Решение № 2-2386/2019 2-2386/2019~М-2111/2019 М-2111/2019 от 5 мая 2019 г. по делу № 2-2386/2019

З А О Ч Н О Е
Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Белгород 6 мая 2019 г.

Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:

председательствующего судьи Фокина А.Н.,

при секретаре судебного заседания Стеблевской Э.З.,

с участием представителя истца ФИО1, в отсутствие ответчика,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о взыскании оставшейся стоимости земельного участка, процентов, штрафа, обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л:

18.11.2013 между АО «Белгородская ипотечная корпорация» в качестве продавца и ФИО2 в качестве покупателя заключен договор купли-продажи земельного участка № № площадью 1550 кв.м с кадастровым номером №, расположенного в п. <адрес>

Цена земельного участка по договору составила 1312200 рублей (п. 2.1), из которых 50000 рублей были оплачены покупателем в течение 5 дней со дня заключения договора (п. 2.2). На оплату оставшейся части стоимости земельного участка в размере 1262200 рублей договором предусмотрена отсрочка платежа сроком на 5 лет – до 18.11.2018 (п. 2.3).

По условиям договора продавец обязался организовать строительство инженерных внеплощадочных и квартальных инженерных сетей водоснабжения и канализации с привлечением денежных средств покупателя (п. 4.1).

Покупатель в свою очередь обязался в течение 5 лет со дня со дня подписания договора построить на земельном участке жилой дом, оформить право собственности на него и подключить его к инженерным коммуникациям (п.п. 3.2.4, 3.2.6).

Согласно п.п. 4.1 и 4.2 договора затраты на подведение инженерных коммуникаций составляют 300000 рублей, из которых 180000 рублей подлежат оплате покупателем.

Пунктом 5.5 договора предусмотрено, что в случае нарушение срока строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом, указанного в п. 3.2.4 договора, покупатель уплачивает продавцу проценты на оставшуюся часть цены участка в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований за период с даты государственной регистрации права собственности на участок до момента оплаты оставшейся части цены участка.

Пунктом 5.6 договора предусмотрено, что за нарушение срока подключения жилого дома к инженерным сетям покупатель уплачивает продавцу штраф в размере разности между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанной в п. 4.1 договора, и суммой, фактически уплаченной покупателем по п. 4.2 договора.

В обеспечение обязательств по указанному договору земельный участок с момента передачи покупателю и до момента полной оплаты его стоимости находится в залоге у продавца (п. 2.4).

Дело инициировано иском АО «БИК», которое в связи с ненадлежащим исполнением покупателем обязательств просит взыскать с ФИО2 долг по оплате оставшейся стоимости земельного участка в размере 1262200 рублей, проценты по п. 5.5 договора за период с 26.11.2013 по 29.03.2019 в размере 522600 рублей, штраф в соответствии с п. 5.6 договора в размере 120000 рублей; также просит обратить взыскание на являющийся предметом залога земельный участок, установив начальную продажную цену в размере 470400 рублей.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал.

Ответчик ФИО2 в суд не явилась. Судебные извещения, копии искового заявления и процессуальных документов, направленные судом заказными письмами с уведомлением по месту жительства ответчика, возвращены за истечением срока хранения. Расценивая неявку ответчика в отделение связи за судебным извещением, как результат его волеизъявления, суд исходя из положений ст.ст. 115, 117 ГПК РФ считает его отказавшимся принять судебное извещение, и признает извещенным о времени и месте судебного разбирательства.

В соответствии со ст.ст. 167, 233 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства дела по представленным доказательствам, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению в части.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК РФ).

В соответствии с положениями статьи 1 ГК РФ, граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Заключение сторонами договора купли-продажи земельного участка и его условия подтверждаются соответствующим документом.

В силу требований ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от их исполнения не допустим.

Исполнение истцом обязательств по передаче земельного участка подтверждается соответствующим актом приема-передачи от 18.11.2013. Государственная регистрация права собственности ответчика на земельный участок произведена 25.11.2013.

Из акта проверки от 03.10.2018 следует, что строительство на земельном участке даже не начиналось. Тем самым в срок, установленный договором, ответчик свои обязательства по возведению жилого дома не исполнил, соответственно подключение инженерных коммуникаций и сетей также не осуществил.

Каких-либо фактических данных об исполнении ответчиком своих обязательств по договору суду не представлено.

При таких обстоятельствах, в силу приведенных правовых норм и условий договора, установленный судом по настоящему спору факт неисполнения ответчиком обязательств является основанием к взысканию в пользу истца оставшейся стоимости земельного участка в размере 1262200 рублей с начислением процентов согласно п. 5.5 договора, а также штрафа в соответствии с п. 5.6 договора.

При этом, исходя из содержания договора и существа гражданско-правовой ответственности, предусмотренные п. 5.5 проценты подлежат начислению за период просрочки покупателем исполнения обязательства по оплате полной стоимости земельного участка, возникающего по истечении 5-летнего срока с момента заключения договора. Поскольку договор заключен 18.11.2013, то проценты подлежат начислению с 19.11.2018.

Всего за период просрочки с 19.11.2018 по 29.03.2019 взысканию с ответчика подлежит сумма процентов в размере 35370,58 рублей (1262200 х 7,75% / 365 х 132).

Исходя из положений ст. 333 ГК РФ, суд считает, что заявленная сумма штрафа в соответствии с п. 5.6 договора – 120000 рублей, является явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства. С учетом всех обстоятельств дела (длительности неисполнения обязательства, характера нарушения и характера его последствий) суд считает возможным снизить размер штрафа до 15000 рублей.

В соответствии с условиями заключенного сторонами договора (п. 2.4) земельный участок до момента полной оплаты его стоимости находится в залоге у продавца. Тем самым ипотекой обеспечивается обязательство покупателя по оплате всей стоимости земельного участка.

Согласно ст. 348 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено взыскание на заложенное имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 50 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Статьей 2 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 51 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание по требованиям залогодержателя на имущество, заложенное по договору об ипотеке, обращается по решению суда.

Согласно ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

При таких обстоятельствах требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество являются обоснованными.

В соответствии со ст. 54 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена недвижимого имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

При определении начальной продажной цены на имущество ФИО2 суд исходит из экспертного отчета ИП ФИО6 согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 14.03.2019 составляла 588000 рублей. Отчет соответствует установленным требованиям и составлен компетентным специалистом, является полным, ясным, содержит в себе описание проведенного исследования, сведения об основаниях и порядке произведенных расчетов. Оснований не доверять данному отчету не имеется.

В этой связи заложенное недвижимое имущество подлежит продаже с публичных торгов с определением общей начальной продажной цены в размере 470400 рублей (588 000 х 80%).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца (74% по имущественным требованиям до снижения штрафной неустойки) подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 19115,76 рублей (13115,76 + 6000) и оплате услуг оценщика в размере 3200 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 235, 237 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 удовлетворить в части.

Взыскать с ФИО2 в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» оставшуюся часть стоимости земельного участка по договору от 18.11.2013 в размере 1262000 рублей, проценты в соответствии с п. 5.5 договора в размере 35370,58 рублей, штраф в соответствии с п. 5.6 договора в размере 15000 рублей, а также судебные расходы по уплате госпошлины в размере 19115,76 рублей и по оплате услуг оценщика в размере 3200 рублей.

Обратить в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» по обязательствам ФИО2 взыскание на принадлежащее ей заложенное недвижимое имущество - на земельный участок № № площадью 1550 кв.м с кадастровым номером № находящийся в п. <адрес>

Установить начальную продажную цену заложенного имущества на публичных торгах в размере 470400 рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано сторонами также в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления, путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода.

Судья «подпись» А.Н. Фокин

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>