Апелляционное определение № 33-16754/2025 33-440/2026 от 28 апреля 2026 г.

03RS0001-01-2025-000891-61

Дело №2-1171/2025

Судья Демского районного суда г. Уфы Захарова В.С.

Категория дела №2.137

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

33-440/2026 (33-16754/2025)

г. Уфа 29 апреля 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Иванова В.В.,

судей Адгамовой А.Р. и Багаутдиновой А.Р.,

при секретаре Муфтахетдинове Б.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Демского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 31 июля 2025 г.,

Заслушав доклад председательствующего, выслушав представителя ФИО1 ФИО2, представителя ФИО3 ФИО4, представителя АО «Тандер» ФИО5, судебная коллегия,

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, АО «Тандер» об обязании привести фасад жилого многоквартирного дома в первоначальное состояние, демонтировать рекламную конструкцию, взыскании судебной неустойки, судебных расходов, указав в обоснование требований, что она является жильцом и собственником адрес. Ответчик является собственником нежилого помещения с кадастровым №... по адресу: адрес, номер на этаже 1а, где в настоящее время находится магазин Магнит Косметикс (АО Тандер). В ходе осмотра фасада многоквартирного жилого дома выявлено, что неизвестными истцу лицами незаконно произведена реконструкция общего имущества (фасада) жилого дома в виде переустройства двух оконных проемов во входные группы, не в соответствии с утвержденной проектной документацией, а именно: произведено увеличение оконного проема с установкой дверей большего размера, также полностью демонтирована часть стены, являющейся фасадом здания. Фасад является общим имуществом многоквартирного дома, в связи с чем, произведенное их переоборудование в виде установки дверных групп затрагивает права и интересы других собственников многоквартирного дома, так как произошло уменьшение части общего имущества в виде стены. В нарушение требований законодательства, ответчиком не внесены изменения в ЕГРН, а также не проведено общее собрание собственников жилого дома о согласовании произведенной реконструкции общего имущества МКД. Внутри помещения произведена перепланировка стен. В настоящее время в помещении три входа, вместо одного. На фасаде размещена рекламная конструкция магазина «Магнит Косметикс», установленная без согласования с собственниками помещений многоквартирного дома.

ФИО1 просила суд обязать ответчика своими силами и средствами привести фасад жилого многоквартирного адрес в первоначальное состояние согласно проектной документации и техническому паспорту дома, в течении 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу; обязать своими силами и за свой счет демонтировать рекламную конструкция, размещенную на фасаде жилого многоквартирного адрес и освободить общее имущество от самовольно установленной рекламной конструкции в течении 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу; в случае неисполнения решения суда ответчиком взыскать в пользу истца судебную неустойку в размере 5000 рублей за каждый день до момента полного исполнения решения суда, расходы по оплате госпошлины в размере 6000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 50000 рублей.

Решением Демского районного суда г.Уфы от 31 июля 2025г. в удовлетворении искового заявления ФИО1 отказано.

Не соглашаясь с решением суда, представитель ФИО1 в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. В обоснование доводов жалобы указывает, что фасад здания относится к общему имуществу, любое изменение архитектурного облика фасада требует предварительного согласия собрания собственников МКД. Факт изменения фасада подтверждается заключением ООО АПС «Крафт», которое представлено ответчиком. Согласие общего собрания – обязательное условие для изменения фасада, независимо от разрешений административных органов. Суд не дал оценки доводу истца об отсутствии решения общего собрания собственников, тому, что ответчики не представили протокол собрания, факту изменения фасада, бремя доказывания законности работ лежит на ответчике, однако суд фактически переложил его на истца. Суд не обеспечил всестороннее исследование обстоятельств, ограничившись оценкой технической безопасности объекта.

В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО2 доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить. При этом пояснил, что ими законность внутренней перепланировки и переустройства не оспаривается, считает незаконным уменьшение фасада в результате демонтажа подоконной части наружной стены и уменьшение земельного участка в виду самовольного устройства крылец, в том числе в зоне погрузки/разгрузки с торца дома, поскольку на такое уменьшение общего имущества согласия не получено.

Представитель ФИО3 – ФИО4, представитель АО «Тандер» ФИО5 удовлетворению апелляционной жалобы возражали, просили решение суда оставить без изменения, указывая, что права истца ими не нарушены, а выполненные работы не несут угрозы жизни и здоровью.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В силу части 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце втором пункта 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», суд апелляционной инстанции вправе рассмотреть дело по апелляционным жалобе, представлению в отсутствие лиц, участвующих в деле, если в нарушение части 1 статьи 167 ГПК РФ такие лица не известили суд апелляционной инстанции о причинах своей неявки и не представили доказательства уважительности этих причин или если признает причины их неявки неуважительными.

Информация о месте и времени рассмотрения апелляционных жалоб заблаговременно была размещена на интернет-сайте Верховного Суда Республики Башкортостан.

Не явившиеся лица о причинах уважительности неявки не сообщили, в связи с чем, руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы гражданского дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение явившихся в судебное заседание лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции указал, что решение межведомственной комиссии о согласовании выполненной перепланировки (переустройства) (не) жилого помещения №... от 28 мая 2025 г. не оспорено, изменения внесены в технический паспорт помещения, составлен паспорт по состоянию на 4 апреля 2025 г. Перепланировка в виде установления дверного проема вместо оконного не привело к присоединению к данному нежилому помещению части общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем, согласие всех собственников помещений не требовалось, в связи с чем пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в указанной части.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия оснований согласиться не находит на основании следующего.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу положений части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным выше Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В пункте 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство- и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Состав общего имущества определяется согласно разделу 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491.

В соответствии с пунктом 2 указанных Правил в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

Частью 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта (пункт 1);

- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме (пункт 2);

- принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3).

В силу пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации приведенные положения закона распространяются и на собственников нежилых помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений, приведенных выше правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущих присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома или уменьшения общего имущества. Надлежащим подтверждением согласия всех собственников на совершение таких действий является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Из материалов гражданского дела следует и установлено судом первой инстанции, что 19 февраля 2020 г. за №... отдел градостроительного контроля и выдачи разрешений администрации городского округа г.Уфа выдал разрешение на ввод объекта в эксплуатацию построенного, реконструированного объекта капитального строительства: «Группа многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями предприятий обслуживания населения, полуподземных автостоянок, здания ЖЭУ с административными помещениями и подземной автостоянкой, здания прачечной и химчистки с административными помещениями и подземной автостоянкой по адрес (микрорайон №...) в адрес ГО адрес. Жилой адрес. Корректировка (в части внесенных изменений), расположенного по адресу: РФ РБ адрес (согласно решению о присвоении адреса объекту недвижимости, выданного Главным управлением архитектуры и градостроительства администрации ГО адрес №..., от дата) на земельном участке (земельных участках) с кадастровым №... строительный адрес: адрес (микрорайон №...).

Управление многоквартирным домом по адресу: адрес осуществляет ООО «ЖЭУ Ручей».

ФИО1 является собственником адрес, расположенной в адрес.

ФИО3 является собственником нежилого помещения, общей площадью 239,3 кв.м, расположенного по адресу: адрес, номер на этаже 1а.

На первом этаже в нежилом помещении многоквартирного адрес расположен магазин «Магнит косметик», где АО «Тандер» осуществляет розничную торговлю товарами.

В соответствии с договором № №... от 10 апреля 2021 г., заключенным между ФИО3 и АО «Тандер», АО «Тандер» на срок по дата занимает нежилое помещение, общей площадью 239,3 кв.м, кадастровый №..., расположенное на 1 этаже здания, находящееся по адресу: адрес, номер на этаже 1а.

Согласно акту приема-передачи недвижимого имущества от 10 апреля 2021 г., ФИО3 предоставила АО «Тандер» за плату во временное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество: нежилое помещение, общей площадью 239,3 кв.м, кадастровый №..., расположенное на 1 этаже здания, находящееся по адресу: адрес, номер на этаже 1а.

Между ФИО3 и АО «Тандер» согласован проект внутренней перепланировки вышеуказанного нежилого помещения.

Согласно свидетельству о согласовании дизайн-проекта средства информационного оформления №... от 21 мая 2021 г. АО «Тандер» разрешено информационное оформление по адресу: адрес: вывеска из отдельных букв и знаков на подложке.

Согласно техническому паспорту на встроено-пристроенное нежилое помещение первого этажа 9-10-этажного здания, составленному по состоянию на 4 апреля 2025 г., инвентарный №..., площадь основных и служебных строений (подвалов, пристроек и т.п.) по наружному обмеру составляет: нежилое помещение 267,4 кв.м, крыльцо 24,2 кв.м, всего по объекту недвижимости – площадь застройки составляет 291,6 кв.м.

Согласно техническому заключению по результатам технического обследования основных несущих и ограждающих конструкций нежилого помещения 1 этажа жилого адрес на предмет их технического состояния после выполнения мероприятий по перепланировке №... от 08.04.2025 выполненное ООО АПС «Крафт» основываясь на материалах визуального инструментального обследования конструкций фрагмента здания (в пределах обследуемого нежилого помещения 1 этажа), следует сделать следующие выводы:

- техническое состояние основных строительных конструкций здания (фундаменты, колонны, наружные и внутренние стены, перекрытия этажа), классифицируется как работоспособное.

- выполненные мероприятия по перепланировке (см. Прил. 3) обследуемого нежилого помещения 1 этажа, допустимы (при обязательной реализации комплекса мероприятий, выполняемых в составе рабочего проекта на данную перепланировку) и не повлекут за собой снижение несущей способности и эксплуатационной надежности строительных конструкций в целом, в том числе:

- демонтаж кирпичных перегородок в осях «4х6/ВхГ», «2х6/ГхД», «1х2/ДхЕ», «4х5/ДхЕ», «4х6/ЕхЖ», и «1х6/ЖхИ» - технически допустим, и не снижает эксплуатационной надежности здания в целом;

- демонтаж крыльца в осях «4х6/И» - технически допустим, и не снижает эксплуатационной надежности здания в целом;

- демонтаж подоконной части наружной стены до уровня чистого пола в осях «1/ГхД» и «1х2/ЖхИ» - технически допустим, и не снижает эксплуатационной надежности здания в целом, однако должен быть выполнен исходя из условия невыхода за геометрические пределы существующих проемов;

- устройство конструкций из ГКЛ в осях «5/В», «2х3/Г», «6/Г» и «1х2/ДхЕ» - технически допустимо, и не снижает эксплуатационной надежности здания в целом;

- заполнение дверных и оконного проемов кирпичной кладкой в осях «1х2/Б» и «1х3/Д» - технически допустима, и не снижает эксплуатационной надежности здания в целом;

- устройство витражных перегородок с дверными блоками из ПВХ в осях «1х3/ЖхИ» - технически допустимо, и не снижает эксплуатационной надежности здания в целом;

- установка витражного дверного блока из ПВХ в осях «5х6/И» - технически допустима, и не снижает эксплуатационной надежности здания в целом;

- установка дверных блоков в осях «1х2/БхВ», «2х3/ВхГ» и «1/ГхД» технически допустима, и не снижает эксплуатационной надежности здания в целом;

- установка крылец силами монтажной организации в осях «1/ГхЕ», «1х2/ЖхИ» и «3х6/И» - технически допустима, и не снижает эксплуатационной надежности здания в целом;

- устройство гидроизоляции пола в санузле в осях «2х3/ВхГ» - выполнено из слоя гидроизолирующего материала проникающего действия «Ксайпекс-материал», а также слоя ц/песчаного раствора, толщиной 10 мм, что соответствует ныне действующим требованиям нормативных документов (СНиП. ТСН).

Решением межведомственной комиссии о согласовании выполненной перепланировки (переустройства) нежилого помещения №... от дата, межведомственная комиссия по вопросам внешнего оформления городских территорий решила согласовать выполненную перепланировку (переустройство) помещения: литера А, первый этаж, пом. 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, общей площадью 238,6 кв.м, в соответствии с техническим паспортом, инвентарный №... от дата

В соответствии с актом о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения на ранее выполненные без решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения от 28 мая 2025 г., предъявленные работы считаются выполненными в соответствии с требованиями нормативных документов, действующих для многоквартирных домов на территории Российской Федерации. Принято переустроенное и (или) перепланированное нежилое помещение первого этажа 9-10 этажного жилого адрес, общей площадью 238,6 кв.м.

Демонтаж подоконной части наружной стены до уровня чистого пола в осях «1/ГхД» и «1х2/ЖхИ», устройство витражных перегородок с дверными блоками из ПВХ в осях «1х3/ЖхИ», установка дверных блоков в осях «1х2/БхВ», «2х3/ВхГ» и «1/ГхД», установка крылец силами монтажной организации в осях «1/ГхЕ», «1х2/ЖхИ» и «3х6/И» подтверждены материалами дела (технические паспорта, техническое заключение, фотоматериалы и т.д.) и сторонами выполнение указанных работ не оспаривалось.

Собственником нежилого помещения в результате указанных работ был реконструирован фасад многоквартирного дома, в частности демонтированы подоконные части наружной стены, являющейся ограждающей конструкцией до уровня пола, на месте которых устроены двери, а также заняты части земельного участка, предназначенного для обслуживания МКД, крыльцами, в том числе в зоне погрузки/разгрузке, то есть в результате произведенных работ произошло уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома, находящегося в соответствии со ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации в общей долевой собственности собственников помещений в этом доме.

При этом доказательств того, что на проведение указанных работ собственником нежилого помещения получено согласие сособственников МКД, не представлено.

Данное обстоятельство, имеющее существенное значение для разрешения настоящего спора, судом первой инстанции во внимание не принято.

Ссылки стороны ответчиков на решение Демского районного суда адрес в рамках дела №... не могут быть приняты во внимание, т.к. указанное решение не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего дела.

Решением Демского районного суда г. Уфы от 30 октября 2025 г., вступившим в законную силу, в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО1 о сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии – отказано.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения, требования ФИО1 в части обязания ФИО3 привести фасад дома в первоначальное состояние в соответствии техническому паспорту дома подлежат частичному удовлетворению, а именно о возложении на ФИО3 обязанности своими силами и средствами привести фасад жилого многоквартирного адрес в первоначальное состояние согласно техническому паспорту дома от 14 декабря 2020 г.

В рамках исполнения решения суда в указанной части ФИО3 необходимо восстановить подоконные части наружной стены в осях «1/ГхД» и «1х2/ЖхИ», демонтировав дверные блоки и установив окна, а также демонтировать крыльца, т.е. привести в то же состояние, которое было указано в техническом паспорте дома от дата

Доводы ответчиков о том, что в результате проведения спорных работ права истца не нарушены, судебной коллегией отклоняются, т.к. установлено, что произошло уменьшение размера общего имущества, находящегося в долевой собственности в том числе и истца.

Указание ответчиков на то, что выполненные работы не угрожают жизни и здоровью граждан, а обустроенная зона погрузки/разгрузки соответствует и требованиям СанПин, не могут послужить иным выводам, поскольку установлено нарушение прав истца в указанной выше части.

Как разъяснено в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено.

При установлении указанного срока суд учитывает возможности ответчиков по исполнению решения, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства.

Изучив материалы дела, с учетом баланса интересов сторон, судебная коллегия считает возможным обязать ответчика ФИО3, как собственника нежилого помещения, выполнить требования истца в 60-дневный срок со дня вступления решения в законную силу, поскольку указанный срок является достаточным для приведения помещения в первоначальное состояние, доказательств обратного сторонами не представлено.

При этом оснований для удовлетворения требований истца в части демонтажа рекламной конструкции, размещенной на фасаде жилого многоквартирного адрес и освобождения общего имущества от самовольно установленной рекламной конструкции в течении 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу судебная коллегия не находит.

Как следует из положений статьи 290 ГК РФ и статьи 36 ЖК РФ, к общему имуществу здания, МКД наряду с иными относятся несущие и ненесущие конструкции, в том числе фасад здания - его внешняя, наружная стена.

При этом использование фасада как общего имущества допускается в различных целях: размещение информационных вывесок, рекламных и иных конструкций, какого-либо инженерного оборудования, систем вентиляции.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (пункт 1 статьи 37 ЖК РФ).

Согласно правовому подходу, изложенному в пункте 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 7 апреля 2021 г., правовой режим общего имущества в МКД предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в доме, пользоваться общим имуществом единолично без согласия других собственников.

В силу пункта 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Исходя из содержания данной нормы, неправомерное использование одним из участников долевой собственности общего имущества возникает в случае отсутствия соглашения всех участников долевой собственности на пользование общим имуществом либо, если такое согласие не получено, в отсутствие решения суда о порядке использования общего имущества.

Использование ответчиком без соответствующего решения части общего имущества в соответствии с положениями статьи 247 ГК РФ не признается безусловным основанием для удовлетворения заявленных истцом требований, если судом будет установлено, что этот порядок не нарушает права и законные интересы данного лица.

Право собственников помещений - участников общей долевой собственности владеть, пользоваться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам остальных собственников.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, пункт 1 статьи 247 ГК РФ, устанавливающий наряду с иными нормами параграфа 1 главы 16 ГК РФ базовые положения правового регулирования отношений, возникающих по поводу общей собственности, конкретизирует закрепленные в статье 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации гарантии и обеспечивает баланс интересов сособственников (определения от 31 марта 2022 г. № 657-О, от 28 июня 2022 г. № 1640-О, от 26 сентября 2024 г. № 2411-О и др.).

В определении от 29 мая 2025 г. № 1376-О Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что предусмотренный пунктом 1 статьи 247 ГК РФ порядок владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, обеспечивает соблюдение интересов всех сособственников, а также определяет механизм разрешения в судебном порядке споров между ними при наличии разногласий по данному вопросу. При этом суд, разрешая требование об определении порядка пользования соответствующим имуществом, учитывает фактически сложившийся порядок пользования им, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В силу пункта 5 статьи 19 Федерального закона от 13 марта 2006 № 38-ФЗ «О рекламе» (далее - Закон о рекламе) установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором. В случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации. Заключение такого договора осуществляется лицом, уполномоченным на его заключение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании заявленных требований и подлежащих применению к спорным правоотношениям норм материального права в предмет судебного исследования подлежат включению характеристики размещенной конструкции и факт размещения имущества ответчиком при наличии/отсутствии правовых оснований, а также обстоятельства наличия у истца правовых оснований для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 19 Закона о рекламе распространение наружной рекламы с использованием щитов, стендов, строительных сеток, перетяжек, электронных табло, проекционного и иного предназначенного для проекции рекламы на любые поверхности оборудования, воздушных шаров, аэростатов и иных технических средств стабильного территориального размещения, монтируемых и располагаемых на внешних стенах, крышах и иных конструктивных элементах зданий, строений, сооружений или вне их, а также остановочных пунктов движения общественного транспорта осуществляется владельцем рекламной конструкции, являющимся рекламораспространителем, с соблюдением требований настоящей статьи.

На основании статьи 3 Закона о рекламе под рекламой понимается информация, распространенная любым способом, в любой форме и с использованием любых средств, адресованная неопределенному кругу лиц и направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке. Объектом рекламирования являются, в том числе, товар, продавец, на привлечение внимания к которым направлена реклама.

Как следует из пунктов 2 и 5 части 2 статьи 2 Закона о рекламе настоящий Федеральный закон не распространяется на информацию, раскрытие или распространение либо доведение до потребителя которой является обязательным в соответствии с федеральным законом; вывески и указатели, не содержащие сведений рекламного характера.

В силу пункта 1 статьи 9 Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан довести до сведения потребителя фирменное наименование (наименование) своей организации, место ее нахождения (адрес) и режим ее работы. Продавец (исполнитель) размещает указанную информацию на вывеске.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8 октября 2012 г. № 58 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами Федерального закона «О рекламе» следует, что согласно пункт 1 статьи 3 Закона о рекламе информация, распространенная любым способом, в любой форме и с использованием любых средств, адресованная неопределенному кругу лиц и направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке, является рекламой и должна в связи с этим отвечать требованиям, предъявляемым Законом о рекламе.

При применении данной нормы судам следует исходить из того, что не может быть квалифицирована в качестве рекламы информация, которая хотя и отвечает перечисленным критериям, однако обязательна к размещению в силу закона или размещается в силу обычая делового оборота.

К такой информации относятся, в частности, сведения, предоставляемые лицами в соответствии со статьей 495 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 11 Федерального закона «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции», статьей 18 Федерального закона «О качестве и безопасности пищевых продуктов», статьями 9 и 10 Закона о защите прав потребителей и т.д.

Системное толкование указанных норм права дает основание считать о наличии различных оснований для размещения информации: реклама, соответствующая требованиям пункта 1 статьи 3 Закона о рекламе, целью которой является формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке, а также иные информационные конструкции размещаются по инициативе и волеизъявлению заинтересованных в этом лиц, а информация, содержащая сведения, прямо предусмотренные Закона о защите прав потребителей, размещается в силу требований этого Закона.

Не следует рассматривать в качестве рекламы и размещение наименования (коммерческого обозначения) организации в месте ее нахождения, а также иной информации для потребителей непосредственно в месте реализации товара, оказания услуг (например, информации о режиме работы, реализуемом товаре), поскольку размещение такой информации в указанном месте не преследует целей, связанных с рекламой.

При этом при анализе информации на предмет наличия в ней признаков рекламы судам необходимо учитывать, что размещение отдельных сведений, очевидно вызывающих у потребителя ассоциацию с определенным товаром, имеющее своей целью привлечение внимания к объекту рекламирования, должно рассматриваться как реклама этого товара, поскольку в названных случаях для привлечения внимания и поддержания интереса к товару достаточно изображения части сведений о товаре (в том числе товарного знака).

Из материалов гражданского дела усматривается, что арендатору спорного помещения, расположенного в многоквартирном доме, принадлежат размещенные на козырьке жилого дома конструкции следующего содержания: «Магнит Косметик».

Указанная конструкция размещена в месте осуществления деятельности ответчика АО «Тандер», непосредственно над входом в арендованные им помещения, в пределах участков фасада здания, в котором они осуществляют свою деятельность.

Спорные конструкции имеют стандартный размер и содержат коммерческие обозначения ответчика содержит вид деятельности и коммерческое обозначение с элементами дизайна, индивидуализирующего продавца; какой-либо иной информации не содержат.

Согласно свидетельству о согласовании дизайн-проекта средства информационного оформления №... от 21 мая 2021 г. АО «Тандер» разрешено информационное оформление по адресу: адрес: вывеска из отдельных букв и знаков на подложке.

Размещение указанной информации не является произвольной, а подчинено публично-правовому регулированию.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что размещенная конструкция, исходя из её размера и содержащихся на ней слов, не является рекламной конструкцией, так как не служит для поддержания и формирования интереса неопределенного круга лиц к ответчику и их деятельности, а обозначает место нахождение магазина, в связи с чем согласие на её размещение не требовалось.

При этом, судебной коллегией учитывается нуждаемость ответчика ФИО3, как собственника нежилого помещения, и АО «Тандер» как арендатора, в использовании части фасада для размещения вывески с учетом конструктивных особенностей здания и реальной возможности совместного пользования с соблюдением баланса интересов сособственников.

Само по себе последующее выражение одним из сособственников несогласия с тем порядком использования общего имущества, который сложился между участниками общей собственности, длительное время ими соблюдался и фактически реализовывался, не может рассматриваться изолированно, вне оценки поведения такого лица в предшествующий период и без учета правомерных ожиданий иных участников соответствующих правоотношений.

Иное означало бы предоставление одному из участников общей долевой собственности возможности произвольно дестабилизировать сложившийся баланс пользования общим имуществом, игнорируя как фактически сложившиеся отношения между сособственниками, так и интересы иных участников общей собственности, которые, полагаясь на длительное отсутствие возражений, организовали реализацию своих прав определенным образом.

При этом, исследовав содержание, назначение и способ размещения спорных конструкций, судебная коллегия установила, что они не содержат сведений рекламного характера и соответствуют требованиям, предъявляемым к информационным вывескам, размещенным во исполнение Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Таким образом, поскольку спорная конструкция не носит рекламный характер, соблюдение ответчиками требований пунктов 3 и 3.1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации и части 5 статьи 19 Закона о рекламе не является обязательным.

Рассматривая требования о взыскании судебной неустойки, судебная коллегия приходит к следующему.

По смыслу ст. 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, приведенных в пунктах 28, 31, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», суд может присудить денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебную неустойку) в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка является дополнительной мерой воздействия на должника, мерой стимулирования к исполнению судебного акта, в связи с чем подлежит взысканию с момента ее присуждения, что соответствует той цели, на которую она в первую очередь направлена - стимулирование должника к совершению определенных действий и не подлежит взысканию за прошедший период.

Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение (п. 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Определяя размер судебной неустойки, суд апелляционной инстанции исходит из того, что неустойка, в размере 3000 руб. за каждый день неисполнения судебного решения будет отвечать принципу справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, а также той цели, чтобы в результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно было оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение (п. 1 ст. 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7).

При этом при определении размера судебной неустойки судебная коллегия принимает во внимание размер арендной платы, определенный договором аренды помещения ФИО3 Установлении неустойки в меньшем размере приведет к тому, что ФИО3 будет более выгодно не исполнять решение суда, т.к. она будет получать прибыль от сдачи помещения в аренду, а установление судебной неустойки в заявленном истцом размере приведет к нарушению баланса, принципов справедливости.

Указанная судебная неустойка подлежит начислению в случае неисполнения данного судебного постановления в установленный срок со следующего дня после истечения установленного срока до даты фактического исполнения судебного постановления.

ФИО1 также заявлены требования о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины, расходов по оплате услуг представителя.

Из материалов гражданского дела усматривается, что ФИО1 при подаче иска оплачена государственная пошлина в размере 3 000 руб., что подтверждается квитанцией от 10 марта 2025 г.

15 мая 2025 г. ФИО1 одновременно с подачей уточненного искового заявления в суд доплачена государственная пошлина в размере 3 000 руб.

Руководствуясь положениями статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу, что с ФИО3, как с проигравшей стороны, с учетом того, что истцом заявлены требования имущественного характера не подлежащие оценке, и не применимость принципа пропорциональности, подлежит взысканию государственная пошлина в полном объеме.

Для защиты интересов в суде первой инстанции между ФИО1 и ООО «...» в лице ФИО2 заключен договор оказания юридических услуг. Стоимость услуг по договору составила 50 000 руб.

В силу части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

На основании статьи 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей и другие признанные судом необходимыми расходы.

Критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного требования.

По общему правилу, предусмотренному частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 указанного Кодекса.

В силу положений части 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Судебная коллегия с учетом установленного объеме фактически оказанных юридических услуг, учитывая сложность дела, расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги, длительность и характер судебных заседаний, а также общую продолжительность рассмотрения дела в суде первой инстанций, объем защищаемого права, принципы разумности и справедливости, приходит к выводу, что разумными расходами по оплате услуг представителя в суде первой инстанции является сумма в размере 30 000 руб., которая подлежит взысканию с ФИО3

Оснований для удовлетворения исковых требований истца к АО «Тандер» судебная коллегия не усматривает, поскольку последние не являются собственником спорного помещения, а взаимоотношения между собственником и арендатором предметом рассмотрения данного дела не являются, реконструкция спорного помещения произведена его собственником (по его заказу), что следует из обращений ФИО3 об узаконении перепланировки, внесения сведений в ЕГРН и т.д.

Взаимоотношения ФИО3 и АО «Тандер» юридического значения не имеют, поскольку за действия арендатора перед третьими лицами несет ответственность арендодатель, как собственник помещения.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Демского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 31 июля 2025 г. отменить.

Принять по делу новое решение.

Обязать ФИО3 своими силами и средствами привести фасад жилого многоквартирного адрес в первоначальное состояние, согласно техническому паспорту дома от 14 декабря 2020 г. в течении 60 рабочих дней с даты вынесения указанного судебного постановления.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 судебную неустойку в размере 3000 руб. за каждый день просрочки до момента фактического исполнения решения суда.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины в размере 6000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 30 000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 15 мая 2026 г.