Решение № 3А-199/2021 3А-199/2021~М-36/2021 М-36/2021 от 28 июня 2021 г. по делу № 3А-199/2021

К О П И Я

Дело № 3а-199/2021


Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

г. Салехард 28 июня 2021 года

Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Мочаловой Н.В.,

при секретаре Ахметгалиевой Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Полар» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Полар» в лице представителя ФИО2 обратился с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на 01.01.2019 года:

- с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, общей площадью 10 591 кв. м., по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, установлении ее в размере его рыночной стоимости равной 8 854 076 руб.;

-с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, общей площадью 4 194 кв. м., по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, юго-западный промышленный район, в размере его рыночной стоимости равной 580 057 руб.;

- кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, общей площадью 2 867 кв. м., по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 427 183 руб.,

- с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, общей площадью 11 935 кв. м., по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 1 587 355 руб.;

- с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, общей площадью 963 кв. м., по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 877 293 руб.;

- с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, общей площадью 6 208 кв. м., по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 924 992 руб.;

- с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, общей площадью 22 785 кв. м., по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, в размере рыночной равной 4 465 860 руб.,

- с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, общей площадью 6 369 кв. м., по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 1 197 372 руб.;

- с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, общей площади 1 362 кв. м., по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 1 243 506 руб.;

На 06.02.2020 года:

- с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, общей площадью 10 004 кв. м., по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 1 380 552 руб.;

- с кадастровым номером №, земли населенных пунктов, общей площадью 4 349 кв. м., по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 682 793 рублей;

- с кадастровым номером №, земли населенных пунктов, общей площадью 8 563 кв. м., по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 1 344 391 рублей.

Кадастровая стоимость земельных участков по состоянию составила на 01.01.2019 соответственно:

с кадастровым номером №- 14 211 003.8 руб.,

с кадастровым номером № - 2 240 148.99 руб.,

с кадастровым номером №- 1 649 757.81 руб.,

с кадастровым номером № - 3 645 784.45 руб.,

с кадастровым № - 2 788 992.45 руб.,

с кадастровым № -6 420 065.28 руб.,

с кадастровым № - 11 507 564.25 руб.,

с кадастровым № - 3 593 746.33 руб.,

с кадастровым № - 3 502 178.7 руб.,

и на 06.02.2020 года соответственно:

с кадастровым номером № -5 050 619.44 руб.,

с кадастровым номером № - 2 360 898.14 руб.,

с кадастровым номером №- 4 648 510.18 руб..

Несоответствие кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости нарушает права административного истца как арендатора данных участков.

Департаментом имущественных отношений ЯНАО и ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка» направлены возражения на заключение эксперта, в которых указано, что выводы эксперта в заключении являются сомнительными, привели свои расчеты рыночной стоимости земельных участков.

Администрация г. Лабытнанги в письменном отзыве просила отказать в удовлетворении иска, указала, что у администрации отсутствуют основания для применения иных показателей для расчета арендной платы.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 участия не принимал, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель департамента имущественных отношений ЯНАО ФИО3 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении требований.

Представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по ЯНАО, ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка», Администрации г. Лабытнанги, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО в судебное заседание не явились.

Указанные лица надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения дела, суд их явку обязательной не признавал, административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материала дела, суд приходит к следующему.

Административный истец является арендатором указанных выше земельных участков по договорам аренды:

от 01 апреля 2020 г. № ЯНО-Л-02-9391

от 01 марта 2018 г. № ЯНО-Л-02-8949

от 07 февраля 2017 г. № ЯНО-Л-02-8765

от 03 июля 2015 г. № ЯНО-Л-02-8513

от 03 июля 2015 г. № ЯНО-Л-02-8512

от 10 сентября 2013 г. № ЯНО-Л-02-7729

от 05 августа 2013 г. № ЯНО-Л-02-7699

от 4 июня 2013 г. № ЯНО-Л-02-7609

от 7 сентября 2009 г. № ЯНО-Л-02-5739

от 05 августа 2013 г. № ЯНО-Л-02-7698

от 08 апреля 2020 г. № ЯНО-Л-02-9393

от 08 апреля 2020 г. № ЯНО-Л-02-9394

заключенных с администрацией г. Лабытнанги.

По договорам аренды от 08 апреля 2020 г. № ЯНО-Л-02-9393 и от 08 апреля 2020 г. № ЯНО-Л-02-9394 заключены договоры переуступки права аренды между ФИО4 и ООО «Полар», согласно которым права арендатора перешли ООО «Полар».

По указанным договорам аренды расчет арендной платы определен в соответствии с размером кадастровой стоимости каждого земельного участка.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельных участков составила

на 01.01.2019 года соответственно:

с кадастровым номером №- 14 211 003.8 руб.,

с кадастровым номером № - 2 240 148.99 руб.,

с кадастровым номером №- 1 649 757.81 руб.,

с кадастровым номером № - 3 645 784.45 руб.,

с кадастровым номером № - 2 788 992.45 руб.,

с кадастровым номером № -6 420 065.28 руб.,

с кадастровым номером № - 11 507 564.25 руб.,

с кадастровым номером № - 3 593 746.33 руб.,

с кадастровым номером № - 3 502 178.7 руб.,

и на 06.02.2020 года соответственно:

с кадастровым номером № -5 050 619.44 руб.,

с кадастровым номером № - 2 360 898.14 руб.,

с кадастровым номером №- 4 648 510.18 руб..

Как следует из отчета ООО «Легион Эксперт» от 08.10.2020 года № 0210202008/С об оценке земельных участков их рыночная стоимость составила по состоянию на 01.01.2019 года соответственно:

с кадастровым номером №- 8 854 076 руб.,

с кадастровым номером № - 558 057 руб.,

с кадастровым номером №- 427 183 руб.,

с кадастровым номером № -1 587 355 руб.,

с кадастровым номером № - 877 293 руб.,

с кадастровым номером № - 924 992 руб.,

с кадастровым номером № -4 465 860 руб.,

с кадастровым номером № - 1 197 372 руб.,

с кадастровым номером № - 1 243 506 руб.,

и по состоянию на 06.02.2020 года соответственно:

с кадастровым номером № - 1 3280 552 руб.,

с кадастровым номером № -682 793 руб.,

с кадастровым номером №- 1 344 391 руб..

Оценив в качестве доказательства отчет об оценке земельных участков, суд установил, что он не содержит необходимого экономического обоснования, корректировки, примененные к аналогам, некорректно отражают вид их фактического использования, расположение относительно крупных автодорог, наличие коммуникаций, что вызывает разумные сомнения в достоверности указанных в отчете сведений.

По указанным мотивам по делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ЗАО «Бизнес-эксперт» (эксперт ФИО1) № 10-2021 от 30.04.2021 года по состоянию на 01.01.2019 года рыночная стоимость земельных участков составила соответственно:

с кадастровым номером №- 3 580 817 руб.,

с кадастровым номером № - 1 456 367 руб.,

с кадастровым номером №- 1 069 821 руб.,

с кадастровым номером № - 3 401 117 руб.,

с кадастровым номером № - 1 521 694 руб.,

с кадастровым номером № - 2 001 770 руб.,

с кадастровым номером № - 6 665 296 руб.,

с кадастровым номером № - 2 963 432 руб.,

с кадастровым номером № - 584 979 руб.,

и по состоянию на 06.02.2020 года соответственно:

с кадастровым номером № - 2 931 772 руб.,

с кадастровым номером № -1 491 794 руб.,

с кадастровым номером №- 2 584 399 руб..

Указанное заключение эксперта содержит описание и результаты исследований с указанием примененных методов и надлежащим образом мотивировано, эксперт отвечает требованиям законодательства в области оценочной деятельности и был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответственно заключение является допустимым доказательством по делу.

В заключении эксперта приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты - аналоги, необходимые корректировки экспертом вносились, выбранные объекты - аналоги соответствовали категории земель объекта оценки - земли населенных пунктов, учитывалось назначение объектов - аналогов и объектов оценки. Заключение позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание заключения не допускает неоднозначного толкования выводов эксперта, при оценке применялся сравнительный подход, что согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

При таких данных у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы, изложенных в указанном заключении, поскольку оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит обоснованные выводы о рыночной стоимости земельного участка, которые основаны на результатах анализа материалов дела и рыночной стоимости объектов аналогов, выводы эксперта не содержат противоречий.

Заключение эксперта ЗАО «Бизнес-эксперт» соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, отвечает требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности, подтверждает рыночную стоимость земельных участков, признается судом в качестве относимого и допустимого доказательства рыночной стоимости земельных участков.

Доводы представителя департамента имущественных отношений ЯНАО и ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка» об обратном отклоняются, как голословные и неподтвержденные. Указанные в отзыве недостатки сами по себе не свидетельствуют о необоснованности выводов эксперта; представляют собой субъективное мнение, которое не свидетельствует о недостоверности установленных заключением фактов, имеющих юридическое значение для дела, мнение, которое обусловлено желанием максимально увеличить рыночную стоимость земельных участков, т.к. в отзыве указано, что при применении экспертом иных, более устраивающих административного ответчика корректировок, рыночная стоимость бы увеличилась существенно.

Кроме того, по ходатайству административного ответчика эксперт, составивший заключение направил свои пояснения к возражениям, в которых указано, что возражения являются надуманными; данные пояснения приобщены к материалам дела.

Оснований, предусмотренных ст. 83 КАС РФ для назначения повторной и дополнительной экспертизы, не установлено.

Поскольку кадастровая стоимость земельных участков, установленная по результатам государственной кадастровой оценки земель, превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, суд полагает заявленное требование подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном ст. 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления либо в суд, либо в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как следует из материалов дела, административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 02.11.2020 года, как следует решений комиссии (л.д. 189), соответственно, эта дата и считается датой обращения с заявлением о пересмотре.

От гендиректора ЗАО «Бизнес-эксперт» ФИО1 поступило ходатайство о возмещении понесенных расходов по проведению судебной экспертизы на сумму в размере 180 000 рублей.

Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В соответствии со статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в числе прочего суммы, подлежащие выплате экспертам.

В силу части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

Судебная оценочная экспертиза по настоящему делу проведена, заключение эксперта представлено суду и было исследовано и оценено в совокупности с другими доказательствами при разрешении дела по существу.

Сведений, что оплата расходов на проведение экспертизы до дня рассмотрения судом дела была произведена, материалы дела не содержат.

В соответствии с частью 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьи 107 и части 3 статьи 109 КАС РФ.

В п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

Согласно позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П, судебные расходы взыскиваются не только, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, но и в случае, если такая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.

При этом при решении вопроса о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций или налогоплательщиков.

Сравнительный анализ свидетельствует о том, что разница между государственной кадастровой стоимостью, установленной по состоянию на 01.01.2019 года, и рыночной, определенной на основании заключения судебной оценочной экспертизы следующий:

с кадастровым номером №- 14 211 003.8 руб. против 3 580 817 руб., что составляет 74% (3.9 раз), то есть более половины;

с кадастровым номером № - 2 240 148.99 руб. против 1 456 367 руб., что составляет 34% (1.5 раз);

с кадастровым номером № - 1 649 757.81 руб. против 1 069 821 руб., что составляет 36.9 % (1.5 раз);

с кадастровым номером № - 3 645 784.45 руб. 3 401 117 руб., что составляет 6,7% (1.07 раз);

с кадастровым номером № - 2 788 992.45 руб. против 1 521 694 руб., что составляет 45 % (1.8 раз);

с кадастровым номером № -6 420 065.28 руб. против 2 001 770 руб. что составляет 68 % (3.2 раз);

с кадастровым номером № - 11 507 564.25 руб. против 6 665 296 руб., что составляет 42 % (1.7 раз);

с кадастровым номером № - 3 593 746.33 руб. против 2 963 432 руб., что составляет 19.7 % (1.2 раз);

с кадастровым номером № - 3 502 178.7 руб. против 584 979 руб. что составляет 83 % (5.9 раз);

и на 06.02.2020 года соответственно:

с кадастровым номером № -5 050 619.44 руб. против 2 931 772 руб., что составляет 41% (5.9 раз);

с кадастровым номером № - 2 360 898.14 руб. против 1 491 794 руб., что составляет 39 % (1.5 раз);

с кадастровым номером №- 4 648 510.18 руб. против 2 584 399 руб., что составляет 44 % (1.8 раз).

Принимая во внимание, что кадастровая стоимость земельных участков, определенная в результате государственной кадастровой оценки, не является кратной размеру определенной судом их рыночной стоимости (за исключением семи участков), суд приходит к выводу о том, что допущенное при установлении кадастровой стоимости объектов с их рыночной стоимостью расхождение не является существенным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, следовательно, не может свидетельствовать об ошибочности ранее состоявшейся кадастровой оценки объектов недвижимости, повлекшей нарушение конституционных прав административного истца как арендатора.

Разница в кадастровой стоимости семи земельных участков составляет более сорока процентов, поэтому суд полагает, что допущенное при установлении кадастровой стоимости спорных объектов с их рыночной стоимостью расхождение является существенным, не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и свидетельствует об ошибочности ранее состоявшейся кадастровой оценки объектов недвижимости, повлекшей нарушение конституционных прав административного истца как арендатора.

При указанных обстоятельствах судебные расходы в виде подлежащей выплате эксперту денежной суммы в размере 75 000 рублей за определение рыночной стоимости следует взыскать с административного истца за пять земельных участков, разница в рыночной стоимости которых не превышает 40 процентов; а судебные расходы за земельные участки свыше 40 процентов в сумме 105 000 рублей - с органов, утвердивших результаты кадастровой оценки, за пять земельных участков, кадастровая стоимость на которые утверждена на 01.01.2019 года - с департамента имущественных отношений ЯНАО, а за два участка, кадастровая стоимость на которые установлена на 06.02.2020 года актом № 3 от 04.03.2020 года- с ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка», что соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям ст. 111 КАС РФ.

Руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление ООО «Полар» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельных участков:

на 01.01.2019 года:

- с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, общей площадью 10 591 кв. м., по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 3 580 817 руб.;

-с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, общей площадью 4 194 кв. м., по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, юго-западный промышленный район, в размере его рыночной стоимости равной 1 456 367 руб.;

- кадастровым номером 89:09:030101:78, категория земель населенных пунктов, общей площадью 2 867 кв. м., по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 1 069 821 руб.,

- с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, общей площадью 11 935 кв. м., по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 3 401 117 руб.;

- с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, общей площадью 963 кв. м., по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 1 521 694 руб.;

- с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, общей площадью 6 208 кв. м., по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 2 001 770 руб.;

- с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, общей площадью 22 785 кв. м., по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, в размере рыночной равной 6 665 296 руб.,

- с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, общей площадью 6 369 кв. м., по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 2 963 432 руб.;

- с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, общей площади 1 362 кв. м., по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 584 979 руб.;

На 06.02.2020 года:

- с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, общей площадью 10 004 кв. м., по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 2 931 772 руб.;

- с кадастровым номером №, земли населенных пунктов, общей площадью 4 349 кв. м., по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 1 491 794 рублей;

- с кадастровым номером №, земли населенных пунктов, общей площадью 8 563 кв. м., по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 2 584 399 рублей.

Датой подачи заявления административного истца о пересмотре кадастровой стоимости считать 02.11.2020 года.

Взыскать с ООО «Полар» в пользу в пользу ЗАО «Бизнес-эксперт» расходы по производству судебной экспертизы в сумме 75 000 (шестьдесят тысяч) рублей.

Взыскать с департамента имущественных отношений ЯНАО в пользу ЗАО «Бизнес-эксперт» расходы по производству судебной экспертизы в сумме 75 000 (семьдесят пять тысяч) рублей.

Взыскать с ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка» в пользу ЗАО «Бизнес-эксперт» расходы по производству судебной экспертизы в сумме 30 000 (тридцать тысяч) рублей.

Реквизиты для взыскания:

ЗАО «Бизнес-эксперт»

656038, Россия, <...>

ИНН <***>

КПП 222401001

ОГРН <***>

Р.счет 4070 2810 1020 0009 9955

В Алтайском отделении № 8644 ПАО «Сбербанк»

К.счет 3010 1810 2000 0000 0604

БИК 040173604

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

судья (подпись) Н.В.Мочалова

Решение в окончательной форме изготовлено 29.06.2021 года.