Апелляционное определение № 33-7298/2026 от 22 апреля 2026 г.

Судья Ноженко О.Б.

УИД: 61RS0004-01-2025-007805-20

№ 33-7298/2026

№2-121/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 апреля 2026 года

г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Тахирова Э.Ю.

судей Боровой Е.А., Кушнаренко Н.В.

при секретаре Шипулиной Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Прокурора Ленинского района г. Ростова на-Дону к МКУ УЖКХ Ленинского района г.Ростова-на-Дону, ФИО1, ФИО2 о признание сделок недействительными, по встречному иску ФИО2 к ФИО1, МКУ УЖКХ Ленинского района г.Ростова-на-Дону, прокурору Ленинского района г.Ростова-на-Дону, третье лицо: ПАО КБ «Центр-инвест» о признании добросовестным приобретателем по апелляционному представлению прокурора Ленинского района г.Ростова-на-Дону на решение Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 26 января 2026 года. Заслушав доклад судьи Тахирова Э.Ю., судебная коллегия

установила:

прокурор Ленинского района г. Ростова на-Дону обратился в суд с иском к МКУ УЖКХ Ленинского района г. Ростова-на-Дону, ФИО1, ФИО2 о признание сделок недействительными, ссылаясь на то, что прокуратурой Ленинского района г. Ростова-на-Дону проведена проверка соблюдения требований федерального законодательства, в ходе которой установлено, что приговором Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 24 июня 2025 года (дело № 1-28/2025) РМВ признан виновным в совершении преступлений, предусмотренных п. «в» ч. 5 ст. 290, п. «в» ч. 5 ст. 290, п. «в» ч. 5 ст. 290, п. «в» ч. 5 ст. 290, п. «в» ч. 5 ст. 290 УК РФ. Указанным приговором установлено, что в результате незаконных действий РМВ, являющегося директором МКУ «УЖКХ» Ленинского района г. Ростова-на-Дону, выразившихся в организации подготовки фиктивных документов, дающих основания для незаконной приватизации, квартира, расположенная по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, перешла из муниципальной собственности в частную собственность ФИО1 Согласно выписке из ЕГРН 27.10.2016 зарегистрирован переход права собственности на указанную квартиру на основании договора купли-продажи, заключенного между ФИО1 и ФИО2, который на настоящий момент является собственником указанной квартиры.

На основании изложенного, прокурор просил суд признать договор <***> от 29.08.2016 на передачу квартиры в частную собственность гражданина, заключенный между администрацией Ленинского района г. Ростова-на-Дону в лице директора МКУ «УЖКХ Ленинского района г. Ростова-на-Дону» и ФИО1, недействительным (ничтожным), применить последствия недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества муниципальному образованию «город Ростов-на-Дону», прекратить зарегистрированное право нынешнего правообладателя на спорный объект недвижимого имущества, признать недействительным типовой договор социального найма жилого помещения<***> от 13.12.2007, заключенный между МУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства Ленинского района» г.Ростова-на-Дону и ФИО1, признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 27.10.2016, заключенный между ФИО1 и ФИО2

ФИО2 обратился в суд со встречным иском к ФИО1, МКУ «УЖКХ» Ленинского района г. Ростова-на-Дону, прокурору Ленинского района г. Ростова-на-Дону о признании добросовестным приобретателем, ссылаясь на то, что он проявил разумную осмотрительность и проверил юридическую чистоту спорного нежилого помещения до заключения сделки, на момент приобретения за продавцом ФИО1 было в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности на продаваемый объект недвижимого имущества. Кроме того, на момент государственной регистрации сделки, споров в суде по данной квартире не имелось, арестов, ограничений и обременений на данную квартиру наложено не было. Также были проверены документы, на основании которых ФИО1 стал собственником данной квартиры, а именно: выписка ЕРГН о праве собственности, договор на передачу квартиры в частную собственность гражданина <***> от 29.08.2016, справка о регистрации ФИО1 от 15.10.2016. Ни один из вышеуказанных документов на момент приобретения ФИО2 квартиры никем не оспаривался. Полагает, что при заключении договора купли-продажи квартиры от 24.10.2016 ФИО2 принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца ФИО1 на отчуждение имущества, в течении 9 лет ФИО2 нес бремя содержания вышеуказанной квартиры, что подтверждается справками об отсутствии задолженностей перед коммунальными службами, а также оплачивал налог на имущество. Также за время владения ФИО2 были проведены ремонтные работы по восстановлению треснувших и обваливавшихся наружных стен дома, проведена очистка и ремонт крыши дома, внутри квартиры произведен дорогостоящий ремонт. В настоящий момент спорная квартиры является единственным жильем инвалида 2 группы ФИО2 и находится в залоге у банка ПАО КБ «Центр-Инвест» по договору залога квартиры № <***>

На основании изложенного, ФИО2 просил суд признать его добросовестным приобретателем квартиры № 2, площадью 32,6 кв.м, с КН <***>, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на основании договора купли-продажи квартиры от 24.10.2016, заключенного между ФИО1 и ФИО2

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26 января 2026 года исковые требования прокурора Ленинского района г. Ростова-на-Дону оставлены без удовлетворения, встречные исковые требования ФИО2 удовлетворены.

С указанным решением не согласился прокурор Ленинского района г. Ростова-на-Дону, который в своем апелляционном представлении просит его отменить, ссылаясь на то, что любое имущество, полученное вследствие коррупционных правонарушений, не может являться легальным объектом гражданского оборота и подлежит безусловному обращению в доход государства.

В возражениях на апелляционное представление ФИО2 просит решение суда оставить без изменения, представление – без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы апелляционного представления, выслушав прокурора отдела прокуратуры Ростовской области – Беллуяна Г.А., представителя ФИО2 – ФИО3, представителя администрации г. Ростова-на-Дону – ФИО4, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, приговором Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 24 июня 2025 года (дело № 1-28/2025) РМВ признан виновным в совершении преступлений, предусмотренных п. «в» ч. 5 ст. 290, п. «в» ч. 5 ст. 290, п. «в» ч. 5 ст. 290, п. «в» ч. 5 ст. 290, п. «в» ч. 5 ст. 290 УК РФ и ему назначено наказание в виде 11 лет 1 месяца лишения свободы с отбыванием наказания в колонии строго режима со штрафом в размере 17 000 000 руб.

Указанным приговором установлено, что в результате незаконных действий РМВ, являющегося директором МКУ «УЖКХ» Ленинского района г. Ростова-на-Дону, выразившихся в организации подготовки фиктивных документов, дающих основания для незаконной приватизации, квартира, расположенная по адресу: г. Ростов-на-Дону, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, перешла из муниципальной собственности в частную собственность.

Согласно сведениям ЕГРН 02.09.2016 зарегистрирован переход права собственности от Муниципального образования г. Ростов-на-Дону к ФИО1 на объект недвижимости, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

24.10.2016 между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого последний приобрел указанную квартиру у ФИО1 по цене 1 550 000 руб.

Оплата по договору была произведена путем передачи наличных денежных средств, что подтверждается распиской.

С 27.10.2016 ФИО2 является собственником вышеуказанной квартиры, что подтверждается, записью в ЕГРН от 27.10.2016 <***>.

Принимая обжалуемое решение, суд руководствовался положениями ст.ст. 10, 168, 672 ГК РФ, ст.ст. 30, 49, 51, 52, 57, 60 ЖК РФ, Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и исходил из того, что прокурором избран ненадлежащий способ защиты права, в связи с чем отказал в удовлетворении его исковых требований.

Удовлетворяя встречные исковые требования, руководствуясь положениями ст. 302 ГК РФ, исходя из того, что доказательств наличия обстоятельств, позволивших ФИО2 при совершении сделки усомниться в праве продавца на отчуждение спорной квартиры, материалы дела не содержат, суд пришел к выводу, что он является добросовестным приобретателем.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда о наличии оснований для удовлетворения встречных исковых требований, при этом, не может согласиться с выводами об отказе в удовлетворении исковых требований прокурора по следующим основаниям.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений (ст. 1).

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 2).

Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд (ст. 6).

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 7).

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

В соответствии с ч. 1 ст. 52 ЖК РФ жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, за исключением установленных данным Кодексом случаев.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований Жилищного кодекса Российской Федерации решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении (части 3 и 4 статьи 57, статья 63 ЖК РФ). Указанное решение может быть принято и иным уполномоченным органом в случаях, предусмотренных федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации (пункт 6 статьи 12, пункт 5 статьи 13, части 3, 4 статьи 49 ЖК РФ).

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в п. 6 постановления Пленума от 24.08.1993 №8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу приговором Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 24 июня 2025 года достоверно установлен факт незаконной передачи муниципального имущества в виде квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в частную собственность ФИО1, не имевшего законных оснований для ее получения в частную собственность, на основании фиктивных документов, дающих основания для незаконной приватизации.

Таким образом, совокупностью собранных по делу доказательств достоверно установлено, что жилое помещение выбыло из владения законного собственника помимо его воли, в нарушение Жилищного кодекса РФ и Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», положений гражданского законодательства, регулирующего основания и порядок перехода права собственности по договору передачи в собственность недвижимого имущества в порядке приватизации.

В результате совершенного преступления были нарушены права и законные интересы муниципального образования, являющегося законным правообладателем указанного выше недвижимого имущества, что свидетельствует о недействительности состоявшихся по делу сделок по признаку их ничтожности.

Допущенные нарушения требований Жилищного кодекса РФ при заключении договора социального найма жилого помещения от 13.12.2007 <***> и договора передачи квартиры в частную собственность гражданина <***> от 29.08.2016 являются, вопреки выводам суда, основанием для признания указанных договоров недействительными (ничтожными), как нарушающим права и законные интересы муниципального образования «город Ростов-на-Дону».

При изложенных обстоятельствах, обжалуемое решение подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требований прокурора Ленинского района г. Ростова на-Дону о признании договора <***> от 29.08.2016 на передачу квартиры в частную собственность гражданина, заключенного между администрацией Ленинского района г. Ростова-на-Дону в лице директора МКУ «УЖКХ Ленинского района г. Ростова-на-Дону» и ФИО1 недействительным (ничтожным), о признании недействительным типового договора социального найма жилого помещения <***> от 13.12.2007, заключенного между МУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства Ленинского района» г. Ростова-на-Дону и ФИО1, с принятием в отмененной части нового решения об удовлетворении указанных требований.

Оснований для применения последствия недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества муниципальному образованию «город Ростов-на-Дону» и прекращения зарегистрированного права нынешнего правообладателя на спорный объект недвижимого имущества, судебная коллегия не усматривает, поскольку в рассматриваемом случае невозможно приведение сторон в положение, существовавшее до оспариваемых сделок, поскольку спорная квартира выбыла из собственности ФИО1

При этом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о признании нынешнего собственника спорной квартиры – ФИО2 – добросовестным приобретателем.

Как следует из материалов дела, ФИО2 при заключении договора купли-продажи квартиры проявил разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась при совершении подобного рода сделок, сделка была возмездной, денежные средства продавцом получены в полном объеме, спорная квартира полностью оплачена, с момента регистрации договора купли-продажи спорной квартиры она поступила в распоряжение и владение ФИО2, который вплоть до настоящего момента времени продолжает пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему спорной квартирой, оплачивая все коммунальные расходы, при этом, на момент совершения сделки по покупке спорной квартиры приобретатель ФИО2 не знал, не мог и не должен был знать, что договор на передачу квартиры в собственность продавца заключен с нарушением закона; на момент приобретения ФИО2 квартиры сведений о каких-либо ограничениях в отношении нее не имелось.

Кроме того, как верно обращено внимание судом, между ПАО КБ «Центр Инвест» и ФИО2 заключен кредитный договор <***> от 06.08.2018, в обеспечение обязательств по которому заключен договор залога квартиры №<***> от 06.08.2018. Предметом залога по указанному договору является спорная квартира. При заключении указанных договоров каких-либо сомнений в законном владении ФИО2 данной квартиры у сотрудников банка не возникло.

Добросовестность приобретения спорной квартиры ФИО2 доводами апелляционной жалобы не оспорена, доказательств обратного не представлено. Кроме того, прокурором не заявлено требований об изъятии квартиры у ответчика.

На основании изложенного, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда в части удовлетворения встречных исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26 января 2026 года в части отказа в удовлетворении требований прокурора Ленинского района г. Ростова на-Дону о признании договора <***> от 29.08.2016 года на передачу квартиры в частную собственность гражданина, заключенного между Администрацией Ленинского района г.Ростова-на-Дону в лице директора МКУ «УЖКХ Ленинского района г.Ростова-на-Дону» и ФИО1 недействительным (ничтожным), о признании недействительным типового договора социального найма жилого помещения <***> от 13.12.2007, заключенного между МУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства Ленинского района» г. Ростова-на-Дону и ФИО1 отменить, в отмененной части принять новое решение, которым удовлетворить указанные исковые требования.

Признать договор <***> от 29.08.2016 года на передачу квартиры в частную собственность гражданина, заключенный между Администрацией Ленинского района г. Ростова-на-Дону в лице директора МКУ «УЖКХ Ленинского района г.Ростова-на-Дону» и ФИО1 недействительным (ничтожным).

Признать недействительным типовой договор социального найма жилого помещения <***> от 13.12.2007, заключенный между МУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства Ленинского района» г. Ростова-на-Дону и ФИО1.

В остальной части решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26 января 2026 года оставить без изменения, апелляционное представление прокурора Ленинского района г.Ростова-на-Дону без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29.04.2026г.