Решение № 2-2378/2018 2-2378/2018~М-1941/2018 М-1941/2018 от 27 ноября 2018 г. по делу № 2-2378/2018

Дело № 2-2378(2018)


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 ноября 2018 года г. Пермь

Мотовилихинский районный суд г. Перми

в составе: председательствующего судьи Кондратюк О.В.,

при секретаре Погодиной Ю.В.,

с участием представителя истца ФИО2, представителей ответчиков ФИО3, ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО6, ФИО7, ООО «Сольтис» о применении последствий недействительности ничтожной сделки, изъятии нежилых помещений, возложении обязанности по освобождению нежилых помещений,

у с т а н о в и л :

ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО6, ФИО7, ООО «Сольтис» о применении последствий недействительности ничтожной сделки, изъятии нежилых помещений, возложении обязанности по освобождению нежилых помещений. В обоснование иска указал, что 01.09.2015г. ответчицей ФИО6 был заключен договор с ответчиком ФИО7 на аренду нежилого помещения по <адрес>, площадь жилого помещения указана в размере 351.2 кв.м. Договор заключен сроком на 5 лет. В дальнейшем 24.11.2017 г. ответчик ФИО7 заключил договор субаренды с ответчиком ООО «Сольтис» в лице генерального директора ФИО8, предмет договора- нежилые помещения в цокольном этаже адрес объекта <адрес>, зал № площадь 69 кв.м., зал № м.кв., общей площадью 110 кв.м, срок договора- 2 года. Помещения предоставлены безвозмездно. В ходе судебного разбирательства представителем ответчицы ФИО6 был предоставлен Протокол внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> проводимого в форме заочного голосования от 10.04.2015г. От предоставления бюллетеней заочного голосования ответчики отказались, сославшись на их утрату в результате затопления служебного помещения. Истец ФИО5 заявляет о подложности данного доказательства (протокол от 10.04.2015г.) в соответствии со ст.186 ГПК РФ. В силу 164 ГК РФ сделки с землей и недвижимостью подлежат государственной регистрации в случае и порядке, предусмотренном ст. 131 ГК РФ и законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации считается заключенным с момента его регистрации. Договор аренды подлежит государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ). В силу п.2 ст. ст. 651 ГК РФ договор аренды здания и сооружения заключенный на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В данном случае государственная регистрация договоров аренды и субаренды не производилась. В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, совершенная с нарушением законодательства является ничтожной сделкой. Ничтожная сделка ничтожна с момента ее совершения и не влечет иных юридических последствий, кроме последствий, вытекающих из ее ничтожности. Истец просит применить последствия недействительности ничтожной сделки. Изъять нежилые помещения по адресу: <адрес> площадью 351.2 кв. м. из владения ответчиков ФИО7 и ООО «Сольтис», а также обязать ответчиков освободить занимаемые помещения.

Истец ФИО5 в суд не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного слушания, просит рассмотреть дело в свое отсутствие, настаивает на удовлетворении иска в полном объеме.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме. Указала, что истец ФИО5 заявляет о подложности протокола от 10.04.2015г. в соответствии со ст.186 ГПК РФ, так как общее собрание от 10.04.2015г. не проводилось; ответчик ФИО6 не наделялась правом на распоряжение по своему усмотрению общим имуществом собственников дома путем заключения 01.09.2015г. от имени собственников с ответчиком ФИО7 договора аренды нежилых помещений по <адрес>. Ответчики пользуются спорными нежилыми помещениями вне договора, так как по своей сути сделка между ответчиками ФИО6 и ФИО7 является незаключенной, договор аренды от 01.09.2015г. не прошел правовую регистрацию в соответствии со ст. 651 ГК РФ, существенные условия договора аренды, в том числе по предмету договора (площадь арендуемых нежилых помещений), ответчиками согласованы не были. Собственники помещений по <адрес> по желают самостоятельно распоряжаться принадлежащим им спорным имуществом, сдавать его в аренду и получать соответствующую соразмерную их долям прибыль.

Ответчица ФИО6 в суд не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного слушания, просит рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель ответчика ФИО6- ФИО3, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал в полном объеме. Указал, что ответчица ФИО6 на законном основании от имени собственников заключила договор аренды от 01.09.2015г. с арендатором ФИО7 сроком на 5 лет, который в счет арендной платы выполнил работы по ремонту подвальных помещений, а также общего имущества МКД по <адрес> на общую сумму 1.518.000 руб.

Ответчик ФИО7 в суд не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного слушания, просит рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель ответчика ФИО7- ФИО9, действующая на основании доверенности, исковые требования не признает в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Сольтис» в суд не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного слушания, просит рассмотреть дело в свое отсутствие.

3-и лица ФИО10 ( <адрес> -2 (нежилое помещение); ФИО11 (<адрес>; ФИО12 (<адрес>); ФИО13 ( <адрес> ); ФИО14 (<адрес>); ФИО15 (<адрес>);. ФИО16 (<адрес>); ФИО17 (<адрес>); ФИО18 (<адрес>); ФИО19 (<адрес>); ФИО20 (<адрес>);. ФИО21 (<адрес>); ФИО22 (<адрес>); ФИО23 (<адрес>); ФИО24 (<адрес>); ФИО25 (<адрес>); ФИО26 (<адрес>); ФИО27 (<адрес>); ФИО28 ( <адрес> /нежилое помещение - часовая мастерская/ сени 2 подъезда) в суд не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного слушания, просят рассмотреть дело в свое отсутствие, поддержали исковые требования истца ФИО5 в полном объеме. В письменном отзыве на иск указали, что ответчица ФИО6 голословно утверждает, что она якобы провела 10.04.2015г. в виде заочного голосования общее собрание собственников дома по <адрес>, протокол которого был впервые представлен ее представителем в судебный процесс по иску ФИО5, вследствие чего по этим основаниям ответчица ФИО6 распорядилась по своему усмотрению общим имуществом собственников дома. 3-и лица также пояснили, что ответчица ФИО6 никакого собрания 10.04.2015г., а также в любую другую дату о наделении себя полномочиями сдавать в аренду или иным образом распоряжаться общим имуществом собственников дома, не проводила. Листы решения, бюллетени для голосования собственникам помещений не раздавала и не собирала. Собственники помещений МКД по <адрес> не передавали таких полномочий ответчице ФИО6 Никаких протоколов по этому поводу не составлялось. Никакие листы решений и бюллетени для голосования 3-ми лицами не заполнялись. 3-и лица по делу ходатайствуют о подложности протокола от 10.04.2015г. в связи с тем, что данного собрания никогда не было.

Свидетель ФИО1 (супруга ответчика ФИО7) пояснила суду о том, что она лично, по просьбе ответчица ФИО6, разносила и собирала листы голосования у собственников помещений для проведения внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД по адресу: <адрес> проводимого в форме заочного голосования от 10.04.2015г. Свидетель пояснила, что она была секретарем собрания, председателем собрания была ФИО6, кворум для проведения собрания имелся. Где и у кого хранились листы голосования (бюллетени), протокол собрания свидетелю не известно, голоса подсчитывала ФИО6

Выслушав участников процесса, опросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п.1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно у лица, которое не имело право его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, совершенная с нарушением законодательства является ничтожной сделкой. Ничтожная сделка ничтожна с момента ее совершения и не влечет иных юридических последствий, кроме последствий, вытекающих из ее ничтожности.

Материалами дела установлено, что истец ФИО5 является собственником встроенного нежилого помещения, общей площадью 65,5 кв.м. в доме по <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.12.2007г. (л. д. 6).

Ответчик ФИО6 является собственником нежилого помещения, общей площадью 80 кв. м. в доме по <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.04.2012г.

Решением Мотовилихинского райсуда г. Перми от 23.12.2011г. признаны объектами общего имущества многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> помещения цокольного этажа, а именного помещения столярного цеха 68,8 кв.м. и 57,3 кв.м. (№№,4);кладовая 1,1 кв.м. (№); туалет 4,2 кв.м. (№); коридор 2,3 кв.м. (№); лестничная клетка 14,5 кв.м. (№); помещения склада 29,9 кв.м. и 53,9 кв.м. (№№,10); кладовка мастерской 3,6 кв.м. (№); кабинеты 23.4 кв.м., 14,6 кв.м., 8,3 кв.м. (№№,13,14); коридор 5 кв.м. (№); подсобное помещение 9,3 кв.м. (№); туалет 2,1 кв.м. (№); подсобное помещение 4,5 кв.м. (№); кладовые 2,7 кв.м., 2 кв.м. (№№,20); лестничная клетка 14,5 кв.м. (№), помещение площадью 57,6 кв.м. (№). Признано право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме по <адрес> на указанные помещения цокольного этажа. Решение суда вступило в законную силу 20.02.201г. (л.д.16-17).

Таким образом, за собственниками помещений в многоквартирном жилом доме по <адрес> было признано право общей долевой собственности на помещения цокольного этажа общей площадью 379,6 кв. м.

01.09.2015г. ФИО6, действующая от имени собственников помещений МКД по <адрес> на основании Протокола общего собрания собственников помещений МКД от 10.04.2015г. (арендодатель) и ФИО7 (арендатор) заключили договор аренды помещений №, в соответствии с которым арендатору было предоставлено во временное пользование помещение в подвале МКД по <адрес> общей площадью 351,2 кв.м. Работы по ремонту подвальных помещений, а также общего имущества МКД по <адрес> на общую сумму 1.518.000 руб., выполненные арендатором… являются арендной платой по настоящему договору (п.1.3. Договора). Настоящий договор заключен сроком на 5 лет (п.3.1. Договора). 01.09.2015г. был подписан Акт приема-передачи помещений к договору аренды (л.д.9,10).

24.11.2017г. между ФИО7 (субарендодатель) и ООО «Сольтис» в лице гендиректора ФИО8 (субарендатор) был заключен договор субаренды нежилого помещения №, в соответствии с которым субарендатору были предоставлены во временное пользование для размещения розничного магазина нежилые помещения в цокольном этаже МКД по <адрес> площадью 69 кв. м., зал № площадью 41 кв. м., всего общей площадью 110 кв. м. Арендная плата за предоставленное по настоящему договору помещение отсутствует. Настоящий договор заключен сроком с 24.11.2017г. по 24.11.2019г. (п.5.1. Договора) /л.д.11-12/.

В обоснование заключения Договора аренды помещений № от 01.09.2015г. представителем ответчика ФИО6 была предоставлена копия протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> проводимого в форме заочного голосования от 10.04.2015г. (л. д. 29-30), в соответствии с которым был разрешен вопрос об использовании подвального помещения МКД по <адрес> путем предоставления ФИО7 в аренду части помещений площадью 351,2 кв. м. для размещения объектов торговли или последующей сдачи в аренду сроком на 5 лет. ФИО6 было поручено от имени собственников помещений в доме заключить договор аренды с ФИО7 на указанных условиях после проведения ремонтных работ (л. д. 29-30).

От предоставления бюллетеней заочного голосования представители ответчиков ФИО6 и ФИО7 отказались, сославшись на их утрату в результате затопления служебного помещения.

В соответствии с Актом от 15.03.2018г. технического осмотра по адресу: <адрес> ИП ФИО6 в помещении № установлено повреждение отделки, мебели и документов, полученных в результате протечки стояка ХВС (л. д. 145).

В соответствии со ст. 186 ГК РФ в случае заявления о том, что имеющееся в деле доказательство является подложным, суд может для проверки этого заявления назначить экспертизу или предложить сторонам представить иные доказательства.

Доводы истца ФИО5, 3-х лиц ФИО10; ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28 о подложности протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> проводимого в форме заочного голосования от 10.04.2015г. судом не может быть принято во внимание, так как истец и 3-и лица не заявили каких- либо ходатайств о назначении экспертизы, в т. ч. по вопросу исследования давности составления оспариваемого документа, а также не представили иные доказательства.

В соответствии со ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено, что Договор аренды помещений № от 01.09.2015г., заключенный сроком на 5 лет и Договор субаренды нежилого помещения № от 24.11.2017г., заключенный сроком на 2 года, не прошли государственную регистрацию в Росреестре.

Договор аренды помещений № от 01.09.2015г., заключенный между ФИО6, действующей от имени собственников помещений МКД по <адрес> на основании Протокола общего собрания собственников помещений МКД от 10.04.2015г. (арендодатель) и ответчиком ФИО7 (арендатор), а также Договор субаренды нежилого помещения № от 24.11.2017г., заключенный между ФИО7 (субарендодатель) и ООО «Сольтис» в лице гендиректора ФИО8 (субарендатор) являются по своей сути незаключенными, соответственно, правовые последствия указанных сделок не наступили вследствие отсутствия их регистрации. Ответчики пользуются спорными нежилыми помещениями вне договоров.

При этом, в Договоре аренды помещений № от 01.09.2015г. указана общая площадь арендных помещений в размере 351,2 кв. м., тогда как собственникам помещений в МКД по <адрес> принадлежат на праве общей долевой собственности помещения цокольного этажа общей площадью 379,6 кв. м., в Договоре также не указан перечень сдаваемых в аренду помещений и их площадь.

В Договоре субаренды нежилого помещения № от 24.11.2017г. указана площадь сдаваемых в субаренду нежилых помещения в цокольном этаже МКД по <адрес> площадью 69 кв. м., зал № площадью 41 кв. м., всего общей площадью 110 кв. м. Однако, в соответствии с представленной экспликацией помещений и судебным актом от 23.12.2011г. такие помещения в цокольном этаже по <адрес> отсутствуют. Технический и кадастровый паспорт помещений в цокольном этаже по <адрес> с разрешенной перепланировкой помещений сторонами в суд не представлены.

Таким образом, существенное условие договоров аренды и субаренды по предмету аренды ( количество и площадь нежилых помещений в соответствии с технической документацией ) ответчиками также согласованы не были.

На основании изложенного, требования истца ФИО5 о применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворению не подлежат, так как оспариваемый ответчиком сделки является незаключенными, а применение последствий возможно только к заключенным сделкам, в том числе заключенным с пороком воли. Исковые требования ФИО5 об изъятии нежилых помещений по адресу: <адрес> площадью 351.2 кв. м. из чужого незаконного владения ответчиков ФИО7 и ООО «Сольтис», о возложении обязанности на ответчиков по освобождению занимаемых помещений подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО5 к ФИО6, ФИО7, ООО «Сольтис» о применении последствий недействительности ничтожной сделки, изъятии нежилых помещений, возложении обязанности по освобождению нежилых помещений удовлетворить частично.

Изъять нежилые помещения по адресу: <адрес> площадью 351,2 кв.м. из чужого незаконного владения ФИО7, ООО «Сольтис», обязав ответчиков освободить указанные нежилые помещения.

В удовлетворении остальной части требований ФИО5 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Мотовилихинский суд в течение месяца со дня со дня вынесения мотивированного решения.

С У Д Ь Я :