной часть границы земельного участка с кадастровым номером № и здания с кадастровым номером № для проведения процедуры уточнения местоположения границ указанного смежного земельного участка и здания в соответствии с каталогом координат, указанным в заключении кадастрового инженера ООО «ГЕО Гарант» от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание истец и третье лицо ФИО2 не явились, воспользовались своим правом, предусмотренным статьей 48 ГПК РФ, направили в судебное заседание своего представителя с доверенностью.

На основании ч.5 статьи 167 ГПК РФ суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие истца и третьего лица ФИО2

Представитель истца и третьего лица ФИО2 по доверенности ФИО4 в судебное заседание не явился, направил в суд письменное заявление о рассмотрении дела в отсутствие истца и третьего лица ФИО2, к которому приложил Акт сверки взаиморасчетов по аренде земельного участка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и заявление третьего лица ФИО3 о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца ФИО3 в судебное заседание не явилась, направила в суд письменное заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

На основании ч.5 статьи 167 ГПК РФ суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанного третьего лица.

Представитель ответчика администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи по доверенности ФИО5 в судебное заседание не явился, причину своей неявки суду не сообщил, об отложении судебного заседания не просил, извещен о дате и времени судебного заседания телефонограммой.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, причину своей неявки суду не сообщил, об отложении судебного заседания не просил.

На основании ч.3 и ч.4 статьи 167 ГПК РФ суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие представителей ответчика и указанного третьего лица.

Изучив материалы гражданского дела, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, собственником земельного участка площадью 172 кв.м. с кадастровым номером № расположенного по <адрес> в г. Сочи, с видом разрешенного использования «строительство административного здания», в территориальной зоне «ОД-1», категория земель «земли населенных пунктов», является муниципальное образование город-курорт Сочи (л.д. 45 оборот).

Постановлением администрации г. Сочи № от ДД.ММ.ГГГГ указанный земельный участок предоставлен в аренду гражданам ФИО1, ФИО2 и ФИО6, (л.д. 11).

Как следует из содержания постановления, на указанном земельном участке расположен объект, незавершенный строительством (процент готовности 92%) литер Л, принадлежащий на праве общей долевой собственности ФИО1, ФИО2 и ФИО6, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ №, а также сообщениями заявителей от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании указанного постановления ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием город-курорт Сочи, выступающим в качестве арендатора, с одной стороны, и гражданами ФИО1, выступающей в качестве «арендатора 1», ФИО2, выступающим в качестве «арендатора 2», и ФИО6, выступающим в качестве «арендатора 3», заключен договор № о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) на срок действия до июля № года (л.д. 12-14).

ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием город-курорт Сочи, выступающим в качестве арендатора, ФИО1, выступающей в качестве «арендатора 1», ФИО2, выступающим в качестве «арендатора 2», и ФИО3, выступающей в качестве «арендатора 3», заключено дополнительное соглашение к договору от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которого изменен состав арендаторов (л.д. 16-17).

ДД.ММ.ГГГГ администрацией г. Сочи издано постановление «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенного по <адрес>А в Центральном районе г. Сочи», которым утверждена схема расположения земельного участка площадью 120 кв.м., образованного из земель государственной не разграниченной собственности в границах кадастрового квартала № для целей, не связанных со строительством, «благоустройство территории», по №, № в Центральном районе города Сочи, в территориальной зоне «ОД-1», категория земель - земли населенных пунктов, установлен вид разрешенного использования земельного участка -«благоустройство территории» (л.д. 19).

Постановлением администрации г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ гражданам ФИО1 и ФИО7 предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок площадью 120 кв.м. с кадастровым номером № по ул. № на срок 5 лет, для целей, не связанных со строительством (благоустройство территории) (л.д. 20).

ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием город-курорт Сочи, выступающим в качестве арендатора, ФИО2, выступающим в качестве «арендатора 1», и ФИО1, выступающей в качестве «арендатора 2», заключен договор аренды, на основании которого арендаторам предоставлен указанный земельный участок площадью 120 кв.м. на срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 21-24).

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ между теми же сторонами срок действия договора от ДД.ММ.ГГГГ продлен до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 25).

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как следует из представленного представителем истца Акта сверки взаиморасчетов по договору № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, последний платеж произведен ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ имеется переплата на сумму 4 286 руб.25 коп.

Таким образом, названный договор аренды земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ является возобновленным на неопределенный срок.

ДД.ММ.ГГГГ арендаторы указанных земельных участков обратились к главе города Сочи с заявлением об объединении указанных участков (л.д. 29).

ДД.ММ.ГГГГ департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи арендаторам земельных участок направлен ответ, в котором разъяснено, что исправление реестровой ошибки возможно в судебном порядке, а также предложено устранить разночтения в виде разрешенного использования земельных участков (л.д. 30-31).

Удовлетворяя исковые требования ФИО1, суд принимает во внимание следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункта 1 статьи 11.6 ЗК РФ при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

На основании пункта 6 статьи 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

В соответствии с ч.1 ст.43 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, о котором сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (далее - уточнение границ земельного участка).

По смыслу приведенных норм материального права земельный участок, как объект права, начинает существовать с момента определения местоположения его границ на местности в процессе подготовки межевого плана или при условии существования таких границ на местности пятнадцать и более лет, закрепленных с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка. При этом земельные участки должны соответствовать градостроительному планированию, не нарушать права соседних правообладателей земельных участков на извлечение полезных свойств объекта недвижимости и его рационального использования.

В соответствии с пунктом 32 статьи 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при уточнении местоположения границ земельного участка допускается изменение площади уточняемого земельного участка на величину не более 10%.

Согласно разъяснениям, изложенным в Письме Минэкономразвития РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-ВА/<адрес> «Об уточнении границ земельных участков и применении части 2 статьи 43 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ», и содержанию части 1 статьи 43 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» уточнением границ земельного участка является государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах. Указанный государственный кадастровый учет осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, сведения о котором не соответствуют установленным на основании Закона №218-ФЗ требованиям к описанию местоположения границ земельных участков.

На основании пункта 1 статьи 69 ЗК РФ землеустройство проводится по инициативе уполномоченных исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления, собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев или по решению суда.

В соответствии с частью 8 статьи 11.2 ЗК РФ споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.

Принимая во внимание необходимость использования специальных познаний при разрешении возникшего спора судом была назначена землеустроительная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Экспертно-правовое бюро».

Из Заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного экспертами ООО «Экспертно-правовое бюро» ФИО8, ФИО9 и ФИО10, следует, что, отвечая на первый вопрос, соответствуют ли фактические границы и площади земельных участков с кадастровыми номерами №, расположенных по адресу: г. Сочи, Центральный район, <адрес> № границам и площадям этих земельных участков, указанным в правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах, экспертами сделан вывод о том, что фактически указанные земельные участки используются как единый земельный участок, признаки, индивидуализирующие границы между ними, отсутствуют.

На второй вопрос, соответствуют ли фактические границы смежных земельных участков, в части общих границ с земельными участками №, сведениям о таких границах, имеющимся в едином государственном реестре недвижимости, эксперты пришли к выводу о несоответствии кадастровых границ обоих земельных участков фактическим границам, установленным со стороны смежных землепользователей.

На третий и четвертый вопросы: приведет ли образование в результате объединения двух земельных участков с кадастровыми номерами № в координатах, указанных в заключении кадастрового инженера ООО №» от ДД.ММ.ГГГГ, к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также к нарушению градостроительных регламентов, и приведет ли уточнение местоположения границ земельного участка с кадастровым номером № и здания с кадастровым номером № в соответствии с каталогом координат, указанных в заключении кадастрового инженера ООО «№» от ДД.ММ.ГГГГ, к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также к нарушению градостроительных регламентов, экспертами сделаны выводы об отсутствии критических недостатков, препятствующих объединению земельных участков. Разница в показателях площади испрашиваемого к объединению земельного участка 292 кв.м. (по документам) и 301 кв.м. (фактически) (плюс 9 кв.м. или менее 4%) при уточнении местоположения его границ в соответствии с п.32 ст.26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» составляет менее 10%.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ч.1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч.2). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч.3).

Оценивая заключение экспертов, суд приходит к выводу о его принятии в качестве надлежащего доказательства по гражданскому делу, поскольку экспертиза назначена судом по возбужденному гражданскому делу, в порядке, предусмотренном ГПК РФ, с участием представителей истца ФИО4, представителя ответчика ФИО5 и представителя третьего лица Управления Росреестра по Краснодарскому краю ФИО11

Кроме того, эксперты до начала производства экспертизы предупреждены судом об уголовной ответственности, предусмотренной ст.307 УК РФ.

Эксперт ФИО10, выполнивший экспертизу, имеет высшее образование, что подтверждено дипломом о высшем образовании ДВС №, per. №/Э, выданным Сочинским государственным университетом туризма и курортного дела ДД.ММ.ГГГГ, общий стаж работы в сфере земельно-имущественных отношений, в том числе экспертом, более девятнадцати лет, диплом № о профессиональной переподготовке по специальности «Судебный землеустроительный эксперт», выданный ДД.ММ.ГГГГ АНО дополнительного профессионального образования «Национальный университет современных технологий», Сертификат соответствия судебного эксперта № №, выданный 20.11№ «Саморегулируемая организация судебных экспертов», Свидетельство о членстве в НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов» № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО9 имеет среднее специальное образование по специальности «Промышленное и гражданское строительство», квалификацию «Техник-строитель», что подтверждено № №, per. №, выданным Сочинским политехникумом по специальности «Промышленное и гражданское строительство» ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, заключение выполнено в письменном виде, ответы на вопросы суда изложены в доступной для понимания форме, содержат ссылки на нормативно-правовую базу, заключение проиллюстрировано фотоматериалом.

Выводы эксперта сторонами не опровергнуты, ходатайства о проведении повторной или дополнительной экспертизы суду не заявлены.

С учетом изложенного суд не усматривает оснований не доверять выводам экспертов.

Помимо изложенного, суд принимает во внимание, что в соответствии со ст. 11.6 ЗК РФ при объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок, в соответствии со ст. 11.4 Земельного кодекса РФ собственник вправе произвести раздел земельного участка.

Таким образом, удовлетворение исковых требований ФИО1 никаким образом не нарушает права органа местного самоуправления как собственника спорных земельных участков.

Оба земельных участка находятся на праве аренды у истца и третьих лиц, которые о нарушении их прав в случае удовлетворения исковых требований ФИО1 по данному делу не заявили.

Следовательно, исковые требования не нарушают права ни одной из сторон договоров аренды земельных участков, ни третьих лиц, отражают фактически сложившийся порядок пользования земельными участками.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи об образовании земельного участка, установлении границ земельного участка, признании уточненной части границы земельного участка и здания удовлетворить.

Признать земельные участки с кадастровыми номерами №, расположенные по адресу: <адрес>, Центральный район, <адрес>А, в одной территориальной зоне «№ многофункциональная общественно-деловая застройка, принадлежащие на праве муниципальной собственности муниципальному образованию городской округ город-курорт Сочи, предоставленные на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора ФИО1, ФИО2 и ФИО3, объединенными в один земельный участок с видом разрешенного использования «бытовое обслуживание».

Установить границы земельного участка, образованного в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами №, площадью 301 кв.м., расположенного на землях населенных пунктов, с видом разрешенного использования «бытовое обслуживание» по адресу: <адрес>, Центральный район, <адрес> А, обремененного правами аренды ФИО1, ФИО2 и ФИО3 на срок до ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с каталогом координат, указанным в Приложении № к заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «№»:

№ точки длины линий (м) координата Х координата Y

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№

№
№

№
№

№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
Признать уточненной часть границы земельного участка с кадастровым номером № и здания с кадастровым номером № для проведения процедуры уточнения местоположения границ указанного смежного земельного участка и здания в соответствии с каталогом координат, указанным в Приложении № к заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Экспертно-правовое бюро»:

№ точки длины линий (м) координата Х координата Y

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№

№
№

№
№

№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционной инстанции <адрес>вого суда через Центральный районный суд г.Сочи в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

судья: Вергунова Е.М.