Решение № 2-411/2017 2-411/2017~М-370/2017 М-370/2017 от 12 июля 2017 г. по делу № 2-411/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 июля 2017 г.

Климовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Свитлишиной О.С.

при секретаре Еремеевой К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, Индивидуальному предпринимателю ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, индивидуальному предпринимателю ФИО3, в котором просит суд остановить сделку купли-продажи земельного участка, принадлежащего ФИО2, расположенного по адресу: <адрес>, Лаговское с.п., СНТ «<...>» вблизи <адрес>, участок № с кадастровым номером № и вернуть удерживаемые в банковском сейфе денежные средства в размере 700 000 рублей, задаток и гонорар за сделку в размере 165 000 рублей, мотивируя свои требования тем, что между ней (истицей) и ответчиком ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, Лаговское с.п., СНТ «<...>» вблизи <адрес>, участок №. В обеспечение исполнения обязательств по договору, между истицей и ИП ФИО3 так же было заключено авансовое соглашение, в силу которого истицей были переданы денежные средства в размере 50 000 рублей в качестве аванса, 15000 рублей - в счет оплаты государственной регистрации сделки. Дополнительно, согласно гарантийному письму, истица передала 100 000 рублей ИП ФИО3 в качестве оплаты за услуги риэлтора. Оставшаяся сумма по договору в размере 700 000 рублей была помещена в арендованный истицей в сейфовом хранилище «<...>» отделения банка «<...>» банковский сейф №, к которому, после предоставления банку документов, подтверждающих регистрацию сделки купли-продажи и переход прав на спорный земельный участок, могла получить доступ ФИО2 После подписания, договор купли-продажи был сдан для государственной регистрации в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>, плановая дата регистрации была назначена на ДД.ММ.ГГГГ, однако, в последующем, истице стало известно, что регистрация сделки приостановлена по заявлению ФИО2 на срок до ДД.ММ.ГГГГ Так же, во время повторного осмотра участка, истица обнаружила, что вдоль всего участка проходит канава, в начале участка из трубы вытекает водяной поток, а в другом конце уходит под забор соседнего участка. Ранее истица не могла заметить данных недостатков из-за обилия снега, ответчики же о данном дефекте в известность ее не поставили. Таким образом, истица считает данные обстоятельства существенными, и, с учетом того, что регистрация перехода прав затянулась по не зависящим от нее причинам, просит остановить сделку и взыскать все уплаченные ей при заключении данной сделки денежные средства.

В судебном заседании истица ФИО1 уточнила заявленные требования, просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, Лаговское с.п., СНТ «<...>» вблизи <адрес>, уч.№; исковые требования о взыскании с ИП ФИО3 аванса в размере 50 000 рублей, 100 000 рублей в качестве оплаты риэлторских услуг, а так же 15 000 рублей в счет оплаты государственной регистрации документов просит оставить неизменными.

Ответчик ФИО2, ее представитель ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражали, указав, что государственная регистрация перехода права собственности на спорный земельный участок была приостановлена по независящим от ответчицы причинам, а именно - в связи с тем, что спорный земельный участок имеет в кадастре <адрес> статус «архивный», ошибочно передан в качестве объекта кадастрового учета в <адрес>. О возникшем препятствии в регистрации сразу было сообщено истице, и после того, как истица сообщила о намерении расторгнуть договор, ответчица не возражала и подготовила совместно с ИП ФИО3 соглашение о расторжении, которое ФИО1 заключать отказалась, в последующем обратившись с данными требованиями в суд. Таким образом, заключая договор по отчуждению принадлежащего ей на праве собственности земельного участка, ФИО2 действовала законно и правомерно, данная процедура затянулась по независящим от нее причинам, расторжению договора по инициативе истицы она не препятствовала; у истицы отсутствуют основания для расторжения договора купли-продажи в судебном порядке,поскольку истицей только ДД.ММ.ГГГГ было направлено в ее (ФИО2) адрес письмо с предложением расторгнуть договор,получив ДД.ММ.ГГГГ по почте указанное письмо,она в тот же день дала письменный ответ с согласием на расторжение договора купли-продажи. Одновременно, ответчица заявила ходатайство о взыскании с истицы судебных расходов на оплату юридических услуг в размере 10 000 рублей.

Представитель ответчика ИП ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований о взыскании денежных средств, ссылаясь на то, что в настоящее время договор купли-продажи земельного участка, заключенный ДД.ММ.ГГГГ,не расторгнут, в государственной регистрации перехода прав не отказано, следовательно, у ИП ФИО3 отсутствуют основания для возврата уплаченных денежных средств; пояснил, что готов вернуть заявленные ко взысканию денежные средства после расторжения договора купли-продажи между истцом и ФИО2

Суд, выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Как установлено в судебном заседании, ответчику ФИО2 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит земельный участок № вблизи <адрес>, СНТ «<...>», в с/п <адрес> с кадастровым номером №л.д.56,57\.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи вышеназванного земельного участка, по условиям которого ответчик ФИО2 за плату передает в собственность ФИО1 вышеназванный земельный участок; сумма договора составляет 700 000 рублей\л.д.72\.

В силу п.5 данного договора, расчет между сторонами осуществляется через депозитарную ячейку банка, доступ продавца к которой возможен после государственной регистрации права собственности покупателя, при предъявлении документов, подтверждающих данную регистрацию. Так же сторонами составлен передаточный акт, подтверждающий факт принятия земельного участка в качественном состоянии как он есть на момент подписания договора\л.д.73\.

Одновременно, ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО3 было заключено авансовое соглашение, согласно п.2 которого истец передала ответчику ИП ФИО3 аванс в сумме 50 000 рублей, а так же 15 000 рублей в счет оплаты государственной регистрации сделки. Период действия указанного соглашения - до ДД.ММ.ГГГГ включительно\л.д.13\. Так же, согласно гарантийному письму ИП ФИО3, истица передала ему 100 000 рублей, которые обязывался возвратить ответчик в случае отмены государственной регистрации не позднее ДД.ММ.ГГГГ.\л.д.14\.

Таким образом, истицей в общей сложности ИП ФИО3 была уплачена денежная сумма в размере 165 000 рублей,что подтвердил в судебном заседании представитель ИП ФИО3

При этом, во исполнение п.5 договора купли- продажи, денежные средства, предназначенные для оплаты стоимости земельного участка на сумму 700 000 рублей были помещены в арендованный истицей в сейфовом хранилище «Паркового» отделения банка «Межтопэнергобанк» банковский сейф №; доступ к указанным денежным средствам после предоставления банку документов, подтверждающих регистрацию сделки купли-продажи и переход прав на спорный земельный участок, могла получить ФИО2, что подтверждается договором аренды индивидуального банковского сейфа №№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между банком, ФИО1 и ФИО2\л.д.17-20\.

Согласно уведомлению УФСГРКиК по <адрес>, регистрация перехода права собственности на спорный земельный участок приостановлена по заявлению ФИО2 до 22.06.2017г.\л.д.37\.

В обоснование заявленных требований истица указывает на то, что рассчитывала приобрести данный земельный участок в марте 2017 года, однако, в связи с приостановлением государственной регистрации перехода прав на срок более полугода, земельный участок ей (истице) больше не нужен. Кроме того, при повторном осмотре земельного участка, истицей были выявлены существенные недостатки, такие как наличие труб и проточных канав, занимающих существенную площадь относительно площади всего земельного участка; ответчики о наличии данных дефектов истицу не предупредили, хотя должны были, поскольку визуально определить наличие данных недостатков истице не представлялось возможным ввиду наличия снега на участке, ведь первоначально земельный участок ей осматривался в зимнее время года.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Таким образом, с учетом приведенных норм, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения заключенного между ФИО1 и ФИО2 договора купли-продажи. Так, установленные судом обстоятельства в виде непредвиденного для сторон приостановления государственной регистрации, равно как и обнаружения труб и сливных каналов на спорном земельном участке расценены судом как существенные изменения обстоятельств, которые заинтересованные стороны не могли преодолеть после их возникновения. При этом, обе стороны исходили из того, что таких обстоятельств не произойдет.

Так, продавец ФИО2 была убеждена в том, что при регистрации сделки земельный участок не мог быть передан для регистрации в качестве объекта кадастрового учета в <адрес>, поскольку ранее она зарегистрировала свое право собственности на указанный земельный участок в качестве объекта, подлежащего постановке на кадастр на территории <адрес>, в подтверждение чего предоставлены выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.\л.д.57\, свидетельство о праве на наследство по закону\л.д.56\. Так же при приобретении земельного участка истица проявила определенную степень заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру договора, участок был осмотрен, но определить наличие на нем трубопровода и канавы в зимний период визуально было невозможно. Одновременно, наличие таких условий, как приостановление государственной регистрации сделки, равно как и обнаружение ей недостатков участка, как указывает на то сама истица, является существенным для нее препятствием при покупке земельного участка, значимым фактором, который если бы истица могла предвидеть, мог бы существенно повлиять на ее желание заключить данный договор, или договор был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При таких обстоятельствах, суд считает заявленные требования о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, Лаговское с.п., СНТ «<...>» вблизи <адрес>, участок № подлежащими удовлетворению.

Доводы ответчика ФИО2 об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи в судебном порядке суд находит несостоятельными.

Согласно п.2 ст.452 ГК РФ спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств,подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком.

Однако,первоначально ФИО1 обратилась в суд с иском,в котором просила суд остановить сделку купли-продажи земельного участка, который был принят судом и рассматривался.

В настоящем судебном заседании истица уточнила исковые требования,и просила о расторжении договора купли-продажи земельного участка \л.д.84\.Вместе с уточненным исковым требованием истицей было приобщено письмо в адрес ответчика ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ с предложением о расторжении договора купли-продажи земельного участка.

При таких обстоятельствах,учитывая,что дело находится в производстве суда с ДД.ММ.ГГГГ,судом к производству было принято уточненное исковое заявление,в адрес ответчика истцом направлено письмо с предложением расторгнуть договор в добровольном порядке,у суда не имеется достаточных оснований для оставления искового заявления ФИО1 в части расторжения договора купли-продажи без рассмотрения на основании абзаца 2 статьи 222 ГПК РФ.

Одновременно, удовлетворению подлежат и требования ФИО1 о взыскании денежных средств в размере 165 000 рублей, уплаченных при заключении договора ответчику ИП ФИО3

Так, при удовлетворении основного требования о расторжении договора купли-продажи подлежит удовлетворению и производные от него требования, которыми, в данном случае, является требования о возврате истице уплаченных в счет исполнения данного договора денежных сумм. Содержание авансового соглашения, а так же гарантийного письма не содержат перечня условий, каким-либо образом препятствующих возврату вышеназванных денежных средств при расторжении основного договора, при том, что судом данный договор был расторгнут вследствие существенного изменения обстоятельств, не зависящего от воли сторон. Таким образом, суд, определяя последствия расторжения договора, считает необходимым взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу ФИО1 аванс в размере 50 000 рублей, денежную сумму в размере 100 000 рублей, 15 000 рублей – в счет оплаты государственной регистрации документов, а всего сумму в размере 165 000 рублей.

В силу п.1 ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу того, что судом удовлетворены исковые требования ФИО1, оснований для взыскания с нее в пользу ФИО2 расходов на оплату юридических услуг представителя ФИО4 в размере 10 000 рублей не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь, ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, Лаговское с.п., СНТ «<...>» вблизи <адрес>, участок № с кадастровым номером №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО2 и ФИО1.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу ФИО1 аванс в размере 50 000 рублей, денежную сумму в размере 100 000 рублей, 15 000 рублей – в счет оплаты государственной регистрации документов, а всего сумму в размере 165 000 рублей.

В удовлетворении заявления ФИО2 о взыскании с ФИО1 10 000 рублей в счет оплаты юридических услуг отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Климовский городской суд.

Председательствующий: