Решение № 2А-238/2018 2А-238/2018 ~ М-137/2018 А-238/18 М-137/2018 от 7 мая 2018 г. по делу № 2А-238/2018

Гр.дело №а-238/18


Р Е Ш Е Н И Е

ИФИО1

08 мая 2018 года Талдомский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Румянцевой М.А. при секретаре ФИО3 рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО8 ФИО7 к <адрес> о признании недействительным решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, суд

УСТАНОВИЛ

Административный истец обратилась в суд с иском к ответчику, просит признать недействительным отказ в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства жилого дома и обязать подготовить и заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка площадью 400 кв.м с кадастровым номером 50:01:0030213:172 без проведения торгов.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО4 иск поддержал, суду пояснил, что земельный участок площадью 400 кв.м с кадастровым номером № был предоставлен ФИО2 в аренду без проведения торгов на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительных соглашений к нему от ДД.ММ.ГГГГ о продлении срока действия договора на три года, и от ДД.ММ.ГГГГ об изменении вида разрешенного использования с огородничества на ИЖС. Срок действия договора аренды истек в 2015 <адрес>, ФИО2 продолжает пользоваться земельным участком, на котором построила жилой дом. При этом, в 2015 г. она обращалась в <адрес> за продлением договора аренды, но вопрос не был разрешен. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 вновь обратилась с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, приложив фотографии незавершенного строительством жилого дома, в котором она фактически проживает. ДД.ММ.ГГГГ ей было отказано в заключении договора аренды на новый срок и предложено предоставить недостающие документы. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 повторно обратилась с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов карту-план земельного участка с расположенным на нем жилым домом, подготовленную кадастровым инженером, с указанием координат земельного участка и жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ вновь был получен отказ, с предложением зарегистрировать жилой дом и повторно обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка, чего сделать невозможно. Просит суд признать отказ незаконным и удовлетворить требования административного истца.

Представитель административного ответчика <адрес> ФИО5 административный иск не признала, ссылаясь на то, что ФИО2 при обращении с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов не были, ни разрешение на строительство, ни документы о регистрации права собственности на жилой дом, незавершенный строительство. Просит административный иск оставить без удовлетворения.

Свидетель ФИО6 суду показал, что он подготовил карту-план земельного участка с кадастровым номером 50:01:0030213:172 с расположенным на нем жилым домом. Он выходил на участок, указал координаты жилого дома. ФИО2 проживает в этом доме, он фактически завершен строительством.

Суд, выслушав истца, изучив материалы дела, считает административный иск подлежащим удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 28 Земельного кодекса РФ в редакции до принятия Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 171-ФЗ, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

На основании п. 2, 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ в вышеуказанной редакции, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего кодекса

Статьей 46 Земельного кодекса РФ установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно ст. 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ) (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

С ДД.ММ.ГГГГ вступили в силу изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, внесенные Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 171-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 1 пункта 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 ст. 39.12 настоящего Кодекса).

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В частности, в силу пункта 2 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации к заявлению о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если указанные документы направлялись в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, по итогам рассмотрения которого принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, установлен Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1.

Пунктом 33 указанного Перечня предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект, заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных правовых норм, владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до ДД.ММ.ГГГГ, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, предоставляется право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

В судебном заседании установлено, что на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ истцу предоставлен в аренду земельный участок площадью 400 кв.м с кадастровым номером №, расположенный на землях населенных пунктов, с разрешенным использованием для огородничества по адресу: <адрес>, д.Высочки сроком на три года /л.д.12-14/.

Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора продлен на три года, в связи с чем с административным истцом было заключено дополнительное соглашение к договору аренды /л.д.15-16/.

Дополнительным соглашением к договору от ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, был изменен вид разрешенного использования земельного участка с огородничества на ИЖС /л.д.17/, после чего истец приступила к строительству жилого дома/, не получив разрешения на строительство.

Срок действия договора аренды земельного участка истек в 2015 <адрес>, административный истец продолжает им пользоваться и построила на участке жилой дом, что подтверждается картой-планом земельного участка с расположенным на нем жилым домом, составленной кадастровым инженером ФИО6/л.д.20/.

Допрошенный в суде в качестве свидетеля ФИО6 подтвердил, что при изготовлении карты-плана обследовал земельный участок, на котором расположен жилой дом, в котором административный истец фактически проживает.

ФИО2 неоднократно обращалась к административному ответчику с заявлениями о заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства жилого дома, но ей было отказано /л.д.19,21/.

При этом, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получила ответ на свое заявление от ДД.ММ.ГГГГ, в которым ей было отказано в заключении договора аренды земельного участка, ссылаясь на то, что ею не подтверждено нахождение на земельном участке объекта недвижимого имущества, и предложено зарегистрировать жилой дом.

Вместе с тем, административным истцом предоставлено заключение кадастрового инженера о наличии на спорном земельном участке жилого дома, право собственности на который зарегистрировать невозможно, в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка.

До настоящего времени административный истец продолжает пользоваться земельным участком и фактически проживает в доме, что подтвердил в судебном заседании допрошенный свидетель.

Административный истец, оспаривая данный отказ, полагает, что имеет право на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства дома и регистрации права собственности на него, т.к. земельный участок предоставлен ей в аренду до ДД.ММ.ГГГГ, без проведения торгов, на земельном участке расположен жилой дом, возведенный ею, незавершенный строительством, право собственности на который не зарегистрировано.

Таким образом, с учетом приведенных положений закона и условий договора фактически истец имела право на возобновление договора аренды земельного участка по двум основаниям: путем подачи соответствующего заявления арендодателю до истечения договора аренды (п. 1 ст. 621 ГК РФ), и путем фактического продолжения пользования земельным участком после указанной даты.

В судебном заседании установлено, что по окончании срока договора истец продолжала пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

Истец пользуется земельным участком в целях, предусмотренных в договоре аренды, не нарушает обязательств в части внесения арендной платы, построила на земельном участке жилой дом. Строительство дома не завершено. ФИО2 предпринимала попытки дальнейшего заключения договоров аренды, после окончания срока действия договора в 2015 г. истец продолжала пользоваться спорным земельным участком при отсутствии каких-либо возражений со стороны ответчика.

Земельный участок до настоящего времени находятся в фактическом землепользовании административного истца, соглашения сторон о прекращении или расторжении договора между сторонами заключено не было, до окончания срока действия договора отказа от дальнейших договорных отношений, уведомлений о намерении прекратить договор аренды административный истец не получала; с требованием о возврате участка, либо в суд с требованиями о расторжении договора, его прекращении или об истребовании земельного участка административный ответчик не обращался, никому иному участок не предоставлен.

Учитывая, вышеизложенное, принимая во внимание, что ФИО2 являлась арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до ДД.ММ.ГГГГ, данных о том, что ранее земельный участок предоставлялся в порядке, предусмотренном подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", не имеется, суд приходит к выводу что совокупность условий для заключения с административным истцом без проведения торгов договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства на новый срок имеется, административный истец имеет право на заключение договора аренды спорного земельного участка однократно сроком на три года для завершения строительства, отказ в заключении такого договора противоречит закону, как и требование ответчика о предоставлении правоустанавливающих документов на незавершенный строительством жилой дом или разрешения на его строительство.

При таких обстоятельствах, суд признает отказ <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ в заключении с ФИО2 договора аренды земельного участка площадью 400 кв.м с кадастровым номером № недействительным и обязывает ответчика подготовить и заключить с ФИО2 договор аренды спорного земельного участка без проведения торгов для завершения строительства жилого дома сроком на три года в установленном законом порядке.

Руководствуясь ст.ст.175-180 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным решение <адрес> об отказе в заключении с ФИО9 ФИО7 договора аренды земельного участка площадью 400 кв.м с кадастровым номером № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать <адрес> подготовить и заключить с ФИО10 ФИО7 договор аренды земельного участка площадью 400 кв.м с кадастровым номером №, расположенного на землях населенных пунктов, с разрешенным использованием для ИЖС, для завершения строительства жилого дома без проведения торгов на срок три года в установленном законом порядке.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Московский областной суд через Талдомский районный суд.

Судья М.А. Румянцева

Мотивированное решение

изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.