Решение № 2-491/2018 2-491/2018 (2-5589/2017;) ~ М-6105/2017 2-5589/2017 М-6105/2017 от 12 февраля 2018 г. по делу № 2-491/2018

2-491/2018


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 февраля 2018 года г. Белгород

Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:

председательствующего судьи: Долженко Е.В.,

при секретаре Стеоповом Р.О.,

в отсутствие ответчика сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

16.04.2012 г. между АО «Белгородская ипотечная корпорация» и ФИО1 заключен договор купли-продажи №№ земельного участка №№, площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

По условиям договора стоимость земельного участка составляет 750 000 руб., из которых 25 000 руб. покупатель оплатил.

В соответствии с условиями договора участок находится в залоге у АО «Белгородская ипотечная корпорация» до полной оплаты ответчиком стоимости участка.

В соответствии с п. 3.2.4 договора покупатель обязался в течении 5 лет со дня государственной регистрации права собственности на участок построить на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания, и в установленном порядке оформить на дом право собственности.

В соответствии с п. 3.2.5 договора покупатель обязался в течении пяти лет со дня регистрации перехода права собственности на участок подключить построенный на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом.

Переход права собственности на участок зарегистрирован 11.05.2012 г.

Срок строительства на участке жилого дома истек 11.05.2017 г.

Обязательство по строительству и государственной регистрации жилого дома, подключению к инженерным коммуникациям ответчиком не исполнено.

Оставшаяся часть стоимости земельного участка составляет 725 000 руб.

Согласно п. 5.6 договора за нарушение срока, указанного в п. 5.6 договора за нарушение срока, указанного в п. 3.2.5, застройщик уплачивает штраф в размере равном разности между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанные в абз. 2 п. 4.1 договора, и суммой фактически уплаченной покупателем согласно п. 4.2 договора.

В соответствии с п. 4.1 договора, затраты на подведение инженерных коммуникаций составляют 352 000 руб.

В соответчики с п. 4.2 договора, ответчик оплатил часть расходов, связанных с подведением инженерных сетей к земельному участку (внеплощадочные и квартальные сети), указанных в п. 4.2 договора в размере 35 000 руб.

Мировым судьей судебного участка №2 Восточного округа г. Белгорода от 29.09.2015 г. взыскана задолженность в сумме 65 000 руб.-часть расходов, связанных с подведением инженерных сетей к земельному участку.

Задолженность по оплате затрат на проведение инженерных коммуникаций составляет 182 000 руб.

Истец направил ответчику 27.6.2017 г требование о погашении оставшейся задолженности.

Требование ответчиком не исполнено.

В соответствии с п. 5.5 договора « за нарушение срока строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом, указанного в п. 3.2.4 договора, покупатель до истечения срока отсрочки, указанного в п. 2.3 договора уплачивает продавцу оставшуюся часть цены участка, а также проценты на оставшуюся часть цены участка в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований за период с даты государственной регистрации права собственности на участок до момента оплаты оставшейся части участка».

Сумма процентов составляет 319 807, 92 руб.

Дело инициировано иском АО «Белгородская ипотечная корпорация», в котором просит взыскать с ФИО1 задолженность в размере 1 250 141,96 руб., в том числе: 725 000 руб. - оставшуюся часть стоимости земельного участка в соответствии с п. 2.3. договора; 182 000 руб. - затраты на подведение инженерных коммуникаций (сетей) в соответствии с п. 5.6. договора; 319 807,92 руб.- проценты; 14 334,04 руб. и 6 000 руб. – государственная пошлина, 3 000 руб. – заатраты на оценку земельного участка.

Обратить взыскание на заложенное имущество – земельный участок 131, площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>

Определить способ реализации имущества: публичные торги; определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 434 400 руб. (80% от рыночной стоимости).

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК Российской Федерации в отсутствие представителя истца, представившего заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, ответчика ФИО1

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд признает исковые требования заявителя обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Правоотношения сторон по договору регулируются ст.131 ГК Российской Федерации.

Заключенный между сторонами договор соответствует требованиям закона.

В соответствии с договором купли-продажи № № от 16.04.2012 г. ответчиком приобретен земельный участок №№, площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 3.2.4 договора покупатель обязался в течении 5 лет со дня государственной регистрации права собственности на участок построить на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания, и в установленном порядке оформить на дом право собственности.

В соответствии с п. 3.2.5 договора покупатель обязался в течении пяти лет со дня регистрации перехода права собственности на участок подключить построенный на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом.

Переход права собственности на участок зарегистрирован 11.05.2012 г.

Срок строительства на участке жилого дома истек 11.05.2017 г.

Обязательство по строительству и государственной регистрации жилого дома, подключению к инженерным коммуникациям ответчиком не исполнено.

Оставшаяся часть стоимости земельного участка составляет 725 000 руб.

Согласно п. 5.6 договора за нарушение срока, указанного в п. 5.6 договора за нарушение срока, указанного в п. 3.2.5, застройщик уплачивает штраф в размере равном разности между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанные в абз. 2 п. 4.1 договора, и суммой фактически уплаченной покупателем согласно п. 4.2 договора.

В соответствии с п. 4.1 Договора, затраты на подведение инженерных коммуникаций составляют 352 000 руб.

В соответчики с п. 4.2 договора, ответчик оплатил часть расходов, связанных с подведением инженерных сетей к земельному участку (внеплощадочные и квартальные сети), указанных в п. 4.2 договора в размере 35 000 руб.

Мировым судьей судебного участка №2 Восточного округа г. Белгорода от 29.09.2015 г. взыскана задолженность в сумме 65 000 руб. - часть расходов связанных с подведением инженерных сетей к земельному участку.

Задолженность по оплате затрат на проведение инженерных коммуникаций составляет 182 000 руб.

Истец направил ответчику 27.06.2017 г. требование о погашении оставшейся задолженности.

Требование ответчиком не исполнено.

В соответствии с п. 5.5 договора «за нарушение срока строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом, указанного в п. 3.2.4 договора, покупатель до истечения срока отсрочки, указанного в п. 2.3 договора уплачивает продавцу оставшуюся часть цены участка, а также проценты на оставшуюся часть цены участка в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований за период с даты государственной регистрации права собственности на участок до момента оплаты оставшейся части участка».

11.05.2012 г. зарегистрировано право собственности на участок.

С 11.05.2012 г. по 20.12.2017 г прошло 2049 дней. Учетная ставка банковского процента по состоянию на 20.12.2017 г. составляет 7,75 %.

725 000 руб. (оставшаяся часть стоимости участка) х7,75% = 56 187,50 руб. (сумма процентов в год).

56 187,50 руб. : 360 дней = 156,80 руб. (сумма процентов за один день).

156,80 руб. х 2049 дней (количество дней просрочки) = 319 807,92 руб.

Таким образом, сумма процентов составляет 319 807, 92 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 314 ГК Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В связи с неисполнением ответчиком обязательства по строительству жилого дома истец направил ему требование об оплате в качестве штрафа расходов на строительство инженерных коммуникаций и оставшейся части цены земельного участка.

В соответствии с договором купли-продажи в соответствии с п.5 ст. 488 ГК Российской Федерации с момента передачи земельного участка покупателю и до его полной оплаты, данный земельный участок признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате.

Предметом договора купли-продажи является земельный участок. В ст. 278 ГК Российской Федерации содержится общее правило о том, что обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

При этом необходимо учитывать особенности обращения взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, предусмотренные ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно ст. 51 названного Закона взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст. 55 этого Закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Статьей 50 названного закона предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 54 Закона в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона.

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Статьями 334, 337, 348 ГК Российской Федерации, статьей 50 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено право залогодержателя в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, по обстоятельствам, за которые он отвечает, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, при этом, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Поскольку ответчик не исполнял свои обязательства по уплате денежных средств в счет стоимости земельного участка и затрат на подведение инженерных коммуникаций, не представлены доказательства возможности исполнения обязательств по уплате задолженности в дальнейшем без изъятия заложенного имущества, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенный земельный участок.

Согласно отчету ООО «Финанс-профи» № № от 29.11.2017 г. рыночная стоимость земельного участка 3 131, площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером № и местоположением <адрес> 543 000 руб.

Оценив представленный истцом отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, суд полагает необходимым принять отчет о стоимости недвижимого имущества, поскольку из его содержания следует, что рыночная стоимость заложенного имущества определена с учетом его фактического состояния на 29.11.2017 г.

Представленный отчет, суд, в соответствии с положениями ст. 67 ГПК Российской Федерации, ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, признаёт допустимым, достоверным, относимым доказательством стоимости объекта недвижимости, поскольку он составлен на основании осмотра объекта оценки.

Выводы отчёта являются полными, однозначными. Сомнений в правильности выводов отчёта у суда не имеется, а доказательств в опровержение выводов данного заключения стороной ответчика суду не предоставлено.

На основании изложенного, учитывая положения п.п. 4 п.2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) суд приходит к выводу об установлении начальной продажной цены земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 80% от рыночной стоимости – 434 400 руб. (80% от рыночной стоимости).

В соответствии с положением ст. 98 ГПК Российской Федерации в пользу истца подлежат взысканию с ответчика понесенные судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 20 334,04 руб.

Истцом понесены расходы по оплате услуг оценщика в размере 3 000 руб., подтвержденные платежным поручением, которые также подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» задолженность по договору купли-продажи земельного участка № № от 16 апреля 2012 года в размере 1 250 141,96 рублей, в том числе: 725 000 рублей - часть стоимости земельного участка в соответствии с пунктом 2.3. договора, 182 000 рублей - затраты на подведение инженерных коммуникаций (сетей) в соответствии с п. 5.6. договора, 319 807,92 рублей - проценты, 3 000 рублей - затраты на оценку земельного участка, 20 334,04 рублей – государственная пошлина.

Обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок № №, площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену предмета залога в размере 434 400 рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г.Белгорода в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Долженко Е.В.

Решение изготовлено в окончательной форме 19 февраля 2018 года.