Решение № 2-11250/2024 2-2285/2025 2-2285/2025(2-11250/2024;)~М-7621/2024 М-7621/2024 от 14 декабря 2025 г. по делу № 2-11250/2024

УИД: 78RS0015-01-2024-012931-11

Дело № 2-2285/2025 (2-11250/2024;)


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 5 сентября 2025 г.

Невский районный суд Санкт-Петербурга

в составе председательствующего судьи: Хабибулиной К.А.,

при секретаре: Крюченкове М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли квартиры с нарушением преимущественного права покупки,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в Невский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением в котором просил перевести права и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес><адрес>, признать за истцом право собственности на 7/20 долей, обязать управление Росрееста аннулировать регистрационную запись в ЕГРН, обязать управление Росреестра зарегистрировать право собственности на 7/20 долей за истцом.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником 13/20 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>. 7/20 долей принадлежали ФИО2 в июле 2024 года истцу стало известно о заключении ответчиком договора купли-продажи доли без надлежащего извещения ФИО4 Истец полагает, что было нарушено его преимущественное право на покупку принадлежащих долей жилого помещения.

Истец ФИО1 и его представитель в судебное заседание явились, просили требования удовлетворить в полном объёме.

Представитель ответчика ФИО2 ФИО5 возражала против удовлетворения исковых требований, указывая на необоснованность заявленных требований.

Ответчик ФИО3 возражал против удовлетворения заявленных требований.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом

Изучив материалы дела, выслушав стороны, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 и ФИО2 приобрели в общую долевую собственность квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> на основании договора купли-продажи от 17.09.2002 года: ФИО1 3/10 доли, ФИО2 7/10 долей.

17.12.2002 года ФИО2 и ФИО6 заключили договор дарения №, согласно которому ФИО2 подарил ФИО6 7/10 долей в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес><адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ после смерти ФИО6 нотариусом ФИО7 открыто наследственное дело №, выдано свидетельство о праве на наследство по закону, согласно которому, доля, находящаяся в собственности умершего была разделена поровну по 7/20 долей между ФИО1 и ФИО2

Между ФИО1 и ФИО2 было заключено соглашение о порядке пользования комнатами № от ДД.ММ.ГГГГ.

15 сентября 2023 года между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи 7/20 долей в праве общей долевой собственности квартиры по адресу<адрес><адрес>.

Переход права собственности на ФИО3 зарегистрирован Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 18 сентября 2023 года.

Согласно условиям договора стороны оценили указанную долю в размере 1 700 000 рублей.

Расчет между покупателем и продавцом производятся после государственной регистрации перехода права собственности на указанные доли квартиры с использованием покрытого (депонированного) безотзывного аккредитива, открытого в ПАО Сбербанк. Плательщиком по аккредитиву выступает покупатель, а получателем – продавец.

В подтверждение этому в материалы дела представлено заявление плательщика на открытие аккредитива на сумму 1 750 000 рублей № от ДД.ММ.ГГГГ в ПАО Сбербанк, назначение платежа указано: оплата по договору купли-продажи от 15.09.2023 по приобретению объекта «доля в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>.

Согласно расписке от 19 сентября расписка ФИО2 за проданную долю получил денежные средства в размере 1 750 000 рублей (л.д. 81).

Как указывает в исковом заявлении истец, при заключении вышеуказанного договора купли-продажи долей было нарушено его преимущественное право покупки, поскольку уведомление о намерении продать свои доли истцу не направлялось.

В обеспечение своего обязательства по передаче денег по названному договору истцом внесена сумма в размере 1 700 000 рублей на счет Управления судебного департамента Санкт-Петербурга, что подтверждается соответствующими платежными документами.

Возражая против удовлетворения исковых требований ответчики указывали, что ФИО2 исполнил предусмотренную п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по уведомлению истца о своем намерении продать принадлежащие ему доли.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса (пункт 2).

Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом (пункт 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

Согласно статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, достаточным условием соблюдения порядка является извещение лица, имеющего право преимущественной покупки о цене продажи доли, которая должна быть продана на прочих равных условиях. Чтобы считать, что сделка совершена без нарушения прав участника общей долевой собственности, извещение о продаже должно поступить в письменной форме.

ФИО2 с целью соблюдения требований статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, 21.03.2023 в адрес ФИО1 было направлено нотариально заверенное заявление № о намерении продать принадлежащие ему 7/20 долей в праве общей собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> по цене 1 700 000 рублей, в связи с чем истцу предлагалось воспользоваться преимущественным правом покупки продаваемой доли за указанную сумму и в случае согласия обратиться по телефону № для заключения договора купли-продажи.

Разъяснено, что в случае не осуществления преимущественного права покупки в течение месяца со дня извещения, указанные 7/20 долей в праве общей собственности на квартиру будут проданы другому лицу.

Кроме того, протоколом фиксирования информации по нотариальному действию: передача заявлений физических и юридических лиц, нотариусом ФИО8 была зафиксирована информация о том, что ФИО2 просит передать заявление о продаже 7/20 долей в праве общей собственности на квартиру по адресу: <адрес><адрес> ФИО1, заявление просит направить по адресу: <адрес><адрес>, указанное уведомление было направлено нотариусом ФИО8 в адрес истца 21.03.2023 года.

Таким образом, ФИО2 были предприняты все необходимые меры для исполнения своей обязанности, предусмотренной пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что ФИО2 были предприняты все необходимые меры для исполнения своей обязанности, предусмотренной пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако истцом доказательств совершения конкретных действий по заключению договора и приобретению спорной доли квартиры суду, в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Судом по ходатайству представителя истца был допрошены свидетели.

Свидетель ФИО9 пояснила, что проживает совместно с истцом в <адрес> около 19 лет. До конфликта с ответчиком, Виктор часто приезжал в Санкт-Петербург, в том числе за квитанциями, чтобы оплатить коммунальные услуги. По приеду в квартиру на годовщину смерти отца ФИО10, свидетель и истец заглянули в почтовых ящик, однако никакой корреспонденции в нем не было.

Свидетель ФИО11 указала, что знакома с ФИО1 и ФИО2, является личным риелтором семьи 20 лет. В мае 2023 года свидетелю позвонил Николай и сообщил, что они с братом хотят продать дачу, свидетель помогла найти им инженера, чтобы произвести межевание. Братья занимались данным вопросом вдвоем, без представителей. Дача была во владении у двух братьев, у каждого была ?. Чтобы не было проблем, братья договорились, что Николай купит у ФИО10 долю, чтобы участок был на одном владении ФИО13, чтобы не нужно было согласие двух собственников на продажу дачного участка. Всё это примерно происходило в промежутке с 17 мая по 23 июня 2023 года. На дачный участок уже нашёлся покупатель и он ждал в течении месяца процесс оформления документов, но в последний момент Виктор заявил, что ему не нужна денежная сумма, а нужна вторая доля в квартире родителей. Николай пошёл навстречу Виктору. Они пошли с братом к нотариусу оформлять сделку по квартире, и квартира оказалась в полном владении ФИО10.

Свидетель ФИО12 пояснила, что является супругой ФИО13, ФИО10 знает, неприязнь к нему не испытывает. Свидетель сообщила, что свидетель и Николай уведомили ФИО10 о продажи доли, в том числе велась переписка с ФИО9 (неофициальный семейный партнёр), с которой они вместе проживают. Они хотели приобрести участок за 1 500 000 рублей, но денег в наличии у них не было. Свидетель указала, что никто от ФИО10 ничего не скрывал, Николай был заинтересован отдать долю брату, но с его сторон никаких действий не было совершено.

Суд не усматривает оснований не доверять показаниям свидетелей, поскольку они последовательны, не противоречивы и согласуются с материалами дела, свидетели предупреждены об уголовной ответственности за дачу ложных показаний.

По смыслу статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации правило преимущественной покупки погашается истечением предусмотренного частью 2 указанной статьи месячного срока для приобретения остальными участниками долевой собственности продаваемой доли в праве собственности на недвижимое имущество. При этом право участника долевой собственности в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя возникает только в случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки.

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично (пункт 2).

Таким образом, ФИО2 надлежащим образом исполнена обязанность по извещению в письменной форме истца, как участника долевой собственности о намерении продать принадлежащие ему доли в праве общей собственности на квартиру с указанием цены.

При этом не совершение истцом реальных действий, направленных на приобретение доли, не должно повлечь нарушение права ответчика ФИО2 на распоряжение своим имуществом, являющегося неотъемлемой составляющей содержания права собственности, на предложенных им условиях.

ФИО1, предупрежденный в марте 2023 года, надлежащим образом о намерении ответчика продать свои доли в праве общей собственности за определенную собственником цену, в установленный законом срок свое право преимущественной покупки не реализовал, что не препятствовало ФИО2 заключить договора купли-продажи спорных долей квартир с иным лицом.

Цена продаваемых долей в праве общей долевой собственности на квартиру, о которой стороны пришли к соглашению в договорах купли-продажи, более цены, указанной в сообщении, направленном в адрес ФИО1

Кроме того, истцом не представлено доказательств того, что им были предприняты реальные действия, направленные на приобретение спорных долей квартир до истечения, установленного законом срока на условиях, указанных ответчиком в извещении.

Учитывая, что в последующем истец на протяжении длительного периода времени, выходящего за пределы, установленного законом срока в один месяц, не приобрел продаваемые доли и не совершил действий, достоверно свидетельствующих о его намерении заключить договор купли-продажи долей на условиях, указанных продавцом - за цену 1 700 000 рублей, соответственно, продажу указанных долей иным лицам нельзя расценивать, как нарушение прав истца.

При согласии на совершение предлагаемой сделки именно истец должен был совершить действия, направленные на ее заключение, в противном случае ответчик был вправе продать свои доли иным лицам. Доказательств уклонения или отказа ФИО2 от заключения сделки за предложенную им цену с истцом, суду представлено не было.

Проверяя доводы истца о том, что после смерти отца он проживал в <адрес>, ответчик знал о фактическом месте проживания истца, по приезду в апреле 2023 года в Санкт-Петербург в спорную квартиру, ответчик не сообщил истцу о намерении продать свою долю, а также при проверке почтового ящике не было обнаружено почтовой корреспонденции адресованной истцу, суд находит его несостоятельным в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Пунктом 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 67 - 68 указанного Постановления Пленума юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

В соответствии с пунктом 34 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Приказом Минкомсвязи России от 31 июля 2014 года N 234 (действующих в спорный период) письменная корреспонденция и почтовые переводы при невозможности их вручения (выплаты) адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи места назначения в течение 30 дней, иные почтовые отправления - в течение 15 дней, если более длительный срок хранения не предусмотрен договором об оказании услуг почтовой связи. Почтовые отправления разряда «судебное» и разряда «административное» при невозможности их вручения адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи места назначения в течение 7 дней.

Срок хранения почтовых отправлений (почтовых переводов) исчисляется со следующего рабочего дня после поступления почтового отправления (почтового перевода) в объект почтовой связи места назначения.

Не полученные адресатами (их уполномоченными представителями) регистрируемые почтовые отправления и почтовые переводы возвращаются отправителям за их счет по обратному адресу, если иное не предусмотрено договором между оператором почтовой связи и пользователем.

Согласно пункту 35 Правил почтовое отправление или почтовый перевод возвращается по обратному адресу: а) по заявлению отправителя; б) при отказе адресата (его уполномоченного представителя) от его получения; в) при отсутствии адресата по указанному адресу; г) при невозможности прочтения адреса адресата; д) при обстоятельствах, исключающих возможность выполнения оператором почтовой связи обязательств по договору об оказании услуг почтовой связи, в том числе отсутствия указанного на отправлении адреса адресата.

В соответствии с Порядком приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений, утвержденным Приказом ФГУП «Почта России» от 07 марта 2019 года N 98-п (действующим в спорный период) доставке почтальоном по адресу, указанному на почтовом отправлении, подлежит регистрируемая письменная корреспонденция (в том числе письма и бандероли 1-го класса) категорий «заказное» и «с объявленной ценностью» (в том числе пересылаемые с наложенным платежом) (пункт 10.3.2).

Почтовые отправления, поступившие в объект почтовой связи до выхода почтальонов в доставку, передаются почтальонам и доставляются в день поступления (пункт 10.3.3).

Ответственное лицо ОПС формирует поименные накладные ф. 16-дп (приложение N 37 к настоящему Порядку) для передачи РПО и документов (заказные уведомления о вручении РПО, списки ф. 104-о) почтальонам в доставку с использованием ИС. При приписке РПО с заказным или простым уведомлением о вручении в накладной поименной ф. 16-дп проставляется отметка «С заказным уведомлением» или «С простым уведомлением». В немеханизированных ОПС накладные ф. 16-дп оформляются вручную; передает почтальонам РПО, подлежащие доставке, и заказные уведомления о вручении при извещениях ф. 22 (ф. 22-о, ф. 22/119) по поименным накладным ф. 16-дп под роспись, списки ф. 104-о, извещения на РПО, подлежащие вручению в ОПС.

РПО, пересылаемые с уведомлением о вручении, выдаются почтальону в доставку вместе с бланками уведомления о вручении ф. 119 (пункт 10.3.4).

При невозможности вручить РПО опускает извещения ф. 22 (ф. 22-о, ф. 22/119) в ячейки абонентских почтовых шкафов (почтовые абонентские ящики), проставляет причину невручения РПО в графе «Особые отметки» накладной поименной ф. 16-дп.; опускает извещения ф. 22 (ф. 22-о, ф. 22/119) на РПО, подлежащие вручению в ОПС, в ячейки абонентских почтовых шкафов (почтовые абонентские ящики, почтовые шкафы опорных пунктов) (пункт 10.3.5).

По возвращении с доставочного участка в ОПС почтальон сдает отчет по результатам доставки в соответствии с Порядком оказания почтальонами услуг почтовой связи и сетевых услуг (пункт 10.3.6).

После принятия отчета почтальона контролирующее лицо на основании накладных поименных ф. 16-дп с отметками почтальона о причинах невручения, извещений ф. 22 (ф. 22-о, ф. 22/119, бланков ф. Е 1-в «Подтверждение получения») на врученные РПО вносит информацию в ИС о результатах доставки (пункт 10.3.7).

Согласно представленной нотариусом в материалы дела копии чека об отправке почтового оправления, а также отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №, возвращено за истечением срока хранения.

На основании изложенного, учитывая, что уведомление о продаже спорных долей возвращено отправителю по истечении 30 календарных дней, то есть в соответствии с предусмотренным пунктом 34 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Приказом Минкомсвязи России, сроком.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что иных доказательств о ненадлежащем уведомлении истца о продаже спорных долей в материалы дела не представлено, суд приходит к выводу о том, что порядок уведомления истца о продаже 7/20 долей квартиры соблюден.

Основываясь на вышеприведенном, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи от 15 сентября 2023 года, заключенного между ФИО2 и ФИО3 с нарушением преимущественного права покупки участника долевой собственности ФИО1

При указанных обстоятельствах основания для удовлетворения исковых требований ФИО1 у суда отсутствуют.

Поскольку остальные требования являются производными от основного требования, указанные требования также удовлетворению не подлежат.

При этом с учетом того, что требования истца оставлены без удовлетворения, денежные средства в размере 1 700 000 руб. подлежат возврату стороне истца.

руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 – отказать.

Управлению Судебного Департамента в г. Санкт-Петербурге возвратить ФИО1 денежные средства в размере 1 700 000 рублей, внесенные на счет Управления Судебного Департамента в г. Санкт-Петербурге по платежному поручению № 631007538272 от 31 мая 2025 года на сумму 1 700 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путём подачи апелляционной жалобы через Невский районный суд Санкт-Петербурга в течение 1 месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Хабибулина К.А.

В окончательной форме изготовлено 15 декабря 2025 года.