Решение № 02-0489/2025 02-0489/2025(02-5301/2024)~М-4751/2024 02-5301/2024 М-4751/2024 от 11 сентября 2025 г. по делу № 02-0489/2025

УИД 77RS0027-02-2024-016426-20


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 августа 2025 года адрес

Тверской районный суд адрес в составе председательствующего судьи Стеклиева А.В., при секретаре фио, с участием представителя истца фио, представителя ответчика фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело№02-0489/2025 по иску ФИО1 к ПАО «Инград» о признании передаточного акта недействительным, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ПАО «Инград» о признании недействительным передаточного акта от 07.05.2023 года в части фактической площади переданного жилого помещения, о взыскании денежных средств в размере сумма в счет возмещения разницы между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства, неустойки за просрочку возврата денежных средств за период с 01.07.2023 года по 21.03.2024 года в размере сумма, неустойку за период с 01.01.2026 года по день фактического исполнения обязательства, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы по проведению экспертизы в размере сумма, расходы по оплате услуг представителя в размере сумма, мотивируя свои требования тем, что между фио и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве №ДДУ/МРС6-01-06-013/4 от 23.01.2020. Права требования по договору участия в долевом строительстве переданы по договору цессии от 14.10.2020 года фио (фио) фио условиям указанного договора, истцу должна была быть передана квартира площадью 46,66 кв.м, расположенная по адресу: адрес,7,8. 07.05.2023 ответчик пригласил истца на приемку квартиры, согласно которому истцу передается квартира площадью 44,20 кв.м. С целью подтверждения факта расхождения фактической площади и площади, предусмотренной договором участия в долевом строительстве, истец обратилась к кадастровому инженеру фио, являющемуся членом СРО «Ассоциация «Гильдия Кадастровых Инженеров». В результате заключения кадастрового инженера, фактическая общая приведенная площадь жилого помещения, составила 44, 4 кв. м.

Представитель истца в судебное заседание явилась на удовлетворении исковых требований настаивала, просила удовлетворить в полном объеме с учетом уточнений.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, доводы письменных возражений поддержал, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

фио ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

фио ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

фио ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

фио п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной этим Федеральным законом.

Как установлено в ходе судебного разбирательства и подтверждается материалами дела, 23 января 2020 г. между ООО «СЗ «Эко-Полис» и фио заключен договор № ДДУ/МРС6-01-06-013/4 участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

14 октября 2020 г. между фио (Цедент) и фио (ране фио) А.В. (Цессионарий) был заключен договор уступки прав требования (цессии), в соответствии с которым цедент передал цессионарию права требования по договору № ДДУ/МРС6-01-06-013/4 участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

07 мая 2023 г. между сторонами подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства – квартиры по адресу: адрес.

Деятельность ООО «СЗ «Эко-Полис» прекращена в связи с реорганизацией в форме присоединения к ПАО «ИНГРАД».

фио п.3.1 договора застройщик обязуется, в предусмотренный договором срок, своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости принять объект долевого строительства.

Объект долевого строительства – жилое помещение, условный номер: 13, назначение: квартира, этаж расположения: 6, номер подъезда: 1, проектная общая площадь: 44,26 кв. м, проектная общая приведенная площадь: 46,66 кв. м, количество комнат: 1 (п. 3.2 договора).

фио п.4.1 договора на момент подписания настоящего договора, цена договора составляет сумма, что соответствует долевому участию в строительстве 46,66 кв. м проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства, из расчета сумма за один квадратный метр проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства.

В соответствии с п.4.4 договора цена объекта долевого строительства подлежит изменению в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной приведенной общей площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв. м.

фио п. 4.6 договора в случае уменьшения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв. м, цена объекта долевого строительства подлежит уменьшению на сумму, составляющую разницу между ценой объекта долевого строительства, указанной в п.4.1 настоящего договора и ценой, рассчитанной исходя из общей приведенной площади объекта долевого строительства за вычетом из этой разницы стоимости 1 кв. адрес сумма денежных средств выплачивается участнику долевого строительства в течение 10 (десять) рабочих дней с даты подписания передаточного акта и предоставления реквизитов счета участником долевого строительства.

07.05.2023 ответчик пригласил истца на приемку квартиры, где было выявлено расхождение в площади, предусмотренной условиями договора долевого участия и фактической общей приведенной площадью.

Из передаточного акта к договору №ДДУ/МРС6-01-06-013/4 от 23.01.2020 участия в долевом строительстве от 07.05.2023 следует, что во исполнение договора, застройщик передал, а участник долевого строительства принял объект долевого строительства – жилое помещение №932, назначение: квартира, общей площадью 44,20 кв. м, площадью (с учетом неотапливаемых помещений): 46,30 кв. м.

С целью подтверждения факта расхождения фактической площади и площади, предусмотренной договором участия в долевом строительстве, истец обратилась к кадастровому инженеру фио, являющемуся членом СРО «Ассоциация «Гильдия Кадастровых Инженеров».

В соответствии с заключением кадастрового инженера, фактическая общая приведенная площадь жилого помещения, составила 44, 4 кв. м.

Представитель ответчика, не согласившись с предъявленными требованиями, ходатайствовал перед судом о назначении по делу строительно-технической и оценочной экспертизы.

Определением Тверского районного суда адрес от 01.04.2025 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр судебной экспертизы «ФРАКТАЛ».

фио заключению эксперта ООО «Центр судебной экспертизы «ФРАКТАЛ» №2-489/2025 проектная общая приведенная площадь квартиры №932, расположенной по адресу: адрес, составляет 46,66 кв.м., причиной возникновения разницы (0,3 кв.м.) между проектной приведенной площади помещения и площадью, определенной на основании технического описания, изготовленного кадастровым инженером, является фрагмент лоджии, который не был им учтен в техническом описании в ходе определения площади.

В судебном заседании был допрошен эксперт фио, который дал пояснения по представленному экспертному заключению. При этом эксперт не смог в ходе допроса обосновать свои выводы и произвести расчет площади жилого помещения.

Оценивая заключение ООО «Центр судебной экспертизы «ФРАКТАЛ» №2-0489/2025, суд приходит к выводу, что оно оформлено не надлежащим образом, не соответствует требованиям ст.86 ГПК РФ, не является ясным и понятным, в связи с чем, в основу принятия решения кладет технический план, подготовленный кадастровым инженером.

В силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Таким образом, руководствуясь вышеуказанными положениями закона, оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, исходя из того, что факт наличия разницы в общей приведенной площади квартиры №932, расположенной по адресу: адрес, подтверждается экспертным заключением, суд приходит к выводу о признании передаточного акта от 07.05.2023 года в части фактической площади переданного застройщиком жилого помещения недействительным, взыскании с ответчика в пользу истца, в счет соразмерного уменьшения стоимости объекта долевого строительства сумму в размере сумма, из расчета: (46,66 кв.м. (проектная общая приведенная площадь в соответствии с п.3.2 договора) – 44,4 кв.м. (площадь квартиры с учетом неотапливаемых помещений с понижающим коэффициентом на основании судебной экспертизы) х 277 354, 04 (стоимость одного квадратного метра площади).

В соответствии со ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причинённый потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом) или организацией, выполняющей функции изготовителя (продавца) на основании договора с ним, прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Учитывая, что факт нарушения прав истца как потребителей нашёл своё подтверждение в ходе судебного разбирательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда, определив его размер, с учётом принципов разумности и справедливости, степени вины ответчика и иных фактических обстоятельств в размере сумма

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел о защите прав потребителей» разъяснено, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона).

В соответствии с п. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Вместе с тем, согласно п.1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2025 г. включительно.

В соответствии с п. 2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.

Учитывая вышеизложенное, оснований для взыскания неустойки и штрафа не имеется, поскольку срок удовлетворения требований выпадает на период действия моратория.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета адрес подлежит взысканию государственная пошлина в размере сумма

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 года № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" В отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

Таким образом, суд считает возможным предоставить ПАО «ИНГРАД» отсрочку исполнения решения суда сроком до 31 декабря 2025 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ПАО «Инград» о признании передаточного акта недействительным, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов удовлетворить частично.

Признать недействительным передаточный акт от 07.05.2023 года в части фактической площади переданного застройщиком жилого помещения.

Взыскать с ПАО «Инград» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспортные данные) в счет соразмерного уменьшения стоимости жилого помещения сумма, в счет компенсации морального вреда сумма, расходы по проведению экспертизы сумма, расходы по оплате услуг представителя в размере сумма

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ПАО «Инград» государственную пошлину в доход бюджета адрес в размере сумма

Предоставить ПАО «ИНГРАД» отсрочку исполнения решения суда сроком до 31 декабря 2025 года.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Апелляционная жалоба подается через канцелярию Тверского районного суда адрес адрес.

Решение суда в окончательной форме принято 12.09.2025

Председательствующий фио