Решение № 3А-185/2026 3А-185/2026(3А-803/2025;)~М-710/2025 3А-803/2025 М-710/2025 от 1 марта 2026 г. по делу № 3А-185/2026

дело № 3а-185/2026 (3а-803/2025)

УИД 26OS0000-04-2025-000775-53


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 февраля 2026 года город Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Щукиной М.Н.,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился с административным иском, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2169+/-16 кв.м., категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «под производственным и складским зданиями (с особым режимом использования)», расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости в размере 1 724 813 рублей по состоянию на 1 января 2022 года, согласно отчету об оценке рыночной стоимости оценщика – ЧПО ФИО3 от 21 ноября 2025 года № 56-01-2025.

Административный иск обоснован тем, что кадастровая стоимость арендуемого земельного участка, утвержденная приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 года № 1215 в размере 5 641 807,59 рублей по состоянию на 1 января 2022 года, значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы истца как плательщика арендных платежей, исчисляемых из размера кадастровой стоимости объекта.

Административный истец, его представитель, представители административных ответчиков - Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управление Росреестра по Ставропольскому краю (в возражениях содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя), заинтересованных лиц – ГБУ СК «Ставкрайимущество», Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, Администрации г. Ставрополя, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, что с учетом положений статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из пункта 6 разъяснений данных Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, расчета арендной платы за использование находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

С учетом изложенного, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания рыночной стоимости, причем, достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативных актов об их утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что административный истец – ФИО1 являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2169+/-16 кв.м., категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «под производственным и складским зданиями (с особым режимом использования)», расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 11 декабря 2025 года № КУВИ-001/2025-225224560, запись государственной регистрации от 5 марта 2024 года № №. Срок действия договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (под зданиями, сооружениями) от 29 января 2024 года № 12147 установлен с 29 января 2024 года по 28 января 2073 года (т. 1 л.д. 90-93).

Кадастровая стоимость арендуемого земельного участка определена на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 года № 1215 в размере 5 641 807,59 рублей по состоянию на 1 января 2022 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 12 ноября 2025 года (т. 1 л.д. 11).

Как следует из содержания представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости оценщика – ЧПО ФИО3 от 21 ноября 2025 года № 56-01-2025 рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 1 724 813 рублей (т. 1 л.д. 15-66).

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от 2 февраля 2026 года № 114-Э/12/2025 ООО «Юридическое агентство «Аргумент» рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года составляет 2 915 000 рублей (т. 1 л.д. 120-189).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы от 2 февраля 2026 года № 114-Э/12/2025 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного земельного участка.

Экспертное заключение от 2 февраля 2026 года № 114-Э/12/2025 подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Из данного экспертного заключения следует, что стороны по делу при производстве судебной экспертизы не присутствовали.

Обследование объекта произведено экспертом лично 27 января 2026 года, дополнительная идентификация объекта исследования проведена по материалам административного дела.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы. Объект оценки и процесс его оценки подробно описан, приведены общие характеристики, анализ местоположения.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Объект исследования относится к сегменту земель производственного назначения.

В результате анализа рынка земельных участков, сходных с оцениваемым, было найдено три объекта-аналога наиболее сопоставимых с объектом оценки (земельные участки производственного назначения).

При выборе объектов-аналогов ключевыми факторами для оценщика являлось разрешенное использование объектов-аналогов, местоположение, дата продажи. Объекты-аналоги, также имеют аналогичное разрешенное использование, что и оцениваемый земельный участок, а также предлагаются к продаже практически в один и тот же период, что и исследуемый земельный участок.

Экспертом подробно произведено описание процесса оценки, произведен расчет рыночной стоимости наиболее целесообразным для определения рыночной стоимости земельного участка - сравнительным подходом методом сравнения продаж (100%).

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги указаны в соответствующей таблице. Указаны надлежащие источники информации по ним.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, с учетом его местоположения, наиболее эффективного использования.

Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами и их представителями не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость земельного участка не является произвольной, при оценке исследуемого земельного участка эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость земельного участка на дату его государственной кадастровой оценки.

Заключения судебной оценочной экспертизы опровергает содержащиеся в отчете об оценке данные об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендной платы, в связи с ее завышением, которая подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В то же время в ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установленной данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика арендной платы, в связи с чем у суда имеются основания для удовлетворения требования и установления кадастровой стоимости спорного земельного участка на дату его государственной кадастровой оценки в размере рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 1 января 2022 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления следует считать дату его обращения в суд, а именно 2 декабря 2025 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2022 года в размере 2 915 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – 2 декабря 2025 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Дата составления мотивированного решения суда 2 марта 2026 года.

Судья Ситькова О.Н.