Апелляционное определение № 33-670/2026 от 24 марта 2026 г.

Дело № 33-670 судья Моисеева О.В.

Стр. 2.179


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 марта 2026 года город Тула

Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:

председательствующего Кургановой И.В.,

судей Иваниной Т.Н., Полосухиной Н.А.,

при секретаре Фатеевой В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело № 2-2/2025 по апелляционным жалобам ООО «Специализированный застройщик «Корона», ФИО1, ФИО2 на решение Донского городского суда Тульской области от 17 марта 2025 года и дополнительное решение Донского городского суда Тульской области от 28 октября 2025 года по иску ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Корона» о признании незаконным отказа передать квартиру, признании расторгнутым и расторжении договора долевого участия в строительстве, взыскании денежных средств, неустойки, убытков, штрафа, компенсации морального вреда, признании незаконным оформления одностороннего акта приема-передачи недостатков квартиры, обязании передать квартиру по двухстороннему акту, обязании до передачи квартиры произвести опломбировку приборов учета в квартире, взыскании убытков, связанных с бронированием квартиры, уменьшении покупной цены квартиры.

Заслушав доклад судьи Кургановой И.В., судебная коллегия

установила:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с указанным иском к ООО «Специализированный застройщик «Корона».

Исковые требования мотивировали тем, что 12.04.2022 г. между ними и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № ДИ 99-К-1.2-420.

По условиям договора объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира, расположенная на 20 этаже в жилом доме <адрес>

Цена договора составила 10 485 695 руб. 38 коп. Застройщик обязан передать им объект долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее 29.02.2024 г.

Обязательства по договору ими выполнены в полном объеме с использованием кредитных денежных средств.

27.01.2024 г. ими произведена доплата по договору в размере 84 732 руб. 90 коп.

Договор заключался удаленно, без личной явки в офис продавца, путем подписания электронной подписью. При выборе объекта договора расположение квартиры (не на последнем (крайнем) этаже) имело для них определяющее значение.

Однако 16.03.2024 г., прибыв на приемку квартиры, они обнаружили, что приобретаемая квартира находится на крайнем этаже, тогда как по условиям договора этажность дома предусматривала нахождение над ней ещё одного полноценного этажа.

Полагали, что при заключении договора им не была предоставлена достоверная и исчерпывающая информация об объекте договора, в частности о том, что приобретаемая квартира фактически расположена на крайнем этаже.

С учетом неоднократного уточнения и дополнения исковых требований просили суд признать незаконным отказ ответчика от 16.03.2024 г. в реализации им (истцам) права на указание в акте приема-передачи недостатков в квартире №, расположенной в <адрес>, связанных с не доведением полной достоверной информации об объекте ДДУ до и при подписании договора; признать расторгнутым, расторгнуть договор долевого участия в строительстве № ДИ 99-К-1.2-420 от 12.04.2022 г.; взыскать с ответчика уплаченную по договору денежную сумму 10 570 428 руб. 28 коп.; проценты за пользование чужими денежными средствами по ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ за период с 12.04.2022 г. по 22.03.2024 г. и с 19.03.2024 г. по 17.03.2025 г. (624 дн.) в размере 1/300 ставки рефинансирования, действующей на дату расторжения, соответствующей 16 % годовых, в сумме 7 031 279 руб. 77 коп., начиная с 01.07.2025 г. по день исполнения решения взыскивать неустойку по ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ от цены договора в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участниками долевого строительства; двойной размер процентов на сумму 17 601 708 руб. по ч. 6 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ от цены договора в размере 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участниками долевого строительства, по истечении 10 дней с даты вступления в законную силу решения суда, но не ранее 01.07.2025 г., обязав их в течение 10 календарных дней после исполнения ответчиком решения суда совершить встречное исполнение - передать квартиру ответчику по акту приема-передачи; взыскать убытки в размере 2 849 364 руб. 40 коп., из которых: 2 796 571 руб. 72 коп - разница между ценой квартиры на дату заключения оспариваемого договора и на дату рассмотрения дела, 52 792 руб. 68 коп. - коммунальные платежи; взыскать компенсацию морального вреда по 80 000 руб. в пользу каждого; штраф 5 % от взысканных сумм; судебные расходы по оплате судебной экспертизы - 121 336 руб.

Кроме того, просили суд признать незаконным отказ ответчика от 16.03.2024 г. передать им квартиру; признать незаконным оформление ответчиком одностороннего акта приема-передачи недостатков в спорной квартире; обязать ответчика в течение 10 календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда передать им квартиру по двухстороннему акту; до передачи квартиры произвести опломбировку приборов учета в квартире; взыскать с ответчика убытки, связанные с бронированием квартиры, по 10 000 руб. в пользу каждого; уменьшить покупную цену квартиры; взыскать судебную неустойку по 5 000 руб. каждому за неисполнение вступившего в законную силу решения суда по истечении одного месяца с даты вступления в законную силу решения суда.

Судом постановлено решение, которым исковые требования ФИО1 и ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Корона» о признании незаконными отказа передать квартиру и отказа от указания в акте приема-передачи недостатков недвижимого имущества, признании расторгнутым и расторжении договора долевого участия в строительстве, взыскании денежных средств, неустойки, убытков, штрафа, компенсации морального вреда удовлетворены частично.

Признан расторгнутым договор № ДИ99К-1.2-420 от 12.04.2022 г., заключенный между ФИО1, ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик «Корона».

Признан незаконным отказ ООО «Специализированный застройщик «Корона» от 16.03.2024 г. в реализации ФИО1 и ФИО2 права на указание в акте приема-передачи недостатков в квартире №, расположенной в <адрес> связанных с не доведением полной достоверной информации об объекте ДДУ до и при подписании договора № ДИ99К-1.2-420 от 12.04.2022 г.

С ООО «Специализированный застройщик «Корона» в пользу ФИО1 и ФИО2 в равных долях взысканы:

уплаченная по договору № ДИ99К-1.2-420 от 12.04.2022 г. денежная сумма в размере 10 570 428 руб. 28 коп.;

проценты за пользование денежными средствами, уплаченными истцами при заключении договора долевого участия, по ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ за период с 01.07.2023 г. по 22.03.2024 г. (266 дней) в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования, действующей на дату расторжения договора, соответствующей 7,5 % годовых, - 1 405 866 руб. 92 коп.;

убытки - 2 849 364 руб. 40 коп., из которых: 2 796 571 руб. 72 коп. - разница между ценой квартиры на дату заключения оспариваемого договора и на дату рассмотрения дела, 52 791 руб. 68 коп. - коммунальные платежи;

компенсация морального вреда - по 50 000 руб. в пользу каждого из истцов;

штраф - 500 000 руб.;

расходы на оплату судебной экспертизы - 121 336 руб.

Начиная с 01.07.2025 г. и по дату исполнения решения с ООО «Специализированный застройщик «Корона» в пользу ФИО1 и ФИО2 в равных долях взысканы проценты за пользование денежными средствами, уплаченными истцами при заключении договора долевого участия, по ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, начисленные на сумму 10 570 428 руб. 28 коп., в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства ответчика по возврату денежных средств, уплаченных участниками долевого строительства;

начиная с 01.07.2025 г. и по дату исполнения решения с ООО «Специализированный застройщик «Корона» в пользу ФИО1 и ФИО2 в равных долях взысканы проценты за пользование денежными средствами, начисленными по ч. 6 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ на 11 976 295 руб. 40 коп. (10 570 428 руб. 28 коп. +1 405 866 руб. 92 коп.) в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства ответчика по возврату денежных средств, уплаченных участниками долевого строительства.

На ФИО1 и ФИО2 возложена обязанность передать ООО «Специализированный застройщик «Корона» по акту приема-передачи квартиру, являющуюся предметом договора № ДИ99К-1.2-420 от 12.04.2022 г., расположенную по строительному адресу: <адрес> после получения истцами взысканных решением суда денежных сумм.

В остальной части исковые требования ФИО1 и ФИО2 оставлены без удовлетворения.

С ООО «Специализированный застройщик «Корона» в доход МО г. Донской взыскана государственная пошлина в размере 109 889 руб. 80 коп.

Дополнительным решением Донского городского суда Тульской области от 28.10.2025 г. исковые требования ФИО1 и ФИО2 о признании незаконным отказа передать квартиру, признании незаконным оформления одностороннего акта приема-передачи недостатков в квартире, обязании передать квартиру по двухстороннему акту, обязании до передачи квартиры произвести опломбировку приборов учета в квартире, взыскании убытков, связанных с бронированием квартиры, уменьшении покупной цены квартиры, взыскании неустойки - удовлетворены частично.

С ООО «Специализированный застройщик «Корона» в пользу ФИО1 и ФИО2 взысканы убытки, связанные с бронированием квартиры, в размере по 10 000 руб. каждому.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО4 - отказано.

В апелляционной жалобе ООО «Специализированный застройщик «Корона» просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального права, а также ввиду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела.

В апелляционной жалобе ФИО1 и ФИО2 просят решение суда изменить, взыскав с ответчика проценты на основании ч. 2 и ч. 6 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, начиная с 01.01.2026 г. и по дату исполнения ответчиком обязательств по возврату денежных средств, а также взыскать штраф в размере 50 %.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 25.03.2026 г. принят отказ ФИО1 и ФИО2 от исковых требований к ООО «Специализированный застройщик «Корона» в части признания незаконным отказа от указания в акте приема-передачи недостатков недвижимого имущества, в связи с чем решение суда в указанной части отменено, производство по делу прекращено.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционных жалоб, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав объяснения ФИО1, ФИО2, представителя ООО «Специализированный застройщик «Корона» по доверенности ФИО3, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Из ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ) следует, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

На основании ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Согласно ч. 2 ст. 9 застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Частью 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В силу ч. 6 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (в ред. от 08.08.2024 г.) к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

В силу п. 1 ст. 10 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

В п. 2 ст. 10 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 содержится перечень тех сведений, которые (с учетом особенностей правового статуса отдельных видов товаров) должны в обязательном порядке содержать информацию о товаре, доводимую изготовителем (исполнителем, продавцом) до потребителя.

В соответствии с п. 3 ст. 10 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 информация, предусмотренная п. 2 данной статьи, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам), на этикетках, маркировкой или иным способом, принятым для отдельных видов товаров (работ, услуг); информация об обязательном подтверждении соответствия товаров представляется в порядке и способами, которые установлены законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, и включает в себя сведения о номере документа, подтверждающего такое соответствие, о сроке его действия и об организации, его выдавшей.

На основании п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из содержания ст. 19 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

В ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ указано, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе, информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Таким образом, действующее законодательство обязывает продавца предоставить потребителю своевременно (то есть до заключения соответствующего договора) такую информацию о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования.

При заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства (в данном случае квартиры), подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.

При этом к указанной информации следует отнести описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 12.04.2022 г. между ФИО1, ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик «Корона» заключен договор участия в долевом строительстве № ДИ 99-К-1.2-420 (т. 1, л.д. 138-143).

Согласно п. 3.1 договора застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок построить (создать) жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику расположенный в жилом доме объект, а участник обязался принять объект и уплатить обусловленную договором цену.

В соответствии с п. п. 4.1, 4.2 договора цена договора составила 10 485 065 руб. 39 коп. Стороны договорились, что цена договора подлежит дополнительному уточнению сторонами после получения застройщиком результатов обмеров в отношении объекта.

В силу п. п. 5.1, 5.2 договора срок передачи объекта после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома - не позднее 29.02.2024 г. Передача объекта осуществляется путем подписания передаточного акта.

В Приложении № 1 к договору (т. 1, л.д. 144) указаны технические характеристики объекта жилого дома: жилой дом - 1; корпус - 1.2; секция - 2; вид - многоквартирный дом; назначение - жилое; этажность - 1-21-23+2 подз.эт.; общая площадь - 78 828,40; материал наружных стен - с монолитным железобетонным каркасом и стенами из мелкоштучных каменных материалов (кирпич, керамические камни, блоки и другие); материал поэтажных перекрытий - монолитные железобетонные, класс энергоэффективности - С; класс сейсмостойкости - 5 и менее баллов.

Основные характеристики объекта: назначение - жилое помещение; условный номер объекта 1-420; номер этажа жилого дома - 20; проектная площадь объекта - 49,50; количество комнат - 2; площади комнат - 22,20; площади вспомогательных помещений - 25,90; лоджия/балкон - лоджия; площадь лоджии с учетом коэфф. (кв.м.) - 1,40; площадь лоджии без учета коэфф. (кв.м.) - 2,70.

В Приложении № 1а к договору содержатся технические характеристики устройства инженерных, внутренних перегородок, дверей, оконных блоков, вентиляции, канализации, электроснабжения (т. 1, л.д. 144, оборот).

Приложение № 2 к договору выполнено в виде графического плана 20 этажа объекта (т. 1, л.д. 145).

27.01.2024 г. ФИО4 произвели доплату по договору участия в долевом строительстве в размере 84 732 руб. 90 коп.

Обращаясь в суд с иском, ФИО1 и ФИО2 ссылались на то, что при заключении вышеуказанного договора ответчиком не была доведена до них достоверная и исчерпывающая информация об объекте договора, в частности о том, что приобретаемая ими квартира фактически является крайней на этаже. Договор заключался дистанционно, из его содержания невозможно было установить, что над спорной квартирой будет располагаться открытая терраса. Возможности осмотра и сопоставления технической и проектной документации одновременно с просмотром состава и местоположения террасы вышестоящих квартир, окружающей обстановки, стороной застройщика им предоставлено не было, специального строительно-технического образования, позволяющего дистанционного проанализировать и сопоставить проектную документацию, они не имеют.

Для установления юридически значимых обстоятельств по делу судом была назначена судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной строительно-технической и оценочной экспертизы ФБУ «Тульская ЛСЭ Минюста России» от 19.02.2025 г. № 1659, 1660/4-2-24 на момент экспертного осмотра состояние квартиры соответствует условиям договора в части описания в Приложении № 1а договора № ДИ99К-1.2-420 от 12.04.2022 г.

В Приложении № 1 условный номер квартиры указан №, фактически - №.

Из договора ДИ99К-1.2.-420 от 12.04.2022 г. с Приложениями №№ 1, 1а и 2 невозможно определить, является ли спорная квартира № крайней (последней) по этажности с эксплуатируемой кровлей, в качестве террасы другой квартиры этажом выше.

Только сопоставлением содержания проектной документации и договора долевого участия в строительстве № ДИ 99К-1.2-420 от 12.04.2022 г., а также проведением осмотра возможно определить технические характеристики приобретаемой квартиры в части особенностей этажности корпуса и секции, расположения этажа, на котором размещена квартира в корпусе и секции, и идентифицировать её в качестве объекта, который в итоге был приобретен истцами по договору долевого участия в строительстве № ДИ 99К-1.2-420 от 12.04.2022 г.

Эксплуатируемая часть кровли, расположенная над квартирой, приобретенной истцами по договору № ДИ 99К-1.2-420 от 12.04.2022 г., обозначена на плане из документации раздел 3 Архитектурные решения ИД1091-П-00-АР том 3, как терраса, не является этажом, однако вход на неё осуществляется из смежных квартир на 21 этаже.

Эксплуатируемая кровля не входит в жилую площадь квартир, исходя из конструктивных решений и санитарно-эпидемиологических требований.

Поскольку вход на террасы, оборудованные на кровле 20 этажа, осуществляется из смежных квартир на 21 этаже, то доступ и эксплуатация возможна только собственниками данных квартир.

Рыночная стоимость квартиры, аналогичной по техническим и иным характеристикам (площадь, доступность, инфраструктура) квартире, приобретенной истцами, но над которой не находится эксплуатируемая часть кровли другой квартиры и которая не находится на крайнем этаже аналогичного многоквартирного жилого дома, определенная по состоянию на 12.04.2022 г., составляет 10 548 000 руб., на момент проведения экспертизы - 13 367 000 руб.

Судом также установлено, что 16.03.2024 г. при осмотре квартиры сторонами составлен соответствующий акт (т. 1, л.д. 53-54), в котором ФИО1 и ФИО2 указано на несоответствие объекта долевого строительства условиям договора (квартира фактически расположена на крайнем этаже).

17.03.2024 г. истцами в адрес ООО «Специализированный застройщик «Корона» направлена претензия с требованием о расторжении договора купли-продажи либо замене квартиры на другую, расположенную не на крайнем этаже дома, либо возмещении убытков в виде разницы стоимости квартир.

Данная претензия ответчиком оставлена без удовлетворения (т. 1, л.д. 76).

При таких обстоятельствах, правильно руководствуясь вышеуказанными нормами материального права, суд пришел к правильному выводу о признании договора расторгнутым и взыскании с ответчика в пользу истцов денежных средств, уплаченных по договору, обоснованно исходя из того, что при заключении договора долевого участия в строительстве от 12.04.2022 г. истцам, как потребителям, не предоставлена полная и достоверная информация о потребительских свойствах и характеристиках приобретаемого ими объекта долевого строительства, в частности о том, что квартира фактически является крайней (последней) по этажности с эксплуатируемой кровлей, используемой в качестве террасы собственниками других квартир.

Доказательств обратного, как того требуют положения ст. 56 ГПК РФ, стороной ответчика не представлено.

Поскольку застройщик в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора не возвратил участникам долевого строительства денежные средства, уплаченные ими по договору, не внес указанные денежные средства в депозит нотариуса, суд пришел к правильному выводу о взыскании с ответчика процентов за пользование денежными средствами, уплаченными истцами при заключении договора долевого участия, по ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ.

Кроме того, ввиду нарушения застройщиком срока возврата денежных средств, предусмотренного ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, суд обоснованно взыскал с него проценты на эту сумму за пользование денежными средствами на основании ч. 6 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ.

Доводы апелляционной жалобы ООО «Специализированный застройщик «Корона» об отсутствии оснований для расторжения договора, судебная коллегия находит необоснованными, поскольку по делу они ничем объективно не подтверждены.

Напротив, данные доводы опровергаются материалами дела, в частности заключением судебной строительно-технической и оценочной экспертизы ФБУ «Тульская ЛСЭ Минюста России» от 19.02.2025 г. № 1659, 1660/4-2-24, из которой следует, что из договора ДИ99К-1.2.-420 от 12.04.2022 г. с Приложениями №№ 1, 1а и 2 невозможно определить, является ли спорная квартира № крайней (последней) по этажности с эксплуатируемой кровлей, в качестве террасы другой квартиры этажом выше.

Указанное обстоятельство является для истцов существенным, поскольку оно влечет для них такой ущерб, что они в значительной степени лишаются того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора.

Не являются основанием для отмены решения и доводы жалобы об отсутствии правовых оснований для взыскания с застройщика процентов на основании ч. 2 и ч. 6 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм материального права, а именно ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ.

Доводы жалобы ООО «Специализированный застройщик «Корона» о том, что положения Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» к спорным правоотношениям не применимы, судебная коллегия считает несостоятельными, так как они основаны на ошибочном толковании положений ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции в части взыскания с ответчика штрафа по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке..

Согласно абз. 4 п. 1 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (ред. от 22.03.2024 г.) неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу указанного постановления (с 22.03.2024 г.) до 31.12.2024 г. включительно.

Указанный срок продлен до 30.06.2025 г. включительно (постановление Правительства от 26.12.2024 г. № 1916), а далее до 31.12.2025 г. включительно (постановление Правительства от 19.09.2025 г. № 925).

Из положений постановления Правительства РФ от 18.03.2024 г. № 326 также следует, что, если правомерные требования потребителя не были удовлетворены застройщиком добровольно и срок для добровольного удовлетворения этих требований истек до 22.03.2024 г., то независимо от даты принятия судом решения с застройщика подлежит взысканию неустойка и штраф за нарушения, допущенные до 22.03.2024 г., с указанием на отсрочку уплаты этого штрафа.

Если же срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период действия моратория, то штраф взысканию с застройщика не подлежит.

Аналогичная правовая позиция изложена в ответе на вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023 г.

Поскольку претензия застройщику вручена 26.03.2024 г., срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период действия моратория, введенного постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 г. № 326 (с 22.03.2024 г. по 31.12.2025 г.), то оснований для взыскания с ООО «Специализированный застройщик «Корона» в пользу ФИО1 и ФИО2 штрафа, предусмотренного ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, у суда не имелось, в связи с чем решение суда в указанной части подлежит отмене.

Не может судебная коллегия согласиться и с указанием суда о том, что проценты по ч. 2 и ч. 6 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ подлежат взысканию, начиная с 01.07.2025 г. по дату исполнения решения.

Согласно абз. 9 п. 1 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 г. № 326 (в ред. от 19.06.2025 г. и в ред. от 31.12.2025 г.) проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частями 2 и 6 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за период со дня вступления в силу настоящего постановления (22.03.2024 г.) до 31.12.2025 г. включительно, не начисляются.

Таким образом, решение суда в части взыскания процентов по ч. 2 и ч. 6 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г., начиная с 01.07.2025 г. по дату исполнения решения, подлежит изменению, с указанием о взыскании вышеуказанных процентов с 01.01.2026 г. и по дату исполнения решения суда.

Кроме того, пунктом 1 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 г. № 326 также установлено, что в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами 2 и 7-9 настоящего пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31.12.2026 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Отсрочка, предусмотренная настоящим абзацем и предоставленная до 01.01.2026 г., может быть продлена на срок до 31.12.2026 г. включительно в соответствии с законодательством Российской Федерации.

На основании изложенного судебная коллегия считает необходимым решение Донского городского суда Тульской области от 17.03.2025 г. дополнить указанием о предоставлении ООО «Специализированный застройщик «Корона» отсрочки исполнения решения в части взыскания процентов, взысканных на основании ч. ч. 2, 6 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, до 31.12.2026 г. включительно.

Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Донского городского суда Тульской области от 17 марта 2025 года в части взыскания с ООО «Специализированный застройщик «Корона» в пользу ФИО1, ФИО2 штрафа - отменить.

Постановить по делу в указанной части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Корона» о взыскании штрафа - отказать.

Это же решение в части взыскания процентов по ч. ч. 2, 6 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», начиная с 01.07.2025 г. по дату исполнения решения - изменить, взыскав с ООО «Специализированный застройщик «Корона» в пользу ФИО1 и ФИО2 в равных долях проценты за пользование денежными средствами, уплаченными истцами при заключении договора долевого участия, по ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, начисленные на сумму 10 570 428 руб. 28 коп., в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства ответчика по возврату денежных средств, уплаченных участниками долевого строительства, начиная с 01.01.2026 г. по дату исполнения решения суда, а также, взыскав с ООО «Специализированный застройщик «Корона» в пользу ФИО1 и ФИО2 в равных долях проценты за пользование денежными средствами по ч. 6 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, начисленные на сумму 11 976 295 руб. 40 коп., в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства ответчика по возврату денежных средств, уплаченных участниками долевого строительства, начиная с 01.01.2026 г. по дату исполнения решения суда.

Решение Донского городского суда Тульской области от 17 марта 2025 года дополнить указанием о предоставлении ООО «Специализированный застройщик «Корона» отсрочки исполнения решения суда в части взыскания процентов, взысканных на основании ч. ч. 2, 6 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, до 31 декабря 2026 года включительно.

В остальной части решение Донского городского суда Тульской области от 17 марта 2025 года и дополнительное решение Донского городского суда Тульской области от 28 октября 2025 года - оставить без изменения, апелляционные жалобы ООО «Специализированный застройщик «Корона», ФИО1 и ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 08 апреля 2026 года.