Решение № 2-2453/2025 от 18 августа 2025 г. по делу № 2-2453/2025

УИД 39RS0010-01-2024-004152-40

Дело 2-2453/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 августа 2025 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Витошко А.В.,

при помощнике судьи Осиновской С.А.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи объектов недвижимости, третье лицо - ФИО5,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 по договору купли-продажи от 28.02.2022 приобрела у ФИО4 земельный участок и расположенный на нем индивидуальный жилой дом по адресу: <адрес>.

Стоимость объектов составила 3 260 000 руб. – жилого дома и 240 000 руб. – земельного участка.

Также сторонами было заключено дополнительное соглашение, по которому стоимость объектов увеличена на 900 000 руб.

Денежные средства по договору и дополнительному соглашению к нему получены продавцом в полном объеме.

Право собственности на объекты недвижимости в установленном порядке зарегистрировано за покупателем.

Как указывает истец в своем исковом заявлении, при заключении договора купли-продажи ответчик скрыл от истца информацию о наличии обременения на земельный участок в виде сервитута. О его наличии истцу стало известно позднее.

Посчитав свои права нарушенными, ФИО3 обратилась в суд с иском о взыскании с ФИО4 в ее пользу денежных средств в сумме 1 083 000 руб. как разницу между ценой приобретения и соразмерно уменьшенной покупной ценой.

В судебное заседание истец ФИО3, ответчик ФИО4 не явились, извещены надлежаще.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в иске.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 возражала против заявленных требований. Указала, что срок сервитута истек до заключения договора купли-продажи. Собственник смежного земельного участка проезжает через другой подъезд. Оснований для взыскания денежных средств не имеется.

Третьи лица о ФИО5, ФИО6 в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

Исследовав доказательства по делу в их совокупности и дав им оценку, суд приходит к следующим выводам.

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4).

Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1). Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2).

В силу положений п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из п. 1 и п. 2 ст. 469 ГК РФ усматривается, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В п. 1 ст. 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из п. 1 ст. 475 ГК РФ усматривается, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца, в том числе, соразмерного уменьшения покупной цены.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

Согласно договору купли-продажи объектов недвижимости от 28 февраля 2022 года ФИО4 в лице представителя по доверенности ФИО6 приобрел в собственность у ФИО3 индивидуальный жилой дом общей площадью 111,9 кв.м по адресу: <адрес>, и земельный участок площадью 502 кв.м, расположенный под домом.

Стоимость жилого дома составила 3 260 000 руб., а земельного участка – 240 000 руб. (раздел 3 договора)

В соответствии с п.1.3 договора до подписания настоящего договора объекты недвижимости никому не проданы, не заложены, в споре, под арестом и запретом отчуждения не состоят и свободны от любых прав третьих лиц.

Денежные средства были полностью переданы покупателем продавцу, о чем в договоре произведена соответствующая отметка. (л.д.10-14 т.1)

Согласно дополнительному соглашению от 28 февраля 2022 года, заключенному между ФИО4 и ФИО3, стороны пришли к соглашению об увеличении стоимости приобретаемых объектов недвижимости – земельного участка и жилого дома на 900 000 руб., которые были выплачены продавцу в дату заключения дополнительного соглашения, о чем свидетельствует собственноручная расписка.

Право собственности на указанные объекты недвижимости было зарегистрировано за ФИО3 3 марта 2022 года.

Согласно Постановлению администрации Гурьевского района Калининградской области от 19 декабря 2016 года №№ о формировании земельных участков, образованных путем раздела земельного участка с кадастровым номером № часть земельного участка № площадью 87 кв.м обременена правом прохода, проезда к земельному участку с условным кадастровым номером №. (л.д.22)

Согласно выписке из ЕГРН участок с кадастровым номером № образован из двух земельных участков с кадастровыми номерами № и №. Участок имеет обременения в виде сервитута.

Из выписки из ЕГРН на участок с кадастровым номером № следует, что обременения отсутствуют.

Согласно отчету №115-10/2024 от 11 октября 2024 года, составленному ООО «Стандарт Оценка» рыночная стоимость земельного участок с кадастровым номером № с учетом наличия ограничения (обременения) права в виде бессрочного сервитута для обеспечения прохода (проезда) в пределах части земельного участка площадью 87 кв.м составляет 1 927 000 руб. Рыночная стоимость земельного участка без учета наличия обременения составляет 2 110 000 руб. (л.д.27-127 т.1)

Таким образом, разница в стоимости составляет 183 000 руб.

При этом истец заявляет ко взысканию сумму в размере 1 083 000 руб., указав, что данная сумма состоит из разницы в стоимости земельного участка с учетом сервитута и без, а также в стоимости замощения в размере 900 000 руб.

Требования о взыскании стоимости замощения представитель истца в судебном заседании обосновывал претензиями собственника смежного участка относительно предоставления проезда, указывая, что данное замощение было выполнено им за свой счет.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела стороной истца никаких доказательств предъявления данных требований третьим лицом, а равно их обоснованности суду представлено не было.

Кроме того, суд учитывает, что при заключении договора купли-продажи стороны, совместно определяя стоимость объектов недвижимости, исходили из их характеристик и параметров в целом. Основные характеристики земельного участка, указанные в договоре соответствуют фактическим.

Безусловно, сам по себе факт наличия обременения может влиять на стоимость земельного участка, однако истцом представлен отчет о разнице стоимости в 2024 году, в то же время истцом не представлено доказательств того, что стоимость участка на момент заключения договора купли-продажи была завышена.

При этом, в договоре купли-продажи объектов недвижимости указаны все документы, послужившие основанием для регистрации права собственности на них у продавца – ФИО4

Из фотографий смежных земельных участков усматривается, что замощение части участка истца продолжается на участке ФИО5, между участками установлены ворота.

Действуя с должной степень осмотрительности, истец имела возможность ознакомиться с данными документами, в которых и содержится вся информация о наличии обременения.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд приходит к выводу, что требования истца об уменьшении стоимости покупной цены земельного участка по договору купли-продажи удовлетворению не подлежат.

руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 (Паспорт гражданина РФ №) оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья А.В. Витошко

Мотивированное решение изготовлено 19 августа 2025 года.