Решение № 2-3942/2023 2-41/2024 2-41/2024(2-3942/2023;)~М-2570/2023 М-2570/2023 от 13 марта 2024 г. по делу № 2-3942/2023

Дело № 2-41/2024 (2-3942/2023;)

УИД: 04RS0018-01-2023-003294-42


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 марта 2024 года г. Улан-Удэ

Октябрьский районный суд г. Улан–Удэ в составе Шатаевой Н.А., при секретаре судебного заседания Цырендашиевой Е.Ц., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету по строительству Администрации <адрес> о сохранении жилого помещения в реконструированном, перепланированном, переустроенном виде, о признании жилого помещения нежилым, признании права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Комитету по строительству Администрации <адрес> с требованием о сохранении жилого помещения в реконструированном виде, перепланированном, переустроенном виде, площадью 321 кв.м., расположенный на земельный участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, признании жилого помещения площадью 321 кв.м., нежилым, установить, что решение по настоящему делу будет являться основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН.

Требования мотивированы тем, что истец на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, с расположенным на нем объектом капитального строительства площадью 38,2 кв.м. с кадастровым номером №, с назначением объекта «Жилое помещение». В последующем истец осуществил реконструкцию, перепланировку, переустройство данного объекта, путем размещения пристроя к основному зданию, где фактически в настоящий момент находится нежилое помещение. Обратившись в ответчику с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию истец получали отказ. Ссылаясь на нормы ст. 222 ГК РФ, ст. 29 ЖК РФ просит требования удовлетворить.

Определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечен Комитет городского хозяйства Администрации <адрес>, третьими лицами привлечены Управление Росреестра по <адрес>, ФИО2

В судебном заседании представитель истца ФИО1, третьего лица ФИО2 – ФИО3 на основании доверенности исковые требования уточнила, просила сохранить жилое помещение в реконструированном виде, перепланированном, переустроенном виде, площадью 290,9 кв.м., признать, что данное жилое помещение является нежилым, установить, что решение будет являться основанием для перевода жилого помещения в нежилое помещение, а также признать право собственности ФИО1 на объект недвижимости – нежилое помещение, площадью 321 кв.м., по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №. Кроме того, пояснила, что объект соответствует градостроительным нормам и правилам, не нарушает права третьих лиц. Недобросовестности в действиях ФИО1 не усматривается, так как перед началом строительства ФИО1 получила согласие второго собственника на изменение данного объекта, после чего обратилась в суд с иском, поскольку иной возможности истец не имеет. В ходе рассмотрения дела проведена экспертиза, которая подтвердила, что построенное нежилое помещение соответствует всем требованиям пожарной безопасности, не нарушает прав граждан. Просила требования удовлетворить в полном объеме.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещалась судом надлежащим образом, о причинах неявки не сообщила.

Представитель ответчика МУ «Комитет по строительству Администрации <адрес>» ФИО4 на основании доверенности, возражала против удовлетворения исковых требований, представила письменный отзыв, суду пояснила, что фактически истец произвел реконструкцию жилого помещения, в результате которого возник новый объект, имеющий иные технические характеристики, без получения разрешительной документации, что свидетельствует о том, что данный объект возведен самовольно. Считала, что обращение с требованием о переводе жилого в нежилое помещение, поскольку в полномочия Комитета городского хозяйства входит процедура перевода из жилого в нежилое в административном порядке. Распоряжением Комитета городского хозяйства ДД.ММ.ГГГГ истцу было отказано в переводе, в связи с тем, что истцом не представлен проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения), технический паспорт, что свидетельствует о формальном обращении, поскольку истец не обращалась в Комитет по строительству с заявлением о выдаче разрешения на строительство, не представил перечень документов, предусмотренный ст. 51 ГРКРФ. Истец не обращалась с административным исковым заявлением об оспаривании решений Комитета. Кроме того, просила учесть, что объект не соответствует градостроительным нормам, в части отступов. Просит отказать в исковых требованиях в полном объеме.

Представитель соответчика Комитет по благоустройству <адрес> ФИО5 на основании доверенности, также возражала против удовлетворения исковых требований по аналогичным основаниям, также просила учесть, что поведение истца носит недобросовестный характер, так как истец пытается минуя предусмотренные законом процедуры ввести в экономический оборот объект недвижимости в упрощенном порядке, а также и то, что все действия истца до обращения в суд были направлены на создание данной ситуации. Просит в иске отказать.

В судебное заседание представитель Управления Росреестра по <адрес>, ФИО2 не явились, извещались судом надлежащим образом. ФИО2 просил о рассмотрении дела в его отсутствие, поддержал исковые требования.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся третьих лиц.

Выслушав стороны, специалиста, исследовав материалы дела, представленные доказательства, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим обстоятельствам.

В соответствии с ч.3 ст.17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота (не только собственников, но и иных лиц).

Согласно ч.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (ч.2 ст.222 ГК РФ).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу ст.51 Градостроительного кодекса РФ и ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство, и представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Кроме того, в ст.263 ГК РФ предусмотрено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Из разъяснений, приведенных в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что истец ФИО1 является собственником земельного участка, расположенного в границах участка – почтовый адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером № площадью 817 +/- 10 кв.м. с видом разрешенного использования – магазины.

При этом, установлено, что ДД.ММ.ГГГГ вид разрешенного использования земельного участка «блокированная жилая застройка, для малоэтажной застройки» изменен по заявлению ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ на вид разрешенного использования – «Магазины».

Земельный участок приобретен на основании договора купли-продажи от 21-178 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Комитетом управления имуществом и землепользованию Администрации <адрес> в лице его Председателя ФИО6 и ФИО1 из категории земель- земли населенных пунктов.

Материалами гражданского дела также подтверждается, что на указанном земельном участке истцом ФИО1 без получения соответствующего разрешения возведен объект недвижимости – одноэтажное нежилое здание общественного назначения, общей площадью 290,9 кв.м.

Согласно выводам экспертного заключения № ППК «Роскадастр» эксперта ФИО7, на момент осмотра ДД.ММ.ГГГГ помещения здания по <адрес> не нарушают требования ст. 17, так как используются для размещения магазинов. Объект недвижимости соответствует требованиям ФЗ № «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» по нормам механической и пожарной безопасности, условиям по безопасности, отсутствию угрозы для жизни и здоровья граждан, требованиям эколого-санитарной безопасности и уровню безопасного воздействия на окружающую среду. Недопустимых ухудшений эксплуатационных свойств строительных конструкций или постройки в целом вследствие деформации наружных стен и перегородок, прогибы и перекрытий, следы протечек из-за нарушений целостности кровли или образования трещин в фундаменте не зафиксированы. Здание соответствует требованиям п. 1 ст. 38 ГрК РФ. По объемно планировочному решению, безопасности пользования и обеспечения ремонтопригодности существующее здание соответствует требованиям норм СП 255.1325800.2016 «Здания, сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения».

Несущие и ограждающие конструкции объекта на момент проведения технического обследования обеспечивают устойчивость и надежность эксплуатации, угроза обрушения отсутствует, состояние конструкций и здания в целом не угрожает жизни, безопасности и здоровью граждан, а также не нарушает охраняемые законом интересы других лиц, т.к. возведенное здание расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером №

В судебном заседании эксперт ФИО7 выводы, изложенные в экспертном заключении, поддержал в полном объеме, пояснил, что истцом не соблюдены минимальные отступы.

Ответом Комитета по строительству Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ истцу отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на основании ч.6 ст.55 Градостроительного кодекса РФ по причине отсутствия разрешения на строительство.

В соответствии с правилами землепользования и застройки <адрес>, утв. решением Улан-Удэнского городского Совета депутатов от ДД.ММ.ГГГГ №, земельный участок с кадастровым номером 03:24:010941:547 расположен в территориальной зоне «Зона застройки индивидуальными жилыми домами» (Зона Ж-1), для которой установлен градостроительный регламент.

Градостроительными регламентом зоны застройки индивидуальными жилыми домами (Зона Ж-1) установлено, что одним из видов разрешенного использования земельных участков является «Магазины» (п.4.4), в котором указаны обязательные параметры, а именно при размещении объектов капитального строительства, предназначенных для товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м., минимальные размеры земельного участка - 800 кв.м., максимальный размер 2000 кв.м., минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения места допустимого размещения объекта – 6 метров, а также максимальный процент застройки – 50 %.

Согласно ч.2 ст.11 Правил землепользования и застройки <адрес> градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Однако, истцом не соблюдены указанные требования, так экспертизой зафиксировано отсутствие минимального отступа от исследуемого здания до границе\ы земельного участка с кадастровым номером 03:24:010941:552 (справ), фактическое расстояние составляет от 0 до 3 метров до границы земельного участка с кадастровым номером 03:24:010941:56 (тыльная сторона пристроя Лит.А2)

В Комитет по строительству Администрации <адрес> истец обратилась с заявлением о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по законченному реконструкцией жилого дома лишь ДД.ММ.ГГГГ, непосредственно перед обращением в Арбитражный суд Республики Бурятия ДД.ММ.ГГГГ, тогда как фактически объект недвижимости был построен в 2022 году, что подтверждается техническим паспортом на нежилое здание. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 изменен вид разрешенного использования земельного участка с «блокированной жилой застройки, для малоэтажной застройки» на вид разрешенного использования – «Магазины».

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрена необходимость получения разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства, которое в силу части 1 данной статьи представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории.

Согласно абзацу второму пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта. Аналогичные положения содержатся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).

В случае, если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 11066/09).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношению по использованию земель.

Иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Согласно Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Критерием для определения надлежащего характера мер по легализации самовольного строительства является этап строительства, на котором лицо начало предпринимать меры по его легализации.

О ненадлежащем характере осуществленных мер по легализации, как правило, свидетельствует обращение лица за разрешением на уже построенный (реконструированный) или находящейся в процессе завершения строительства (реконструкции) объект самовольного строительства. Такое обращение носит формальный характер и не является доказательством принятия соответствующих мер по легализации строительства.

В соответствии с разъяснениями, отраженными в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного суда РФ ДД.ММ.ГГГГ если судом установлено недобросовестное поведение застройщика, создавшего самовольную постройку, который обращается в уполномоченный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, действуя в обход закона, понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения, суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Согласно п.9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Доказательств, что истец ФИО1 предпринимала надлежащие меры по легализации самовольной постройки суду в нарушение требований ст.56 ГПК РФ стороной истца также не представлено.

Осуществление ФИО1 реконструкции без предварительного получения разрешения на проведение таких работ в обход порядка, предусмотренного действующим законодательством, с целью последующей легализации измененного объекта недвижимости исключительно в судебном порядке свидетельствует о недобросовестном поведении истца и является злоупотреблением правом

Таким образом, совокупность юридических условий не позволяют удовлетворить исковые требования.

руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Комитету по строительству Администрации <адрес> о сохранении жилого помещения в реконструированном, перепланированном, переустроенном виде, о признании жилого помещения нежилым, признании права собственности на объект недвижимости, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес> Республики Бурятия.

Решение в окончательной форме изготовлено 27.03.2024.

Судья: Н.А. Шатаева

Верно: Судья Н.А. Шатаева

Подлинник решения (определения) находится в Октябрьском районном суде г. Улан-Удэ и подшит в гражданское (административное) дело (материал) 2-41/2024 (2-3942/2023;)