Решение № 2-53/2017 2-53/2017(2-6135/2016;)~М-6366/2016 2-6135/2016 М-6366/2016 от 5 июня 2017 г. по делу № 2-53/2017

Дело №2-53/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Йошкар-Ола 6 июня 2017 года

Судья Йошкар-Олинского городского суда Лаптева К.Н.

при секретаре Хлебниковой Л.А.

с участием представителя истца КУМИ Администрации г. Йошкар-Олы ФИО1

Представителя ответчика ФИО2 ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску МО «Город Йошкар-Ола» в лице КУМИ Администрации ГО «<адрес>» к ФИО2 о взыскании арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

КУМИ Администрации МО ГО «<адрес>» обратилось в суд с иском к ФИО2, просило взыскать с нее задолженность по арендным платежам за период с <данные изъяты> сумме <данные изъяты>, а также пени <данные изъяты>.

В обоснование указало, что между Администрацией в лице КУМИ и ФИО4 и рядом иных арендаторов был заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № участок передан для размещения торгового павильона. ФИО2 приобрела у ФИО4 часть торгового павильона № по договору от ДД.ММ.ГГГГ, ей перешли и права на земельный участок по договору аренды, обязанности по внесению арендной платы, у нее сформировалась задолженность в сумме указанной выше.

В судебном заседании представитель КУМИ ФИО1 иск поддержала, полагает, что иск является обоснованным в полном объеме, за 2016 год коэффициент 40 применен обоснованно, так как по своим свойствам торговый павильон, часть которого принадлежит ФИО2 не является объектом недвижимости, за 2015 год коэффициент 40 также применен обоснованно, поскольку в данном случае коэффициент применим ко всем торговым павильонам, а не только к торгующим алкоголем исходя из положений Постановления № производился расчет арендной платы по всем торговым павильонам за соответствующий период. Кроме денежных средств, внесенных ДД.ММ.ГГГГ, каких либо денежных средств по договору аренды ФИО2 не вносила, внесенные ей ДД.ММ.ГГГГ денежные средства не были учтены при расчете взыскиваемой задолженности, уточнять требования КУМИ не будет.

ФИО2 в суд не явилась, извещена надлежаще, ее представитель ФИО3 с иском не согласилась, полагает, что за 2016 год при расчете задолженности по договору аренды коэффициент 40 применен необоснованно, поскольку торговый павильон в данном случае является объектом недвижимости, что подтверждается вступившим в силу решением суда по делу №. Что касается применения коэффициента 40 за 2015 год, данный коэффициент также применен необоснованно, поскольку формулировка постановления Главы Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № в данной части может быть истолкована неоднозначно, в этом случае толкование должно производиться в пользу арендатора исходя из общих принципов расчета арендной платы, необходимости экономической обоснованности тарифа. Кроме денежных средств, внесенных ДД.ММ.ГГГГ каких либо денежных средств по договору аренды ФИО2 не вносила, Постановление № не оспаривала. Помещение используется для продажи семян. Также по мнению ответчика при определении размера арендной платы следует учитывать кадастровую стоимость участка, составляющую по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>, размер арендной платы не должен превышать 2%.

Третьи лица ФИО5, ФИО6, ФИО7 в суд не явились, представителей не направили, извещались по месту жительства (нахождения) в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ.

Финансовый управляющий ФИО5 – ФИО8 в судебное заседание также не явилась, извещена, просила рассмотреть дело без ее участия, ходатайств об отложении дела не заявляла.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, гражданского дела №, включая материалы дела №, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (утв. Постановление Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 582) среди таких принципов признается принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Согласно ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В рамках гражданского дела № (решение Йошкар-Олинского городского суда по которому вынесено ДД.ММ.ГГГГ, вступило в силу с вынесением апелляционного определения Верховного Суда РМЭ от ДД.ММ.ГГГГ, которым вышеуказанное решение оставлено без изменения постановлено отказать в удовлетворении искового заявления МО «<адрес>» в лице КУМИ Администрации ГО «<адрес>» к ФИО2 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на часть торгового павильона № торгового комплекса «Липовая аллея» рынка № <адрес> (на поэтажном плане №, общая площадь №., назначение – нежилое), расположенного по адресу: РМЭ, <адрес>, запись о регистрации №, исключении записи из реестра.

В рамках данного дела (а также ранее рассмотренного гражданского дела № №) установлены следующие обстоятельства, которые не подлежат повторному доказыванию.

ДД.ММ.ГГГГ распоряжением Главы Администрации <адрес> № МП «Рынок» разрешено строительство торговых павильонов закрытого типа на территории рынка № с поэтапной разработкой проектно-сметной документации, на МП «Рынок» возложена обязанность получить разрешение на строительство. Согласно задания на проектирование предусмотрено подсоединение к внешним инженерным сетям и сооружениям.

ДД.ММ.ГГГГ между МП «Рынок» и Администрацией <адрес> был заключен договора аренды земельного участка №а, на котором будет расположен в том числе и вышеуказанный павильон.

В 1998-1999 году между МП «Рынок» и рядом физических и юридических лиц заключались договоры долевого участия в строительстве торгового павильона по адресу: РМЭ, <адрес> (далее - павильон, торговый павильон).

В частности, ДД.ММ.ГГГГ между МП «Рынок» и ФИО4 был заключен договор № о долевом участии в строительстве торгового павильона «Липовая аллея» на центральном рынке № по адресу: РМЭ, <адрес>. Помещение было передано ему по акту приемки-передачи.

ДД.ММ.ГГГГ постановлением Главы Администрации <адрес> № был утвержден акт государственной приемочной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ о приемке в эксплуатацию законченного строительства торговых павильонов Центрального рынка № (поз. 8) комплекса «Липовая аллея» с общей площадью застройки (земельного участка) 322,4 кв.м., что соответствует вышеуказанному павильону.

В период с 1999 года по 2010 год право собственности ряда собственников на помещения торгового павильона было зарегистрировано Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (впоследствии УФРС, Управление Росреестра), части торгового павильона неоднократно отчуждались, переход права собственности на них регистрировался как на объекты недвижимости. Также части торгового павильона закладывались как недвижимое имущество, КУМИ давал согласие на залог право соаренды земельного участка. На них выдавались справки БТИ как на недвижимое имущество.

В частности ДД.ММ.ГГГГ Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществлена регистрация права собственности ФИО4 на часть торгового павильона № торгового комплекса «<данные изъяты>» рынка № <адрес> (на поэтажном плане №) общей площадью № кв.м. по адресу: РМЭ, <адрес>, кадастровый № о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №, основанием для регистрации права собственности стали договор № от ДД.ММ.ГГГГ, акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ, Постановление Мэра <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.

В 2001 году между Администрацией и МУП «Рынок» был перезаключен договор аренды № который впоследствии расторгнут в 2005 году.

ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ Администрации <адрес> и рядом соарендаторов: ФИО6, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО4, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ОАО «Медвевское зверохозяйство», ООО «<данные изъяты>» в лице ФИО7 был заключен договор аренды земельного участка № по данному договору арендодатель передал, а арендаторы приняли в аренду за плату земельный участок по адресу: РМЭ, <адрес> общей площадью <данные изъяты>. с кадастровым № для размещения торгового павильона (п. 1.3 договора) на неопределенный срок с ДД.ММ.ГГГГ. Участок был передан по акту от ДД.ММ.ГГГГ. Данный договор является действующим, хотя состав арендаторов изменился.

В 2010 году КУМИ Администрации <адрес> обращалось в суд с иском о признании торгового павильона самовольной постройкой, ссылалось на отсутствие надлежащих правоустанавливающих документов (в частности, разрешения на строительство). Судебная строительная экспертиза в рамках данного дела не проводилась, тот факт, что по своим параметрам торговый павильон является объектом недвижимости, не оспаривался.

Вступившим в силу решением Йошкар-Олинского городского суда по делу № в удовлетворении иска МО «<адрес>» в лице КУМИ к ФИО6, ФИО9, ФИО15, ФИО16, ФИО11, ФИО4, ФИО12, ФИО13, ФИО17, ФИО14, ФИО18, ФИО7, ООО «Рынок» о признании недействительным зарегистрированного права собственности на части торгового павильона № торгового комплекса «Липовая аллея» рынка №, расположенного по адресу: <адрес>-в, возложении обязанности на ООО «Рынок» снести самовольную постройку отказано.

В обоснование указано, что государственная регистрация является доказательством существующего права на недвижимое имущество, исследовано возведение и согласования по павильону. Все вышеуказанные обстоятельства, связанные с порядком возведения и переходе прав на помещения торгового павильона по 2010 год исследовались судом в рамках дела №, тот факт, что торговый павильон не является самовольной постройкой по основанию отсутствия необходимых правоустанавливающих документов (в частности, разрешения на строительство) установлены, не подлежат повторной переоценке и доказыванию.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 продал часть торгового павильона № торгового комплекса «Липовая аллея» рынка № <адрес> (на поэтажном плане №, общая площадь <данные изъяты>м., назначение – нежилое), расположенного по адресу: РМЭ, <адрес> (далее часть торгового павильона) ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра было зарегистрировано право собственности ФИО2 на вышеуказанную часть торгового павильона, о чем имеется запись о регистрации №.

В Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения об объекте недвижимости (нежилое здание) с кадастровым № по адресу: РМЭ, <адрес> принадлежащем ФИО2, статус – ранее учтенный.

Таким образом, из материалов вышеуказанного дела, а также рассматриваемого дела установлено, что ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время принадлежит на праве собственности часть торгового павильона №. ФИО2 использует данную часть торгового павильона со слов представителя для торговли семенами.

Участок под частью торгового павильона предоставлен ФИО2 в аренду на основании и условиях договора аренды №н от ДД.ММ.ГГГГ, чего не оспаривает никто из сторон.

Согласно представленного КУМИ расчета у ФИО2 имеется задолженность по арендным платежам за пользование частью земельного участка за 2015-2016 год в общей сумме <данные изъяты>, из которых за 2015 год – <данные изъяты> копеек, за 2016 год – <данные изъяты> (по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ).

Также КУМИ была начислена неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в общей сумме <данные изъяты>

В ходе рассмотрения дела установлено, что ФИО2 внесла часть арендных платежей ДД.ММ.ГГГГ – за 2015 год ей внесено <данные изъяты>, за 2016 год – <данные изъяты>

Получение данных платежей КУМИ подтверждает, однако требования с их учетом не уточняет.

Стороны не оспаривают наличие между ними правоотношений, вытекающих из договора аренды, невнесение данных платежей за 2015-2016 годы по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, однако между ними имеется спор относительно применимых при расчете коэффициентов.

При расчете коэффициентов КУМИ были применены положения Постановления Главы Администрации МО ГО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № (далее – Постановление №) для расчета за 2015 год, а также Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности МО ГО «<адрес>», утвержденный решением Собрания депутатов ГО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ №-VI (далее Порядок №-VI) для расчетов за 2016 год. В обоих случаях в расчете использовался коэффициент 40, по мнению ответчика он использовался необоснованно, следовало использовать коэффициент 4.

Что касается расчета по арендным платежам за 2015 год, суд приходит к следующему:

Согласно п.3 Постановления Главы Администрации МО ГО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ №, действовавшего до ДД.ММ.ГГГГ (утратили силу в связи с принятием решения Собрания депутатов ГО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ №-VI) определен перечень корректирующих коэффициентов к ставкам арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования «<адрес>» в зависимости от вида использования земельных участков и категории арендаторов.

Пп. 1 п. 3 Постановления № определен коэффициент 40 для следующих видов использования земельных участков и категорий арендаторов: «коммерческие киоски, торговые павильоны, за исключением газетно-журнальных, субъекты торговли, реализующие алкогольную продукцию». Пп.4 п. 3 Постановления определен коэффициент 4 для отдельно стоящих зданий, используемых для осуществления торговой деятельности и оказания услуг населению …включая газетно-журнальные киоски (павильоны).

По мнению ответчика пп. 1 п. 3 Постановления № не должен использоваться в отношении ответчика, поскольку из смысла фразы «коммерческие киоски, торговые павильоны, за исключением газетно-журнальных, субъекты торговли, реализующие алкогольную продукцию» следует, что коэффициент 40 используется только к торговым павильонам, реализующим алкогольную продукцию.

В обоснование своей позиции ответчиком представлено досудебное лингвистическое исследование ФИО19 (специальность филолог, преподаватель русского языка и литературы, к.ф.н по специальности ДД.ММ.ГГГГ, доцент кафедры филологии и журналистики ФГБОУ ВО «Марийский государственный университет»), согласно которого по результатам лексико-семантического и сематико-синтаксического анализа ключевых слов в контексте высказывания был сделан вывод, что исследуемая фраза не имеет четких указателей того, к какому члену предложения относится определение «реализующие алкогольную продукцию» - исключительно к «субъекты торговли» или для всех словосочетаний входящих в состав высказывания ввиду разделения запятыми, а не точкой с запятой.

Однако по мнению суда позиция ответчика подлежит критической оценке по следующим основаниям. Из п. 3, оформленного в виде таблицы следует, что 2 колонка таблицы определяет «вид использования земельных участков и категории арендаторов». П. 1 содержит указание на: «коммерческие киоски, торговые павильоны, за исключением газетно-журнальных, субъекты торговли, реализующие алкогольную продукцию»

При этом согласно приведенных в Постановлении № терминов и определений «субъект торговли – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, занимающиеся торговлей и зарегистрированные в установленном порядке». Определения торгового павильона Постановление № не содержит, указывает лишь, что временные постройки могут быть в виде павильонов, указаний на то, что п.3 применим только к временным постройкам в Постановлении № не содержится. При этом также следует учитывать, что в рамках п.3 в иных подпунктах коэффициент применимый к торговым павильонам отдельно не определен (в отличие от газетно-журнальных киосков (павильонов).

Таким образом, с учетом того, к чему отнесена 2 колонка таблицы, используемой формулировки с применением системного толкования положений Постановления № в совокупности, включая имеющиеся определения, очевидно, что коэффициент 40 применим к размещению следующих видов строений: «коммерческие киоски, торговые павильоны, за исключением газетно-журнальных», а также к ряду субъектов торговли по виду деятельности «субъекты торговли, реализующие алкогольную продукцию». Толкование, предложенное ответчиком, основано на рассмотрении фразы вне контекста положений всего п. 3 и Постановления № в целом и поэтому подлежит критической оценке.

Соответственно из толкования п. 3 в совокупности с иными положениями Постановления № с очевидностью следует, что указание на реализацию алкогольной продукции относится не к видам строений, а к видам субъектов торговли, в то время как к торговым павильонам как виду строений (за исключением газетно-журнальных павильонов) применим коэффициент 40.

Кроме того, представленное лингвистическое заключение нельзя счесть надлежащим доказательством по делу, поскольку документы подтверждающие образование специалиста представлены в незаверенных копиях.

Довод ответчика об исчислении арендной платы за весь период с 2015 по 2016 год в размере не превышающем 2 процентов от кадастровой стоимости участка со ссылкой на основные принципы определения арендной платы и соответствующие правила в данном случае подлежит критической оценке, поскольку Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" правила определены только для земель в собственности Российской Федерации, соответственно данные Правила для установления размера арендной платы за арендуемый ответчиком земельный участок применению не подлежат. Оснований полагать порядок расчета арендных платежей по Постановлению № экономически необоснованным исходя из вышеуказанных основных принципов на момент их применения суд не усматривает.

Кроме того, в подтверждение кадастровой стоимости земельного участка ответчиком представлены данные за 2017 год, однако арендная плата взыскивается за предшествующий период, расчета исходя из кадастровой стоимости участка за соответствующий период ответчик не представил, представитель ответчика фактически поддержал ранее заявленную позицию исходя из расчета с применением коэффициентов.

Соответственно обоснованным является применение расчета, представленного КУМИ к арендным платежам за 2015 год, за вычетом платежа от ДД.ММ.ГГГГ, задолженность по арендным платежам за 2015 год подлежащая взысканию составляет: 78671 рублей 44 копейки (86645 рублей 26 копеек – 7973 рубля 82 копейки).

Что касается взыскания задолженности по арендным платежам за 2016 год, суд приходит к следующему.

При расчете задолженности за 2016 год, КУМИ использовало Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности МО ГО «<адрес>», утвержденный решением Собрания депутатов ГО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ №-VI, применило коэффициент 40, предусмотренный п. 43 вышеуказанного порядка для коэффициентов в зависимости от вида использования земельных участков (пп.1) «коммерческие киоски, торговые павильоны (за исключением газетно-журнальных), субъекты торговли, реализующие алкогольную продукцию). При этом из положений п. 43 следует, что в отличие от ранее действовавшего Постановления № применение пункта ограничено только нестационарными торговыми объектами (киоски, палатки, тонары и проч). При этом п. 26 того же Порядка предусмотрен коэффициент 4 для заданий (помещений) используемых для осуществления торговой деятельности.

Таким образом, для определения правильности применения коэффициента за 2016 год по п. 43 Порядка следует учитывать также - является ли объект объектом недвижимости или временным строением.

В ходе рассмотрения дела № вступившим в силу решением суда установлено, что торговый павильон, часть которого принадлежит ФИО2, был зарегистрирован и приобретен ей как объект недвижимого имущества, включен в ГКН, в иске о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим было отказано. Данное решение имеет преюдициальное значение.

При таких обстоятельствах исходя из формулировки, примененной в п. 43 вышеуказанного Положения, не имеется оснований для применения к части торгового павильона, являющегося объектом недвижимости, коэффициента 40, соответственно в данном случае применению подлежит коэффициент 4, при котором исходя из расчета истца задолженность должна составить не более <данные изъяты>, уплаченная ФИО2 сумма арендных платежей за 2016 год <данные изъяты> достаточна для погашения задолженности, таким образом, на момент рассмотрения дела по существу задолженность погашена.

При этом КУМИ также заявлено требование о взыскании неустойки за 2015-2016 годы. В соответствии с п.5.2 договора аренды земельного участка при неуплате арендатором платежей в сроки и в размерах, установленных договором, с арендатора взыскивается неустойка в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. В соответствии с Указанием Банка России от ДД.ММ.ГГГГ №-У с ДД.ММ.ГГГГ ставка рефинансирования установлена в размере 11 % годовых.

По представленному истцом расчету размер пеней по платежам за 2015 год составил 9211 рублей 10 копеек, за 2016 год <данные изъяты>

С учетом рассмотренных требований по арендным платежам за 2015 год, требования о взыскании неустойки в сумме <данные изъяты> за период по ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению.

Что касается неустойки за 2016 год, хотя не оспаривается факт несвоевременного внесения арендных платежей (по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ имелась задолженность, погашенная ДД.ММ.ГГГГ), исходя из снизившегося задолженности, факта переплаты по платежу за 2016 год, оснований для довзыскания пеней по платежам за 2016 год в пользу истца с ответчика не имеется.

В соответствии с п. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчиков, не освобожденных от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

С учетом вышеизложенного с ответчика в местный бюджет подлежит взысканию государственная пошлина в размере <данные изъяты>

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск МО «<адрес>» в лице КУМИ Администрации ГО «<адрес>» к ФИО2 о взыскании арендной платы удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу Муниципального образования «<адрес>» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «<адрес>» задолженность по арендной плате за 2015 год в сумме <данные изъяты> а также неустойку <данные изъяты> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета МО ГО «<адрес>» государственную пошлину в размере <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл через Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья К.Н. Лаптева

В окончательной форме решение принято ДД.ММ.ГГГГ (вт.).