Апелляционное определение № 33-1497/2026 от 28 апреля 2026 г.

Судья Мальковская Г.А УИД 39RS0012-01-2025-000235-61

Дело №2-190/2025


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е



№ 33-1497/2026
29 апреля 2026 года
г. Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Алферовой Г.П.,

судей Жестковой А.Э., Куниной А.Ю.,

при секретаре Полежаевой Е.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца ФИО1 на решение Краснознаменского районного суда Калининградской области от 19 декабря 2025 г., принятое по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании соглашения о задатке предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества, возложении обязанности заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, проживание законным.

Заслушав доклад судьи Жестковой А.Э., объяснения представителя истца ФИО4, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчиков ФИО5, возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 и ФИО3, в котором, ссылаясь на заключение в письменной форме с ответчиком ФИО2 предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, а также на уклонение ответчиков от заключения основного договора, просила, с учетом уточнения требований, признать соглашение о задатке от 03 марта 2024 г. предварительным договором купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенным, в том числе и с ФИО3; возложить на ответчиков обязанность заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества за цену 1 300 000 рублей, признав сумму в 800 000 рублей частью стоимости недвижимого имущества, в течение одного месяца после вступления в законную силу решения суда, с окончательным расчетом по договору в полном объеме в день подписания договора; признать законным проживание истца в спорном доме с даты подписания соглашения о задатке, т.е. с 03 марта 2024 г. и до вступления решения по настоящему делу в законную силу (1 л.д. 6, т. 2 л.д. 5,7).

Разрешив спор, решением Краснознаменского районного суда Калининградской области от 19 декабря 2025 г. в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

Не согласившись с решением суда, истцом ФИО1 подана апелляционная жалоба, в которой заявитель, указывая на его незаконность и необоснованность, просит решение суда первой инстанции отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Критикуя решение суда, полагает, что суд необоснованно отказал в признании соглашения о задатке предварительным договором, заключенным с обоими собственниками, настаивает, что ответчик ФИО2, заключая соглашение о задатке, действовала от имени обоих собственников дома и земельного участка. Ответчик Чистая С.А. знала о заключении соглашения, поручила своей сестре ФИО2 выполнить все необходимые действия по продаже дома, а полученные денежные средства ответчики распределяли между собой в равных долях. Фактическое исполнение соглашения и намерения на продажу дома были у обоих ответчиков, они действовали совместно с момента устных переговоров и после подписания соглашения.

Суд необоснованно признал досудебную претензию ненадлежащим предложением о заключении договора, досудебная претензия от 06 мая 2025 г., направленная ответчику ФИО2, содержала требование о заключении договора купли-продажи дома и земельного участка за цену 1 300 000 рублей с учётом ранее переданных 800 000 рублей. Претензия была направлена в связи с длительным уклонением ответчиков от заключения основного договора и необоснованным требованием увеличения цены. Суд, не имея законных оснований, дал неверную оценку «агрессивности» текста претензии, тогда как характер и текст предложения о заключении договора являются свободными и не стандартизированы.

Также заявитель указывает, что проживание в доме с момента подписания соглашения о задатке является законным, поскольку дом был передан истцу продавцом ФИО2, истец добросовестно исполняла обязанности по оплате и содержанию имущества, а ответчики длительное время не возражали против её проживания и не требовали освобождения дома.

Не соглашаясь с решением суда, также указывает, что срок подачи иска о понуждении к заключению договора не пропущен, поскольку предложение о заключении договора направлено в пределах шестимесячного срока, исчисляемого с декабря 2024 г.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчики ФИО2 и Чистая С.А. просят решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, не явились, ходатайств об отложении не направили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с требованиями статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ – исходя из доводов апелляционной жалобы и возражений на неё, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Решение суда указанным требованиям закона отвечает в полном объеме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ предварительным договором является соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Ключевая особенность предварительного договора заключается в том, что он порождает только одну обязанность – заключить основной договор в установленный срок. Никаких иных обязательств, в том числе по передаче имущества, его оплате, пользованию им, предварительный договор не создает.

В силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора» несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ответчики ФИО2 и Чистая С.А. являются собственниками (по 1/2 доли каждая) земельного участка с КН № по адресу: <адрес>, а также расположенного на нем жилого дома, имеющего КН №.

03 марта 2024 г. между ФИО2, как продавцом, и ФИО1, как покупателем, заключено соглашение о задатке.

Согласно условиям договора стороны приняли обязательства в срок до 01 июня 2024 г. заключить договор купли-продажи указанных жилого дома и земельного участка, по цене 1 300 000 рублей. Дата подписания договора - 01 июня 2024 г., место подписания - МФЦ. Соглашения определен также срок подписания произведения расчетов – 1 июня 2024 г.

В день подписания соглашения, во исполнение п. 4, ФИО1 передала ФИО2 в качестве задатка наличными денежные средства 300 000 рублей. В последующем, 29 марта 2024 г. переданы денежные средства в сумме 200 000 рублей, 15 июля 2024 г. - 300 000 рублей, всего покупателем передано продавцу 800 000 рублей, что не оспаривалось и было подтверждено сторонами.

В день подписания соглашения ответчик ФИО2 передала истцу ФИО1 ключи от жилого дома в целях её вселения и проживания.

При этом следует отметить, что собственник Чистая С.А. стороной договора не являлась, участия в его заключении не принимала.

С 03 марта 2024 г. истец проживает в указанном доме, производит оплату потребленных коммунальных платежей, несет расходы по его содержанию.

Вместе с тем, в установленный договором срок, т.е. до 01 июня 2024 г. договора купли-продажи указанных объектов недвижимости сторонами заключен не был.

Как указывала истица, причина, по которой не был заключен основной договор купли-продажи - повышение ФИО2 стоимости недвижимого имущества и её уклонение от заключения основного договора купли-продажи.

По версии ответчиков причина незаключения основного договора – отсутствие у истца денежных средств, их неоплата до 01 июня 2024 г.

Истолковав и оценив приведенные в соглашении о задатке условия, суд первой инстанции верно квалифицировал такое соглашение, заключенное между ФИО1 и ФИО2, как предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости с соглашением о задатке.

Такие выводы суда судебной коллегией признаются верными, поскольку соответствуют нормам материального права и фактическим обстоятельствам.

Разрешая спор по существу, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодека РФ, суд первой инстанции не нашел правовых оснований для удовлетворения требования истца ФИО1

Принимая решение об отказе в иске, руководствуясь п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ и разъяснениями, содержащимися в п.п. 27, 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора», в соответствии с которыми несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение установленного срока свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора и влечет прекращение обязательства по его заключению, установив, что пунктами 1 и 15 соглашения о задатке от 03 марта 2024 г. стороны определили срок заключения основного договора купли-продажи - 01 июня 2024 года, в указанный срок основной договор заключен не был, при этом ни одна из сторон не направила другой стороне письменное предложение о заключении основного договора в период действия предварительного договора, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований ФИО1 о понуждении к заключению договора купли-продажи.

Разрешая данные требования, суд правомерно исходил из того, что поскольку основной договор не был заключен в срок до 1 июня 2024 г., а письменных предложений о его заключении в указанный период сторонами не направлялось, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.

Также правомерны выводы суда о том, что поскольку условием заключения основного договора являлась полная оплата стоимости недвижимого имущества в размере 1 300 000 рублей в срок до 1 июня 2024 г, истец ФИО1 не исполнила данное обязательство, оплатив лишь 800 000 рублей, данные обстоятельства свидетельствуют о неисполнении истцом своих обязательств по предварительному договору.

Установив также, что ответчик Чистая С.А. не являлась стороной соглашения о задатке от 03 марта 2024 г., не подписывала его и не давала согласия на продажу принадлежащей ей доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, суд правомерно пришел и к выводу о том, что соглашение о задатке не могло создать обязательств для второго собственника ФИО3

В силу ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников и поскольку ответчик Чистая С.А. своего согласия на заключение предварительного договора купли-продажи не давала, у суда первой инстанции отсутствовали основания для возложения на неё обязанности заключить основной договор купли-продажи.

Кроме того, в отсутствие согласия всех участников долевой собственности, проживание истца в спорном доме является незаконным.

Суд обоснованно указал, что сама по себе передача истцом денежных средств в счет будущей сделки купли-продажи, а также оплата коммунальных платежей и производство ремонта не являются основаниями для возникновения законного права пользования жилым помещением, принадлежащим ответчикам на праве собственности. Указанные действия истца не отменяют требований закона о необходимости получения согласия всех собственников на вселение и проживание.

Также судом сделаны верные выводы о том, что сроком заключения основанного договора являлось 01 июня 2024 г., и правомерно отвергнут довод истца об изменении такой даты и наличия договоренности о заключении основного договора в срок до декабря 2024 г.

Ведение сторонами переговоров, их устные договоренности о переносе срока заключения договора на декабрь 2024 г., на чем настаивает истец, не могут являться основанием для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Все изменения и дополнения к договору должны быть совершены в письменной форме (статья 452 ГК РФ), однако доказательств заключения письменного соглашения об изменении срока сторонами суду ни первой, ни второй инстанции не представлено.

Согласно пункту 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Предварительный договор не порождает обязанности купить-продать недвижимость. Он порождает обязанность заключить основной договор в определенный срок. Раз эта обязанность не исполнена, сам предварительный договор прекращает свое действие.

Поскольку основной договор сторонами заключен не был, предварительный договор прекратил свое действие.

Судебная коллегия признает правомерным вывод суда первой инстанции о том, что соглашение о задатке от 03 марта 2024 г. не могло создать каких-либо обязательств для ответчика ФИО3, поскольку она не являлась стороной данного соглашения.

В соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Под распоряжением имуществом понимается, в том числе, совершение сделок, направленных на отчуждение имущества (купля-продажа, мена, дарение) или на возникновение обязательств по его отчуждению в будущем (предварительный договор купли-продажи).

Поскольку ответчик Чистая С.А. свое согласие на заключение предварительного договора купли-продажи не давала, договор ею не подписывался, и она не уполномочивала ФИО2 на его заключение, такой договор не может создавать для ФИО3 никаких прав и обязанностей.

При этом судебная коллегия отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что ФИО2 действовала от имени обоих собственников, а Чистая С.А. знала о сделке и распределяла полученные деньги.

Статья 182 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления, создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что Чистая С.А. выдала ФИО2 доверенность на право заключения предварительного договора купли-продажи или на право получения денежных средств. При этом закон не предусматривает возможности заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности, одним из сособственников без согласия другого.

Тот факт, что Чистая С.А. знала о намерении ФИО2 продать дом и не возражала против этого, а также то, что полученные от истца денежные средства распределялись между ответчиками, на что ссылается истец, не свидетельствует о наличии у ФИО2 полномочий на заключение предварительного договора от имени ФИО3 Согласие на совершение сделки должно быть явно выражено и облечено в письменную форму (статья 158 ГК РФ).

Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали какие-либо правовые основания для возложения на ответчика Чистую С.А. обязанности заключить основной договор купли-продажи.

При этом, следует отметить, что если бы собственник ФИО2 заключила предварительный договор только в отношении своей 1/2 доли, то в данном случае при продаже доли в праве общей собственности собственник ФИО3 имела бы преимущественное право покупки в силу положений ст. 250 Гражданского кодекса РФ, согласно которой прежде чем продавать долю постороннему лицу, продавец обязан предложить ее выкупить второму собственнику по той же цене, чего в рассматриваемой ситуации сделано не было.

Судебная коллегия отклоняет довод апелляционной жалобы истца о том, что срок подачи иска о понуждении к заключению договора не пропущен, поскольку предложение о заключении договора, каковой заявитель полагает является досудебная претензия, направлено 05 мая 2025 г., то есть за пределами срока действия предварительного договора, после 01 июня 2024 г..

В соответствии с пунктом 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора в течение шести месяцев с момента истечения срока, установленного для его заключения.

Поскольку срок заключения основного договора истек 01 июня 2024 г., истец имела право обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора в период с 02 июня 2024 г по 01 декабря 2024 г. Исковое заявление ФИО1 было подано в суд после указанной даты, что является самостоятельным основанием для отказа в иске в силу прямого указания закона.

Суд первой инстанции полностью и всесторонне исследовал обстоятельства дела, дал надлежащую правовую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права. Апелляционная жалоба ФИО1 не содержит новых доводов, которые не были бы предметом рассмотрения суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального закона судебной коллегией не установлено.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не усматривается.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Краснознаменского районного суда Калининградской области от 19 декабря 2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 30 апреля 2026 г.

Председательствующий

Судьи