Решение № 2-4387/2017 2-4387/2017 ~ М-4077/2017 М-4077/2017 от 11 декабря 2017 г. по делу № 2-4387/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 декабря 2017 года г. Самара

Октябрьский районный суд г.Самары в составе председательствующего судьи Шельпук О.С., при секретаре Шнигуровой Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №... по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Сфинкс», ФИО2, Управлению Росреестра по Самарской области, о признании сделки недействительной, обязании передать квартиру по акту приема-передачи, обязании зарегистрировать договор долевого участия,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным исковым заявлением, в котором просил с учетом последующего уточнения признать договор долевого участия в строительстве, заключенный между ООО «Сфинкс» и ФИО2 от 09.09.2016, недействительным, погасить запись о регистрации объекта недвижимости, обязать ООО «Сфинкс» передать ему двухкомнатную квартиру по адресу: адрес адрес, обязать Управление Росреестра зарегистрировать договор долевого участия, заключенный между ним и ООО «Сфинкс».

В судебном заседании истец и его представитель ФИО3, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержали. Указали, что заключенный между ФИО2 и ООО «Сфинкс» договор долевого участия является недействительной сделкой, противоречащей закону, поскольку обе стороны знали о наличии заключенного договора долевого участия с истцом, решением суда односторонний отказ ООО «Сфинкс» от исполнения договора долевого участия, заключенного с истцом, признан незаконным, однако несмотря на это стороны все же заключили договор долевого участия, на основании которого ФИО2 была передана в собственность приобретенная им ранее квартира.

Представитель ООО «Сфинкс» и ФИО2 – ФИО4, действующая на основании доверенностей, против удовлетворения исковых требований возражала, указав, что при заключении договора долевого участия стороны действовали добросовестно, ФИО2 оплатила квартиру, приняла ее, зарегистрировала право собственности и в настоящее время производит в квартире ремонт. Истцу уплаченные им денежные средства за квартиру перечислены на депозит нотариуса. В ходе рассмотрения истец уходил от примиретльных процедур, отказывался от подписания мирового соглашения при рассмотрении гражданского дела по его иску о признании незаконным одностороннего отказа ООО «Сфинкс». Пояснила, что ФИО2 было известно о наличии спора между ФИО1 и ООО «Сфинкс» о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора, а также о вынесенном решении суда.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. Направил в адрес суда письменным отзыв, в котором указал, что возложение обязанности на регистрирующий орган по совершению каких-либо действий подлежит рассмотрению в рамках административного судопроизводства, в то же время решение суда о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности является основанием для внесения или погашения соответствующих записей в ЕГРН.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.ст. 166, 167 ГПК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом установлено, что 05.07.2014 между ФИО1 и ООО «Сфинкс» заключен договор долевого участия в строительстве № 3С/10-66, по которому ООО «Сфинкс» ообязалось в предусмотренный договором срок построить трехсекционный дом с подземной автостоянкой, встроенно-пристроенными соцкультбытом и детским садом по адресу: адрес, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать ФИО1 объект долевого строительства – двухкомнатную квартиру со строительным номером №..., расположенную на *** этаже в секции №№..., общей площадью *** кв.м., а ФИО1 обязался оплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Самара от 15.05.2017 установлено, что в установленный договором срок оплата объекта долевого строительства ФИО1 произведена не была. Заочным решением Ленинского районного суда г. Самара от 16.12.2014 с ФИО1 взысканы денежные средства в счет оплаты квартиры по договору в размере 3388320 руб., пени за просрочку исполнения обязательства в размере 56923,80 руб.

24.12.2014 ФИО1 перечислил на счет ООО «Сфинкс» денежные средства во исполнение своих обязательств по договору.

11.06.2015 ООО «Сфинкс» уведомило ФИО1 о необходимости погашения задолженности по договору. 03.08.2015 в адрес истца направлено уведомление о расторжении договора долевого участия. 29.04.2016 зарегистрированный в Управлении Росреестра договор долевого участия, заключенный между ООО «Сфинкс» и ФИО1, расторгнут на основании п.п. 3, 4 ст. 9 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», запись ЕГРП о государственной регистрации указанного договора в установленном законом порядке 24.03.2016г. прекращена.

В ходе рассмотрения гражданского дела о признании незаконным одностороннего отказа ООО «Сфинкс» от исполнения договора долевого участия судом также установлено, что оплата по договору долевого участия была произведена истцом ответчику 24.12.2014г. Таким образом, на момент направления застройщиком истцу уведомления о необходимости погашения задолженности по договору долевого участия от 11.06.2015г. и последующего уведомления о расторжении договора долевого участия от 03.08.2015г. обязательства участника долевого строительства об оплате цены договора были исполнены в полном объеме, оснований для расторжения договора в одностороннем порядке у ответчика не имелось.

Односторонний отказ ООО «Сфинкс» от исполнения договора долевого участия, заключенного с ФИО1, признан недействительным, поскольку законных оснований для отказа от исполнения данного договора установлено не было, ФИО1 свои обязанности по оплате стоимости объекта долевого строительства выполнил в полном объеме.Между тем, на основании одностороннего отказа от исполнения договора, запись о регистрации договора долевого участия от 05.07.2017 погашена Управленим Росреестра по Самарской области на основании соответствующего заявления ООО «Сфинкс».

09.09.2016 между ООО «Сфинкс» и ФИО2 заключен договор долевого участия в строительстве №3С/10-66, по которому застройщик принял на себя обязательства по передаче ФИО2 в собственность двухкомнатной квартиры строительный номер №..., расположенной на *** этаже в секции №..., общей площадью *** кв.м., в строящемся доме по адресу: адрес.

Таким образом, несмотря на наличие вступившего в законную силу решения суда о признании незаконным одностороннего отказа ООО «Сфинкс» от исполнения договора, заключенного с ФИО1, о чем было известно как ООО «Сфинкс», так и ФИО2, которая была привлечена для участия в деле в качестве третьего лица, решение было направлено в ее адрес, ответчики заключили оспариваемый договор долевого участия в отношении спорной квартиры.

Между тем, признание незаконным одностороннего отказа от исполнения договора со стороны ООО «Сфинкс» свидетельствует о том, что договор долевого участия, заключенный между ООО «Сфинкс» и ГВА, сохранил свое действие, и у ООО «Сфинкс» имелось обязательство по передаче спорной квартиры первоначальному ее приобретателю, полностью исполнившим обязательства по оплате квартиры. Факту просрочки оплаты квартиры была дана оценка судом при рассмотрении указанного выше гражданского дела, оплата квартиры была произведена истцом, в связи с чем истец признается судом исполнившим свои обязательства. Отсутствие регистрации договора долевого участия не свидетельствует о том, что ФИО1 утратил права требования к ООО «Сфинкс» по договору, поскольку погашение записи о регистрации договора участия произошло по вине застройщика, а не по вине ФИО1

Учитывая, что и ООО «Сфинкс», и ФИО2 не могли не знать о наличии правопритязаний истца на приобретенную им квартиру, на что указывал факт полной оплаты им квартиры, последующее обращение в суд с иском о защите своих прав, о чем ООО «Сфинкс» и ФИО2 также знали, суд признает, что последние при заключении договора долевого участия действовали недобросовестно и в нарушение требований закона.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Таким образом, в отношении одного объекта долевого строительства допускается заключение только одного договора долевого участия.

Суд приходит к выводу, что несмотря на то, что на момент заключения договора долевого участия между ООО «Сфинкс» и ФИО2, договор долевого участия с ФИО1 продолжал действовать. Отсутствие его регистрации не отменяет факт наличия у застройщика обязательств перед ФИО1 по передаче ему спорной квартиры. Учитывая, что обе стороны договора от 09.09.2016 знали о правах ФИО1 на спорную квартиру, о том, что действия по одностороннему отказу от исполнения договора были признаны незаконными, суд не может признать их добросовестными и признает заключенный договор долевого участия недействительным в связи с тем, что он противоречит закону в той части, в которой не допускается заключение договора долевого участия в отношении одного и того же объекта с разными участниками долевого строительства на основании двух разных договоров долевого участия.

Поскольку сделка, совершенная ООО «Сфинкс» и ФИО2, признана недействительной, суд полагает необходимым применить последствия признания данной сделки недействительной в виде восстановления положения, существовавшего до заключения договора долевого участия между ООО «Сфинкс» и ФИО2 в виде восстановления записи о регистрации договора долевого участия, заключенного между ООО «Сфинкс» и ФИО1 погашении записи о регистрации договора долевого участия между ООО «Сфинкс» и ФИО2

При этом, суд учитывает, что на момент рассмотрения дела жилой дом, в состав которого входит спорная квартира, введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 20.01.2017 №63-301000-19-2016, спорная квартира передана ФИО2 по акту приема-передачи, и на основании данного акта приема-передачи за ФИО2 зарегистрировано право собственности на квартиру по адресу: адрес

Между тем, поскольку договор долевого участия в строительстве, на основании которого ФИО2 была передана квартира и на основании которого за ней зарегистрировано право собственности, признан недействительным, запись о регистрации права собственности ФИО2 подлежит погашению.

При этом суд считает излишне заявленными требования об обязании Управления Росреестра по Самарской области зарегистрировать договор долевого участия в строительстве, заключенный между ФИО1 и ООО «Сфинкс», поскольку решение о признании недействительным договора долевого участия, заключенного между ООО «Сфинкс» и ФИО2, является основанием для погашения и восстановления соответствующих записей, и на регистрирующий орган данная обязанность возложена в силу закона.

Учитывая, что на момент рассмотрения дела спорная квартира истцу не передана по акту приема-передачи, данное требование подлежит удовлетворению.

Кроме того, суд учитывает, что ООО «Сфинкс» были перечислены денежные средства, полученные от ФИО1, на депозит нотариуса, однако, поскольку судом принято решение о восстановлении положения, существовавшего до заключения договора долевого участия от 09.09.2016, данные денежные средства были уплачены ФИО1 в счет исполнения обязательств по договору, в связи с чем на основании решения они подлежат возврату ООО «Сфинкс».

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор долевого участия в строительстве №3С/10-66 от 09.09.2016, заключенный между ООО «Сфинкс» и ФИО2.

Обязать ООО «Сфинкс» передать ФИО1 двухкомнатную квартиру общей площадью 64,4 кв.м., расположенную по адресу: адрес

Решение является основанием для погашения записи о регистрации договора долевого участия в строительстве №3С/10-66 от 09.09.2016, заключенного между ООО «Сфинкс» и ФИО2, а также для погашения записи о регистрации права собственности ФИО2 на квартиру общей площадью 64,4 кв.м., расположенную по адресу: адрес

Решение является основанием для восстановления записи о регистрации договора долевого участия в строительстве от 05.07.2014 №3С/10-66, заключенного между ООО «Сфинкс» и ФИО1.

Решение является основанием для возврата ООО «Сфинкс» перечисленных на депозит нотариуса НГЮ денежных средств на основании платежного поручения №372 от 04.09.2017 в связи с расторжением договора №3С/10-66 долевого участия в строительстве от 05.07.2014 в размере 3388320 (Три миллиона триста восемьдесят восемь тысяч триста двадцать) руб.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г. Самара в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 19.12.2017

Судья (подпись) О.С. Шельпук

Копия верна.

Судья:

Секретарь: