Решение № 2А-1215/2018 2А-1215/2018 ~ М-399/2018 М-399/2018 от 5 февраля 2018 г. по делу № 2А-1215/2018

Дело № 2а-1215/18


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 февраля 2018 года

Приволжский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи Миннегалиевой Р.М.,

с участием представителя административного истца ФИО1 и заинтересованного лица ООО «Народные юристы» – ФИО2, представителя административного ответчика Управления Росреестра по РТ – ФИО3,

при секретаре Яруллиной М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по РТ, государственному регистратору ФИО4 об оспаривании решения о приостановлении государственной регистрации, обязании устранить нарушения,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратилась в суд с административным иском к Управлению Росреестра по РТ о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации № 16/149/001/2017-4109 от 11 января 2018 года, обязании зарегистрировать соглашение по уступке № 6.12/4/5/13/АБН-146 от 19 декабря 2017 года, заключенное между административным истцом и ООО «Народные юристы».

В обоснование требований указано, что 10 января 2014 года между ООО «ИнтегСтрой» в лице ООО «АК БАРС Недвижимость» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор № 6.12/4/5/13/АБН участия в долевом строительстве жилого дома <адрес>. По условиям данного договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой дом <адрес> и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – двухкомнатную квартиру со строительным номером № общей проектной площадью 62,8 кв. м, расположенную на 3 этаже по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 2.2 данного договора объект долевого строительства должен быть передан участнику долевого строительства не позднее 01 июля 2015 года. Согласно п. 3.1 цена договора на момент его заключения составляет <данные изъяты> рубля. Объект долевого строительства передан с нарушением срока – 19 февраля 2016 года, поэтому у застройщика в силу закона возникла обязанность оплатить участнику долевого строительства неустойку (пени). 19 декабря 2017 года между административным истцом и ООО «Народные юристы» заключено соглашение об уступке права требования № 6.12/4/5/13/АБН-146, по условиям которого право требования неустойки за нарушение застройщиком срока передачи объекта долевого строительства перешло к ООО «Народные юристы». Передача в рамках данного соглашения только права требования по неустойке (пени) является законной, так как основана на нормах Гражданского кодекса Российской Федерации. Административный истец обратилась в Управление Росреестра по РТ с заявлением о государственной регистрации соглашения об уступке права требования. Однако Управлением Росреестра по РТ осуществление государственной регистрации было приостановлено на неопределенный срок на том основании, что квартира передана участнику долевого строительства. Кроме того, в оспариваемом решении не указано, какие именно действия нужно совершить административному истцу для устранения причин приостановления. С данным решением административный истец не согласна и считает, что оно не соответствует положениям действующего законодательства.

В судебное заседание административный истец – ФИО1 не явилась, ее представитель, также представляющая по доверенности интересы заинтересованного лица – ООО «Народные юристы», заявленные требования поддержала.

Представитель административного ответчика – Управления Росреестра по РТ с административным иском не согласилась.

Административный ответчик – государственный регистратор Управления Росреестра по РТ ФИО4, привлеченная к участию в деле судом, в суд не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, в удовлетворении требований отказать (л.д. 18, 25).

Суд, выслушав пояснения явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Материалами дела установлено, что 10 января 2014 года между ООО «Интегстрой» в лице ООО «Ак Барс Недвижимость» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор № 6.12/4/5/13/АБН участия в долевом строительстве жилого дома <адрес>.

Согласно п. 2.1 застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект долевого строительства и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать квартиру, указанную в п. 2.2 договора, участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта в порядке и на условиях, изложенных в договоре.

В соответствии с п. 2.2 объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира строительный № общей проектной площадью 63,34 кв. м, жилой проектной площадью 27,26 кв. м, расположенная на 3 этаже.

Согласно п. 2.6 застройщик обязан передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи квартиру в 18-этажном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, при условии исполнения участником долевого строительства предусмотренных договором обязательств не позднее 30 июня 2015 года.

В соответствии с п. 3.1 цена квартиры составляет <данные изъяты> рубля без НДС из расчета 48 600 рублей за 1 кв. м. Цена договора по письменному соглашению сторон может быть изменена.

Из п. 9.1 следует, что уступка прав требования по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами акта приема-передачи квартиры после уплаты цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.

Участник долевого строительства обязан уведомить застройщика о состоявшейся уступке и предоставить застройщику копию договора уступки права требования, зарегистрированного в Управлении Росреестра по РТ. В противном случае участник долевого строительства самостоятельно несет все риски и убытки, связанные с невыполнением данного обязательства.

19 февраля 2016 года между ООО «Интегстрой» в лице ООО «Ак Барс Недвижимость» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) подписан передаточный акт, согласно которому в соответствии с договором № 6.12/4/5/13/АБН участия в долевом строительстве от 10 января 2014 года и разрешением на ввод в эксплуатацию № 16-RU16301000-83-2015 от 29 сентября 2015 года застройщик передал в собственность участнику долевого строительства квартиру №, находящуюся по адресу: <адрес>, в качественном состоянии.

19 декабря 2017 года между ФИО1 и (цедент) и ООО «Народные Юристы» (цессионарий) заключено соглашение об уступке права требования № 6.12/4/5/13/АБН-146, согласно которому цедент передает, а цессионарий принимает право требования неустойки (пени) за нарушение предусмотренного договором № 6.12/4/5/13/АБН от 10 января 2014 года участия в долевом строительстве жилого дома <адрес>, заключенного между ООО «Интегстрой» в лице ООО «Ак Барс Недвижимость» и ФИО1, за несвоевременную сдачу объекта недвижимости, нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства – двухкомнатной квартиры строительный № общей проектной площадью 63,34 кв. м, расположенной на 3 этаже по адресу: <адрес>, за период с 01 июля 2015 года по день передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Цедент передает цессионарию следующие права: право взыскания неустойки (пени) (основной долг) за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, рассчитанной в соответствии со ст. 6 ФЗ № 214, из расчета 2 360,05 рублей за каждый день просрочки; право взыскания иных платежей, включая неустойки, штрафы и т.д., в том числе в соответствии с Законом «О защите прав потребителей»; права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие, связанные с данным требованием права, в том числе право на заключение договора оказания юридических услуг и взыскания понесенных в связи с этим расходов, а также иных судебных расходов, которые могут возникнуть в процессе осуществления данного права (п. 1.1).

Согласно п. 2.1 соглашения цедент обязуется в течение трех рабочих дней с момента подписания настоящего договора передать цессионарию по акту приема-передачи документы, удостоверяющие право требования согласно п. 1.1 настоящего соглашения.

22 декабря 2017 года административный истец и представитель ООО «Народные Юристы» обратились в Управление Росреестра по РТ с заявлением о государственной регистрации соглашения об уступке права требования № 6.12/4/5/13/АБН-146 от 19 декабря 2017 года.

Согласно уведомлению государственного регистратора Управления Росреестра по РТ ФИО4 от 11 января 2018 года № 16/149/001/2017-4109, со ссылкой на п. 3 ч. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация соглашения об уступке права требования приостановлена.

Приостановление мотивировано тем, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости договор № 6.12/4/5/13/АБН участия в долевом строительстве от 10 января 2014 года, по которому участником долевого строительства является ФИО1, прекращен 02 марта 2016 года на основании передаточного акта от 19 февраля 2016 года и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 29 сентября 2015 года № 16-RU16301000-83-2015. В связи с изложенным, зарегистрировать соглашение об уступке права требования не представляется возможным.

В соответствии с ч. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

В силу ч. 6 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно ч. 1 и п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно ч. 4 и ч. 5 ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В силу ч. 1 ст. 21 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя: проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно ч. 1 и ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

В соответствии с ч. 1, ч. 2 и ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Согласно ст. 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно ч. 2 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об указанном запрете.

Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Право требования по денежному обязательству может перейти к другому лицу в части, если иное не предусмотрено законом.

В силу ч. 2 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 1, ч. 2 ст. 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Проанализировав положения действующего законодательства, суд приходит к выводу о том, что государственная регистрация уступки права требования неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства возможна до момента передачи объекта долевого строительства, так как до этого момента неустойка является обеспечительной мерой за ненадлежащее выполнение застройщиком обязательства. Государственная регистрация уступки права требования неустойки осуществляется с учетом наличия неисполненного застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства и предполагает обременение недвижимости.

Установлено, что квартира, являющаяся объектом долевого строительства, передана административному истцу по передаточному акту 19 февраля 2016 года. По сведениям Единого государственного реестра недвижимости 02 марта 2016 года право собственности на данную квартиру зарегистрировано за ФИО1 на основании передаточного акта и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Доказательств обратного административным истцом и ее представителем суду не представлено.

Соответственно, регистрация соглашения об уступке права требования от 19 декабря 2017 года, заключенного после передачи застройщиком квартиры и регистрации права собственности на данную квартиру за участником долевого строительства, противоречит требованиям закона.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что государственный регистратор в пределах предоставленных ей законом полномочий провела правовую экспертизу поданных на регистрацию документов и обоснованно приостановила осуществление государственной регистрации соглашения об уступке права требования.

Поскольку действующее законодательство предусматривает вынесение решения об отказе в проведении государственной регистрации только в случае неустранения причин приостановления регистрации, то изложенные в административном иске доводы о том, что государственным регистратором в оспариваемом решении не указаны срок и способы устранения причин приостановления, не являются основанием для признания данного решения незаконным.

Следовательно, решение государственного регистратора Управления Росреестра по РТ ФИО4 о приостановлении государственной регистрации, изложенное в уведомлении от 11 января 2018 года № 16/149/001/2017-4109, является законным.

Таким образом, административное исковое заявление удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административное исковое заявление ФИО1 к Управлению Росреестра по РТ, государственному регистратору ФИО4 об оспаривании решения о приостановлении государственной регистрации, обязании устранить нарушения оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд РТ в течение месяца через Приволжский районный суд г. Казани.

Судья Приволжского

районного суда г. Казани Миннегалиева Р.М.