Решение № 2-2548/2017 2-2548/2017~М-3102/2017 М-3102/2017 от 26 июня 2017 г. по делу № 2-2548/2017

К делу № 2-2548/17


РЕШЕНИЕ

Именем Российской федерации

город Сочи 27 июня 2017 года

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Шевелева Н.С.,

при секретаре судебного заседания Чепнян С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Строительная компания «Гамаис» о признании заключенным договора о передаче прав на квартиру, признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Центральный районный суд города Сочи с исковым заявлением к ООО «Строительная компания «Гамаис» о признании заключенным договора о передаче прав на квартиру, признании права собственности на квартиру.

В иске ФИО1 просил: признать заключенным договор № от ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Строительная компания «Гамаис» о передаче истцу прав на двухкомнатную квартиру, расположенную на 1 этаже 1-го подъезда, <адрес>, общей площадью 69,6 кв.м., в жилом доме по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>, участок 33,34; признать за ним право собственности на двухкомнатную <адрес> в Центральном районе города Сочи Краснодарского края, площадью 69,9 кв.м., с кадастровым номером №

В обоснование заявленных требований истец указал, что между ним и ООО «Строительная компания «Гамаис» заключен договор № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ООО СК «Гамаис» приняло на себя обязательства по передаче истцу прав на двухкомнатную квартиру, расположенную на 1 этаже 1-го подъезда, <адрес>, общей площадью 75,12 кв.м., в жилом доме по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>, участок 33, 34. Как указывает истец, выполняя свои обязательства, он полностью оплатил стоимость квартиры, предусмотренную п. 2.1 договора в размере 4882800 рублей. Денежные средства он передавал непосредственно ответчику, о чем выдан приходный кассовый ордер № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 1.6, договора ответчик должен был выполнить свои обязательства по строительству дома и его сдачи приемочной комиссии не позднее ДД.ММ.ГГГГ. На основании п. 1.7, договора срок передачи квартиры ответчиком истцу не позднее 60 дней с даты ввода дома в эксплуатацию, при этом ответчик обязан уведомить истца о сдаче дома в эксплуатацию письменно по адресу истца, указанному в разделе «адреса и реквизиты сторон» договора. Истец обязуется не позднее 10 дней с даты получения уведомления подписать акт приёма-передачи квартиры. Как стало известно истцу, ответчик не только построил дом и сдал его в эксплуатацию, но и зарегистрировал право собственности на дом, о чём ответчику выдано свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. Жилому дому присвоен кадастровый №, о чем в Едином государственном реестре прав сделана соответствующая запись, кроме того вышеуказанному дому был присвоен адрес: город Сочи, Центральный район, <адрес>, а также квартира как объект недвижимости была поставлена на государственный кадастровый учет с уточненной площадью 69,9 кв.м., и присвоением соответствующего кадастрового номера: №. Однако ответчик, имея на руках все правоустанавливающие документы на жилой дом, право на который зарегистрировано в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ, не предпринимает мер по регистрации права собственности на <адрес> в Центральном районе города Сочи, для последующей передачи истцу в соответствии с договором, т.е. нарушение принятых на себя обязательств ответчик не информировал истца о завершении строительства и сдачи дома в эксплуатацию, уведомлений об этом истцу не направил, квартиру в собственность истца не передал. Претензией от ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с требованием об исполнении принятых по договору обязательств и передаче в собственность истцу квартиры в соответствии с условиями договора. Кроме того, в соответствии с п. 2.5, договора ответчик обязан обеспечить государственную регистрацию договора в соответствии с требованиями законодательства самостоятельно и за свой счёт не позднее 60 дней с даты подписания договора сторонами. Данную обязанность ответчик также не исполнил. Истец считает, что ответчик надлежащим образом в полном объеме и в установленный срок не исполнил свои обязательства по договору № от ДД.ММ.ГГГГ о привлечении финансовых средств в строительство жилья не отвечает.

В назначенное судебное заседание истец ФИО1 не явился, о дне, месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующий на основании доверенности, пояснил, что истцу известно о назначенном судебном заседании, для участия в деле истец направил своего представителя.

ФИО2 в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал, просил суд признать за истцом право собственности на квартиру.

Представитель ответчика - ООО СК «Гамаис» ФИО3, в назначенное судебное заседание не явился, в представленном суду отзыв на исковое заявление просит о рассмотрении дела в свое отсутствие, не возражает против удовлетворения исковых требований. Также пояснил суду, что решением Арбитражного суда города Москвы от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № ООО СК «Гамаис» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО3 В соответствии с договором о привлечении финансовых средств (инвестиций) в строительство жилья №, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО СК «Гамаис» на инвестирование в строительство многоквартирного жилого дома с целью получения в собственность <адрес> в Центральном районе города Сочи Краснодарского края, участок №, №. В адрес конкурсного управляющего представлены документы, подтверждающие фактическое приобретение указанной квартиры. Таким образом, на основании изложенного, с учетом предъявленных исковых требований ФИО1 о признании права собственности на <адрес> в Центральном районе города Сочи Краснодарского края не возражает.

В назначенное судебное заседание не явился представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в городе Сочи, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил.

В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копий решения суда.

При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть настоящее гражданское дело при данной явке.

Заслушав пояснения истца, участвующего в рассмотрении дела, исследовав материалы дела, представленные письменные доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме, по следующим основаниям.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и ответчиком ООО «Строительная компания «Гамаис» заключен договор № о привлечении финансовых средств (инвестиций) в строительство жилья, предметом которого привлечение финансовых средств (инвестиций) в строительство жилого дома, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>, участок 33, 34 (кадастровый №).

Согласно п. 1.2 названного договора, целью заключения указанного договора является приобретение в собственность ФИО1 двухкомнатной квартиры в жилом доме, расположенном по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>, участок 33, 34, общей площадью 75,12 кв.м. расположенной на 1 этаже 1-го подъезда, <адрес>.

На основании ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, толкуя условия заключенного между истцом и ответчиком договора № о привлечении финансовых средств (инвестиций) в строительство жилья от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что ООО «Строительная компания «Гамаис» приняло на себя обязательства по передаче истцу права собственности на двухкомнатную <адрес>, расположенную на 1 этаже 1-го подъезда, в строящемся жилом доме по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>, участок №, №, после завершения строительства данного жилого дома и после получения от истца оплаты по договору в полном объеме.

Так, согласно п. 1.4 названного договора, право требования у ФИО1 на получение квартиры возникает с момента полного надлежащего исполнения ФИО1 денежных обязательств по оплате инвестиционного вклада в соответствии со ст. 2 договора.

На основании п. 1.6 договора № о привлечении финансовых средств (инвестиций) в строительство жилья от ДД.ММ.ГГГГ, срок сдачи жилого дома установлен – 02 квартал 2012 года.

В силу п. 1.7 договора № о привлечении финансовых средств (инвестиций) в строительство жилья от ДД.ММ.ГГГГ, срок передачи квартиры ООО «Строительная компания «Гамаис» ФИО1 – не позднее 60 дней с даты ввода дома в эксплуатацию.

Судом установлено, что выполняя свои обязательства, по договору № о привлечении финансовых средств (инвестиций) в строительство жилья от ДД.ММ.ГГГГ истец полностью оплатил стоимость квартиры, предусмотренную п. 2.1 договора, в размере 4882800 рублей, что подтверждается приходным кассовым ордером № от ДД.ММ.ГГГГ, а также актом о взаиморасчетах от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что ФИО1 оплатил стоимость двухкомнатной <адрес>, расположенной на 1 этаже 1-го подъезда, по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>, участок 33, 34 (кадастровый №) по договору о привлечении финансовых средств (инвестиций) в строительство жилья № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 4882800 рублей. Задолженность по договору составляет 0 рублей. Данный акт подписан сторонами.

Ответчик факт выплаты ему истцом денежных средств во исполнение договора № о привлечении финансовых средств (инвестиций) в строительство жилья от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 4882800 рублей не оспаривал.

Вместе с тем, как установлено судом, не оспаривается сторонами, жилой дом ответчиком построен, введен в эксплуатацию, ему присвоен адрес: город Сочи, Центральный район, <адрес>.

Кроме того, <адрес>, расположенная на 1-ом этаже жилого дома, находящегося по адресу: город Сочи, Центральный район, <адрес>, как объект недвижимости поставлена на государственный кадастровый учет с уточненной площадью 69,9 кв.м., присвоением соответствующего кадастрового номера №, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, как установлено судом, и также не оспаривается сторонами, ответчик, имея правоустанавливающие документы на жилой дом, право на который было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, не предпринимались меры для передачи истцу в собственность <адрес>, расположенной на 1-ом этаже жилого дома, находящегося по адресу: город Сочи, Центральный район, <адрес>, общей площадью 69,9 кв.м., поскольку не предпринимались меры для регистрации права собственности истца на указанную квартиру в соответствии с условиями договора № от ДД.ММ.ГГГГ о привлечении финансовых средств (инвестиций) в строительство жилья, тогда как, согласно п. 2.5 договора ответчик обязан обеспечить государственную регистрацию договора в соответствии с требованием законодательства самостоятельно и за свой счет не позднее 60 дней с даты подписания договора сторонами.

Судом достоверно установлено в ходе судебного разбирательства, что данную обязанность ответчик не исполнил.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену

На основании п. 2 и п. 3 ст. 455 Гражданского кодекса РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В абзаце пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В силу п. 3 названного Постановления, в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно п. 4 Постановления, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

На основании п. 5 Постановления, продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены в частности требования о признании права собственности на недвижимое имущество, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Согласно положениям ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 статьи).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3 статьи).

С учетом изложенного, принимая во внимание разъяснения Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований и об удовлетворении требований о признании заключенным договора о передаче прав на квартиру, признании права собственности на квартиру.

Удовлетворяя заявленные истцом требования, суд учитывает, что ответчик не возражал против удовлетворения заявленных требований.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания права.

Пунктом 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

На основании п. 3-п. 7 ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в частности – вступившие в законную силу судебные акты.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ООО «Строительная компания «Гамаис» о признании заключенным договора о передаче прав на квартиру, признании права собственности на квартиру – удовлетворить.

Признать заключенным договор № от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Строительная компания «Гамаис» о передаче прав на двухкомнатную квартиру, расположенную на 1 этаже 1-го подъезда, <адрес>, общей площадью 69,6 кв.м., в жилом доме по адресу: <адрес>.

Признать за ним ФИО1 право собственности на двухкомнатную <адрес> в Центральном районе города Сочи Краснодарского края, площадью 69,9 кв.м., с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья Н.С. Шевелев

Мотивированное решение суда изготовлено и подписано судьей 30.06.2017 года.

Решение в законную силу не вступило

«Согласовано»