Решение № 2-721/2018 2-721/2018~М-713/2018 М-713/2018 от 13 сентября 2018 г. по делу № 2-721/2018

Решение в окончательной форме

принято 14 сентября 2018г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Полевской 10 сентября 2018 года

Полевской городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Загидулиной О.А., при секретаре Хлебаловой Э.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-721/2018 по иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании сделки недействительной,

У С Т А Н О В И Л:

. . .г. между Ц.Л.А., от имени которой действовал ФИО2 по доверенности, продавцом, и ФИО3, покупателем, заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <. . .>, площадью 770 кв.м.

ФИО1 обратилась в суд с иском о признании указанного договора недействительным, мотивируя это тем, что Ц.Л.А. являлась собственником земельного участка, расположенного по адресу: <. . .>, площадью 770 кв.м, на основании решения Полевского городского суда от . . .г. . . .г. Ц.Л.А. выдала ФИО2 доверенность, которой уполномочила его зарегистрировать ее права собственности на это имущество, а затем продать участок за разумную цену. В ее присутствии была оговорена минимальная стоимость участка для продажи – <данные изъяты>. . . .г. Ц.Л.А. умерла. Она, истец, является ее наследником по закону первой очереди. Кроме нее наследником первой очереди является ФИО1, сын наследодателя. . . .г. по телефону она уведомила ФИО2 о смерти матери, потребовала вернуть ей доверенность и документы на земельный участок. . . .г. ФИО2, проигнорировав информацию о смерти Ц.Л.А., совершил от ее имени сделку купли-продажи земельного участка со ФИО3 Денежные средства, полученные от покупателя, ФИО2 присвоил себе. По данным государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость участка составляет <данные изъяты>., а среднерыночная стоимость участка в январе 2018г. составила <данные изъяты>. По мнению истца, сделка, совершенная ФИО2 и ФИО3, заключена на невыгодных для доверителя и ее правопреемников условиях: по заниженной цене. Стоимость продажи земельного участка ниже как его кадастровой стоимости, так и рыночной. В связи с этим на основании статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации истец просила признать недействительным указанный договор купли-продажи.

В судебное заседание истец не явилась, будучи извещена надлежащим образом, об уважительных причинах своей неявки суду не сообщила, при подаче искового заявления просила о рассмотрении дела в ее отсутствии.

Представитель истца ФИО4, действующий по доверенности от . . .г., иск и доводы искового заявления поддержал, дополнительно пояснил, что действиями ответчика ФИО2 Ц.Л.А. причинен ущерб, поскольку он продал земельный участок по цене в 2,5 раза меньше кадастровой стоимости и в 4 раза меньше рыночной стоимости. ФИО3 осуществляет риэлтерскую деятельность, поэтому он не мог не знать рыночную стоимость земельного участка, приобретая его по цене <данные изъяты>., он понимал, что продавцу причиняется ущерб.

Ответчик ФИО2 иск не признал и пояснил, что он в течение длительного времени оказывал услуги Ц.Л.А. по оформлению прав на ее имущество в течение 2,5 лет. Ц.Л.А. отказалась оплачивать ее услуги. В связи с этим он продал земельный участок, принадлежавший ей, по цене <данные изъяты>., то есть в размере ее задолженности. Доверенность, выданная Ц.Л.А. на его имя . . .г., предоставляющая право продажи спорного земельного участка, ему передана только в феврале 2018г. О смерти Ц.Л.А. он узнал из искового заявления. При подаче документов на регистрацию перехода права в феврале 2018г. МФЦ присутствовал представитель ФИО1 ФИО4, который тоже ему не сообщил о смерти Ц.Л.А.

Представитель ответчика ФИО2 ФИО5, действующий по устному ходатайству ответчика, иск не признал и пояснил, что, предъявляя настоящий иск, истец злоупотребляет процессуальными правами. Ответчик сообщил истцу и ее матери о наличии возможности оформления права собственности в порядке наследования после смерти брата Ц.Л.А. В связи с этим между ответчиком и Ц.Л.А. достигнута договоренность об увеличении объема оказанных услуг по оформлению прав на недвижимое имущество, выплате понесенных им издержек, после чего он приступил к оформлению прав Ц.Л.А. на садовый участок. В 2017г. он вновь стал оказывать услуги Ц.Л.А. После этого его услуги так и не были оплачены. В доверенности, выданной наследодателем, ответчик уполномочен продать участок за цену и на условиях по своему усмотрению. Сделка совершена в соответствии с требованиями закона. Покупатель предпринял достаточные меры для соблюдения законности сделки, исключения истребования у него имущества. На момент заключения оспариваемой сделки доверенность не была отменена Ц.Л.А. Потенциальные покупатели сада с лета 2017г. отсутствовали. Продажная стоимость земельного участка экономически оправдана, расходы истца по содержанию сада исключились. Мнение умершей о стоимости сада ему было известно, ей было важно рассчитаться с ним, продав сад. При проведении оценки стоимости сада, оценщик не выезжал на место, заключение не учитывает отсутствие в товариществе необходимой инфраструктуры, в том числе, хорошего подъездного пути. Очевидность ущерба интересам представляемого истцом не раскрыта, мнение истца о причинении ущерба непосредственно ей не порождает недействительность спорной сделки в части ее цены. ФИО3 не обладает специальными познаниями в области определения рыночной стоимости имущества, что исключает очевидность заведомо невыгодных условий сделки на момент ее заключения. В связи с этим оснований для признания сделки недействительной не имеется.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, будучи извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствии и отзывы по иску, в которых указал, что иск не признает, поскольку о смерти предыдущего владельца земельного участка ему не было известно до получения иска. Нотариальная доверенность на имя ФИО2 была оформлена правильно, оснований сомневаться в сделке у него не было. До заключения договора он лично проверил на вебсайте Федеральной нотариальной палаты не отозвана ли доверенность, которая до сих пор там не значится в списке отозванных. Цена покупки земельного участка в <данные изъяты>. является справедливой, поскольку к земельному участку нет нормальной дороги, отсутствуют коммуникации, участок не разработан, имеются вопросы по границе участка. При устранении этих недочетов цена участка могла составлять <данные изъяты>. ФИО2 уполномочен продавцом продать участок за цену и на условиях по своему усмотрению. Истец была вправе установить минимальный предел стоимости продажи в доверенности, ограничив полномочия доверенного лица. В связи с этим он просил отказать в удовлетворении иска.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных исковых требований на предмет спора, ФИО1, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области и нотариус Балашихинского нотариального округа Московской области К.А.В. в судебное заседание не явились, будучи извещены надлежащим образом.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

Пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 1 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором … либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо … вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" о наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной.

В соответствии со статьей 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Пунктом 1 статьи 1110 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

Пунктом 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

На основании пункта 1 статьи 1153 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

В судебном заседании установлено, что Ц.Л.А. являлась собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <. . .>, площадью 770 кв.м, что подтверждается копией решения Полевского городского суда от . . .г. (л.д. 19-20).

. . .г. Ц.Л.А. выдала ФИО2 доверенность, которой уполномочила его быть ее представителем в органах обязательной государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним по вопросу государственной регистрации ее права собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <. . .>, а в последующем уполномочила его продать за цену и на условиях по своему усмотрению этот земельный участок, для чего предоставила право подписать договор купли-продажи, передаточный акт, получить следуемые ей деньги. Доверенность удостоверена нотариусом Балашихинского нотариального округа Московской области Ж.Т.И., срок действия – три года (<данные изъяты>). Это обстоятельство подтверждается копией доверенности (л.д. 85).

. . .г. в г. Москва Ц.Л.А. умерла, что подтверждается копией свидетельства о смерти (л.д. 18).

ФИО1 приходится дочерью Ц.Л.А., что видно из копии свидетельства о рождении (л.д. 17).

Из справки нотариуса К.А.В. от . . .г. (л.д. 90) следует, что после смерти Ц.Л.А. . . .г. заведено наследственное дело по заявлению ФИО1

Таким образом, в судебном заседании установлено, что ФИО1 является правопреемником Ц.Л.А., а поэтому вправе оспаривать заключенную от имени наследодателя сделку.

. . .г. между Ц.Л.А., от имени которой действовал ФИО2 по доверенности, продавцом, и ФИО3, покупателем, заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <. . .>, площадью 770 кв.м. Это обстоятельство подтверждается копией договора (л.д. 86).

Из пункта 2 договора видно, что цена земельного участка составляет <данные изъяты>. Стороны подтверждают, что денежные средства в качестве полного расчета за объект переданы покупателем продавцу в полном объеме до подписания договора и имеются в этой связи взаимных претензий (пункта 4). Стороны договорились о передаче отчуждаемого объекта после подписания договора в течение трех дней и без составления акта приема-передачи.

Право собственности покупателя ФИО3 зарегистрировано . . .г., запись о регистрации №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от . . .г. (л.д. 23-24).

Из указанной выписки из ЕГРН следует, что кадастровая стоимость земельного участка составляет <данные изъяты>.

Из отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <. . .>, площадью 770 кв.м, от . . .г. № (л.д. 25-47), составленного ООО Бюро независимых экспертиз «УралКримЭК» видно, что рыночная стоимость этого объекта недвижимости по состоянию на . . .г. составляет округленно <данные изъяты>.

В указанном отчете (л.д. 40) имеется объявление ИП ФИО3 о продаже земельного участка в СНТ «Аграрник», площадью 7,7 соток, по цене <данные изъяты>.

По данным АНО «Риэлтерский информационный центр» Уральской палаты недвижимости от . . .г. №, объявление опубликовано ФИО3 . . .г. По состоянию на период с . . .г. по . . .г. (наиболее близкому к дате заключения оспариваемого договора – . . .г.) публиковалось объявление о продаже участка аналогичной площади в этом же коллективном саду по цене <данные изъяты>. Также в более ранний период по аналогичной цене в этом же СНТ продавались еще два участка (так же без строений на нем).

Таким образом, суд приходит к выводу, что земельный участок, принадлежавший Ц.Л.А., продан ее представителем по цене в 5-6 раз ниже рыночной стоимости, что существенно нарушает права представляемого.

Кроме того, согласно информации Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей по состоянию на . . .г., ФИО3 осуществляет предпринимательскую деятельность с . . .г., одним из видов его деятельности является предоставление посреднических услуг при купле-продаже недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе. Соответственно, в силу своей профессиональной деятельности ФИО3 должен быть знать о наличии явного ущерба для продавца. Сам он после приобретения земельного участка Ц.Л.А. опубликовал объявление о его продаже за <данные изъяты>.

Оспаривая выводы оценщика ООО Бюро независимых экспертиз «УралКримЭК», ответчики не представили доказательств, опровергающие установленную заключением стоимость.

На основании изложенного суд пришел к выводу, что оспариваемая сделка влечен явный ущерб для продавца, поскольку совершена заведомо на невыгодных условиях.

Доводы ФИО2 о том, что все полученное по сделке, он не передал Ц.Л.А. или его наследнику (истцу по спору) в связи с наличием встречного обязательства Ц.Л.А. по оплате его услуг по оформлению прав на недвижимое имущество, суд не принимает во внимание, поскольку это обстоятельство не препятствовало ему реализовать имущество представляемой по рыночной цене. Более того, доказательств наличия встречного обязательства ответчик не представил. Предоставленные доверенности, выданные Ц.Л.А. на имя ФИО2 не свидетельствуют о платности услуг по представлению ее интересов, не подтверждают их стоимость, согласованную сторонами. Соглашение о зачете взаимных требований суду не представлено.

Таким образом, требования истца следует удовлетворить, признав недействительным договор купли-продажи земельного участка от . . .г., заключенный между Ц.Л.А., представителем которой являлся ФИО2, ФИО3 и применить последствия недействительности ничтожной сделки.

В связи со смертью Ц.Л.А. земельный участок следует передать в собственность ее наследнику, принявшему наследство, – ФИО1, не взыскивая с нее в пользу ФИО3 цену участка в размере <данные изъяты>., поскольку в судебном заседании установлено, что представитель Ц.Л.А. денежные средства не передавал ни представляемой, ни ее наследнику.

ФИО3 вправе предъявить самостоятельные требования к ФИО2 о возврате уплаченной суммы.

Государственную регистрацию права собственности ФИО3 на земельный участок следует аннулировать.

Согласно ч.1 ст.103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Истцу предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины при предъявления иска до вынесения решения по делу (определение от 15 июня 2018г. (л.д. 52)). Соответственно, обязанность по оплате государственной пошлины следует возложить на ответчиков в равных долях.

Размер государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления, составляет <данные изъяты>. при цене иска <данные изъяты>. Эту сумму в бюджет Полевского городского округа следует взыскать с ответчиков в равных долях, то есть по <данные изъяты>.

Истец частично уплатила государственную пошлину в размере <данные изъяты>. (л.д. 6, 96), однако, в связи с предоставлением отсрочки, она не подлежала уплате, а поэтому должна быть возвращена истцу из бюджета Полевского городского округа.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Если же иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику - пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При предъявлении иска истец понесла судебные расходы по оплате услуг по оценке спорного земельного участка, в соответствии с договором на проведение оценки от . . .г. №, заключенного между нею и ООО Бюро независимых экспертиз «УралКримЭК» (л.д. 46-47), в размере <данные изъяты>., что так же подтверждено копией кассового чека (л.д. 46). Эти расходы являются необходимыми для рассмотрения дела, поскольку в предмет доказывания входит факт причинения ущерба истцу, который может быть установлен, в том числе, и путем оценки имущества для последующего сравнения с ценой, установленной условиями договора купли-продажи. Расходы следует взыскать с ответчиков в равных долях, то есть по <данные изъяты>.

Согласно пункту 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Как указал в своих определениях от 21 декабря 2004 года № 454-О, от 20 октября 2005 г. № 355-О Конституционный Суд Российской Федерации, вынося мотивированное решение об изменении размера сумм, взыскиваемых в возмещение соответствующих расходов, суд не вправе уменьшать его произвольно, тем более, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.

Из договора на оказание юридических услуг и представление интересов в суде от . . .г., заключенного между заказчиком ФИО1 и исполнителем ФИО4, видно, что исполнитель по заданию заказчика обязался оказать юридические услуги в целях защиты его прав и интересов по гражданскому делу по иску к ФИО2 и ФИО3 о признании недействительной сделки купли-продажи земельного участка, а заказчик обязался оплатить эти работы в размере <данные изъяты>. (<данные изъяты>. по факту составления искового заявления, <данные изъяты>. по факту вступления решения суда в законную силу). Исполнитель обязался: подготовить и направить исковое заявление в суд, представлять интересы заказчика в Полевском городском суде, участвовать во всех судебных заседаниях по делу, представлять доказательства, давать пояснения по делу, письменные возражения относительно заявленных ответчиком доводов, ходатайства и иные процессуальные документы, в случае разрешения сторонами спора в добровольном порядке подготовить мировое соглашение по делу, в случае незаконности решение суда обжаловать в апелляционной инстанции, консультировать заказчика по всем вопросам, возникшим в ходе защиты прав заказчика в суде общей юрисдикции.

Из расписки ФИО4 следует, что . . .г. от ФИО1 он получил денежные средства в размере <данные изъяты>. в счет оплаты по договору от . . .г.

Ответчиками не заявлено возражений относительно размера судебных расходов по оплате услуг представителя. Суд считает, что они являются разумными, соответствуют сложности дела, объему защищаемого права, а поэтому подлежат возмещению в размере фактически понесенных расходов <данные изъяты>. в равных долях каждым ответчиком, то есть по <данные изъяты>.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <. . .>, площадью 770 кв.м, заключенный . . .г. между ФИО3 и Ц.Л.А., от имени которой действовал ФИО2 по доверенности.

Применить последствия недействительности сделки в виде односторонней реституции:

Аннулировать государственную регистрацию права собственности ФИО3, на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <. . .>, площадью 770 кв.м (запись акта о регистрации права собственности от . . .г. №).

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <. . .>, площадью 770 кв.м.

Взыскать со ФИО2 и ФИО3 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате услуг по оценке имущества в размере 4 000р. и судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000р., а всего 14 000р. в равных долях с каждого, то есть по 7 000р.

Взыскать со ФИО2 и ФИО3 государственную пошлину в бюджет Полевского городского округа в размере 5 350р. в равных долях, то есть по 2675р.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Полевской городской суд.

Резолютивная часть решения изготовлена в совещательной комнате с применением технических средств.

Председательствующий