Решение № 2-5599/2025 2-5599/2025~М-4436/2025 М-4436/2025 от 11 января 2026 г. по делу № 2-5599/2025

УИД: 50RS0№-39

Дело №


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 декабря 2025 года <адрес>

Домодедовский городской суд <адрес> в составе:

Председательствующего Никитиной А.Ю.

при секретаре ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный парк» о признании недействительным пункта договора участи в долевом строительстве, расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов,

по встречному иску ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный парк» к ФИО1 о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании штрафа и неустойки,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с исковыми требованиями, уточненными в ходе рассмотрения дела в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный парк» о признании ничтожным пункта 8.2. Договора участия в долевом строительстве № ЯМ- 5/10.2/85-1011524401 от ДД.ММ.ГГГГ, расторжении Договора участия в долевом строительстве № ЯМ-5/10.2/85-1011524401 от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании компенсации морального вреда в размере 50 000 руб., судебных расходов: на представителя в размере 70 000 руб., на уплату госпошлины в размере 12 194 руб.

В обоснование требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный парк» был заключен Договор участия в долевом строительстве № ЯМ-5/10.2/85-1011524401, в соответствии с пунктом 3.2 которого оплата цены договора производится Участником долевого строительства в следующем порядке:

- сумма в размере 551 493,23 руб. в течение 5 рабочих дней с момента государственной регистрации настоящего Договора;

- сумма в размере 827 239,84 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ;

- сумма в размере 4 136 199,20 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ произошло изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении Договора, а именно: истец полагал, что третья (окончательная) оплата в соответствии с Договором в размере 4 136 199,20 руб. будет произведена с помощью привлечения ипотечного кредита на рыночных условиях, действовавших на момент на момент заключения договора. На ДД.ММ.ГГГГ годовая процентная ставка по ипотечным кредитам для объектов недвижимости в новостройках составляла до 8% по программе государственной поддержки.

Истец не располагал и не мог располагать сведениями, что с ДД.ММ.ГГГГ программа «Льготная ипотека» по ставке до 8% не будет действовать.

В мае 2025 года, к моменту исполнения обязательств по оплате, рыночная ситуация кардинально изменилась, значение ключевой ставки Банка России увеличилась до 21%, а процентные ставки по ипотечным кредитам с января 2025 года по май 2025 года выросли до 25% годовых.

Исполнение Договора на непредвиденных условиях (необходимость оформления ипотеки под 20-28% годовых с ежемесячной выплатой в 80 000 руб.) делает его для истца крайне обременительным и экономически нецелесообразным, так как ежемесячные платежи по такому кредиту становятся неподъемными для бюджета истца, что приводит к значительным убыткам.

ДД.ММ.ГГГГ истец отправил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора долевого участия № ЯМ-5/10.2/85-1011524401 от ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке в связи с существенным изменением обстоятельств и требование о возврате денежных средств с эскроу-счета.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик добровольно данное требование не удовлетворил, сославшись на то, что расторжение возможно только при заключении Соглашения о расторжении Договора участия в долевом строительстве № ЯМ-5/10.2/85-1011524401 от ДД.ММ.ГГГГ и Договор оказания услуг №БН по государственной регистрации.

Договоренности между сторонами достигнуто не было.

Истец также полагает, что пункт 8.2 Договора, в котором указано, что «в связи с досрочным расторжением Договора по причине, не связанной с виновными действиями Застройщика, в соответствие с условиями пункта 8.2 Договора, Участник долевого строительства за счет собственных средств оплачивает Застройщику штраф в размере 15 % от Цены Договора», является ничтожным.

Изложенное послужило основанием для предъявления иска в суд.

В свою очередь, ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный парк» обратилось со встречными исковыми требованиями к ФИО1, в которых с учетом уточненных требований просило расторгнуть Договор долевого участия в строительстве № ЯМ-5/10.2/85-101152440 от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ФИО1 в пользу ООО «СЗ «Прибрежный Парк» штраф в размере 827 239 руб. 84 коп., неустойку за просрочку оплаты цены договора долевого участия в строительстве в размере 527 847 руб. 96 коп.

В обоснование заявленных требований истец по встречному иску ссылался на то, что в настоящий момент оплата денежных средств в размере 4 136 199,20 руб. участником долевого строительства не произведена. ДД.ММ.ГГГГ посредством смс-уведомления ответчику было указано на наличие задолженности перед ООО «СЗ «Прибрежный Парк», ввиду неисполнения требований договора долевого участия в строительстве № ЯМ-5/10.2/85-101152440 от ДД.ММ.ГГГГ. Однако ответчик не предпринял попыток исполнить свои обязанности по оплате задолженности.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 исковые требования с учетом их уточнения поддержал. Встречные исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать.

Ответчик ООО «СЗ «Прибрежный Парк» обеспечил явку представителя по доверенности ФИО4, которая первоначально заявленные исковые требования с учетом их уточнения не признала, просила суд об отказе в их удовлетворении; требования встречного иска поддержала, просила удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом.

Суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ, признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, учитывая открытость сведений на сайте Домодедовского городского суда <адрес> и направление в их адрес уведомлений.

Суд, выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела и дав оценку представленным в него доказательствам в их совокупности, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

По правилам ч. 1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из ч. 2 ст. 12 Закона № 214-ФЗ, обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно части 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный парк» был заключен Договор участия в долевом строительстве № ЯМ-5/10.2/85-1011524401, согласно которому Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого Объекта передать Участнику долевого строительства соответствующий Объект долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта.

Согласно п. 2.5 Договора Застройщик передает Объект долевого строительства Участнику долевого строительства не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта, Стороны согласовали, что срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства - не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3.1 Договора Цена Договора определяется как произведение указанных в Приложении № к Договору стоимости 1 (одного) м2 Объекта долевого строительства (столбец 11), и Общей приведенной площади Объекта долевого строительства (столбец 6), и составляет сумму в размере 5 514 932 (Пять миллионов пятьсот четырнадцать тысяч девятьсот тридцать два) рубля 27 копеек, НДС не облагается согласно п. 3 статьи 149 Налогового Кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 3.2 Договора оплата Цены Договора производится Участником долевого строительства в следующем порядке:

- сумма в размере 551 493 (Пятьсот пятьдесят одна тысяча четыреста девяносто три) рубля 23 копейки в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента государственной регистрации настоящего Договора;

- сумма в размере 827 239 (Восемьсот двадцать семь тысяч двести тридцать девять) рублей 84 копейки в срок до ДД.ММ.ГГГГ;

- сумма в размере 4 136 199 (Четыре миллиона сто тридцать шесть тысяч сто девяносто девять) рублей 20 копеек в срок до ДД.ММ.ГГГГ

Заявляя исковые требования, ФИО1 указал, что ДД.ММ.ГГГГ произошло изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении Договора, исполнение Договора на непредвиденных условиях (необходимость оформления ипотеки под 20-28% годовых с ежемесячной выплатой в 80 000 рублей) делает его для истца крайне обременительным и экономически нецелесообразным, так как ежемесячные платежи по такому кредиту становятся неподъемными для бюджета истца, что приводит к значительным убыткам.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ истец отправил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора долевого участия в одностороннем порядке в связи с существенным изменением обстоятельств и требование о возврате денежных средств с эскроу-счета.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик добровольно данное требование не удовлетворил, сославшись на то, что расторжение возможно только при заключении Соглашения о расторжении Договора участия в долевом строительстве № ЯМ-5/10.2/85-1011524401 от ДД.ММ.ГГГГ и Договор оказания услуг №БН по государственной регистрации.

Договоренности между сторонами достигнуто не было.

Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что свои обязательства по договору в отношении платежа в размере 4 136 199,20 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 не исполнил.

ДД.ММ.ГГГГ посредством смс-уведомления истцу было указано на наличие задолженности перед ООО «СЗ «Прибрежный Парк» ввиду неисполнения требований договора долевого участия в долевом строительстве.

Обязанности по оплате задолженности ФИО1 не исполнена.

Согласно пп. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно ч.ч. 1 - 1.2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Доводы ФИО1 сводятся к изменению финансового положения в сторону его ухудшения вследствие экономической обстановки, в связи с чем он не способен исполнить договорные обязательства.

Из пункта 11.12 договора участия в долевом строительстве следует, что участник, при его подписании, гарантирует застройщику, что содержание сделки, ее последствия, ответственность, возникшие права и обязанности понятны, что любые сомнения в содержании договора и толковании его условий были им устранены до подписания договора; Участник подтверждает, что он в дееспособности не ограничен, по состоянию здоровья может самостоятельно осуществлять свои права и исполнять свои обязанности по договору, не страдает заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, что у него отсутствуют причины заключать договор на крайне невыгодных для себя условиях (кабальная сделка).

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, разрешая требования ФИО1, суд исходит из того, что закрепленные статьей 9 Закона № 214-ФЗ основания для одностороннего отказа истца как участника долевого строительства от исполнения договора при установленных обстоятельствах отсутствуют. Приведенные истцом доводы не являются основанием для расторжения договора участия в долевом строительстве на основании ст. 451 ГК РФ, поскольку само по себе изменение финансового положения не может быть отнесено исходя из толкования положений ст. 451 ГК РФ к существенному изменению обстоятельств.

При этом суд принимает во внимание, что отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов урегулированы Законом № 214-ФЗ, и отношения между сторонами возникают из договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрено их расторжение по соглашению сторон или по основаниям, предусмотренным законом, при этом исполнение обязательств по договорам не поставлено в зависимость от дохода участника долевого строительства и изменения его финансового положения, и ухудшение материального положения участника долевого строительства не является обстоятельством, предусмотренным ст. 451 ГК РФ, существенное изменение которого может служить основанием для расторжения договоров участия в долевом строительстве в судебном порядке на основании этой статьи.

В связи с указанным, оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о расторжении договора участия в долевом строительстве по приведенным им основаниям не имеется.

Частью 4 статьи 5 Закона № 214-ФЗ предусмотрены основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в случаях, когда в соответствии с договором цена договора должна быть уплачена участником долевого строительства единовременным платежом (просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца).

Частью 5 статьи 5 Закона № 214-ФЗ предусмотрены основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона, в случаях, когда в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период (при нарушении участником долевого строительства срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца).

В соответствии с вышеприведенными требованиями Закона № 214-ФЗ, застройщик вправе отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве до передачи объекта и имеет возможность не передавать объект дольщику, не исполнившему надлежащим образом обязательство по внесению третьего платежа.

Факт неисполнения ФИО1 финансовых обязательств свидетельствует о возможности застройщика отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке.

Учитывая изложенное, встречные исковые требования о расторжении договора участия в долевом строительстве ЯМ-5/10.2/85-101152440 от ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению.

При этом, оснований для взыскания с ООО «СЗ «Прибрежный Парк» в пользу ФИО1 уплаченных денежных средств в размере 1 378 833 руб. 23 коп. суд не усматривает.

ООО «СЗ «Прибрежный Парк» является застройщиком многоквартирного дома, на момент возникновения спора имеет разрешение на строительство № RU№ от ДД.ММ.ГГГГ и привлекает для его осуществления денежные средства участников долевого строительства, в связи с этим несет обязанность по соблюдению требований Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Строительство жилого многоквартирного дома осуществляется на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве собственности на основании разрешения на строительство № RU№ от ДД.ММ.ГГГГ.

На дату разрешения спора многоквартирный дом не введен в эксплуатацию.

В соответствии с п. 1 ст. 860.7 ГК РФ по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару.

В соответствии с частью 1 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).

По смыслу части 2 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства (депонент) обязан уплатить цену договора участия в долевом строительстве до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона).

Согласно положениям части 2 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с частью 6 настоящей статьи.

Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа) (ч. 6).

Согласно пункту 3.2 договора участия в долевом строительстве Участник долевого строительства обязуется внести денежные средства в счет уплаты цены настоящего Договора участия в долевом строительстве на специальный эскроу-счет, открываемый в Публичное акционерное общество «Сбербанк России» (сокращенное наименование ПАО Сбербанк), место нахождения: <адрес>; адрес: 117997, <адрес>; адрес электронной почты: Escrow_Sberbank@sberbank.ni, номер телефона: <***> для мобильных, 8 (800) 555 55 50 - для мобильных и городских (Эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных Эскроу-агентом от являющегося владельцем счета участника долевого строительства (Депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве, в целях их дальнейшего перечисления Застройщику (Бенефициару) при возникновении условий, предусмотренных Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и договором счета, заключенным между Бенефициаром, Депонентом и Эскроу-агентом.

Срок условного депонирования денежных средств на счете эскроу - 6 (Шесть) месяцев с даты ввода объекта в эксплуатацию, определяемой как последняя дата квартала ввода в эксплуатацию, указанного в проектной декларации.

Эскроу-агент обязан известить Застройщика об открытии счета эскроу путем электронного документооборота, согласованного Застройщиком и Эскроу-агентом, не позднее даты открытия счета эскроу;

Депонируемая сумма подлежит перечислению Застройщику Эскроу-агентом не позднее 10 (Десяти) рабочих дней после предоставления Застройщиком Эскроу-агенту путем электронного документооборота, согласованного Застройщиком и Эскроу- агентом, следующих документов:

- разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома;

Настоящим Стороны (Оференты) предлагают Эскроу-агенту (Акцептанту) заключить трехсторонний Договор счета эскроу (далее - Договор счета эскроу) на следующих условиях (оферта):

-Бенефициар и Депонент считают себя заключившими Договор счета эскроу в случае принятия (акцепта) Акцептантом настоящей оферты путем открытия Акцептантом счета эскроу на имя Депонента не позднее 3 (Трех) рабочих дней с даты получения Акцептантом копии настоящего Договора;

Застройщик в течение 3 (Трех) рабочих дней с даты регистрации настоящего Договора в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии отправляет Эскроу-агенту либо скан-копии настоящего Договора, зарегистрированного Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, либо скан-образ настоящего Договора, зарегистрированного в установленном законодательством порядке и Выписку из Единого государственного реестра недвижимости в электронной форме, удостоверяющую государственную регистрацию настоящего Договора, путем электронного документооборота согласованного Застройщиком и Эскроу-агентом.

Таким образом, денежные средства не могут быть переданы застройщику иначе, кроме как на условиях, предусмотренных договором, застройщиком не получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, квартира участнику долевого строительства не передана.

В соответствии с ч.ч. 7 - 8 ст. 15.5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ помимо предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации оснований прекращения договора счета эскроу договор счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается по следующим основаниям:

1) при расторжении договора участия в долевом строительстве;

2) при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.

В случае прекращения договора счета эскроу по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, денежные средства со счета эскроу на основании полученных уполномоченным банком в соответствии с частью 9 настоящей статьи сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счет, права по которому переданы в залог банку или иной кредитной организации, предоставившим денежные средства участнику долевого строительства для оплаты цены договора участия в долевом строительстве, если такое условие предусмотрено договором, заключенным между участником долевого строительства.

В силу п. 7.7 Договора, в случае расторжения Договора по любой причине, денежные средства со счета-эскроу подлежат возврату Участнику долевого строительства путем их перечисления Эскроу-агентом на счет Участника долевого строительства, открытого в уполномоченном Банке. При заключении Договора счета-эскроу, Участник долевого строительства обязан указать в договоре счета-эскроу указанный номер счета, в качестве счета, на который осуществляется возврат денежных средств.

Таким образом, решение суда о расторжении договора участия в долевом строительстве, заключенного между сторонами, является основанием для погашения записи о государственной регистрации Договора участия в долевом строительстве №ЯМ-5/10.2/85-101152440 от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости и перевода денежных средств уполномоченным банком (эскроу-агент) – ПАО «Сбербанк» ФИО1 с эскроу счета №, открытого ДД.ММ.ГГГГ, в размере 1 378 833 руб. 23 коп.

Разрешая во взаимосвязи исковые требования ФИО1 о признании ничтожным пункта 8.2. Договора участия в долевом строительстве и встречные исковые требования ООО «СЗ «Прибрежный парк» о взыскании с ФИО1 штрафа в размере 827 239 руб. 84 коп., неустойки в размере 527 847 руб. 96 коп., суд приходит к следующим выводам.

Возможность расторжения договора является безусловным правом участника долевого строительства, которое не может быть ограничено штрафными санкциями.

В соответствии п. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено расторжение договора долевого строительства в одностороннем порядке в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Данным Законом не предусмотрено взыскание с дольщика неустойки (штрафа, пени) за расторжение договора.

Подпунктом 4 пункта 1.1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

По смыслу названного Закона перечень оснований для отказа участника долевого строительства от исполнения договора не является закрытым.

В соответствии с пунктом 8.2 договора предусмотрено, что в случае одностороннего отказа Застройщика от исполнения настоящего договора в связи с ненадлежащим исполнением Участником долевого строительства обязательств по оплате Цены настоящего договора, а также в случае расторжения настоящего договора по инициативе Участника долевого строительства при условии надлежащего исполнения Застройщиком предусмотренных настоящим Договором обязательств, Участник долевого строительства за счет собственных средств обязан оплатить Застройщику штраф в размере 15 (пятнадцать) процентов от Цены настоящего договора в срок не позднее 10 (десяти) рабочих дней со дня расторжения настоящего Договора, если соглашением Сторон не будет определен иной срок.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания. При этом требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанным в законе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требования закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Из толкования преамбулы Закона РФ "О защите прав потребителей", положений части 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве и разъяснений в пунктах 1, 2 и 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" следует, что спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, заключенного истцами исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, подпадают под действие Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом - Законом об участии в долевом строительстве.

Таким образом, спорные правоотношения подпадают под действие Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом - Законом об участии в долевом строительстве.

В силу статьи 32 Закона РФ "О защите прав потребителей" потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Учитывая, что Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ предусматривает основания, по которым участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при ненадлежащем исполнении застройщиком обязательств по договору и не содержит нормы, позволяющей или запрещающей участнику долевого участия в строительстве в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при отсутствии виновных действий со стороны заказчика, суд полагает, что к спорным правоотношениям применяется статья 32 Закона РФ "О защите прав потребителей".

Согласно п. 1 ст. 16 Закона РФ, условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Наложение на потребителя штрафа за нарушение условий договора ни Федеральным законом "О защите прав потребителей", ни Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрено. Законодатель правом наложения штрафа на участника долевого строительства Застройщика не наделял.

Таким образом, условие договора, предусмотренное пунктом 8.2 в части установления штрафа для участника долевого строительства в случае расторжения договора по его инициативе является недействительным, поскольку оно противоречит действующему законодательству, в частности, положениям статьи 32 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", соответственно, оснований для взыскания неустойки и штрафа с ФИО1 не имеется.

Кроме того, со стороны ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный парк» не представлено доказательств того, что 15% от выплаченной суммы являются фактическими расходами застройщика, понесенными им в связи с расторжением договора участия в долевом строительстве.

Разрешая требование ФИО1 о взыскании компенсации морального вреда в размере 50 000 руб., суд исходит из следующего.

Часть 2 ст. 10 Закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ указывает, что моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Согласно ст. 151 Гражданского кодекса Российской Федерации моральный вред компенсируется в случае причинения физических или нравственных страданий действиями, нарушающими личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в случаях, установленных законом.

Детальное регулирование компенсации морального вреда предусмотрено ст. 1101 ГК РФ, согласно которой компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме, ее размер определяется в зависимости от характера причиненных страданий, степени вины причинителя вреда, с учетом требований разумности и справедливости.

Учитывая, что судом установлен факт нарушения ответчиком прав истца, как потребителя, принимая во внимание характер и объем допущенных нарушений, руководствуясь принципом разумности и справедливости, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб. Суд соглашается с доводами ответчика о необходимости снижения заявленной ко взысканию суммы ввиду ее чрезмерности.

В соответствии с положениями ст.ст. 88, 94, 98, 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, включая расходы по оплате услуг представителя в разумных пределах.

Истец, представив подтверждающие документы, просит взыскать с ответчика в свою пользу расходы на оплату услуг представителя в размере 70 000 руб.

Учитывая конкретные обстоятельства дела, принимая во внимание объект судебной защиты и объем защищаемого права, категорию спора и уровень его сложности, а также затраченное время на его рассмотрение, совокупность представленных в подтверждение своей правовой позиции документов и фактические результаты рассмотрения заявленных требований, исходя из принципа разумности и справедливости, суд считает возможным взыскать в пользу истца с ответчика расходы на оплату юридических услуг в размере 20 000 руб.

Кроме того, поскольку понесенные ФИО1 расходы по уплате госпошлины связаны с рассмотрением настоящего дела, суд на основании ст. ст. 88, 94, 98 ГПК РФ, с учетом количества удовлетворённых требований, взыскивает с ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный парк» в его пользу расходы в размере 3 000 руб.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО1, встречные исковые требования ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный парк» удовлетворить частично.

Признать недействительным п. 8.2 Договора участия в долевом строительстве № ЯМ-5/10.2/85-101152440 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный парк (в части установления штрафа для участника долевого строительства в случае расторжения договора по его инициативе).

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный Парк» (ИНН: <***>) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес> (паспорт: 0112 №) компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.; расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб.

Расторгнуть договор участия в долевом строительстве № ЯМ-5/10.2/85-101152440 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный парк».

Решение суда является основанием для возврата ФИО1 денежных средств с эскроу счета №, открытого ДД.ММ.ГГГГ, в размере 1 378 833 руб. 23 коп., размещенных в ПАО «Сбербанк».

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1, встречных исковых требований ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный парк» отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Домодедовский городской суд.

Председательствующий А.Ю. Никитина

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.