Решение № 2-2800/2025 2-2800/2025~М-2271/2025 М-2271/2025 от 16 ноября 2025 г. по делу № 2-2800/2025

Дело № 2-2800/2025 64RS0004-01-2025-003566-52


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13.11.2025 года город Балаково

Балаковский районный суд Саратовской области в составе судьи Комарова И.Е.,

при секретаре судебного заседания Хмелевских С.Ю.,

с участием:

представителя истца ФИО1,

ответчиков ФИО2, ФИО3,

представителей ответчиков ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи состоявшимся, признании права собственности на недвижимое имущество,

установил:

ФИО5 обратилась в суд и просит признать расписку о продаже квартиры, расположенной по адресу Саратовская область, г. Балаково, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, подписанную ФИО6 и ФИО5 состоявшимся договором купли-продажи и признать за ФИО5 право собственности на квартиру, расположенную по адресу Саратовская область, г. Балаково, <адрес>, общей площадью 42,8 кв.м.

В обоснование исковых требований указано, что истец договорилась с ФИО6 о продаже его квартиры по адресу: Саратовская область, г. Балаково, <адрес> за 1 000000 (один миллион) рублей, и в соответствии с договоренностью ДД.ММ.ГГГГ была совершена сделка в простой письменной форме, а именно «продавцом» ФИО6 была составлена расписка, которая содержит в себе все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, а также подписи обеих сторон сделки. Квартира находится в непригодном для проживания состоянии, с нарушением санитарно-эпидемиологических требований, в квартире наблюдается зловонный запах, она захламлена, загрязнена, требуются мероприятия по уничтожению насекомых и капитальный ремонт, в связи с чем, цена за данную квартиру была согласована сторонами в размере 1 000 000 (один миллион) рублей. Так, согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 были получены денежные средства в размере 1 000 000 (один миллион) рублей, в качестве оплаты за принадлежащую ему квартиру по адресу Саратовская область, г. Балаково, <адрес>, которые были переданы «покупателем» ФИО5 «продавцу» в момент подписания расписки. Указанная расписка была подписана «продавцом» ФИО6 и «покупателем» ФИО5, претензий у сторон к друг другу не имеется.

Истец утверждает, что вышеуказанная сделка сторонами исполнена, правомерность заключения договора купли-продажи сторонами не оспаривалась. Однако истец не спешила регистрировать переход права собственности, поскольку была уверена, что если у меня есть письменная расписка, подтверждающая покупку мною квартиры, то зарегистрировать право собственности можно в любой момент. К тому же ФИО6 просил предоставить ему время, для поиска подходящего ему жилья, меньшей площадью.

Истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 умер и осуществить регистрацию перехода права собственности не представляется возможным.

Истец считает, что представленная суду расписка соответствует требованиям закона, относящимся к договору купли-продажи недвижимого имущества и по форме, и по содержанию. Как видно из представленного документа, его наименование и буквальное содержание соответствуют друг другу, так как данным документом, правильно поименованным распиской, в соответствии с его буквальным содержанием, зафиксирован факт передачи денег ФИО5 - ФИО6, с указанием паспортных данных «продавца» и «покупателя». Представленный документ должен быть поименован как договор купли-продажи, поскольку содержание документа свидетельствует о продаже, и о покупке конкретного недвижимого имущества - квартиры по адресу Саратовская область, г. Балаково, <адрес>. Присутствие этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается согласованным сторонами, а соответствующий договор считается заключенным (ст. 554 ГК РФ). В документе присутствуют сведения о лицах, имеющих право пользования недвижимым имуществом в результате сделки, сведения о том, кому принадлежит недвижимое имущество, которое планируется переоформить. Кроме того, расписка от ДД.ММ.ГГГГ позволяет сделать вывод о том, что сторонами было согласовано условие о цене отчуждаемого недвижимого имущества. Денежные средства в размере 1 000 000 (один миллион) рублей были переданы, ФИО6. Факт передачи истцом и получение вышеуказанной суммы в размере 1 000000 рублей ФИО6, подтверждается указанной распиской.

Истец считает, что представленная расписка подтверждает факт заключения договора купли-продажи недвижимого имущества между ФИО6 и ФИО5, и является доказательством, подтверждающим, что ФИО6 отказался от принадлежащего ему права на недвижимое имущество, поскольку при совершении сделки между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи. К тому же, факт того, что истец передал денежные средства ФИО6 означает, что между ними был заключен договор купли-продажи квартиры, влекущий юридические последствия. Учитывая, что представленный документ - расписка была оформлена после вступления в силу Закона о регистрации, а потому, при отсутствии оснований возникновения права собственности истцом, на данное имущество, независимо от его регистрации, такое право может быть признано за ним только при условии государственной регистрации перехода права собственности на основании расписки от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель истца в судебном заседании поддержала исковые требования.

Ответчики с иском не согласились, пояснив, что с ФИО6 не общались, но считают, что ФИО6 квартиру не продавал. Похороны ФИО6 были проведены за счет государства.

Суд, выслушав стороны, изучив предоставленные доказательства, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии с частью 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации, статьями 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи.

В соответствии с ч.1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления правообладателя.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ, в случае, если одна сторона полностью или частично исполнила сделку, требующую государственной регистрации, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ следует, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Судом установлено, что ФИО6 принадлежала <адрес> г. Балаково Саратовской области, полученной в порядке наследования после смерти матери ФИО3, умершей ДД.ММ.ГГГГ (1/4 доли в праве) и после смерти отца ФИО7, умершего ДД.ММ.ГГГГ (3/4 доли в праве).

ФИО6 состоял в зарегистрированном браке с ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ (л.д.45.

ФИО6 умер ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО2 принял наследство после смерти отца, получив ДД.ММ.ГГГГ свидетельство о праве на наследство по закону на <адрес> г. Балаково.

ФИО3 имеет регистрацию по месту жительства по адресу: г. Балаково, <адрес>, с ФИО6 не поддерживала отношений с 1991 года и наследство после ФИО6 не принимала.

Истцом в качестве доказательств заключения договора купли-продажи квартиры предоставлена «расписка о получении денежных средств в оплату недвижимого имущества» (л.д.8).

Из буквального прочтения расписки следует, что ФИО6 в качестве «Продавца» получил от ФИО5, именуемой «Покупатель», денежную сумму 1000 000 (один миллион) рублей в качестве оплаты за квартиру, недвижимое имущество, а именно: квартира площадью 42,8 кв.м., расположенной по адресу: Саратовская область, г. Балаково, <адрес>. Оплата по расписке произведена полностью. Стороны претензий друг к другу не имеют. Дата:ДД.ММ.ГГГГ. Подписи продавца и покупателя.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость квартиры составляет 1913 040,48 рублей (л.д.22).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Доводы истца о наличии в расписке от ДД.ММ.ГГГГ всех существенных условий договора купли-продажи квартиры судом отклоняются, поскольку, как указано выше, расписка не содержит условий о цене предмета продажи. Из буквального прочтения текста расписки следует, что ФИО6 были получены денежные средства в размере 1 000 000 рублей в полном объеме, но никак не оплата покупателем цены договора купли-продажи в размере стоимости квартиры.

Таким образом, расписка от ДД.ММ.ГГГГ не содержит всех необходимых условий договора купли-продажи квартиры и не может быть признана состоявшимся договором купли-продажи, а поэтому в иске ФИО5 следует отказать.

Исковые требования о признании права собственности на квартиру не подлежат удовлетворению, поскольку право собственности у истца на квартиру не возникло.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи состоявшимся, признании права собственности на недвижимое имущество отказать.

В течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме на решение может быть подана апелляционная жалоба в Саратовский областной суд через Балаковский районный суд Саратовской области.

Судья И.Е. Комаров

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья И.Е. Комаров