Решение № 2-39/2017 2-39/2017(2-5130/2016;)~М-4162/2016 2-5130/2016 М-4162/2016 от 5 марта 2017 г. по делу № 2-39/2017

решение в окончательной форме изготовлено 06.03.2017

дело № 2-39/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 28 февраля 2017 года

Чкаловский районный суд города Екатеринбурга в составе:

председательствующего судьи Тарасюк Ю.В.

при секретаре Бабиновой К.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Екатеринбурга к ФИО2 ФИО9 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, возложении обязанности принять оплату и предоставить банковские реквизиты, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, признании утратившим право пользования,

установил:

истец обратился в суд к ответчику об изъятии жилого помещения – двух жилых комнат общей площадью 31,2 кв.м в трехкомнатной квартире по адресу: <адрес>, для муниципальных нужд, с выплатой в качестве выкупной цены суммы – <данные изъяты>, прекращении права собственности ответчика на данное жилое помещение, признании права собственности за муниципальным образованием «город Екатеринбург», возложении на ответчика обязанности принять выкупную цену за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств. Также истец просил признать ответчика утратившим право пользования жилым помещением.

В обоснование указал, что ответчик является собственником спорных комнат. Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 13.10.2015 принято решение об изъятии жилых помещений в доме по адресу: <адрес> для муниципальных нужд. О принятом решении ответчик извещен. С ответчиком неоднократно велись переговоры об условиях выкупа изымаемого для муниципальных нужд жилья, однако безрезультатно. Выкупная цена изымаемого помещения установлена в размере <данные изъяты> на основании отчета независимого оценщика. Правовым последствием выкупа является переход права собственности на спорную комнату к муниципальному образованию «город Екатеринбург» с прекращением права собственности ответчика. С момента выкупа ответчик подлежит признанию утратившим право пользования спорным жильем.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО3 не возражали против изъятия жилого помещения с выплатой ответчику выкупной цены. При определении размера выкупного возмещения просили руководствоваться отчетом ООО «Уральская палата оценки и недвижимости» и включить в ее стоимость доли ответчика в расходах за непроизведенный капитальный ремонт.

С учетом мнения участников процесса и положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело по существу при данной явке.

Заслушав объяснения представителя истца, ответчика и его представителя, заключение прокурора, исследовав и оценив письменные доказательства по делу в совокупности, суд приходит к следующему.

Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено соблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, являющееся обязательным. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 ЖК РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 32 ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (часть 4 статьи 32 ЖК РФ).

На основании частей 6, 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Указанный в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации перечень возможных убытков собственнику жилого помещения, причиненных его изъятием не является исчерпывающим.

В силу части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Подпунктом "з" пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

По делу установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ собственником двух жилых комнат общей площадью 31,2 кв.м (кадастровый №) в квартире № в доме по адресу: <адрес> является ответчик ФИО2

ФИО2 на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок общей площадью 2262 кв.м (кадастровый №), который расположен под многоквартирными домами по адресу: <адрес>

Постановлением Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение изъять у собственников путем выкупа жилые помещения в квартире № по адресу: <адрес> В перечень изымаемых жилых помещений включены жилые комнаты ответчика площадью 31,2 кв.м.

О предстоящем изъятии жилого помещения и вынесении постановления об изъятии спорных комнат и земельного участка под жилым домом для муниципальных нужд, ответчик извещен, что подтверждено ими в ходе судебного разбирательства.

Таким образом, совокупностью вышеприведенных доказательств подтверждается наличие необходимости изъятия спорных комнат и земельного участка под домом для муниципальных нужд и соблюдение Администрацией г. Екатеринбурга процедуры изъятия, относительно чего споров между сторонами нет.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о необходимости принудительного выкупа и прекращения права собственности ФИО2 на две жилые комнаты общей площадью 31,2 кв.м (кадастровый №) в квартире № в доме по адресу: г. <адрес> с момента выплаты выкупной цены и признании с указанного времени права собственности на данную комнату за муниципальным образованием «город Екатеринбург».

Согласно представленному истцом отчету об оценке ИП ФИО4 №/р от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость двух жилых комнат площадью 31,2 кв.м в квартире 1 в доме по адресу: <адрес> с учетом доли в праве на общедолевое имущество составляет <данные изъяты>. Величина убытков причиненных изъятием указанной комнаты – <данные изъяты>. Итоговая выкупная цена определена в <данные изъяты>.

Ответчиком представлен в дело отчет ООО «Уральской палаты оценки и недвижимости» №, согласно которому рыночная стоимость двух жилых комнат общей площадью 31,2 кв.м в квартире № по адресу: <адрес> с учетом доли в праве на общедолевое имущество составляет <данные изъяты>, стоимость доли ответчика в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом – <данные изъяты>, размер убытков в связи с изъятием – <данные изъяты>.

В связи с возникшим спором сторон о размере выкупной цены изымаемого жилого помещения по делу назначена и проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно выводам экспертного заключения ООО «Многопрофильная компания «Право. Оценка. Недвижимость» №, рыночная стоимость двух жилых комнат общей площадью 31,2 кв.м в квартире № по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты>, стоимость доли ответчика в праве на общедолевое имущество (без учета земли) – <данные изъяты>, стоимость доли ответчика в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом – <данные изъяты>, размер в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд - <данные изъяты>, размер убытков за непроведенный капитальный ремонт – <данные изъяты>.

При определении стоимости изымаемой жилой комнаты, доли в общем имуществе и доли в земельном участке под домом, размера убытков в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд суд руководствуется заключением ООО «Многопрофильная компания «Право. Оценка. Недвижимость» №, поскольку оно составлено компетентным лицом, по результатам судебной экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности. С определенным экспертом размером убытков причиненных изъятием (за исключением компенсации за непроизведенный ремонт) стороны спора согласились.

К представленному истцом отчету об оценке стоимости изымаемого жилого помещения, долей в общем имуществе и убытков в связи с изъятием суд относится критически, поскольку с момента его составления прошел продолжительный срок, определенные оценщиком рыночные цены утратили свою актуальность.

Суд критически относится к отчету ООО «Уральской палаты оценки и недвижимости» №, поскольку расчет выкупной стоимости комнат и доли в правах на земельный участок произведен с применением несопоставимых по характеристикам аналогов – квартир и земельных участков коммерческого использования, тогда как предметами изъятия являются две жилые комнаты в коммунальной квартире и земельный участок под многоквартирный дом.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

В силу статьи 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из системного толкования приведенных норм, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта кровли многоквартирного дома сохраняется до момента исполнения в том случае, если необходимость проведения такого ремонта имела место на момент первой приватизации помещений в данном доме и при этом наймодатель не исполнил возложенную на него обязанность. В том случае, если на момент первой приватизации жилого помещения многоквартирный дом не нуждался в проведении капитального ремонта, то в дальнейшем собственники жилых помещений обязаны нести расходы по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ.

По делу установлено, что жилой дом по адресу: <адрес>, в котором расположены изымаемые у ответчика комнаты, 1949 года постройки, входил в состав жилфонда ПО «Уралхиммаш», передан в собственность муниципального образования «город Екатеринбург» на основании Постановления Главы г. Екатеринбурга от 24.10.1994 № 605.

По данным БТИ, первый договор приватизации жилого помещения в вышеуказанном доме зарегистрирован БТИ 30.06.1993, то есть до передачи в муниципалитет, вследствие чего обязанным лицом по проведению капитального ремонта дома по адресу: <адрес>, на дату первой приватизации жилого помещения в нем являлся прежний наймодатель жилищного фонда ПО «Уралхиммаш», а не муниципальное образование «город Екатеринбург». Доказательств того, что именно невыполнение Администрацией как наймодателем обязанности по проведению капитального ремонта дома по адресу: <адрес>, после принятия в муниципалитет привело к снижению уровня надежности жилого здания. Напротив, на дату поступления в муниципальную собственность дом эксплуатировался продолжительный срок – сорок пять лет, доказательств выполнения в указанный период капитальных работ предыдущим владельцем жилого дома ПО «Уралхиммаш» в деле не имеется.

По приведенным мотивам правовых оснований для включения таких убытков в выкупную цену изымаемых у ответчика жилых комнат не имеется.

Суд определяет выкупную цену изымаемого у ответчика жилого помещения в размере <данные изъяты>, которая включает в себя стоимость двух жилых комнат общей площадью 31,2 кв.м в квартире № по адресу: <адрес> - <данные изъяты>, стоимость доли ответчика в праве на общедолевое имущество (без учета земли) – <данные изъяты>, стоимость доли ответчика в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом – <данные изъяты>, размер в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд - <данные изъяты>.

Выплату выкупной цены в вышеуказанном размере суд возлагает на муниципальное образование «город Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга. При разрешении требований Администрации о возложении на ответчика обязанности принять выкупную цену и предоставить банковские реквизиты для перечисления средств суд исходит из следующего.

По смыслу положений статей 309, 309.2 и 312 Гражданского кодекса Российской Федерации на Администрацию г. Екатеринбурга как должника в обязательстве по выплате выкупной цены возлагается обязанность произвести исполнение надлежащему кредитору с отнесением на истца всех расходов по исполнению обязательства.

Правовые последствия уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны, предусмотрены статьей 327 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в такой ситуации должник вправе внести причитающиеся с него деньги в депозит нотариуса или суда (в предусмотренных законом случаях), что влечет прекращение обязательства.

Обязанность по денежной выплате в пользу ответчика возложена на истца настоящим решением суда, которое в законную силу не вступило, права Администрации г. Екатеринбурга как должника в обязательстве на его исполнение ответчиком еще не нарушены, на принятие выкупной цены ФИО2 согласна, спор возник о размере выкупного возмещения. При таком положении требования истца об обязании ответчика принять выкупную цену направлены на защиту прав от возможных будущих нарушений со стороны кредитора, тогда как в силу статьи 3 Гражданского процессуального кодекса РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые кем - либо права. Более того, истец просит обязать ответчика предоставить банковские реквизиты для перечисления выкупной цены, тогда как такой способ выплат при изъятии - путем безналичного расчета в качестве единственно возможного законом не предусмотрен, ограничивает права ФИО2 в принятии исполнения другим способом без привлечения Банка, обязывает ответчика иметь банковский счет, что противоречит принципу свободы договора.

Для случаев уклонения ответчика от принятия исполнения от истца по выплате выкупной цены законом предусмотрен специальный способ защиты права (статья 327 Гражданского кодекса РФ), который Администрацией г. Екатеринбурга не утрачен.

По приведенным мотивам суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований к ответчику о возложении обязанности принять выкупную цену изымаемого помещения и предоставить истцу банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

Исходя из положений статей 31,32,35 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также разъяснений пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14, в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд право пользования спорной комнатой у ФИО2 прекращается.

В своем заключении прокурор Кузнецова О.В. полагала исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Истец в силу закона от уплаты государственной пошлины освобожден, размер государственной пошлины за заявленные исковые требования составляет <данные изъяты> (<данные изъяты> (за имущественное требование об изъятии, прекращении права и признании права собственности) + <данные изъяты> (за два требования об обязании принять оплату, о признании утратившим, по <данные изъяты> за каждое)).

Поскольку исковые требования удовлетворены судом частично, с ответчика в доход бюджета муниципального образования «город Екатеринбург» подлежит взысканию государственная пошлина в размере <данные изъяты> по правилам статьи 103 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Администрации города Екатеринбурга к ФИО2 ФИО10 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, признании утратившим право пользования, - удовлетворить.

Изъять у ФИО2 ФИО11 две жилые комнаты общей площадью 31,2 кв.м (кадастровый №) в квартире № в доме по адресу: <адрес>, для муниципальных нужд.

Обязать муниципальное образование «город Екатеринбург» выплатить ФИО2 ФИО12 выкупную цену изымаемого жилого помещения в размере <данные изъяты>.

С момента выплаты ФИО2 ФИО13 выкупной цены в размере <данные изъяты> прекратить право собственности ФИО2 ФИО14 на две жилые комнаты общей площадью 31,2 кв.м (кадастровый №) в квартире № в доме по адресу: <адрес>

С момента выплаты ФИО2 ФИО15 выкупной цены в размере <данные изъяты> признать право собственности муниципального образования «город Екатеринбург» на две жилые комнаты общей площадью 31,2 кв.м (кадастровый №) в квартире № в доме по адресу: <адрес>

С момента выплаты ФИО2 ФИО16 выкупной цены в размере <данные изъяты> признать ФИО2 ФИО17 утратившей право пользования двумя жилыми комнатами общей площадью 31,2 кв.м (кадастровый №) в квартире № в доме по адресу: <адрес>

В удовлетворении исковых требований Администрации города Екатеринбурга к ФИО2 ФИО18 о возложении обязанности принять оплату и предоставить банковские реквизиты, - отказать.

Взыскать с ФИО2 ФИО19 в доход бюджета муниципального образования «город Екатеринбург» государственную пошлину в размере <данные изъяты>.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним изменений о собственниках двух жилых комнат общей площадью 31,2 кв.м (кадастровый №) в квартире № в доме по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга.

Решение изготовлено в совещательной комнате в печатном виде.

Председательствующий Ю.В. Тарасюк