Решение № 3А-169/2025 3А-3/2026 3А-3/2026(3А-169/2025;)~М-107/2025 М-107/2025 от 5 февраля 2026 г. по делу № 3А-169/2025

Дело № 3а-3/2026 (3а-169/2025)

УИД 33OS0000-01-2025-000230-14


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Владимир 28 января 2026 г.

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего Кутровской Е.В.,

при секретаре Мерзловой Ю.А.

с участием представителей административных ответчиков государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО1, Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Эльче» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами **** в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Эльче» (далее также – ООО «Эльче», Общество) обратилось во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами **** в размере их рыночной стоимости 18 242 000 руб. и 462 000 руб., соответственно, по состоянию на 1 января 2023 г.

Представитель ООО «Эльче» ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела Общество, а также ФИО3 извещены надлежащим образом. В письменном ходатайстве указано на согласие с заключением эксперта С.Т.Л., а также на проведение судебного заседания в отсутствие представителя Общества (т.2, л.д. 208-211).

Представители административных ответчиков государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО1, Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО2 не оспаривали право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости. Вместе с тем, не ставя под сомнение форму и содержание заключения эксперта, полагали, что определенный экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является недостоверным, поскольку проведенный анализ рынка привел к некорректному подбору объектов-аналогов. Просили отказать в удовлетворении заявленных требований и вынести решение по имеющимся в материалах дела доказательствам, без назначения повторной экспертизы.

Представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, публично-правовой компании «Роскадастр» в лице ее филиала по Владимирской области, администрации МО Гусь-Хрустальный Владимирской области, Министерства финансов Владимирской области в судебное заседание не явились, извещены судом о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

В письменном отзыве филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, не ставя под сомнение заключение эксперта С.Т.Л. (т.2, л.д. 238).

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.

Заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив все имеющиеся по административному делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 Кодекса.

На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признается недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, подтверждается письменными доказательствами, что административному истцу ООО «Эльче» на праве собственности принадлежат:

- помещение с кадастровым номером ****, площадью 28,2 кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, наименование – помещение, с кадастровой стоимостью 1 364 829, 8 руб.;

- помещение с кадастровым номером ****, площадью 922,3 кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, наименование – помещение, с кадастровой стоимостью 44 637 678,31 руб.

Кадастровая стоимость объектов с кадастровыми номерами **** в указанном размере утверждена актом государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» АОКС-33-2024-000490 от 7 июня 2024 г. по состоянию на 1 января 2023 г.

Дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2024 г.

ООО «Эльче» при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением в подтверждение доводов о превышении упомянутой кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества над их рыночной стоимостью представлен отчет частнопрактикующего оценщика С.О.В. №**** от 22 июля 2025 г., согласно которому рыночная стоимость объектов с кадастровыми номерами **** по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 18 242 000 руб. и 462 000 руб., соответственно (т.1, л.д. 24-162).

ГБУ ВО «ЦГКО ВО» и Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области были представлены возражения относительно отчета об оценке оценщика С.О.В. №**** от 22 июля 2025 г. Административные ответчики полагали, что в связи с тем, что отчет содержит нарушения, оказывающие влияние на итоговую рыночную стоимость, и не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ и ФСО № 7, он не может являться надлежащим доказательством указанной в нем величины рыночной стоимости объекта оценки (т.1, л.д. 186-188, 197-198).

В ходе рассмотрения административного дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости вышеуказанных объектов по состоянию на 1 января 2023 г. и проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1, л.д. 246-248).

Согласно заключению эксперта С.Т.Л. №**** от 10 декабря 2025 г. рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 706 000 руб. Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 18 112 000 руб.

Относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что содержащиеся в отчете сведения относительно описания объектов оценки, методов расчета не позволяют подтвердить достоверность, достаточность и проверяемость информации, рыночной стоимости объекта оценки и в нарушение требований статьи 11 Федерального закона №135-ФЗ содержание отчета об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов (т.2, л.д. 10-174).

В связи с возражениями Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, ГБУ ВО «ЦГКО ВО» относительно результатов экспертного заключения №**** от 10 декабря 2025 г., экспертом С.Т.Л. даны письменные пояснения, в которых указано на следующее.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. С учетом изложенных обстоятельств, рыночная стоимость, определяемая в заключении эксперта, и кадастровая стоимость, определенная согласно отчету об итогах государственной кадастровой оценки, являются разными экономическими категориями со своими понятиями, методами и методиками расчета.

В соответствии с требованиями пункта 11в ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект.

В соответствии с требованиями пункта 11г ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Указанный в возражениях диапазон величин приведен для объектов 7 группы «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений». Средняя величина учитывает ценообразующие факторы, влияющие на цены предложений продажи объектов недвижимости, представленных в рассматриваемой выборке, и может изменяться под влиянием других факторов.

Таким образом, без исследования результатов анализа рынка и влияния ценообразующих факторов на цены объектов недвижимости, формировать выводы по объектам оценки некорректно.

В соответствии с требованиями пункта 11д ФСО №7 «каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки».

Формулировать выводы об итоговой стоимости без применения корректирующих коэффициентов на различия в ценообразующих факторах некорректно.

В приложении к возражениям представлены копии материалов, на основании которых производился расчет кадастровой стоимости. Представленные в таблице данные являются предложениями продажи единых объектов недвижимости, цены предложений учитывают стоимость объекта капитального строительства и земельного участка. С учетом особенностей использования результатов оценки итоговая величина не должна включать стоимость земельного участка; не представляется возможным проверить и подтвердить дату предложений на рынке (требования пункта 12 ФСО III, пункта 5 ФСО №11); по всем представленным аналогам необходимо производить корректировки стоимости на торг, на площадь, на местоположение, на земельный участок, на состояние объекта и тд.

Анализ фактических данных рынка предложений продажи во Владимирской области до даты оценки представлен на страницах 30-45 заключения эксперта, проанализировано 8 объектов, рынка предложений аренды во Владимирской области до даты оценки представлен на страницах 45-61 заключения эксперта, проанализировано 16 объектов. Требования п. 10 ФСО №7, п. 11в ФСО №7, п. 22б ФСО №7 выполнены.

Заключение эксперта №**** от 10 декабря 2025 г. соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федеральных стандартов оценки, содержит полное описание объектов оценки и произведённого расчёта их рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что экспертиза проведена экспертом С.Т.Л., имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупреждённой об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения (т.2, л.д. 11, 156-174). Выводы эксперта по поставленным вопросам у других участников процесса каких-либо неясностей не вызывали, противоречий в заключении эксперта и её письменных пояснениях не имелось, экспертом учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы экспертом не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Таким образом, по мнению суда, экспертное заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, о соответствии отчёта об оценке оценщика С.О.В. №**** от 22 июля 2025 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по административному делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в административном деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по административному делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение №**** от 10 декабря 2025 г. мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение эксперта №**** от 10 декабря 2025 г. надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость указанных выше объектов недвижимого имущества.

При таком положении представленный в материалы административного дела отчёт об оценке оценщика С.О.В. №**** от 22 июля 2025 г. суд не принимает в качестве доказательства по данному административному делу.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. в размере рыночной стоимости 706 000 руб., кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. в размере рыночной стоимости 18 112 000 руб.

Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «Эльче» об установлении кадастровой стоимости названных объектов в размере их рыночной стоимости следует считать 5 августа 2025 г., то есть дату обращения Общества с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд (т.1, л.д. 164).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Эльче» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами 33**** в размере их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ****, площадью 28,2 кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, наименование – помещение, по состоянию на 1 января 2023 г., в размере его рыночной стоимости 706 000 (семьсот шесть тысяч) руб.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ****, площадью 922,3 кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, наименование – помещение, по состоянию на 1 января 2023 г., в размере его рыночной стоимости 18 112 000 (восемнадцать миллионов сто двенадцать тысяч) руб.

Считать датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «Эльче» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами **** в размере их рыночной стоимости 5 августа 2025 г.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Кутровская

Решение в окончательной форме принято 6 февраля 2026 г.