Апелляционное определение № 33-1400/2026 от 9 марта 2026 г.

Судья Кутенев Л.С. Дело №33-1400/2026

УИД 76RS0015-01-2025-003056-20

В окончательной форме составлено 10.03.2026 г.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе председательствующего Поздняковой Т.В.,

судей Кузьминой О.Ю., Брюквиной С.В.,

с участием прокурора Денисовой Е.С.,

при секретаре Хлестковой О.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Ярославле

2 марта 2026 года

гражданское дело по апелляционной жалобе Мэрии города Ярославля на решение Ленинского районного суда г. Ярославля от 8 декабря 2025 года, которым постановлено:

исковые требования ФИО1, паспорт №, удовлетворить частично.

Взыскать с мэрии г. Ярославля, ИНН <***>, ОГРН <***>, за счет казны муниципального образования г. Ярославля в пользу ФИО1, паспорт №, возмещение за изымаемое для муниципальных нужд недвижимое имущество: 1/2 доли в праве собственности на квартиру № 15, общей площадью 86,5 кв.м., с кадастровым номером №, и 38/3044 долей в праве собственности на земельный участок, площадью 3044 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, в размере 4 486 900 рублей.

После выплаты ФИО1, паспорт №, денежных средств в размере 4 486 900 рублей прекратить право собственности ФИО1, паспорт №, на недвижимое имущество – 1/2 доли в праве собственности на квартиру № 15, общей площадью 86,5 кв.м., с кадастровым номером №, и 38/3044 долей в праве собственности на земельный участок, площадью 3044 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, признать право собственности города Ярославля на указанное недвижимое имущество.

Взыскать с мэрии г. Ярославля, ИНН <***>, ОГРН <***>, в пользу ФИО1, паспорт №, расходы по оплате юридических услуг в размере 40 000 рублей, расходы по оплате услуг эксперта в размере 35 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 000 рублей, почтовые расходы в размере 855 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Заслушав доклад судьи Кузьминой О.Ю., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратилась в суд в исковым заявлением к мэрии г. Ярославля, в котором просит, с учетом уточненного иска, прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, взыскать с мэрии г. Ярославля выкупную стоимость жилого помещения в размере 4 486 900 рублей, судебные расходы: по оплате юридических услуг в размере 50 000 рублей, расходы по оплате услуг эксперта в размере 35 000 рублей, почтовые расходы в размере 855 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 000 рублей.

В исковом заявлении указано, что ФИО2 является собственником 1/2 доли в праве собственности на жилое помещение по адресу: <адрес>, общей площадью 86,5 кв.м. На основании заключения городской межведомственной комиссии № 17 от 22.10.2021 г. многоквартирный дом № 7 по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. 10.12.2021 г. мэрии г. Ярославля принято постановление № 1124 «О расселении и сносе жилых домов», с указанием срока отселения физических лиц не позднее 2035 г. Постановлением мэрии г. Ярославля от 27.04.2022 г. № 377 в пп. 2.1 п. 2 постановления мэрии г. Ярославля от 10.12.2021 г. № 1124 внесены изменения, слова «не позднее 2035 г.» заменены на «не позднее 2030 г.». Решением Ленинского районного суда г. Ярославля от 28.03.2023 г. постановление мэрии г. Ярославля от 10.12.2021 № 1124 признано незаконным в части установления срока расселения граждан, определен срок расселения граждан не позднее 01.09.2024 г. В предоставлении отсрочки исполнения решения суда определением Ленинского районного суда г. Ярославля от 16.09.2024 г. отказано. 14.02.2024 г. Постановлением мэрии г. Ярославля №117 принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений. К соглашению о стоимости изымаемого жилого помещения стороны не пришли, истец обратилась в ООО «ЯрОценка» с целью определения рыночной стоимости имущества на момент подачи искового заявления. Согласно отчета ООО «ЯрОценка», размер возмещения определен в размере 4 486 900 рублей, из которых 3 905 100 рублей – рыночная стоимость объекта недвижимости, рыночная стоимость доли в праве собственности на земельный участок 437 100 рублей, 144 700 рублей – размер убытков. По указанным основаниям возник настоящий иск.

Судом принято указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда, принятии нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований. Доводы жалобы сводятся к незаконности и необоснованности решения, неправильному установлению судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушению судом норм материального и процессуального права.

Проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов, изложенных в жалобе, заслушав в поддержание доводов жалобы представителя Мэрии города Ярославля по доверенности ФИО3, возражения представителя ФИО2 по доверенности ФИО4, исследовав материалы дела, судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба не содержит оснований к отмене постановленного судом решения.

С выводами, мотивами суда о частичном удовлетворении заявленных исковых требований судебная коллегия соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Из материалов дела следует, что ФИО2 является собственником 1/2 доли в праве собственности на жилое помещение по адресу: <адрес>, общей площадью 86,5 кв.м., с кадастровым номером №, и 38/3044 долей в праве собственности на земельный участок, общей площадью 3044 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: г<адрес>

На основании заключения городской межведомственной комиссии № 17 от 22.10.2021 г. многоквартирный дом по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. 10.12.2021 г. принято постановление мэрии г. Ярославля № 1124 «О расселении и сносе жилых домов», с указанием срока отселения физических лиц не позднее 2035 г.

Постановлением мэрии г. Ярославля от 27.04.2022 г. № 377 в п.п. 2.1 п.2 постановления мэрии г. Ярославля от 10.12.2021 г. № 1124 внесены изменения, слова «не позднее 2035 г.» заменены на «не позднее 2030 г.».

Решением Ленинского районного суда г. Ярославля от 28.03.2023 г. (дело № 2а-27/2023) постановление мэрии г. Ярославля от 10.12.2021 г. № 1124 признано незаконным в части установления срока расселения граждан, на мэрию г. Ярославля возложена обязанность изменить срок расселения многоквартирного дома по адресу: <адрес> определив его не позднее 01.09.2024 г. Решение вступило в законную силу 21.07.2023 г.

14.02.2024 г. мэрией г. Ярославля принято постановление № 117 «Об изъятии для муниципальных нужд города Ярославля земельного участка по адресу: <адрес> и жилых помещений».

Соглашение об изъятии недвижимого имущества с ФИО2 не заключено.

Согласно п.10 ст.32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В силу ст. ст. 56.2, 56.10 ЗК РФ, ч.1 ст. 32 ЖК РФ обязанность по выплате выкупной цены изымаемого помещения возлагается на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка и помещения.

В соответствии со ст. 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее – размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с ФЗ от 29.06.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Возмещение за жилое помещение определяется по правилам, установленным ч.7 ст. 32 ЖК РФ, согласно которым при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

ФИО2 просит установить размер возмещения в соответствии с оценкой ООО «ЯрОценка» от 10.06.2025 г., в размере 4 486 900 рублей.

Согласно отчета № 101/2025 от 10.06.2025 г. об оценке рыночной стоимости права требования возмещения за объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <адрес>, рыночная стоимость размера возмещения ФИО2 составляет 4 486 900 рублей, из которых рыночная стоимость жилого помещения составляет 3 905 100 рублей, рыночная стоимость долей в праве собственности на земельный участок – 437 100 рублей, убытки – 144 700 рублей.

При рассмотрении спора стороной ответчика представлен отчет № 2025-598.1 от 25.07.2025 г., подготовленный ООО «Компания Стандарт Оценка», об оценке рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества, а также, убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием. Согласно данного отчета рыночная стоимость размера возмещения ФИО2 составляет 3 032 696 рублей, из которых стоимость возмещения – 2 934 599 рублей, убытки – 98 097 рублей.

Судом первой инстанции проанализированы представленные сторонами отчеты об оценке № 101/2025 от 10.06.2025 г. и № 2025-598.1 от 25.07.2025 г.

Как видно из отчета № 2025-598.1, исследование проведено специалистом 25.07.2025 г., оценка № 101/2025 проведена 10.06.2025 г. В отчете № 2025-598.1 (л.д. 105 отчета) приведен график изменения роста цен на вторичном рынке жилья в Ярославской области. Из данного графика видно, что на момент проведения данной оценки (июль 2025 г.), в июле 2025 г. зафиксировано значительное падение цен на вторичное жилье, при этом, в период с апреля по июнь 2025 г. наблюдался непрерывный рост цен.

Если обратиться к открытым источникам информации (официальный сайт Restate.ru), с августа по октябрь 2025 г. вновь отмечен непрерывный значительный рост цен на вторичном рынке жилья в Ярославской области.

Суд первой инстанции учел, что в обоих отчетах специалисты отмечают постоянный рост цен на вторичное жилье на протяжении длительного периода времени, указывая, что существенное влияние на ценообразование оказывают общая макроэкономическая ситуация в стране и локальная ситуация в конкретном регионе страны.

Также суд принял во внимание, что при производстве оценки № 101/2025 специалистом исследовался только объект – квартира № 15 по адресу: <...>, в то время, как при производстве оценки № 2025-598.1 исследовались и иные помещения данного дома. Проведенное исследование и, соответственно, отчет № 101/2025, являются более подробными, более детальными, более объективным относительно спорной квартиры. Кроме того, специалист, подготовивший данное исследование, осматривал жилое помещение.

Специалист же, подготовивший отчет об оценке № 2025-598.1 от 25.07.2025 г., жилое помещение истца, как и иные помещения дома, не осматривал, исследование проведено специалистом по представленным ранее фотоматериалам.

Также, стороной истца представлена рецензия от 27.11.2025 г., выполненная специалистом ООО «ЯрОценка» на отчет № 2025-598.1, в котором специалист делает вывод о не соответствии данного отчета нормам законодательства в области оценочной деятельности, не соблюдение требований Федеральных стандартов оценки, ФЗ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», о необоснованности и недостоверности отчета № 2025-598.1, о существенном занижении стоимости объекта оценки.

Так, специалистом отмечается, в отчете специалистом оценивается состояние объектов оценки, как «требуется косметический ремонт», вместе с этим, из представленных на исследование фотоматериалах видно, что часть объектов не нуждается в ремонте, находится в хорошем состоянии, соответственно, данный вывод специалиста является недостоверным, оказывает влияние на определяемую стоимость, существенно занижает стоимость объектов оценки; специалист в отчете указывает на материал стен дома – иные, вместе с этим, из представленных сведений видно, что у дома кирпичные стены, данный вывод специалиста также является недостоверным, оказывает влияние на определяемую стоимость, существенно занижает стоимость объектов оценки; в отчете не определен сегмент рынка применительно к оцениваемым объектам, в отчете указано: квартиры, нежилые помещения, и доли в них, анализ рынка земельных участков под многоквартирную жилую постройку в отчете отсутствует, не определен сегмент рынка, не проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, не произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, не сделаны основные выводы относительно рынка недвижимости (раздел 9.2 отчета); при анализе факторов, оказывающих влияние на формирование стоимости, приведены объекты свободного назначения, не относящиеся к жилым помещениям (раздел 9.4), отчет не содержит сведения о том, по какому принципу и из какого сегмента приведены фактические данные по ценам предложений, при анализе предложений использован дважды один и тот же объект, проанализированы восемь предложений квартир, однако, суждение о достаточности данной информации для оценки объектов оценки не приведено, уровень достаточности не определен, на момент оценки на рынке присутствовало значительно больше количество предложений сопоставимых квартир в районе исследования (раздел 9.5); выбор и обоснование подхода к оценке рыночной стоимости объекта оценки специалист проводит по Федеральному стандарту оценки № 1, утв. Приказом Минэкономразвития России № 297 от 20.05.2015 г., утратившему силу 14.04.2022 г.; расчет стоимости общедомового имущества затратным подходов в отчете отсутствует, специалист в отчете указывает на аренду аналогов объектов оценки, однако не поясняет, о какой аренде идет речь; отчет содержит недостоверную информацию о состоянии объектов-аналогов при их анализе (стр. 119, 315, 317, 319, 322, 321, 325, 326 Отчета); к объектам-аналогам применяется корректировка в размере 5,5%, характерная для массового жилья советской постройки, вместе с этим, оцениваемые объекты относятся к жилью старого фонда (ст. 123); корректировка на материалы стен и состояние объектов-аналогов применены неправильно (описание состояния объектов-аналогов не соответствует действительному состоянию, указанному в объявлениях о продаже этих объектов), что привело к существенному занижению стоимости оцениваемых объектов (таблицы на стр. 126-149); анализ ситуации на рынке недвижимости в отчете отсутствует, данные о сроке поиска нового жилья в 3-5 месяцев ничем не подтверждены (ст. 162, 163); согласно данным Ассоциации развития рынка недвижимости по состоянию на 01.07.2025 г., средний срок экспозиции квартир площадью до 70 кв.м. для региона Б-группы, к которому относится и г. Ярославль, составляет 5-ть месяцев, а не 4-е, как указано специалистом в отчете; при анализе съема временного жилья специалист указывает две разные стоимости аренды квартиры: 29 000 рублей и 25 667 рублей (стр. 163).

В судебном заседании районного суда допрошенная в качестве свидетеля ФИО5, подготовившая отчет об оценке № 101/2025 от 10.06.2025 г. и рецензию от 27.11.2025 г. на отчет № 2025-598.1 от 25.07.2025 г., отчет об оценке № 101/2025 от 10.06.2025 г. и рецензию от 27.11.2025 г. поддержала, дала объяснения по доводам рецензии, дополнительно обратила внимание на то обстоятельство, что при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости специалистом ООО «ЯрОценка» использовано значительно больше квартир-аналогов, чем специалистом ООО «Компания Стандарт Оценка», что делает результаты отчета об оценке № 101/2025 от 10.06.2025 г. более объективными, специалистом ООО «Компания Стандарт Оценка» необоснованно взято за основу состояние объектов оценки, как «требуется косметический ремонт», что не соответствует действительности, в частности, оцениваемая квартира истца находится в хорошем состоянии, кроме того специалист в отчете указывает на материал стен дома – иные, когда как данный дом имеет кирпичные стены, соответственно, учитывая данные факторы, при оценке стоимости специалистом применены понижающие коэффициенты (применительно к ремонту и материалу стен дома), что в совокупности с иными указанными в рецензии недостатками и противоречиями оказали влияние на определяемую стоимость, существенное занижение стоимости объектов оценки, привели к существенной разнице в оценках стоимости данного объекта недвижимости.

Принимая решение, суд первой инстанции согласился с доводами рецензии от 27.11.2025 г. на отчет № 2025-598.1 от 25.07.2025 г., счел их заслуживающими внимания, учел, что указанные в рецензии недостатки отчета № 2025-598.1 в своей совокупности, необоснованное применение при оценке стоимости понижающих коэффициентов (применительно к ремонту и материалу стен дома), оказали влияние на определяемую стоимость, привели к существенному занижению стоимости объекта оценки.

Суд первой инстанции учел, что при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости специалистом ООО «ЯрОценка» использовано значительно больше квартир-аналогов, чем специалистом ООО «Компания Стандарт Оценка», что также делает результаты отчета об оценке № 101/2025 от 10.06.2025 г. более объективными по сравнению с отчетом, представленным стороной ответчика.

Проанализировав представленные по делу доказательства, судебная коллегия считает правильным вывод суда о том, что отчет об оценке № 101/2025 от 10.06.2025 г. является наиболее объективным, полным по содержанию и отвечающими требованиям ст. ст. 55, 59 и 60 ГПК РФ, при вынесении решения суд обоснованно руководствовался данным отчетом.

Судебная коллегия также учитывает, что ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы сторонами при рассмотрении дела не заявлялось, при этом судом сторонам разъяснялась такая возможность.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, они признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

При разрешении спора, судом первой инстанции верно определены

юридически значимые обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права, собранным по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда в полной мере соответствуют обстоятельствам дела.

Доводы жалобы о неправильной правовой оценке суда доказательств по делу являются несостоятельными, поскольку решение суда содержит анализ норм материального права, регулирующие спорные правоотношения, совокупность доказательств по данному спору, что соответствует положениям ст. 67 ГПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта - не имеется.

Иные доводы жалобы не свидетельствуют о неправильности постановленного судом решения и не являются основанием для его отмены.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Ярославля от 8 декабря 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Мэрии города Ярославля без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи