Решение № 2-1926/2025 2-1926/2025~М-1281/2025 М-1281/2025 от 3 декабря 2025 г. по делу № 2-1926/2025

57RS0026-01-2025-001922-16

Дело № 2-1926/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 ноября 2025 г. г. Орел

Орловский районный суд Орловской области в составе:

председательствующего судьи Найденова А.В.,

при секретаре Есиной Е.С.,

рассмотрев в судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости,

установил:

ФИО1 обратилась в Орловский районный суд Орловской области к ФИО2 с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка. В обосновании исковых требований указано, что <данные изъяты> между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, и расположенного на нем здания: жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м, находящегося по адресу: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>. за 6000000 рублей. В процессе использования дома были выявлены неустранимые недостатки. По заказу истца была проведена строительно- техническая экспертиза, стоимость которой согласно акту приема- сдачи услуг от <данные изъяты> составила 19500 рублей. В связи с обнаружением вышеуказанных недостатков и понесенных расходов на проведение указанной экспертизы, стороной истца <данные изъяты> была направлена ответчику досудебная претензия, полученная им <данные изъяты>, изложенные в ней предложения были проигнорированы, ответ на претензию истцу не направлен. На основании изложенного, с учетом уточнения заявленных требований, истец просила суд расторгнуть договор купли-продажи от <данные изъяты> объектов недвижимости: земельного участка, расположенного по адресу: <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты> и расположенного на нем здания: жилого дома, назначение жилое, площадью <данные изъяты> кв.м, находящегося по адресу: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>, возвратив исполненное по сделке сторонам; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 6000000 рублей в качестве возврата полученной по договору купли-продажи денежной суммы; расходы по оплате стоимости проведенной строительно-технической экспертизы в сумме 19500 рублей. Исполнение обязательства истцом по возврату ответчику жилого дома и земельного участка, приобретенных по сделке, признанной недействительной, отложить до дня полного возмещения ответчиком расходов и убытков, связанных с приобретением объектов недвижимости по договору купли-продажи от <данные изъяты>.

В судебном заседании истица ФИО1 ее представитель по доверенности <данные изъяты>. в судебном заседании заявленные требования о расторжении договора поддержали.

Ответчик ФИО2, его представитель по доверенности <данные изъяты>. иск не признали.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии со статьей 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу требований статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2 статьи 475 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу требований пунктов 1, 2 статьи 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

В соответствии с положениями ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

На основании положений ч.2 ст.475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

При рассмотрении настоящего дела судом установлены следующие обстоятельства.

<данные изъяты> между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости: земельного участка, расположенного по адресу: <данные изъяты> кадастровый <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, и расположенного на нем жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м, находящегося по адресу: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>

Стоимость указанных объектов недвижимости сторонами определена в размере 6000000 рублей, из которых земельный участок - 1000000 рублей, жилой дом - 5 000000 рублей (п.4 договора).

Расчет между сторонами произведен полностью, что подтверждается пунктами 5.1, 5.2 договора, приходным кассовым ордером <данные изъяты>, расходным кассовым ордером <данные изъяты>, распиской в получении денежных средств от <данные изъяты>, выданной ответчиком истцу.

Право собственности на указанные объекты зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Обращаясь с настоящим иском, ФИО1 указывала, что в процессе использования дома были выявлены следующие неустранимые недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, имеющие скрытый характер и не были оговорены сторонами при заключении указанного договора.

С целью определения вышеуказанных недостатков истец обратился в экспертное учреждение с целью проведения строительно-технической экспертизы для определения технического состояния фундамента здания и допустимости дальнейшей эксплуатации жилого дома.

Согласно заключению строительно-технической экспертизы <данные изъяты> проведенной <данные изъяты>, по наружным стенам из силикатного кирпича обнаружены многочисленные сквозные трещины, трещины от низа оконного проема до фундамента, трещины в стенах пристройки, горизонтальные и вертикальные трещины по внутренним стенам. При осмотре конструкции фундамента обнаружено, что он выполнен из известнякового пылевого раствора с щебнем разной фракции, прочность раствора фундамента измерить не представилось возможным из-за значительной рыхлости материала, армирование выполнено с нарушением «СП 45.13330. 2017. Свод правил. Земляные сооружения, основания и фундаменты». В ходе проведения экспертизы были выполнены шурфы до основания фундамента, в результате осмотра установлено, что глубина заложения фундамента составляет до 30 см, что не соответствует «СП 45.13330. 2017. Свод правил. Земляные сооружения, основания и фундаменты». Согласно требованиям ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» после проведения детального осмотра, определено техническое состояние фундамента жилого дома, расположенного по вышеуказанному адресу.

Кроме того, согласно выводу строительно-технической экспертизы определена категория технического состояния фундамента как недопустимое.

За проведение вышеуказанной экспертизы согласно акту приема-сдачи услуг от <данные изъяты> истцом было оплачено 19500 рублей.

В судебном заседании сторона ответчик заявленные исковые требования не признал, ссылаясь на то, что существенных недостатков проданный истице дом не имеет.

Для проверки доводов сторон судом по ходатайству ответчика была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, выполнение которой поручено эксперту <данные изъяты>

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы <данные изъяты> стены, фундамент здания - жилого дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>, имеют дефекты и недостатки. Стены имеют многочисленные трещины, как паутинные, так и раскрывающиеся, расслоения швов кирпичной кладки. Фундамент имеет разрушения. Техническое состояние фундамента определено экспертом как - недопустимое. Состояние фундамента на безопасность проживания в указанном доме на дату проведения экспертизы влияет косвенно. Т.е. как такового обрушения стен вследствие полного разрушения фундамента нет, имеется избыточная влажность. Вместе с тем в дальнейшем без выполнения работ по усилению фундамента, существует угроза полного разрушения фундамента, следовательно, угроза проживания в указанном доме существует. Причиной возникновения дефектов является нарушение технологии производства работ по устройству фундаментов (их мелкое заглубление, армирование и подбор состава бетонной смеси). Образоваться в связи с неправильной эксплуатацией здания, в том числе в связи с не отводом дождевой (талой) воды от фундамента и заполненного водой технологического колодца, расположенного около фундамента дефекты - не могли. Стоимость восстановительных работ определена экспертом ориентировочно, исходя из варианта усиления фундамента, предлагаемого экспертом, составит 537867,71 рублей. В процессе работ стоимость работ может значительно увеличится вследствие возможных скрытых дефектов или необходимости применения дополнительных конструктивных решений.

Суд считает возможным положить в основу решения суда выводы, содержащиеся в заключении <данные изъяты> поскольку заключение эксперта выполнено в соответствии с требованиями, предъявляемыми ст. 86 ГПК РФ. Компетентность эксперта подтверждена приложенными к заключению документами, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем достоверность выводов экспертного заключения сомнений у суда не вызывает. Выводы эксперта подробно мотивированы, обоснованы, достаточно полно и ясно изложены в заключении по вопросам, поставленным судом, соответствуют результатам проведенного исследования и фактическим обстоятельствам, установленным по делу.

Допрошенный в судебном заседании эксперт <данные изъяты> выводы экспертизы поддержал.

Сторонами в судебном заседании каких-либо объективных доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, суду не представлено.

Принимая во внимание заключение экспертов, пояснения эксперта, другие письменные доказательства, суд приходит к выводу о том, что в судебном заседании нашло подтверждение наличие недостатков в доме проданном, ФИО3 ФИО2

При этом, учитывая, что без выполнения работ по усилению фундамента, существует угроза полного разрушения фундамента, и как следствие этого угроза проживания в указанном доме, суд считает, что выявленные недостатки являются существенными, не были оговорены продавцом и влекут за собой невозможность использования спорного дома для проживания в нем.

Делая такой вывод, суд помимо прочего учитывает рассчитанную экспертом стоимость работ по устранению недостатков, а также вывод о том, что в процессе работ их стоимость может значительно увеличится вследствие возможных скрытых дефектов или необходимости применения дополнительных конструктивных решений.

При таких обстоятельствах, оценив представленные доказательства по правилам статей 67, 71 ГПК РФ, руководствуясь пунктом 1 статьи 209, статьями, 307, 309, 454, пунктом 2 статьи 450, статьями 475, 557 ГК РФ, приходя к выводу о доказанности существенного нарушения требований к качеству дома, что влечет за собой невозможность его использования в предусмотренных договором целях (для проживания), суд считает необходимым удовлетворить заявленные истцом требования о расторжении договора купли-продажи и возврата истице уплаченной по договору денежной суммы.

При этом, поскольку в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ, суд считает необходимым прекратить право собственности истицы на спорный дом и земельный участок и восстановить в ЕГРН сведений о праве собственности ответчика на спорные объекты после возвращения истцу выплаченной по договору суммы.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса.

Усматривается, что истцом по настоящему делу понесены расходы по уплаченной государственной пошлине в размере 10320 рублей и проведенной до обращения в суд строительно-технической экспертизы в сумме 19500 рублей.

С учетом удовлетворения иска, суд определяет к взысканию названные расходы в заявленном размере, поскольку данные расходы являются обоснованными и связанными с защитой нарушенного права истца.

Кроме того, поскольку исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению, с ФИО2 в пользу <данные изъяты>. подлежит взысканию 37000 рублей за проведение судебной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ,

решил:

исковые требования иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи объектов недвижимости от <данные изъяты>, заключенный между ФИО4 и ФИО2.

Взыскать с ФИО2, <данные изъяты> года рождения, паспорт серии <данные изъяты>, в пользу ФИО1, <данные изъяты> года рождения, паспорт серии <данные изъяты>, денежные средства в размере 6000000 рублей, уплаченные по договору купли-продажи от <данные изъяты>, расходы по оплате стоимости проведенной до обращения в суд строительно-технической экспертизы в сумме 19500 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в сумме 76000 рублей.

После выплаты указанной суммы прекратить право собственности ФИО4, <данные изъяты> года рождения, паспорт серии <данные изъяты> возникшее на основании договора купли-продажи от <данные изъяты> в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, и расположенного на нем жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м, находящегося по адресу: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>, восстановить в ЕГРН сведения о государственной регистрации права собственности ФИО2, <данные изъяты> года рождения, паспорт серии <данные изъяты>, на указанный земельный участок.

Взыскать с ФИО2, <данные изъяты> года рождения, паспорт серии <данные изъяты>, в пользу <данные изъяты> ИНН <данные изъяты> ОГРНИП <данные изъяты> расходы на проведение экспертизы в размере 37000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд через Орловский районный суд Орловской области в течение месяца со дня изготовления судом мотивированного текста решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 04.12.2025.

Судья А.В.Найденов