Апелляционное определение № 33-2725/2026 от 20 апреля 2026 г.

дело № 2-1703/2025

№ 33-2725/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Оренбург 21 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Наумовой Е.А.,

судей Афанасьевой Ж.В., Султанова Р.А.,

при секретаре Колбановой А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к акционерному обществу Специализированный застройщик «Оренбургстрой» о взыскании стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, расходов за найм жилого помещения,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 17 декабря 2025 года

установила:

ФИО1 обратилась в суд с названным выше иском, указав, что между истцом и АО СЗ «Оренбургстрой» заключен договор участия в долевом строительстве № от (дата), согласно которому застройщик обязуется своими силами построить (создать) квартиру и передать ее покупателю, который обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять квартиру не позднее (дата) В указанный в договоре срок квартира не была передана участнику строительства. Истцом в адрес ответчика неоднократно направлялись претензии (дата), (дата), (дата)

Согласно акту осмотра ИП ФИО5 в квартире имеются следующие недостатки: отсутствуют межкомнатные двери, требуется регулировка окон, переходы уровня пола в комнатах более 2 см, на полу выполнена полусухая стяжка, отсутствует отделка пола в комнатах, в сантехническом узле затирка плитки загрязнена, отделка стен выполнена с нарушением технологии поклейки обоев, стены санузла не окрашены, отсутствует отделка оконных откосов, система отопления ввода и вывода труб выполнена монтажной пеной, не установлены индивидуальные приборы учета ХВС и ГВС, на выводах водоснабжения отсутствуют заглушки труд ХВС и ГВС, отсутствуют заглушки труб водоотведения, дверные проемы и откосы выполнены отделкой гипсокартонными листами, под которыми имеются пустоты. Указанные нарушения исключали возможность осуществить приемку квартиры в соответствии с условиями договора до устранения всех недостатков.

Истец обратился к ответчику с требованием устранения выявленных недостатков, которое оставлено без удовлетворения.

(дата) экспертом ФИО5 составлено заключение №/№ по результатам исследования квартиры, согласно которому: при обследовании стен зафиксировано: межкомнатная дверь в санузел отсутствует; механизм открывания/закрывания окон требует усилий; перепады уровня пола в жилых комнатах 2 см; перепады уровня пола в кухне 1,5 см.; перепады уровня пола в санузле 1 см.; перепады уровня стен в кухне и прихожей более 2 мм. на метр; отсутствует линолеум и плинтусы в прихожей; отсутствует линолеум и плинтусы в кухне; отсутствует линолеум и плинтусы в жилых комнатах и зимнем саду; затирка в швах керамической напольной плитки в санузле загрязнена; отделка стен обоями в жилых комнатах, кухне, прихожей и зимнем саду выполнена с нарушениями технологии, имеются нахлесты, механические повреждения в области дверных арок обои отходят; отсутствует отделка оконных откосов; отсутствует отделка стен в санузле (стены не окрашены); не установлены индивидуальные приборы учета ХВС и ГВС; отсутствуют заглушки на выводах труб водоснабжения и водоотведения.

По мнению истца ответственность за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке наступила для застройщика с 06 ноября 2024 г., поскольку застройщик должен был безвозмездно устранить недостатки до 05 ноября 2024 г.

Уточнив исковые требования, ФИО1 просила суд взыскать стоимость устранения дефектов и недостатков выполненных строительно-монтажных работ в размере 339 210,12 руб., неустойку за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке за период на (дата) в размере 1 560 366,55 руб. и далее из расчета 1 % в день по дату фактической выплаты, компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы, расходы по оплате оценочных услуг в размере 15 000 руб., расходы по оплате услуг представителя, расходы по оплате за найм жилого помещения в размере 320 000 руб. (л.д. 188-189 т. 3).

Определениями суда, занесенными в протоколы судебного заседания от (дата) и (дата) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены АО «ГрадИндустрия», ИП ФИО11, ФИО10 (л.д. 177, 197 т. 3).

Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 17 декабря 2025 г. исковые требования удовлетворить частично.

Суд взыскал с АО СЗ «Оренбургстрой» в пользу ФИО1 стоимость устранения недостатков в размере 105 000 руб., компенсацию морального вреда – 5 000 руб., расходы по оплате услуг эксперта – 15 000 руб., расходы по оплате юридических услуг – 20 000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С таким решением суда не согласна истец ФИО1, которая в апелляционной жалобе просит отменить решение суда и принять по делу новое решение, которым взыскать с ответчика:

- стоимость устранения недостатков в размере 339 210,12 руб.;

- расходы по оплате за найм жилого помещения в размере 320 000 руб.;

- компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.,

- расходы на оплату услуг представителя в размере 100 000 руб.;

- неустойку в двойном размере от 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей в период нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (339 210,12 руб.) за каждый день просрочки выплаты указанной стоимости расходов, начиная с (дата) по день исполнения обязательств по ее оплате, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (339 210,12 руб.).

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ФИО1, ФИО10, ФИО11, представитель АО ГрадИндустрия, надлежащим образом извещенные о месте и времени его проведения, не явились. Судебная коллегия определила рассмотреть жалобу в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ в отсутствие указанных лиц.

В силу ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Заслушав доклад судьи Наумовой Е.А., объяснения представителя ФИО1 – ФИО6, просившего об удовлетворении апелляционной жалобы, представителей АО «СЗ «Оренбургстрой» ФИО7, ФИО8, просивших об отказе в удовлетворении апелляционной жалобы, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи, предусматривающей изменение установленного договором срока.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ (здесь и далее в редакции, действовавшей в период спорных правоотношений) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2).

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (часть 5).

Согласно пункту 3 статьи 3 Федерального закона от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения, в том числе статья 10 дополнена частью 4 следующего содержания:

«При удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом».

В силу пункта 5 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ положения части 4 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что между ООО СЗ «Оренбургстрой», как застройщиком, и ФИО1, как участником долевого строительства заключен договор участия в долевом строительстве № от (дата), согласно которому застройщик обязался в предусмотренный договором срок с привлечением генподрядчика и других лиц построить жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать в собственность участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта (пункт 1.1 договора).

Согласно п. 2.1 договора срок передачи объекта долевого строительства, определен не позднее 01 сентября 2024 г.

Цена объекта определена договором в сумме 3 500 000 руб. (п. 3.2 договора), которая оплачена истцом в полном объеме, что не оспаривалось ответчиком.

Как следует из пункта 1.1 договора квартира передается участнику долевого строительства со следующим оснащением: прихожая: потолок натяжной-матовый, стены – обои, пол – линолеум, плинтус, дверь входная; санузел: потолок натяжной-матовый, стены – окраска, пол – керамогранит, дверь межкомнатная; жилые комнаты: потолок натяжной-матовый, стены – обои, пол – линолеум, плинтус, окна – ПВХ, откосы, подоконник пластиковый (без заглушек); кухня: потолок натяжной-матовый, стены – обои, пол – линолеум, плинтус, окна – ПВХ, откосы, подоконник пластиковый (без заглушек); вспомогательное помещение (зимний сад): потолок натяжной-матовый, стены – обои, пол – линолеум, плинтус, окна – ПВХ, откосы, подоконник пластиковый (без заглушек).

Инженерные системы: внутренний водопровод ХВС и ГВС – без разводки к сантехническим приборам, установка счетчиков холодной и горячей воды, сантехника не устанавливается; внутренняя канализация – без подводки под сантехнические приборы, сантехника не устанавливается; отопление (от крышной котельной) – прокладка трубопроводов, установка отопительных приборов; электроснабжения – установка приборов учета электрической энергии, прокладка проводки с установкой выключателей и розеток (наружная установка), выпуск проводки для установки осветительных приборов и выпуск с установкой розетки под электрическую плиту, электролита не устанавливается; телевидение: ввод кабеля в здание; радиофикация – ввод кабеля в здание; интернет – ввод кабеля в здание; телефонизация – ввод кабеля в здание; домофон – ввод кабеля в здание.

(дата) департаментом градостроительства и земельных отношений Администрации (адрес) выдано разрешение на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию.

(дата) в адрес ФИО1 направлено сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче.

(дата) в связи с уклонением надлежаще-формализованной процедуры подписания двухстороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства составлен односторонний акт передачи объекта долевого строительства – жилого помещения (квартиры) №, который был направлен в адрес истца и получен последней.

(дата) ФИО1 совместно с экспертом ФИО5 составлен акт осмотра квартиры, в ходе которого выявлены недостатки, на основании которых впоследствии ФИО5 дано заключение.

(дата), (дата), (дата) истцом в адрес ответчика направлены претензии о нарушении сроков передачи объекта.

На указанные претензии ответчиком направлены ответы от (дата) №, от (дата) №, от (дата) №, от (дата) № в которых указано на направление уведомления о завершении строительства многоквартирного дома, отсутствие нарушения сроков передачи объекта, отсутствие доказательств, что недостатки качества объекта являются существенными, акт осмотра с участием специалиста в области строительства не представлен, а также не представлено доказательств наличия оснований для отказа от подписания акта приема-передачи квартиры.

С целью установления юридически-значимых обстоятельств, а именно наличия недостатков объекта строительства определением суда от (дата) по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО12 (ООО «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза»).

Согласно заключению судебной экспертизы от (дата) №-С, подготовленному экспертом ФИО12, выявлены следующие недостатки конструктивных элементов: образование трещин в теле стяжки пола в комнатах 1 и 3, ненадлежащее крепление плинтусов в комнатах 1-5 жилого помещения; поверхность стен в комнатах 1-5 жилого помещения не соответствует требованиям нормативных документов в части отклонений поверхности стен от вертикали и ровности поверхностей стен; оконные конструкции: провисание открывающихся створок, неплотный притвор в комнатах 2, 3 и 5; отсутствие заглушек на оголовках труб системы водоотведения в помещении санузла в местах последующего присоединения санитарно-технического оборудования. Экспертом сформирован вывод о том, что все выявленные недостатки по своей природе относятся к строительным / производственным. Стоимость устранения строительных недостатков объекта составляет 339 210,12 руб.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика расходов на устранение строительных недостатков суд, установив, что выявленные в квартире истца недостатки явились следствием ненадлежащего качества строительно-монтажных работ, руководствуясь статьями 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика как застройщика в пользу истца расходов на устранение строительных недостатков в размере 105 000 руб., что составляет 3% от цены договора.

Отказывая в удовлетворении требования о взыскании неустойки и штрафа, суд, руководствуясь п. 4 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве пришел к выводу об отсутствии оснований для их взыскания, так как общая взысканная сумма не может превышать 105 000 руб., что составляет 3% от цены договора.

Отказывая в удовлетворении требования о взыскании расходов на наём жилого помещения, суд указал, что в судебном заседании эксперт ФИО12 пояснила, что указанные ею в заключении недостатки не исключали возможности проживания в квартире, в связи с чем, суд пришел к выводу, что не имеется доказательств, подтверждающих причинно-следственную связь между нарушением ответчиком сдачи квартиры с недостатками и несением ФИО1 расходов на наем жилья.

Разрешая требования о взыскании с ответчика расходов на оплату услуг представителя, суд, принимая во внимание объем оказанных представителем услуг, объект судебной защиты и объем защищаемого права, категорию спора и уровень его сложности, результат рассмотрения дела, требования разумности и справедливости, пришел к выводу о возмещении расходов на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб. вместо фактически понесенных 100 000 руб.

Проверив решение суда по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия не усмотрела оснований для его отмены, исходя из следующего.

Вопреки мнению апеллянта суд верно применил положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.

В силу пункта 5 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 г. N 482-ФЗ положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 г.

Поскольку требования истца были рассмотрены и удовлетворены судом после 1 января 2025 г., и договором участия в долевом строительстве не предусмотрены иные, отличные от предусмотренных законом, условия ответственности сторон, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что при принятии решения подлежала применению действующая редакция нормы закона, ограничивающая пределы ответственности застройщика тремя процентами от общей цены договора.

Доводы апелляционной жалобы в указанной части основаны на неверном толковании закона.

По этому же основанию подлежит отклонению довод жалобы о необоснованном отказе во взыскании штрафа и неустойки, как противоречащий положениям ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Указанная норма устанавливает предельный размер совокупной суммы, подлежащей взысканию с застройщика в связи с недостатками отделочных работ, который не может превышать 3 % от цены договора. В данный лимит законодателем включены как суммы на устранение недостатков (убытки), так и все штрафные санкции (неустойка, штраф).

Учитывая, что судом первой инстанции уже взыскана сумма в размере 3 % от цены договора, законные основания для начисления и взыскания сумм штрафа и неустойки отсутствуют. Иное толкование закона привело бы к превышению императивно установленного максимума, что является недопустимым.

Довод жалобы о необоснованном отказе в возмещении расходов на оплату найма жилья подлежит отклонению, поскольку материалами дела и показаниями эксперта ФИО12 подтверждено, что выявленные недостатки не препятствовали эксплуатации квартиры по целевому назначению. Следовательно, расходы истца на аренду иного жилья не являются вынужденными убытками в понимании ст. 15 ГК РФ.

Кроме того, в силу действия той же ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, любые убытки, связанные с нарушением требований к отделочным работам, подлежат включению в совокупный предел взыскания (3 % от цены договора). Учитывая изложенное выше, указанный предел уже достигнут взысканной судом суммой 105 000 руб.

Суд первой инстанции верно определил отсутствие правовых и фактических оснований для удовлетворения данного требования.

Указание в апелляционной жалобе на наличие недостатков в жилом помещении и фактическую непригодность квартиры для проживания, в том числе по мотиву не соответствия строительным требованиям имеющейся в квартире перегородки «зимнего сада», является субъективным мнением апеллянта и противоречит выводам судебного эксперта.

Довод апелляционной жалобы о заниженном размере компенсации морального вреда является субъективным мнением ФИО1 и не подтвержден материалами дела, поскольку определяя размер компенсации в 5 000 руб., суд первой инстанции в полной мере реализовал предписания ст. 1101 ГК РФ, учтя требования разумности и справедливости, а также характер допущенного нарушения. Истцом не представлено доказательств, подтверждающих наличие у нее особых нравственных или физических страданий, выходящих за рамки обычного эмоционального дискомфорта при имущественном споре.

Также подлежит отклонению довод апелляционной жалобы о несогласии с размером взысканных расходов на оплату услуг представителя. При определении размера издержек судом был детально проанализирован объем фактически оказанных представителем услуг, сложность дела и количество проведенных судебных заседаний. Установленная судом сумма является балансом, исключающим чрезмерность взыскания, и полностью соответствует критерию разумности. Поскольку истцом не представлено доказательств, опровергающих выводы суда о соразмерности данных расходов объему проделанной работы, правовые основания для пересмотра решения в этой части отсутствуют.

Иных доводов апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 17 декабря 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 05 мая 2026 г.