Решение № 2-2-272/2020 2-2-272/2020~М-2-219/2020 М-2-219/2020 от 26 октября 2020 г. по делу № 2-2-272/2020

Дело №2-2-272/2020 КОПИЯ.

УИД: 33RS0017-02-2020-000220-55

З А О Ч Н О Е
Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

27 октября 2020 года

Собинский городской суд Владимирской области в составе:

председательствующего Шульга В.В.

при секретаре Балясниковой Е.Г.

с участием

представителя истца ФИО1

(ордер от 06.10.2020 №000070)

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Радужный Владимирской области гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Кадровое агентство «Континент» о расторжении договора купли- продажи недвижимого имущества и земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Кадровое агентство «Континент» о расторжении договора купли- продажи недвижимого имущества и земельного участка, указывая, что дд.мм.гггг. между ним и ответчиком, в лице ФИО3, был заключен Договор о намерениях, согласно которому ответчик обязуется продать ему ферму и два земельных участка площадью №... га и №... га. Он оплатил в счет будущего договора 150 000 руб. Общая цена договора составила 2 150 000 руб. дд.мм.гггг. между ним и ответчиком во исполнение Договора о намерениях был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка, а именно: - ферма, назначение нежилое, общей площадью №... кв. м; - санпропускник, назначение нежилое, общей площадью №... кв.м, 1-этажное; - земельный участок, общей площадью №... кв.м, находящиеся по адресу: <...>, <...>. Согласно п.1.4 Договора, имущество, указанное в п. 1.1 договора имеет обременение: ипотека в силу закона, запись о регистрации №... в пользу М. В соответствии с п. 2.2 договора покупатель обязуется внести задаток в размере 650 000 руб. в момент подписания сторонами настоящего договора, при этом ответчик гарантирует, что из полученной суммы задатка в размере 650 000 руб., 450 000 руб. будут перечислены М. для прекращения залога в силу закона (п.2.34 договора). Оставшуюся сумму покупатель должен был оплатить после регистрации перехода права собственности от продавца к нему в течение двух месяцев. дд.мм.гггг. во исполнение условий договора он производит оплату в полном объеме задатка, передает денежные средства ФИО3, как директору ООО «Кадровое Агентство «Континент», что оформляется письменной распиской. В нарушение условий договора ответчик не производит перечисление М. в размере 450 000 рублей. В производстве Фрунзенского районного суда <...> рассматривается дело по иску бывших работников ООО «Кадровое агентство «Континент» к Обществу о взыскании заработной платы, в рамках которого определением суда от дд.мм.гггг. наложен арест на имущество, принадлежащее Обществу, в том числе, на ферму по адресу: <...>, <...>, состоящую из земельного участка с кадастровым номером №..., площадью №... кв.м, нежилого здания с кадастровым номером №..., площадью №... кв.м, нежилого здания с кадастровым номером №..., площадью №... кв.м, которые являлись предметом договора от дд.мм.гггг.. При этом ответчик уклоняется от снятия залога в пользу М., и не уведомил его о наложении ареста на данное имущество. Просил расторгнуть договор купли- продажи недвижимого имущества от дд.мм.гггг. и взыскать с ответчика 650 000 руб.

Истец ФИО2 просил рассмотреть дело в свое отсутствие, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, поручил ведение дела своему представителю.

Представитель истца ФИО1 заявленные требования уточнил в части взыскания с ответчика денежной суммы по договору от дд.мм.гггг., уплаченной в качестве предоплаты, и просил взыскать 150 000 руб. вместо 650 000 руб., требования поддержал и просил удовлетворить, ссылаясь на доводы, изложенные в иске, дал суду пояснения, аналогичные содержанию иска. Пояснил, что истцом дд.мм.гггг. по договору о намерениях уплачено 150 000 руб., что отражено в его содержании, договор подписан сторонами. Заключение договора о намерениях и в последующем договора купли – продажи имело место с целью приобретения истцом объектов недвижимости в виде нежилых зданий и земельного участка. Денежные средства в виде предоплаты в размере 650 000 руб. наличными были переданы лично директору ФИО3, о чем тот написал письменную расписку от дд.мм.гггг.. В дальнейшем договор не исполнил, истец обращался к нему с письменной претензией, при отсутствии ответа обратился в суд. Отсутствие выполнения условий договора, получение информации о наложении ареста на данное имущество в интересах третьих лиц повлекло за собой обращение в суд с настоящим иском.

Ответчик ООО «Кадровое агентство «Континент» извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом по правилам ст.113 ГПК РФ, представителя в суд не направил, письменный отзыв не представил, судебные извещения, направлявшиеся по адресу местонахождения юридического лица, возвращены с отметкой «истек срок хранения».

Третье лицо - ФИО3, директор ООО «Кадровое агентство «Континент», в суд не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом по правилам ст.113 ГПК РФ по адресу регистрации по месту жительства, судебное извещение возвращено в суд с отметкой «истек срок хранения».

В силу п.7 ст.113 ГПК РФ в целях информирования участников процесса о движении дела, информация о времени и месте судебного заседания также размещалась на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В соответствии со ст.165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывают гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

С учетом правовой позиции п.68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 ГК РФ», статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Ответчиком к обеспечению возможности получения судебного извещения, как юридически значимого сообщения, мер принято не было, в связи с чем суд признает его уведомление надлежащим, а требования п.1 ст.113 ГПК РФ - выполненными судом в полном объеме.

В соответствии с требованиями ст.233 ГПК РФ и с согласия представителя истца дело рассмотрено в порядке заочного производства.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные документы по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п.1 ст.421 ГК РФ).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами ( ст.422 ГК РФ).

Согласно ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу положений п.2 ст.307 и п.1 ст.393 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По смыслу п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По правилам п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 ГК РФ).

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, при этом, товар должен быть передан свободным от любых прав третьих лиц (п.1 ст.460, п.1 ст. 469 ГК РФ).

В соответствии с Выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц, ООО «Кадровое агентство «Континент» дд.мм.гггг. зарегистрировано в качестве юридического лица; адрес места нахождения: <...>, <...>. Лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени юридического лица является ФИО3, основной вид деятельности: 78.30 – деятельность по подбору персонала прочая (л.д. №...).

Из материалов дела следует, что дд.мм.гггг. между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор о намерениях, по условиям которого ФИО3 заключил соглашение о продаже ФИО2 фермы и двух земельных участков площадью 1,8 га и 7 га, подписанный обеими сторонами. Из содержания договора следует, что 150 000 руб. получены ФИО3 от ФИО2 как первоначальный взнос дд.мм.гггг.; 1 000 000 руб. будет оплачен при регистрации сделки в регистрационной палате, 1 000 000 руб. будет оплачен двумя частями в течение двух месяцев. Общая сумма продажи составляет 2 150 000 руб. Договор составлен в простой письменной форме и подписан сторонами (л.д. №...).

Право собственности на указанное в договоре недвижимое имущество принадлежит ООО «Кадровое агентство «Континент», что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра недвижимости: - здание, кадастровый номер №..., площадь №... кв.м, назначение – нежилое, наименование –ферма; здание, кадастровый номер №..., площадь №... кв.м, назначение – нежилое, наименование – санпропускник; - земельный участок, кадастровый номер №..., площадь №... кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования, все имущество расположено по адресу: <...>, <...>. В отношении данных объектов недвижимого имущества установлена ипотека в силу закона, дата государственной регистрации дд.мм.гггг.; лицом, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение, является М. (л.д. №...).

Во исполнение договора о намерениях, дд.мм.гггг. между ООО «Кадровое агентство «Континент» в лице директора ФИО3 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка, согласно условиям которого Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель – принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество: - ферма, назначение нежилое, общей площадью №... кв.м, 1- этажное; - санпропускник, назначение нежилое, общей площадью №... кв. м, 1-этажное; - земельный участок с кадастровым номером №..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, общей площадью №... кв. м, находящиеся по адресу: <...>, <...> (л.д. №...).

Пунктами 1.3 и 1.4 договора предусмотрено, что продавец гарантирует, что он является единственным собственником, отчуждаемого имущества, что передаваемое по настоящему договору имущество никому другому не продано, не является предметом спора, под арестом или запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц. Имущество, указанное в п.1.1 договора, имеет обременение: ипотека в силу закона, запись о регистрации №... в пользу М.

Стоимость имущества, указанного в п.2.1 договора, составляет 2 150 000 руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит. Покупатель обязуется внести задаток в размере 650 000 руб. в момент подписания сторонами договора. Оставшуюся часть стоимости имущества в размере 1 500 000 руб. покупатель оплачивает продавцу в следующем порядке: 500 000 руб. в течение 10 календарных дней с момента регистрации перехода права собственности на покупателя; 500 000 руб. в течение одного месяца с момента регистрации перехода права собственности на покупателя; 500 000 руб. в течение двух месяцев с момента регистрации перехода права собственности на покупателя (п. 2.2 договора). Расчеты по договору производятся наличными денежными средствами; продавец гарантирует, что, из полученной суммы задатка в размере 650 000 руб., денежные средства будут перечислены в размере 450 000 руб. М. для прекращения залога в силу закона от дд.мм.гггг. в его пользу, возникшего на основании договора купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка от дд.мм.гггг. в срок до дд.мм.гггг. (пункт 2.3 договора).

Денежные средства в размере 650 000 руб. переданы истцом ФИО3 на основании письменной расписки от дд.мм.гггг., из содержания которой следует, что ФИО3 взял в долг у ФИО2 650 000 руб., обязуется вернуть указанную сумму в срок до дд.мм.гггг. (л.д. №...

Из содержания иска и пояснений представителя истца следует, что после заключения договора купли- продажи от дд.мм.гггг. истцу стало известно о том, что, в нарушение условий договора, денежные средства в размере 450 000 руб. на счет М. для прекращения ипотеки в силу закона и договора залога ответчиком не перечислены. До настоящего времени указанный договор не исполнен: Акт приема – передачи недвижимого имущества не составлен, факт обращения сторон в органы государственной регистрации не подтвержден. Доказательств обратного суду не представлено.

Также истцу стало известно, что в отношении указанных в договоре купли- продажи объектов недвижимого имущества, определением Фрунзенского районного суда г. Владимира дд.мм.гггг. в рамках рассмотрения гражданского дела по иску граждан к ООО «Кадровое агентство «Континент» о взыскании заработной платы и денежных средств наложен арест на принадлежащее ответчику имущество: ферму по адресу: <...>, состоящую из земельного участка с кадастровым номером №... площадью №... кв. метров, нежилого здания с кадастровым номером №... площадью №... кв. метров, нежилого здания с кадастровым номером №... площадью №... кв. м (л.д. №...).

С учетом положений ст.463 ГК РФ ГК РФ, если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.

В связи с полученной информацией об аресте спорного имущества, ФИО2 дд.мм.гггг. в адрес ФИО3, директора ООО «Кадровое агентство «Континент», была направлена претензия о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка от дд.мм.гггг. и возврате уплаченных денежных средств в размере 650 000 руб. (л.д. №...).

До настоящего времени претензия оставлена без удовлетворения.

В соответствии с п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.450 ГК РФ).

В силу положений п.2 ст.452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п.13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Анализ письменных документов по делу показывает, что изложенные истцом в обоснование расторжения договора обстоятельства следует признать существенными, поскольку с момента заключения договора купли- продажи от дд.мм.гггг. ответчик, как продавец, не принял мер по передаче проданной недвижимости покупателю и осуществлению государственной регистрации перехода права, полученные денежные средства в размере 450 000 руб. не были переданы М. для прекращения ипотеки в силу закона, объекты недвижимости в настоящее время находятся под арестом в связи с притязаниями третьих лиц, предъявляющих к ответчику требования имущественного характера, что противоречит пунктам 1.3 и 1.4 договора купли-продажи недвижимого имущества от дд.мм.гггг.. Учитывая, что требования третьих лиц заявлены в судебном порядке ранее обращения истца, то судьба объектов недвижимости может быть решена в пользу третьих лиц, что сделает исполнение договора от дд.мм.гггг. невозможным.

При изложенных обстоятельствах, спорный договор купли-продажи, применительно к правилам ст.ст. 450, 452 ГК РФ, подлежит расторжению.

Расторжение договора между сторонами влечет за собой обязательство ответчика по возврату истцу денежных средств. Данное обязательство ответчиком исполнено не было, к моменту рассмотрения спора судом полученные ответчиком денежные средства истцу не возвращены.

Обращаясь с иском в суд, истец заявил требование о взыскании денежных средств в размере 650 000 руб.

В ходе судебного разбирательства представитель истца уточнил заявленные требования в сторону уменьшения, и дал устные пояснения, что указанную сумму истец просит взыскать, так как передал ее дд.мм.гггг. ФИО3, как директору ООО «Кадровое агентство «Континент», по договору о намерениях, с целью заключения последующего договора купли – продажи, подписанного сторонами дд.мм.гггг., тогда как письменная расписка о получении от истца 650 000 руб. была написана от имени ФИО3, что тот получил эти денежные средства в долг и обязуется вернуть в срок до дд.мм.гггг..

В соответствии с п.п. 1-3 ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В этом случае следует признать, что по договору о намерениях от дд.мм.гггг. ФИО2 в качестве начального взноса для заключения соглашения о продаже объектов недвижимости ФИО3, как лицу, имеющему право без доверенности действовать от имени юридического лица, были переданы только 150 000 руб. Доказательств о перечислении ФИО2 в адрес ООО «Кадровое агентство «Континент» в рамках договора купли-продажи недвижимого имущества от дд.мм.гггг. денежных средств в размере 650 000 руб., суду не представлено.

Письменная расписка от дд.мм.гггг. о получении ФИО3 денежных средств в долг в размере 650 000 руб. свидетельствует о заключении между ними договора займа, на который распространяются положения ст.ст. 807-810 ГК РФ. При наличии указанной расписки истцом избран ненадлежащий способ защиты права в части требования взыскания с ответчика денежных средств в размере 650 000 руб. В этом случае денежные средства в размере 650 000 руб., указанные в содержании договора от дд.мм.гггг. в качестве задатка, таковыми не являются, поскольку предоставлены истцом ответчику в качестве займа по долговой расписке.

Применительно к заявленным требованиям, с учетом исследованных письменных доказательств по делу, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 150 000 руб., уплаченные ФИО2 по договору о намерениях от дд.мм.гггг., в остальной части требование о взыскании денежных средств оставить без удовлетворения.

В соответствии с ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

По правилам ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При подаче иска судом была уплачена государственная пошлина в размере 9700 руб. (л.д№...). При частичном удовлетворении иска суд признает необходимым взыскать с ответчика возмещение расходов по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенной части иска (150 000 руб.) в размере 4 200 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199, 233- 237 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли – продажи недвижимого имущества и земельного участка от дд.мм.гггг. без номера, заключенный между ООО «Кадровое агентство «Континент» и ФИО2.

Взыскать с ООО «Кадровое агентство «Континент» в пользу ФИО2 денежные средства в размере 150 000 (сто пятьдесят тысяч) руб., и возмещение расходов по уплате государственной пошлины в размере 4 200 (четыре тысячи двести) руб.

В остальной части требование о взыскании денежных средств оставить без удовлетворения.

Ответчик вправе подать в Собинский городской суд заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано ответчиком в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий (подпись) В.В. Шульга