Решение № 3А-102/2025 3А-102/2025~М-100/2025 М-100/2025 от 22 октября 2025 г. по делу № 3А-102/2025

Дело № 3а-102/2025

42OS0000-01-2025-000158-05


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Кемеровский областной суд

в составе председательствующего судьи Киклевич С.В.,

при секретаре Сафоновой Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово

20 октября 2025 года

дело по административному исковому заявлению публичного акционерного общества «Южный Кузбасс» о признании решения бюджетного учреждения незаконным, установлении кадастровой стоимости в размере рыночной

УСТАНОВИЛ:

Публичное акционерное общество «Южный Кузбасс» (далее также - ПАО «Южный Кузбасс», Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

Требования мотивированы тем, что ПАО «Южный Кузбасс» для осуществления производственной деятельности предоставлен на основании договора аренды, заключенного 24 января 2011 года с Комитетом по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа, земельный участок с кадастровым номером №, вид разрешенного использования: под иными объектами специального назначения, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2022 года составляет 941 221 528,8 руб.

19 декабря 2024 года Общество обратилось в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» с заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке от 29 октября 2024 года № 1238-5/24 по состоянию на 25 октября 2024 года в размере 170 666 000 руб.

Решением ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» от 27 июня 2025 года № ОРС-42/2025/002216 Обществу в удовлетворении заявления отказано, поскольку представленный отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

ПАО «Южный Кузбасс» с данным решением ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» не согласно, просит признать его незаконным и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной судебным экспертом по состоянию на 25 октября 2024 года (том 2 л.д. 69)

Административный истец о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, направил в суд ходатайство, в котором просит заявленные требования удовлетворить, а также рассмотреть дело в отсутствие представителя (том 2 л.д. 69).

Представители административного ответчика ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» ФИО1, ФИО2, действующие на основании доверенностей, заявленные требования не признали, поддержав изложенное в письменных возражениях (том 1 л.д. 74 – 78).

Административный ответчик Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса, заинтересованные лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу, публично – правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Кемеровской области – Кузбассу, администрация Мысковского городского округа своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Управление Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу представило письменные объяснения, указывая на то, что вынесенный по делу судебный акт их права и законные интересы не затронет, в связи с чем рассмотрение спора оставляет на усмотрение суда (том 1 л.д. 58).

Публично-правовая компания «Роскадастр» (филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Кемеровской области-Кузбассу) предоставила письменный отзыв по делу, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя (том 1 л.д. 63 – 65).

Администрацией Мысковского городского округа направлена письменная позиция по делу, в которой выражено несогласие с результатами судебной оценочной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка (том 2 л.д. 118 - 122).

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте его проведения надлежащим образом и распорядившихся правом на участие в нем.

Выслушав представителей административного ответчика, допросив эксперта, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также Федеральный закон № 237-ФЗ).

Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов (пункт 19 статьи 5), которая вступила в силу 11 августа 2020 года, а также признана утратившей силу статья 22 «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости» (пункт 18 часть 5).

Частью 2 статьи 6 вышеуказанного Федерального закона до 1 января 2026 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Кемеровской области – Кузбасса от 17 марта 2023 года № 151 установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Кемеровской области – Кузбасса - 1 апреля 2023 года.

С указанной даты (1 апреля 2023 года) на основании пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Кемеровской области - Кузбассе применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ и не осуществляется рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Таким бюджетным учреждением на территории Кемеровской области – Кузбасса является государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» (ГБУ «Центр ГКО и ТИ Кузбасса»).

На основании части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 1); об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 2).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 данной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Из материалов дела следует, что ПАО «Южный Кузбасс» для осуществления производственной деятельности на основании договора аренды, заключенного 24 января 2011 года с Комитетом по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа, предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под иными объектами специального назначения, расположенный по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 9 – 11 – копия договора, л.д. 13 – 14 – выписка).

Приказом Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса от 3 ноября 2022 года № 4-2/2263-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Кемеровской области – Кузбасса» утверждена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года в размере 941 221 528,8 руб. (том 1 л.д. 12, 64 оборот).

Соблюдая порядок, предусмотренный статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, административный истец 19 декабря 2024 года обратился в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в размере, определенном независимым оценщиком по состоянию на 25 октября 2024 года (том 1 л.д. 15, 79). К заявлению был приложен отчет об оценке № 1238-5/24 от 29 октября 2024 года, составленный оценщиком ООО «Прайс-Сервис», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 25 октября 2024 года составила 170 666 000 руб. (том 1 л.д. 18 – 42, 99 – 122).

Сообщением ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» № 15270 от 24 декабря 2024 года в принятии заявления ПАО «Южный Кузбасс» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости было отказано со ссылкой на положения части 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Решением Кемеровского областного суда от 6 марта 2025 года по административному делу № 3а – 32/2025 вышеуказанное сообщение признано незаконным, на бюджетное учреждение возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ПАО «Южный Кузбасс» от 19 декабря 2024 года (том 1 л.д. 130 – 133).Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 28 мая 2025 года решение Кемеровского областного суда от 6 марта 2025 года оставлено без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения (том 1 л.д. 134 – 139).

27 июня 2025 года решением ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» № ОРС-42/2025/002216 в удовлетворении заявления ПАО «Южный Кузбасс» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости было отказано в связи с допущенными нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета (том 1 л.д. 16 – 17, 96 – 98).

Полагая данное решение незаконным, административный истец 15 июля 2025 года, с соблюдением предусмотренного частью 3.1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячного срока, обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Разрешая заявленные требования суд отмечает, что решение ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» № ОРС-42/2025/002216 от 27 июня 2025 года соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 6 августа 2020 года № П/0287, принято компетентным органом в установленные законом сроки, порядок принятия оспариваемого решения соблюден.

В ходе рассмотрения дела, в целях оценки правомерности выводов, изложенных в оспариваемом решении ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» относительно несоответствия представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, определением суда от 6 августа 2025 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Оценочное бюро «Актив» (том 1 л.д. 165 – 167).

Согласно заключению эксперта ООО «Оценочное бюро «Актив» № 67/25 от 22 сентября 2025 года, отчет оценщика ООО «Прайс-Сервис» от 29 октября 2024 года № 1238-5/24, не соответствует требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (том 1 л.д. 186 – 250, том 2 л.д. 1 – 47).

Из вышеуказанного экспертного заключения следует, что отчет оценщика ООО «Прайс-Сервис» от 29 октября 2024 года № 1238-5/24, в нарушение требований части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ допускает неоднозначное толкование, не содержит сведений, необходимых для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, информация, используемая при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка, не соответствует требованиям достаточности и достоверности, выявленные ошибки оказывают влияние на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки.

В заключении эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 25 октября 2024 года в размере 304 608 000 руб.

Заключение эксперта содержит подробное описание и результаты проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, выводы эксперта мотивированы, изложены ясно. Рыночная стоимость объекта оценки определена методом капитализации земельной ренты доходного подхода, отказ от затратного и сравнительного подходов, и иных методов обоснован. Экспертом проанализирован рынок недвижимости, произведена оценка с учетом количественных и качественных характеристик, корректировки применены по всем значимым группам элементов сравнения, определены величина удельного показателя стоимости земельной ренты объекта оценки, коэффициент капитализации. В экспертном заключении приведены источники информации, на основании которых произведен расчет итоговой величины рыночной стоимости, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Допрошенная в судебном заседании в связи с проведением экспертного исследования эксперт ФИО5 пояснила, что анализируемый отчет оценщика ООО «Прайс-Сервис» от 29 октября 2024 года № 1238-5/24 не соответствует действующему законодательству об оценочной деятельности в Российской Федерации по основаниям, изложенным в экспертном заключении, а также дала подробные и последовательные пояснения относительно этапов определения рыночной стоимости объекта недвижимости, применяемых корректировок и коэффициента капитализации, ответив на все поставленные вопросы, в том числе, изложенные администрацией Мысковского городского округа в письменном виде (том 2 л.д. 118 – 122).

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной экспертом, лицами, участвующими в деле не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что судебное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применяемой к спорным правоотношениям, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, является ясным и полным. Экспертное заключение составлено лицом, обладающим специальными познаниями и правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Оснований для назначения дополнительной судебной оценочной экспертизы по делу, предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судом не установлено.

Разрешая административные исковые требования о признании оспариваемого решения ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» незаконным, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку судебным экспертом было установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует.

Следовательно, у ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца равной рыночной.

При этом разрешение требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, несмотря на производный его характер, исходя из положений пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ не поставлено в зависимость от результатов разрешения основного требования административного истца об оспаривании решения бюджетного учреждения. Соответственно у административного истца имеется право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной, поскольку размер кадастровой стоимости затрагивает его права как собственника.

В силу пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» на основании имеющихся в деле доказательств, суд вправе установить рыночную стоимость в ином порядке, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

По данному делу установление кадастровой стоимости в размере рыночной подлежит на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость объекта недвижимости ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается заключением судебной оценочной экспертизы, в связи с чем административный истец вправе требовать установления его кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Поскольку юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ является дата подачи соответствующего заявления в бюджетное учреждение, которая подлежит указанию в составе сведений о кадастровой стоимости земельного участка Единого государственного реестра недвижимости согласно подпункту 7 пункта 26 Порядка, утвержденного приказом Росреестра от 7 декабря 2023 года № П/0514, соответствующая информация должна содержаться в резолютивной части решения.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований публичного акционерного общества «Южный Кузбасс» о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» от 27 июня 2025 года № ОРС-42/2025/002216 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под иными объектами специального назначения, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 304 608 000 рублей, определенной по состоянию на 25 октября 2024 года.

Датой подачи публичным акционерным обществом «Южный Кузбасс» заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать 19 декабря 2024 года.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы (представления) через Кемеровский областной суд.

Председательствующий С.В. Киклевич

Решение в окончательной форме принято 23 октября 2025 года.