Решение № 3А-15/2025 3А-15/2025(3А-229/2024;)~М-185/2024 3А-229/2024 М-185/2024 от 20 февраля 2025 г. по делу № 3А-15/2025

Дело № 3а-15/2025, 3а-229/2024

УИД 33OS0000-01-2024-000366-75


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Владимир 21 февраля 2025 г.

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего Кутровской Е.В.,

при секретаре Шаховой А.Н.,

с участием представителей административного истца акционерного общества «Домостроительный комбинат» ФИО1,

административного ответчика государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО2,

заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Домостроительный комбинат» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Домостроительный комбинат» обратилось во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г. равной его рыночной стоимости 85 613 000 руб.

В судебном заседании представитель административного истца акционерного общества «Домостроительный комбинат» по доверенности ФИО1 заявленные требования поддержал. Согласился с заключением эксперта **** №**** от 28 декабря 2024 г.

В судебном заседании представители административного ответчика государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (далее также – ГБУ ВО «ЦГКО ВО») ФИО2, заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО3 указали, что не ставят под сомнение форму и содержание заключения эксперта **** №**** от 28 декабря 2024 г. Вместе с тем, возражают против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости в размере, определенном в названном заключении эксперта, поскольку оно является ненадлежащим доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Проведённый экспертом анализ рынка привёл к некорректному подбору объектов-аналогов и искажению в последующем итоговой стоимости земельного участка (т.2, л.д. 110-113, 119-121).

Заинтересованные лица - публично-правовая компания «Роскадастр» в лице её филиала по Владимирской области (далее также - филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее также - Управление Росреестра по Владимирской области), администрация г. Коврова Владимирской области, явка которых не признана судом обязательной, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили.

Филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области в письменном отзыве оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда, не оспаривая заключение эксперта **** №**** от 28 декабря 2024 г. (т.2, л.д. 147).

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, подтверждается письменными доказательствами, что АО «Домостроительный комбинат» с 31 мая 2023 г. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., находящийся по адресу: ****, категория земель - земли населенных пунктов, разрешённое использование – **** (т.1, л.д. 170-173).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г. утверждена актом ГБУ ВО «ЦГКО ВО» №АОКС-33-2023-000507 от 15 июня 2023 г. в размере 132 075 031,82 руб. (т.1, л.д. 16, 151-152).

Дата начала применения кадастровой стоимости – 31 мая 2023 г.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Административным истцом при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением в подтверждение доводов о значительном превышении кадастровой стоимости земельного участка с названным кадастровым номером над его рыночной стоимостью представлен отчёт об оценке **** №**** от 9 августа 2024 г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 85 613 000 руб.

В ходе рассмотрения административного дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. и проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1, л.д.181-183).

Согласно заключению эксперта **** № **** от 28 декабря 2024г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 61 828 000 руб. Относительно соответствия отчёта об оценке **** №**** от 9 августа 2024 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что в отчёте об оценке выявлены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости названного земельного участка. Выявленные нарушения не позволяют подтвердить достоверность, достаточность и проверяемость информации, рыночной стоимости объекта оценки. Содержание отчета об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов (т.2, л.д. 1-101).

Экспертиза проведена ****, имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупреждённой об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта № **** от 28 декабря 2024 г. соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, федеральных стандартов оценки, содержит полное описание объекта оценки и произведённого расчёта его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.На возникшие у представителей Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» вопросы и неясности по данному заключению, в том числе относительно того, что проведенный экспертом анализ рынка привел к некорректному подбору объектов-аналогов и искажению в последующем итоговой стоимости объекта недвижимости, экспертом **** даны пояснения в письменном виде.

В частности экспертом **** обращено внимание на следующее.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Таким образом, рыночная стоимость, определяемая в заключении эксперта и кадастровая стоимость, определенная согласно отчету об итогах государственной кадастровой оценки, являются разными экономическими категориями со своими понятиями, методами и методиками расчета.

В соответствии с требованиями пункта 11в ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

В соответствии с требованиями пункта 11г ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Указанный в возражениях диапазон величин приведен для объектов 6-ого сегмента «производственная деятельность» и для сделок в данном сегменте. Средняя величина учитывает ценообразующие факторы, влияющие на цены предложений продажи объектов недвижимости, представленных в рассматриваемой выборке, и может изменяться под влиянием других факторов.

Таким образом, без исследования результатов анализа рынка и влияния ценообразующих факторов на цены объектов недвижимости формулировать выводы по объекту оценки некорректно.

Удельный показатель итоговой стоимости, полученной в заключении эксперта (424,86 руб. за кв.м.), соответствует допустимому диапазону для средней величины стоимости предложений, приведенной в возражениях (483,77 руб. за кв.м.). При этом удельный показатель кадастровой стоимости для объекта оценки (907,57 руб. за кв.м.) не соответствует приведенной в возражениях средней величине.

В соответствии с требованиями пункта 11д ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Формулировать выводы об итоговой стоимости без применения корректирующих коэффициентов на различия в ценообразующих факторах некорректно.

В приложении к отзывам имеются копии материалов, на основании которых производился расчет кадастровой стоимости. По копиям материалов не представляется возможным проверить и подтвердить дату предложений на рынке; по всем представленным аналогам необходимо производить корректировки стоимости на торг, на площадь, на местоположение, на вид разрешенного использования, на улучшения и тд.

Представленные в возражениях аналоги имеют удельные показатели предложений продаж – 487, 12 руб. за кв.м., 600 руб. за кв.м., 1178,41 руб. за кв. м, соответственно. Удельный показатель кадастровой стоимости, примененный для расчета стоимости объекта оценки – 907,57 руб. за кв.м., значительно отличается от приведенных в возражениях предложений продажи земельных участков. Коэффициент вариации составляет 40%, что больше нормативного значения 33%. Данное обстоятельство свидетельствует о значительном колебании признака в исследуемой выборочной совокупности.

Анализ фактических данных рынка предложений земельных участков под индустриальную застройку во Владимирской области в 2021 г. представлен на страницах 26-41заключения эксперта, проанализировано 11 объектов. Требования пункта 10 ФСО №7, пункта 11в ФСО №7, пункта 22б ФСО №7 выполнены (т.2, л.д. 151-153).

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, иными лицами, кроме Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», под сомнение не ставилась, это заключение оспорено не было, возражений относительно формы и содержания экспертного заключения не поступало, ходатайства о назначении повторной экспертизы не заявлено.

Судом установлено, что эксперт, проводившая судебную экспертизу, обладает правом на проведение подобного рода исследования, имеет достаточный опыт работы, соответствующую квалификацию и образование в оценочной деятельности, в том числе по оценке стоимости недвижимости, что подтверждено документально, предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в материалах административного дела содержится её подписка по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, противоречий в заключении эксперта не имелось, экспертом учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение не имеется.

Заключение от 28 декабря 2024 г. содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г., о соответствии отчёта об оценке **** №**** от 9 августа 2024 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение № **** от 28 декабря 2024 г. мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение эксперта № **** от 28 декабря 2024 г. надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на 1 января 2022 г.

При таком положении представленный в материалы административного дела отчёт об оценке **** №**** от 9 августа 2024 г. суд не принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства по данному административному делу в связи с его несоответствием требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г. в размере его рыночной стоимости 61 828 000 руб.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления акционерного общества «Домостроительный комбинат» об установлении кадастровой стоимости названного земельного участка в размере его рыночной стоимости следует считать 24 октября 2024г., то есть дату обращения в суд.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление акционерного общества «Домостроительный комбинат» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., находящегося по адресу: ****, категория земель - земли населенных пунктов, разрешённое использование – ****, по состоянию на 1 января 2022 г., в размере его рыночной стоимости 61 828 000 (шестьдесят один миллион восемьсот двадцать восемь тысяч) рублей.

Считать датой подачи заявления акционерного общества «Домостроительный комбинат» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 24 октября 2024 г.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Кутровская

Решение в окончательной форме принято 4 марта 2025 г.