Решение № 3-58/2017 3А-391/2017 3А-391/2017~3-58/2017 А-391/2017 от 3 мая 2017 г. по делу № 3-58/2017

Дело №а–391/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

<адрес> 04 мая 2017 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания Новосельцевой И.А.,

с участием: представителя административного истца ФИО1 – ФИО3, действующей по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил :

ФИО1 обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:010410:16, общей площадью 1980 кв.м., для продолжения строительства торгово – офисного здания, расположенного по адресу : <...> в квартале 601, в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – 2 921000 руб. В обоснование заявленных требований административный истец сослался на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и администрацией г. Ставрополя заключен договор аренды данного земельного участка. Годовая арендная плата, согласно приложения № к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ рассчитывается исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земли.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском края» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае.

По результатам государственной кадастровой оценки земель, кадастровая стоимость участка с кадастровым номером 26:12:010410:16 установлена в размере 11318689,80 руб., что подтверждается кадастровой справкой от ДД.ММ.ГГГГ).

Внесенная в ГКН кадастровая стоимость земельного участка завышена, не соответствует его рыночной стоимости, является нарушением прав административного истца как арендатора земельного участка, поскольку от этого зависят арендные платежи.

Согласно независимой оценке рыночная стоимость указанного земельного участка составляет 2921000 руб. по состоянию на дату оценки – ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный отчет выполнен в соответствии с требованиями действующего законодательства, что подтверждается экспертным заключением Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «ФИО2»» № от ДД.ММ.ГГГГ, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости не может быть выше его рыночной стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере, равном его рыночной стоимости и соответствующие сведения должны быть внесены в ГКН.

В судебное заседание не явились : административный истец – ФИО1, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, представители административных ответчиков – Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц – администрации города Ставрополя, комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание административного истца, представителей административных ответчиков и заинтересованного лица, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 изменила заявленные требования, просила установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости земельного участка, установленную экспертным заключением проведенной по делу оценочной судебной экспертизы в размере 5416 000 рублей.

Заслушав лицо, участвующее в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:010410:16 в размере, указанном в заключении судебной оценочной экспертизы, по следующим основаниям.

В силу ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для налоговых платежей за земельный участок, находящийся в собственности физических лиц.

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с п.п. 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, п. 3 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Положениями ст. 24.18 Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В настоящее время определение кадастровой стоимости образуемых земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №.

Пункт 3 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов административного дела следует, что между административным истцом ФИО1 и администрацией г. Ставрополя заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополя (на котором расположены здания, сооружения) земельного участка с кадастровым номером 26:12:010410:16, общей площадью 1980 кв.м., из земель населенных пунктов, для продолжения строительства торгово – офисного здания, расположенного по адресу: <...> (л.д. 12-16).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждена кадастровая стоимость спорного земельного участка, которая в соответствии с кадастровой справкой от ДД.ММ.ГГГГ составила – 11318689,80 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11).

Согласно отчета об оценке № КС 044/2016 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «БиснесПрофиль» об определении рыночной стоимости объекта оценки - земельного участка общей площадью 1980 кв.м., для продолжения строительства торгово – офисного здания, расположенного по адресу: <...>, итоговая величина рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ оцениваемого земельного участка составила – 2921000 рублей (л.д. 18-102).

На указанный отчет получено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «ФИО2»» № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно выводам которого отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки (л.д. 103-126).

По ходатайству представителя административного истца – ФИО3 судом назначена и проведена судебная оценочная экспертиза. По заключению судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной экспертом ООО «ТАИС», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010410:16, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена экспертом в размере 5416 000 руб. (л.д. 156-207).

В соответствии с ч. 1 и ч. 3 ст. 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (п. 8 ст. 82 КАС РФ).

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ подготовлено лицом, обладающим специальными знаниями и правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Из данного экспертного заключения следует, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. При этом в экспертном заключении проведен анализ рынка объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка. При определении рыночной стоимости экспертом применен сравнительный подход – метод прямого сравнительного анализа продаж. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведен анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект исследования, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные в судебном определении вопросы.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется.

Из материалов дела следует, что объектом оценки является земельный участок категории : земли населенных пунктов – для продолжения строительства торгово-офисного здания, удаленный от центра города, в промзоне, с отдельным выездом на проспект Кулакова. Объекты-аналоги для сравнения с объектом оценки экспертом отобраны по принципу сопоставимости. Основными факторами отбора являлись : информативность, достоверность и проверяемость, местоположение, имущественные права, наличие коммуникаций.

Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по местоположению, цене предложения, состоянию рынка, как активного, объему передаваемых имущественных прав, площади участка, функциональному использованию участка, наличию инженерных коммуникация, транспортной доступности.

Для определения рыночной стоимости данного земельного участка экспертом подобраны 4 объекта-аналога, расположенные в <...> как и объект оценки, целевое использование которых имеет сопоставимое функциональное назначение. Все объекты-аналоги имеют хорошую транспортную доступность.

Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на условия рынка, на дату продаж/предложений. Отказ от применения корректировок экспертом мотивирован в заключении.

Доводы возражений комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя о том, что сведений, содержащиеся в скриншотах объявлений о продаже объектов-аналогов имеют разночтения и неточности, а именно, объект-аналог № 3 имеет вид разрешенного использования – «промназначение, под автосервис, мойки, магазин», объект-аналог № 4 не содержит сведений относительно вида разрешенного использования, по мнению суда нельзя признать обоснованными, поскольку на стр. 37 экспертного заключения экспертом указано, что проводилось интервьюирование авторов объявлений, была установлена достоверность указанной в объявлении информации, а также уточнение недостающей.

Ссылка на то, что экспертом не проводится исследование относительно наличия на земельном участке инженерных коммуникаций, не может быть принята судом в качестве недостатка экспертного заключения, так как при оценке стоимости земельного участка учитывается не само наличие на участке инженерных коммуникаций, а наличие фактической возможности подключения к таким коммуникациям.

Из материалов дела усматривается, что на спорный земельный участок проведены инженерные коммуникации (стр. 8 заключения эксперта). Соответственно, оценивая рыночную стоимость спорного земельного участка как условно-свободного от улучшения необходимо учитывать фактическую возможность подключения к инженерным коммуникациям, поскольку в случае предполагаемой продажи объекта оценки на открытом рынке такой участок будет сопоставим с подобранными объектами-аналогами, которые также обеспечены инженерными коммуникациями. В таблице описания выбранных объектов-аналогов на стр. 38 указано, что у всех объектов-аналогов коммуникации находятся на меже.

Отсутствие корректировок по площади земельных участков, подобранных в качестве объектов-аналогов, мотивировано в заключении экспертизы на л.д. 44, где экспертом указано, что корректировка не требуется, так как все объекты находятся в одном диапазоне площадей.

Остальные доводы представителя заинтересованного лица в возражении на заключение судебной оценочной экспертизы свидетельствуют о несогласии с заключением экспертизы, являются лишь мнением представителя и не могут влиять на итоговый результат оценки рыночной стоимости заявленного в иске земельного участка, определенный экспертом, имеющим соответствующую квалификацию и специальные познания в области кадастровой деятельности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:010410:16 по состоянию на 01.01.2015 определена экспертом в размере 5416 000 рублей.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы не имеется.

Выводы, содержащиеся в отчете № № КС 044/2016 от 19.12.2016 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:010410:16, опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Доводы административного ответчика - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об отсутствии оснований к определению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поскольку это приведет к уменьшению арендных платежей, поступающих в городской бюджет, по мнению суда, нельзя признать обоснованными, поскольку в силу положений Земельного Кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объектов оценки для целей налогообложения и изменения рассчитываемых в зависимости от кадастровой стоимости размера арендных платежей, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости. При этом указанные нормы не содержат условий, ограничивающих право физических и юридических лиц на установление рыночной стоимости объектов в зависимости от размера арендных платежей, поступающих в соответствующий бюджет.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца, об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010410:16 в размере его рыночной стоимости, установленной судебной оценочной экспертизой.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административные исковые требования ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 26:12:010410:16, общей площадью 1980 кв.м., для продолжения строительства торгово – офисного здания, расположенного по адресу : <...> в квартале 601, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 – 5416 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 26:12:010410:16, общей площадью 1980 кв.м., для продолжения строительства торгово – офисного здания, расположенного по адресу : <...> в квартале 601.

Заявление ФИО1 поступило в суд 20 января 2017 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда.

Судья Задорнева Н.П.