Решение № 2-10184/2017 2-10184/2017~М-9534/2017 М-9534/2017 от 10 декабря 2017 г. по делу № 2-10184/2017

Копия

Дело № 2-10184/2017


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

11 декабря 2017 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе судьи Губаевой Д.Ф. - единолично, при секретаре Исмагиловой Л.И.,

с участием представителя ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Г.С. к обществу с ограниченной ответственностью «ЖК «Молодежный» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 (далее также – истец) обратился в суд с иском к ООО «ЖК «Молодежный» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором участия в долевом строительстве.

В обоснование своих требований указал, что 06 февраля 2014 года между ООО «Фон-Ривьера» и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> в жилом доме по ул. Ноксинский спуск Советского района г. Казани (5 дом).

Во исполнение договорных обязательств ООО «ФОН-Ривьера» обязался передать в собственность ФИО3 жилое помещение в <данные изъяты>, а последний оплатить ООО «Фон-Ривьера» стоимость квартиры в размере 1 миллиона 752 тысяч 782 рублей. ФИО3 обязательства по оплате цены договора исполнены надлежащим образом.

13 февраля 2017 года ФИО3 и ООО «ФОН-Ривьера» заключили соглашение об изменении договора.

08 августа 2016 года право требования по предварительному договору купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от 06 февраля 2014 года перешло от ФИО3 (цедент) к ФИО2 – истцу по настоящему делу (цессионарий) на основании договора № У-7559. Стоимость уступленного требования в размере 1 миллиона 752 тысяч 782 рублей выплачена истцом цеденту в полном объеме.

Истец просит признать предварительный договор купли - продажи жилого помещения № <номер изъят> от 06 февраля 2014 года договором участия в долевом строительстве.

Истец о времени и месте рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке, в судебное заседание не явился, об уважительных причинах своей неявки не сообщил, не просил о рассмотрении дела в его отсутствие или об отложении судебного разбирательства.

Представитель ответчика иск не признал, просил отказать в удовлетворении иска.

Третье лицо - ООО «ФОН-Ривьера» о времени и месте рассмотрения дела извещены в установленном законом порядке, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах своей неявки не сообщили, не просили о рассмотрении дела в их отсутствие или об отложении судебного разбирательства.

Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан о времени и месте рассмотрения дела извещено в установленном законом порядке, в судебное заседание не явилось, просили рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

В силу части 3 статьи 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, третьих лиц.

Рассмотрев заявленные требования и их основания, исследовав содержание доводов сторон, оценив доказательства в их совокупности и установив нормы права, подлежащие применению в данном деле, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее также – Закон об участии в долевом строительстве) в сферу регулирования данного закона попадают отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

На основании части 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Как следует из приведенных выше нормативных положений, Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены начиная с 01 апреля 2005 года.

По настоящему делу подлежит применению сохраняющая свою силу правовая позиция, изложенная в преамбуле «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, а именно: привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона, в частности, заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

Таким образом, если сторонами заключен договор, который поименован предварительным договором купли-продажи жилого помещения в объекте строительства и предусматривает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену этого имущества, то суд с учетом существа фактически сложившихся отношений квалифицирует данную сделку как договор долевого участия в строительстве.

Существо фактически сложившихся отношений сторон по настоящему делу определяется судом по правилам статьи 67 ГПК РФ.

При этом суд принимает во внимание условия предварительного договора купли - продажи жилого помещения № <номер изъят> от 06 февраля 2014 года, толкуемого судом в соответствии с требованиями статьи 431 ГК РФ, в сопоставлении с нормативными признаками договора участия в долевом строительстве, установленными статьей 4 Закона об участии в долевом строительстве.

Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом, согласно пункту 1 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве, под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее – Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Кроме того, элементом правового статуса застройщика является обязанность получить в установленном порядке разрешение на строительство – прежде чем привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (часть 1 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве).

Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (пункт 2 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве).

Из материалов дела усматривается, что 06 февраля 2014 года между ФИО3 и ООО «Фон-Ривьера» заключен предварительный договор купли - продажи жилого помещения № <номер изъят>, по условиям которого последние обязуются в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но не позднее 01 июля 2016 года заключить договор купли-продажи жилого помещения – <данные изъяты>

Цена за указанное жилое помещение определена сторонами в размере 1 миллиона 752 тысяч 782 рублей подлежит уплате покупателем продавцу простым векселем № 04455, выданным ООО «Персона +» 04 февраля 2014 года, номиналом 850 тысяч рублей, сроком платежа по предъявлении (пункты 2.2.1, 2.3.1 договора), 902 тысячи 782 рубля подлежат уплате в срок до 11 августа 2014 года.

13 февраля 2017 года ФИО3 и ООО «ФОН-Ривьера» заключили соглашение об изменении договора и пришли к соглашению о нижеследующем:

1. Стороны пришли к соглашению дополнить преамбулу предварительного договора купли – продажи жилого помещения № <номер изъят> от 06 февраля 2014 года абзацем следующего содержания: «Настоящий предварительный договор купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от 06 февраля 2014 года заключается от имени и за счет ООО «ЖК «Молодежный» (ИНН <***>) в соответствии с положениями Агентского договора б/н от 26.01.2011 и дополнительных соглашений к нему, заключенных между «Продавцом» (Агент) и ООО «ЖК «Молодежный» (Принципал).

ООО «Жилой комплекс «Молодежный» является перед покупателем обязанной стороной в части заключения основного договора и передачи жилого помещения согласно положениям настоящего договора.

ООО «ФОН-Ривьера» (продавец) является перед покупателем обязанной стороной в части принятия денежных средств, подлежащих внесению по настоящему договору. При этом вносимые денежные средства подлежат использованию согласно положениям Агентского договора б/н от 26.01.2011».

08 августа 2016 года право требования по предварительному договору купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от 06 февраля 2014 года перешло от ФИО3 (цедент) к ФИО2 – истцу по настоящему делу (цессионарий) на основании договора № У-7560. Стоимость уступленного требования в размере 1 миллиона 752 тысяч 782 рублей выплачена истцом цеденту в полном объеме.

Как следует из содержания заключенного между сторонами предварительного договора купли - продажи объекта недвижимости, последними были согласованы все существенные условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве.

Фактически сложившиеся отношения сторон сделки, хотя бы и поименованные как отношения по предварительному договору купли-продажи жилого помещения, являются отношениями участия в долевом строительстве, на что указывают следующие признаки:

определение в договоре подлежащего передаче конкретного объекта недвижимости, включая основные характеристики многоквартирного дома, а также основные характеристики жилого помещения (местоположение объекта, этажность, материал наружных стен дома, количество комнат в жилом помещении, его общая и жилая площадь), что согласуется с нормативным содержанием понятия «объект долевого строительства»;

наличие в договоре условий о сроках передачи объекта недвижимости, цене договора, сроке и порядке ее уплаты, что является существенным для договора долевого участия в строительстве;

факт привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирного дома - принятие и исполнение покупателем договорной обязанности до заключения основного договора уплатить в полном объеме цену приобретаемого имущества путем единовременного платежа задолго до момента передачи жилого помещения в собственность;

наличие у ответчика разрешения на строительство, принятые по договору обязательства по целевому использованию привлеченных денежных средств для строительства многоквартирного жилого дома и факт ведения строительных работ на объекте;

наличие у истца договорного обязательства принять квартиру после сдачи жилого дома в эксплуатацию, что согласуется с правовым статусом участника долевого строительства;

наличие правовых оснований для возникновения права собственности покупателя на жилое помещение и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме - по факту уплаты цены договора, с учетом правила о приобретении права собственности на вновь создаваемый объект недвижимости (пункт 1 статьи 218 ГК РФ).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования о признания предварительного договора купли - продажи жилого помещения договором участия в долевом строительстве жилого дома являются законными, обоснованными, справедливыми и подлежат удовлетворению.

В силу положений пункта 4 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса РФ от уплаты государственной пошлины истец при обращении в суд был освобожден. В соответствии со статьей 103 ГК РФ государственная пошлина в размере 300 рублей подлежит взысканию с ответчика в доход бюджета муниципального образования города Казани.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск Г.С. к обществу с ограниченной ответственностью «ЖК «Молодежный» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором участия в долевом строительстве - удовлетворить.

Признать предварительный договор купли - продажи жилого помещения № <номер изъят> от 06 февраля 2014 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «ЖК «Молодежный» и Г.С. договором участия в долевом строительстве.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЖК «Молодежный» в доход бюджета муниципального образования города Казани государственную пошлину в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Татарстан через Советский районный суд города Казани в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись Губаева Д.Ф.

Копия верна.

Судья Губаева Д.Ф.