Решение № 3А-160/2017 3А-18/2018 3А-18/2018 (3А-160/2017;) ~ М-204/2017 М-204/2017 от 18 мая 2018 г. по делу № 3А-160/2017

Дело № 3а-18/2018


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 мая 2018 года город Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Парфеновой Т.В.

при секретаре судебного заседания Худайбердиеве А.А.,

с участием представителей:

административного истца – ФИО1,

административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области – ФИО2,

административного ответчика – Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области – ФИО3,

заинтересованного лица - Администрации Бурашевского сельского поселения Калининского района Тверской области – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО5 об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО5 обратился в Тверской областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной в размере 22261 800 рублей и обязании административных ответчиков внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости.

Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость данного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права ФИО5 как собственника объекта недвижимого имущества и налогоплательщика земельного налога.

В ходе судебного разбирательства административный истец изменил заявленные требования, исключив из них требование о возложении на административных ответчиков обязанности по внесению изменений в ЕГРН, а также просил установить рыночную стоимость земельного участка на основании заключения судебной экспертизы в размере 14751000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержала данные требования.

Представители административных ответчиков – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области ФИО2 и Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области ФИО3, представитель заинтересованного лица – Администрации Бурашевского сельского поселения Калининского района Тверской области ФИО4 возражали против удовлетворения заявленных требований.

Представитель административного ответчика - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Выслушав объяснения представителей сторон и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером № площадью 132 000 кв.м расположенный по адресу: <адрес>, относящийся к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, принадлежит ФИО5 на праве собственности, зарегистрированном 16 апреля 2014 года.

Являясь собственником указанного земельного участка, административный истец вправе оспаривать его кадастровую стоимость, поскольку данная стоимость применяется для целей налогообложения.

На основании части 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции, действовавшей до 01 января 2017 года, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в этом случае является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Согласно выписке из ЕГРН от 05 декабря 2017 года кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 26 февраля 2013 года в размере 76398960 рублей.

В подтверждение рыночной стоимости земельного участка административным истцом представлен отчет об оценке от 28 ноября 2017 года № 92-11-17, составленный оценщиком ООО «Профсервис» ФИО12 по состоянию на 26 февраля 2013 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 22261800 рублей.

Принимая во внимание возражения административных ответчиков и заинтересованного лица относительно отчета об оценке, по ходатайству представителя административного истца определением суда от 19 февраля 2018 года по делу назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта ООО «Лига оценки» ФИО13 от 26 марта 2018 года № 12/03/18 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 26 февраля 2013 года составила 14751000 рублей.

Также эксперт указал, что оценщиком при составлении отчета об оценке от 28 ноября 2017 года № 92-11-17 допущены нарушения законодательства, выразившиеся в том, что указанные в отчете копии материалов и распечаток, используемых в качестве источников информации, не позволяют сделать вывод об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки и ставят под сомнение содержание отчета.

Кроме того, оценщиком не применена корректировка на удаленность от областного центра аналога № 4, расположенного в 50 км от города Твери, а для расчета корректировки на площадь земельных участков использована методика, относящаяся к стоимости зданий, а не земельных участков.

Оценив данное экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости спорного земельного участка.

Экспертное заключение содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков площадью более 1 га, расположенных в Калининском районе Тверской области, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, к сегменту которых относится оцениваемый земельный участок, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации, используемой экспертом, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к заключению приложены копии объявлений, размещенных в газетах «Ярмарка», «Из рук в руки» и в сети Интернет.

Рыночная стоимость объекта экспертизы определена в рамках сравнительного подхода (метода корректировок), применение которого экспертом обосновано.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено.

Представители административных ответчиков и заинтересованного лица в судебном заседании с выводами судебной экспертизы не согласились, ссылаясь на неправильный подбор экспертом земельных участков-аналогов с наиболее низкой рыночной стоимостью, повлекший занижение рыночной стоимости.

Между тем, приведенные замечания не опровергают выводы эксперта и не свидетельствуют о нарушениях законодательства об оценочной деятельности при проведении экспертизы.

В соответствии с пунктом 22 ФСО №7 в рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Как следует из содержания экспертного заключения, эксперт проанализировал 5 предложений о продаже земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, площадью более 1 га в Калининском районе Тверской области, цена которых составляла 178,18 руб., 100,00 руб., 100,00 руб., 125,00 руб., 34,00 руб., отобрав для сравнения 3 земельных участка со схожими характеристиками, цена которых составляла 178,18 руб., 100,00 руб., 125,00 руб.

Таким образом, доводы представителей административного ответчика о занижении экспертом рыночной стоимости объектов оценки вследствие отбора аналогов с наименьшей рыночной стоимостью безосновательны.

В ходе допроса в судебном заседании эксперт ФИО14 будучи предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, подтвердил достоверность сведений и выводов, содержащихся в экспертном заключении, и пояснил, что при выборе аналогов исходил из наибольшей степени их сопоставимости с объектами оценки по ценообразующим факторам, информацию об этих объектах уточнил у продавцов путем телефонного опроса, а также воспользовался данными публичной кадастровой карты.

Допустимых доказательств иной рыночной стоимости суду не представлено. Правом ходатайствовать о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы участвующие в деле лица не воспользовались.

Договоры купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельных участков, расположенных в <адрес> площадью 1534 кв. м, 1535 кв.м, 1943 кв.м, 2257 кв.м, проданных по цене 600 руб. и 500 руб. за 1 кв.м, не опровергают выводы эксперта, так как указанные в них земельные участки существенно отличаются от объектов оценки по площади, местоположению, возможности подведения инженерных коммуникаций.

В части обоснованности критики результатов досудебной оценки, содержащейся в экспертном заключении, выводы эксперта участвующими в деле лицами не оспариваются. Суд с этими выводами соглашается, поскольку указанные экспертом замечания свидетельствуют о допущенных при проведении оценки нарушениях пунктов 5, 11 ФСО № 3, заключающихся в несоблюдении принципов, предусматривающих, что информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов; а присутствующие в отчете ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, должны позволять сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

С учетом изложенного, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельных участков может быть установлена на основании заключения судебной экспертизы, удовлетворяющего критериям относимости и допустимости, в заявленном административным истцом размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ФИО5 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 26 февраля 2013 года в размере 14751000 рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в суд – 19 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В. Парфенова

Мотивированное решение составлено 23 мая 2018 года.

Председательствующий Т.В. Парфенова