Решение № 2-2346/2023 от 16 июня 2023 г. по делу № 2-101/2023(2-4303/2022;)~М-3641/2022

Дело № 2-2346/2023

УИД 61RS0019-01-2022-005466-83


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 июня 2023 года г. Новочеркасск

Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Власовой О.А.,

при помощнике судьи Якубовой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, третье лицо ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2, третье лицо ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, признании права собственности. В обоснование исковых, а также уточненных исковых требований указала, что <дата> между сторонами был заключён договор купли-продажи земельного участка с жилым домом с рассрочкой платежа (далее также – Договор купли-продажи).

Согласно п. 2.2 Договора купли-продажи, цена проданного имущества определена сторонами в размере 900 000,00 руб. Выплата денежных средств продавцу производится покупателем с рассрочкой платежа в срок до <дата> равными частями ежемесячно до полного расчета.

Переход к ответчику права собственности на недвижимое имущество, являющиеся предметом Договора купли-продажи, был в установленном законом порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), с обременением – ипотека в силу закона.

Однако ответчик свои обязательства по оплате земельного участка и жилого дома не исполнил. Первый платеж в размере 37 500,00 руб. ответчик осуществил <дата>, последний платеж в размере 09 000,00 руб. – <дата>. Всего ФИО2 уплатила в счет исполнения своих обязательств по Договору купли-продажи денежные средства в размере 568 475,00 руб., перечислив их на банковскую карту дочери истца – ФИО3

<дата> ФИО1 направила почтовой связью в адрес ФИО2 по месту ее регистрации и месту нахождения жилого дома досудебную претензию с предложением расторгнуть Договор купли-продажи и возвратить выплаченные ответчиком денежные средства в размере 420 600,00 руб. в день расторжения договора. Данная претензия вернулась истцу.

С учетом уточненных исковых требований, истец просила суд:

- расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с жилым домом с рассрочкой платежа серии <адрес>6 от <дата>, заключенный между ФИО1 и ФИО2;

- прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 468 кв.м. и жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 75,9 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> б;

- прекратить ипотеку в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 468 кв.м. и жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 75,9 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> б;

- признать за ФИО1 право собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 468 кв.м. и жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 75,9 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> б;

- взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 568 475,00 руб.;

- взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины, расходы по оплате услуг представителя.

В судебном заседании представитель истца, действующая на основании ордера, Соколова И.Э. уточненные исковые требования поддержала. Повторяя доводы, изложенные в исковом заявлении, в правовом обосновании уточненных исковых требований, пояснила, что с момента вынесения заочного решения суда от <дата> ответчик платежей по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом с рассрочкой платежа от <дата> не осуществляла. Просила суд удовлетворить уточненные исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

В судебном заседании представитель ответчика, действующий на основании доверенности, ФИО4 факт заключения между сторонами договора купли-продажи земельного участка с жилым домом с рассрочкой платежа от <дата>, а также наличие по данному договору задолженности в размере, указанном истцом, не оспаривал. Пояснил, что ФИО2 не исполнила свои обязательства по договору купли-продажи в связи с возникшими личными проблемами. Указал, что ответчику необходимо время для того, чтобы найти денежные средства и она сможет погасить задолженность. Просил суд в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебное заседание стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились.

Согласно ч.ч.1, 2 ст.35 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. Лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. При неисполнении процессуальных обязанностей наступают последствия, предусмотренные законодательством о гражданском судопроизводстве.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, заслушав выступления представителей сторон, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 cт. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

На основании п. 3 ст. 488 ГК РФ, в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Судом установлено и следует из материалов дела, что <дата> между ФИО1 («Продавец») и ФИО2 («Покупатель») был заключён Договор договор купли-продажи земельного участка с жилым домом с рассрочкой платежа серии <адрес>6, удостоверенный нотариусом Новочеркасского нотариального округа <адрес> ФИО5, временно исполняющей обязанности нотариуса Новочеркасского нотариального округа <адрес> ФИО6, о чем в реестр внесена запись <данные изъяты>

В соответствии с п. 1.1. Договора купли-продажи, «Продавец» продает, а «Покупатель» покупает на условиях, указанных в настоящем договоре, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 468 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для эксплуатации жилого дома, расположенный по адресу: <адрес> и жилой дом с кадастровым <данные изъяты>, общей площадью 75,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно п. 2.2 Договора купли-продажи, цена проданного вышеуказанного имущества определена по договоренности сторон в размере 900 000,00 руб. Выплата денежных средств в размере 900 000,00 руб. производится «Покупателем» «Продавцу» с рассрочкой платежа в срок до <дата> равными частями ежемесячно до полного расчета.

Согласно п. 2.3. Договора купли-продажи, в соответствии со ст. 488 ГК РФ, с момента передачи вышеуказанное имущество и до его полной оплаты признается находящимся в залоге у продавцов для обеспечения исполнения покупателем своих обязанностей по оплате. Вышеуказанное имущество находится в залоге у «Продавца» до полной оплаты.

В соответствии с п. 3.5. Договора купли-продажи, передача вышеуказанного имущества «Продавцом» и принятие его «Покупателем» осуществлены до подписания настоящего договора.

Переход к ответчику права собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> и жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>, были зарегистрированы за ФИО2 <дата>, о чем в ЕГРН внесена запись №. Также в ЕГРН была внесена запись № от <дата> о наличии в отношении вышеназванного недвижимого имущества ограничения прав и обременения объектов недвижимости в виде ипотеки в силу закона,

В нарушение условий Договора купли-продажи, ответчик свои обязательства по оплате недвижимого имущества надлежащим образом не исполнил, денежные средства в полном объеме и в установленный Договором купли-продажи срок истцу не выплатил.

Согласно представленного истцом расчета, за период с <дата> по <дата> ФИО2 уплатила в счет исполнения своих обязательств по Договору купли-продажи денежные средства в размере 568 475,00 руб.

В связи с чем, ФИО1 <дата> направила в адрес ФИО2 досудебную претензию, в которой предложила ответчику добровольно расторгнуть Договор купли-продажи. Также сообщила о том, что выплаченные ФИО2 денежные средства в размере 420 600,00 руб. будут возвращены ей в день расторжения договора.

Однако, ответа на претензию от <дата> истец от ответчика не получила до настоящего времени, что явилось основанием обращения истца в суд с настоящим иском.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Таким образом, цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в во взаимосвязи с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Невыполнение либо ненадлежащее выполнение лицами, участвующими в деле, своих обязанностей по доказыванию влекут для них неблагоприятные правовые последствия.

В соответствии с ч. ч.1, 2, 3 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от <дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В судебном заседании представитель ответчика наличие задолженности по Договору купли-продажи в размере, указанном истцом, не отрицал. При этом доказательств надлежащего исполнения обязательств по Договору купли-продажи и полной оплаты стоимости приобретенного недвижимого имущества по данному договору ФИО2, в нарушение требований ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено.

При таком положении, суд приходит к выводу о том, что, не оплатив приобретенное недвижимое имущество, ответчик допустил нарушение условий Договора купли-продажи. Данное нарушение является существенным и повлекло для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении Договора купли-продажи. Истец не получил встречного исполнения в виде оплаты при отчуждении принадлежащего ему недвижимого имущества, что является основанием для расторжения Договора купли-продажи по основаниям п.п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств надлежащего исполнения ФИО2 своих обязательств по Договору купли-продажи, суд полагает исковые требования о расторжении Договора купли-продажи законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению.

На основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ, продавец вправе требовать возврата переданного покупателю имущества, в случае расторжения договора, судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения прав собственности покупателя и государственной регистрации права собственности продавца на эти объекты недвижимости.

В связи с чем, исковые требования о прекращении права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым <данные изъяты> и жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>, и признании права собственности на данное недвижимое имущество за ФИО1, взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных ФИО2 денежных средств по Договору купли-продажи в размере 568 475,00 руб. подлежат удовлетворению.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 2 Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В связи с расторжением заключенного между сторонами Договора купли-продажи, необходимость сохранение мер по обеспечению исполнения обязательств, вытекающих из Договора купли-продажи, отсутствует. В связи с чем, исковые требования о прекращении ипотеки в отношении земельного участка и жилого дома, являющимися предметом залога, также подлежат удовлетворению.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов между сторонами, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных требований.

В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Статья 94 ГПК РФ устанавливает, что к издержкам, связанным с рассмотрением дела, в том числе относятся расходы на оплату услуг представителей.

В силу ч. 1 ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», применительно к пункту 6 статьи 52 НК РФ сумма государственной пошлины исчисляется в полных рублях: сумма менее 50 копеек отбрасывается, а сумма 50 копеек и более округляется до полного рубля.

Как следует из материалов дела, истец понес судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 12 000,00 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от <дата>.

В процессе рассмотрения дела интересы ФИО1 представляла адвокат Соколова И.Э., действующая на основании ордера № от <дата>. Представитель истца составил и подал в суд исковое заявление, уточненное исковое заявление, письменные пояснения по делу, представлял интересы истца в судебных заседаниях суда первой инстанции.

При таком положении, руководствуясь принципами разумности и справедливости, с учетом фактических обстоятельств дела, продолжительностью рассмотрения дела, сложностью и характером спора, объема проделанной представителем работы, времени, необходимого на подготовку им процессуальных документов, знаний и навыков, которые демонстрировал представитель, принимая во внимание отсутствие со стороны ответчика доказательств чрезмерности взыскиваемых с него расходов, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в размере 12 000,00 руб.

Как следует из материалов дела, истцом при подаче настоящего искового заявления понесены расходы по уплате государственной пошлины в размере 600,00 руб.

Определением Новочеркасского городского суда <адрес> от <дата> истцу предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до рассмотрения дела по существу.

При этом, размер государственной пошлины, подлежащей уплате составляет 37 450,00 руб., из которых: 300,00 руб. – за требование о расторжении Договора купли-продажи; 28 265,00 руб. – за требование о признании права собственности; 8 885,00 руб. – за требование о взыскании денежных средств. Требования о прекращении права собственности и о прекращении ипотеки в отношении недвижимого имущества являются производным от требований о расторжении Договора купли-продажи и признании права собственности.

В связи с чем, суд полагает подлежащим возложению на ответчика обязанности по возмещению истцу в судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 600,00 руб.

В доход местного бюджета с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 36 850,00 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (ИНН <данные изъяты>) к ФИО2 (ИНН <данные изъяты>), третье лицо ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес> о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, признании права собственности – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с жилым домом с рассрочкой платежа серии <адрес>6 от <дата>, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 468 +/- 15 кв.м. и жилой дом с кадастровым <данные изъяты>, общей площадью 75,9 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Прекратить ипотеку в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 468 +/- 15 кв.м. и жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 75,9 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок с кадастровым <данные изъяты>, общей площадью 468 +/- 15 кв.м. и жилой дом с кадастровым <данные изъяты>, общей площадью 75,9 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 568 475 рублей 00 копеек.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате услуг представителя в размере 12 000 рублей 00 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 600 рублей 00 копеек.

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 36 850 рублей 00 копеек.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о прекращении права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым <данные изъяты>, общей площадью 468 +/- 15 кв.м. и жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 75,9 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, о прекращении ипотеки (в силу закона) на данное недвижимое имущество, а также регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым <данные изъяты> общей площадью 468 +/- 15 кв.м. и жилой дом с кадастровым <данные изъяты>, общей площадью 75,9 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 21 июня 2023 года.

Судья О.А. Власова