Апелляционное определение № 33-1099/2026 от 4 февраля 2026 г.

Судья Уркаев О.О. № 33-1099/2026

64RS0034-01-2025-001379-76

№ 2-1079/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

5 февраля 2026 года город Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Агарковой И.П.,

судей Кудряшовой Д.И., Московских Н.Г.,

при секретаре судебного заседания Зеленцовой В.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка по апелляционной жалобе администрации муниципального образования «Город Саратов» на решение Саратовского районного суда Саратовской области от 26 августа 2025 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Агарковой И.П., объяснения представителя ФИО1, садоводческого некоммерческого товарищества «С» - К., полагавшего решение суда законным и обоснованным, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на жалобу, отзыва на жалобу, судебная коллегия

установила:

администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО2, просила суд расторгнуть договор аренды земельного участка № от <дата>.

Требования мотивированы тем, что <дата> между администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области и Т. заключен договор аренды № в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 20 га, с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>. В соответствии с постановлением администрации Саратовского муниципального района Саратовской области от <дата> № изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым № - «для сельскохозяйственного использования» на вид разрешенного использования - «для дачного строительства». <дата> между администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области и Т. заключено дополнительное соглашение, в пункт 1.1 договора аренды земельного участка № от <дата> внесены изменения с указанием цели предоставления земельного участка - для дачного строительства. На основании договоров замены стороны в обязательстве от <дата>, <дата> права арендатора в отношении указанного земельного участка перешли от Т. к ФИО2, от ФИО2 к ФИО1 Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от <дата> № утверждена схема расположения земельных участков, образуемых из земельного участка с кадастровым №, ФИО1 указано на необходимость обеспечения проведения работ по образованию земельных участков в соответствии со схемой расположения земельных участков. <дата> на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым №, площадью 1991 кв.м +\- 15,62 кв.м, из категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для дачного строительства, расположенный по адресу: <адрес>. <дата> между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО1 заключен договор аренды № в отношении земельного участка с кадастровым № сроком до <дата>. Истец, ссылаясь на то, что спорный земельный участок ответчиком не используется для предусмотренных договором аренды целей, при этом ФИО1 разместил на специализированном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» объявление о продаже данного земельного участка как инвестиционного проекта, то есть пытался использовать его в предпринимательских целях, что противоречит условиям договора аренды, обратился в суд с иском.

Решением Саратовского районного суда Саратовской области от 26 августа 2025 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Администрация муниципального образования «Город Саратов», не согласившись с постановленным решением суда, подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов жалобы ее автор ссылается на незаконность и необоснованность решения суда ввиду неправильного применения норм материального права, несоответствия выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела. Автор жалобы полагает, что имеются основания для расторжения спорного договора аренды, поскольку ФИО1 более трех лет не использует земельный участок по целевому назначению, ответчик зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, предпринимал меры к реализации 199 земельных участков, в том числе и спорного, в качестве инвестиционного проекта. Кроме того, автор жалобы ссылается на то, что в материалах дела отсутствуют сведения о выдаче разрешения на строительство садового домика, в том числе уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения такого объекта на земельном участке с кадастровым №, а также на неустранение ФИО1 допущенных нарушений использования земельного участка, зафиксированных в акте осмотра.

В отзыве на апелляционную жалобу контрольно-счетная палата муниципального образования «Город Саратов» просит жалобу администрации муниципального образования «Город Саратов» удовлетворить.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Город Саратов» - без удовлетворения.

Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела в соответствии с частью 7 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство).

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки не представили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, в связи с чем, учитывая положения статьи 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, <дата> на основании постановления администрации Саратовского муниципального района Саратовской области от <дата> № между администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области (арендодатель) и Т. (арендатор) заключен договор аренды № в отношении земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, площадью 20 га, с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> (пункт 1.1 договора). Согласно пункту 2.1 договора срок договора аренды определен сторонами на 49 лет.

В соответствии с постановлением администрации Саратовского муниципального района Саратовской области от <дата> № изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым № - «для сельскохозяйственного использования» на вид разрешенного использования - «для дачного строительства».

<дата> между администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области и Т. заключено дополнительное соглашение, в пункт 1.1 договора аренды земельного участка № от <дата> внесены изменения с указанием цели предоставления земельного участка с кадастровым № - для дачного строительства.

<дата> Т. на основании договора замены стороны в обязательстве передал права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № от <дата> в отношении земельного участка площадью 20 га, с кадастровым № ФИО2

<дата> ФИО2 и ФИО1 заключили договор замены стороны в обязательстве, по условиям которого к ФИО1 перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № от <дата> в отношении земельного участка площадью 20 га, с кадастровым №

Постановлением администрации муниципального образования «<адрес>» от <дата> № утверждена схема расположения 199 земельных участков в диапазоне земельных участков с кадастровыми номерами №, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым №, с сохранением его в измененных границах, ФИО1 указано на необходимость обеспечения проведения работ по образованию земельных участков в соответствии со схемой расположения земельных участков.

<дата> на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым №, площадью 1991 кв.м +\- 15,62 кв.м, из категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для дачного строительства, расположенный по адресу: <адрес>

<дата> между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО1 заключен договор аренды № в отношении земельного участка с кадастровым № сроком до <дата>.

В соответствии с постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от <дата> № присвоены наименования элементам планировочной структуры в Гагаринском административном районе - территории в границах кадастрового квартала №, <адрес>

В 2023 году контрольно-счетной палатой муниципального образования «Город Саратов» проведено контрольное мероприятие в части установленного порядка и эффективности управления и распоряжения объектами недвижимого имущества (земельными ресурсами), расположенными в границах <адрес> административного района муниципального образования «Город Саратов», осуществлен анализ документов по образованию и распоряжению администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области земельным участком с кадастровым №, а также осмотр образованных из него 199 земельных участков, в ходе которого каких-либо признаков их использования не установлено. Согласно акту осмотра от <дата> данные участки не огорожены и свободны от строений, на них произрастает древесно-кустарниковая растительность и естественный травостой.

<дата> администрацией муниципального образования «Город Саратов» в адрес ФИО1 направлено предупреждение о надлежащем исполнении условий договора аренды № от <дата> в части использования земельного участка с кадастровым № в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования.

Согласно акту осмотра земельного участка, расположенного на территории муниципального образования «Город Саратов», от <дата>, составленному консультантом отдела контроля за использованием земельных участков администрации муниципального образования «Город Саратов», земельный участок с кадастровым № не огорожен, доступ на него не ограничен, свободен от строений, на участке произрастает древесно-кустарниковая растительность и естественный травостой. К данному акту приложена фототаблица.

В связи с неустранением ответчиком указанных нарушений <дата> администрацией муниципального образования «Город Саратов» в адрес ФИО1 направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка № от <дата>.

<дата> ФИО1 на основании договора замены стороны в обязательстве передал права и обязанности арендатора по договору аренды № от <дата> земельного участка с кадастровым № ФИО2 Договор замены стороны в обязательстве от <дата> зарегистрирован в установленном законом порядке.

Из объяснений ФИО1 и предоставленных им документов следует, что в целях освоения первоначального участка он обратился в специализированную организацию - общество с ограниченной ответственностью «Б», которой в отношении земельного участка проводились подготовительные работы (сбор исходных документов, заказ сведений Единого государственного реестра недвижимости), топографическая (горизонтальная и высотная) съемка в застроенной территории, подготовка проекта планировки территории с проектом межевания территории в его составе и согласование в сторонних организациях. На земельном участке с кадастровым № проводились кадастровые работы по его межеванию на 199 самостоятельных участков, создано СНТ «С», которое поставлено на учет в налоговом органе <дата>, на территории СНТ «С» проводились работы по организации проездов, электрофикации, сформирована заявка на получение технических условий на газификацию территории.

Ответчиком ФИО2 в суд представлено уведомление администрации муниципального образования «Город Саратов» от <дата> № о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительства садового дома параметрам садового дома установленным параметрам и допустимости размещения садового дома на земельном участке с кадастровым №, расположенном по адресу: <адрес>, со сроком окончания строительства - <дата>.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, руководствуясь статьями 8, 12, 309, 310, 421, 422, 450, 606. 607, 619 ГК РФ, статьями 7, 22, 42, 46 ЗК РФ, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», исходя из того, что ФИО1, заключив договор аренды земельного участка № от <дата>, предпринимал необходимые меры по освоению земельного участка с кадастровым №, установив факт надлежащего исполнения ответчиками обязательств по договору аренды земельного участка, пришел к выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда и его оценкой исследованных доказательств. При разрешении спора суд правильно определил характер спорных правоотношений, закон, которым следует руководствоваться при разрешении спора, и обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда мотивированы, соответствуют требованиям материального закона и установленным обстоятельствам дела.

Доводы апелляционной жалобы о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка в связи с тем, что ФИО1 более трех лет не использует земельный участок по целевому назначению, являются несостоятельными в силу следующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

На основании статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 от 24 марта 2005 года «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из статьи 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, в том числе аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, в частности, при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные ГК РФ, федеральными законами (статья 42 ЗК РФ).

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Относимых и допустимых доказательств существенного нарушения ответчиками условий договора аренды земельного участка, являющегося основанием для досрочного расторжения договора аренды, во исполнение положений статьи 56 ГПК РФ в материалы гражданского дела не представлено.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, материалами дела подтверждено, что ФИО1 осуществлялись действия, направленные на освоение арендуемого земельного участка.

При этом судебная коллегия отмечает, что как договором аренды земельного участка № от <дата>, так и договором аренды земельного участка № от <дата> конкретные сроки освоения земельного участка не предусмотрены.

Принимая во внимание, что ФИО1 представлены доказательства, свидетельствующие о проведении подготовительных работ, предшествующих строительству и направленных на освоение спорного объекта недвижимости, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Также являются несостоятельными доводы апелляционной жалобы об отсутствии в материалах дела сведений о выдаче разрешения на строительство садового домика, в том числе уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения такого объекта на земельном участке, поскольку в материалах дела имеется соответствующее уведомление от <дата> №, выданное администрацией муниципального образования «Город Саратов» ФИО2 для строительства одноэтажного садового дома с площадью застройки 63,8 кв.м, со сроком окончания строительства - <дата>.

Так как срок окончания строительства садового дома на спорном земельном участке не истек, а из представленных ответчиками документов следует, что ими принимаются меры по освоению земельного участка, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы об инвестиционной деятельности ФИО1 не нашли своего подтверждения. То обстоятельство, что ФИО1 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, основным видом его деятельности является покупка и продажа собственного недвижимого имущества, не свидетельствует о незаконности обжалуемого судебного постановления. Кроме того, в настоящее время арендатором земельного участка с кадастровым № согласно договору замены стороны в обязательстве от <дата> является ФИО2

Доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого решения, поскольку не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, сводятся к изложению позиции истца в споре, обоснованность которой являлась предметом проверки суда первой инстанции, причины, послужившие основанием для отклонения указанных доводов, приведены в решении суда.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, судом не допущено. Оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Саратовского районного суда Саратовской области от 26 августа 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Город Саратов» - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 10 февраля 2026 года.

Председательствующий

Судьи