Решение № 2-336/2023 2-336/2023(2-9857/2022;)~М-9799/2022 2-9857/2022 М-9799/2022 от 4 июля 2023 г. по делу № 2-336/2023

Дело №

УИД 35RS0010-01-2022-013985-97


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Вологда 04 июля 2023 года

Вологодский городской суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Лебедевой Н.Н.,

при секретаре Власове И.А.,

рассмотрев гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации города Вологды, индивидуальному предпринимателю ФИО2 об установлении выкупной цены за изымаемое жилое помещение, о признании недействительным отчета об оценке,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском, мотивируя тем, что ей на праве собственности принадлежит <адрес> кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>. Распоряжением Департамента городского хозяйства Администрации г.Вологды от 28.12.2017 жилой <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением Администрации <адрес> № от 24.03.2021 земельный участок с кадастровым номером № и жилые помещения в многоквартирном <адрес> изъяты для муниципальных нужд. 20.08.2022 года истцом получен проект соглашения с Администрацией города Вологды из Департамента имущественных отношений Администрации <адрес> об изъятии жилого помещения и доли земельного участка с рыночной стоимостью (выкупной ценой) 608 000 рублей, установленной отчетом об оценке ИП ФИО2 № от 07.09.2021. Считает, что указанная в отчете сумма не соответствует действительной выкупной цене на сегодняшний день, поскольку отчет составлялся на дату сентябрь 2021 года, т.е. без учета процента инфляции и повышения цен в 2022 году. Кроме того, в отчете не содержаться сведения о размере компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, и убытки, связанные с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

Уточнив в порядке, предусмотренном статьей 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исковые требования, истец просит суд определить размер возмещения по выкупу изымаемого жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № с долей земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности в размере, установленном на дату вынесения решения суда в сумме 1 742 102, 00 рублей; признать отчет об оценке от 07.09.2021 № ОЦ-28-05, подготовленный индивидуальным предпринимателем ФИО2, недействительным, размер возмещения за изымаемое у ФИО1 имущество, установленный в отчете об оценке от 07.09.2021 № индивидуального предпринимателя ФИО2 – недостоверным.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещена надлежаще, действует через представителя.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО3 уточненные исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Ответчик ИП ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате, месте и времени рассмотрения дела уведомлена надлежаще.

Представитель ответчика Администрации города Вологды, действующая на основании доверенности, ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве на иск, просила оставить их без удовлетворения.

Суд, заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Таким образом, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке изъятия помещения в доме путем выкупа.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относится компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.

Исходя из буквального толкования вышеприведенной правовой нормы список слагаемых, составляющих сумму выкупной цены, не носит характер обязательного закрытого перечня и подлежит определению в каждом конкретном случае исходя из оценки действительного состояния принадлежащей собственникам недвижимости в соответствии с общими началами гражданского законодательства Российской Федерации, в частности принципов законности и справедливости. Определение фактического перечня убытков в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации как совокупности реального ущерба и упущенной выгоды направлено на исключение возникновения неосновательного обогащения.

При этом разъясняя понятие упущенной выгоды Верховный Суд Российской Федерации в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» особо обратил внимание на то, что неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, является упущенной выгодой, при условии учета разумных расходов на его получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы нарушения не было.

Действительно суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт относятся к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, поскольку в результате не проведения капитального ремонта в установленные сроки жилой дом стал разрушаться, что привело к признанию дома аварийным. При этом аварийное состояние многоквартирного дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости.

Компенсация за несвоевременно проведенный капитальный ремонт в обязательном порядке должна иметь место в том случае, если собственнику предлагается к выплате рыночная стоимость принадлежащего на праве собственности жилого помещения, а не рыночная стоимость находящегося в надлежащем состоянии аналогичного по техническим характеристикам жилого помещения.

Судом установлено и не оспаривалось участниками процесса, что ФИО1 на праве собственности принадлежит комната с кадастровым номером 35:24:0501003:990, расположенная по адресу: <адрес>, общей площадью 19,1 кв.м.

Заключением межведомственной комиссии по оценке жилых помещений (домов), назначенной постановлением Главы г. Вологды от 10.03.2006 № выявлены основания для признания жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> непригодным для проживания.

Распоряжением начальника Департамента городского хозяйства № от 28.12.2017 многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации города Вологда № от 24.03.2021 принято решение об изъятии земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1109 кв.м. с жилыми помещениями, в том числе: комната (кадастровый номер №, назначение: жилое, площадь объекта: 19,1 кв.м., этажность: 1; <адрес> находящейся в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № для выполнения муниципальных нужд в связи с невыполнением собственниками изымаемых помещений требований о сносе или реконструкции данного многоквартирного дома.

01.11.2021 Департаментом имущественных отношений администрации <адрес> направлен проект соглашения об изъятии жилого помещения и доли земельного участка вместе с отчетом об оценке рыночной стоимости №.

Согласно отчету № выполненному ИП ФИО2, рыночная стоимость жилого помещения составляет 608 000 рублей с учетом стоимости земельного участка, убытков по смыслу статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Для разрешения вопроса о рыночной стоимости жилого помещения, являющегося предметом спора, земельного участка, а также суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт определением суда от 27.10.2022 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Консультационно-аналитический Центр «РосЭксперт».

В соответствии с заключением эксперта № от 02.12.2022, выполненным ООО «Консультационно-аналитический Центр «РосЭксперт»:

- рыночная стоимость спорного жилого помещения на дату проведения оценки составит 449 625 рублей;

- рыночная стоимость земельного участка, с учетом доли ФИО1, на дату проведения оценки составит 95 375 рублей;

- рыночная стоимость общего имущества в доме, с учетом доли ФИО1, на дату проведения оценки составит 297 670 рублей;

- размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт на дату проведения оценки составит – 809 636 рубля;

- размер компенсации убытков, по смыслу ст. 32 Жилищного кодекса РФ, составляет 89 796 рублей.

Определением суда от 31.01.2023 назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Бюро независимой оценки».

В соответствии с заключением эксперта № от 31.05.2023, выполненным ООО «Бюро независимой оценки»:

- рыночная стоимость спорного жилого помещения на дату проведения оценки составит 310 000 рублей;

- рыночная стоимость земельного участка, с учетом доли ФИО1, на дату проведения оценки составит 296 000 рублей;

- размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт на дату проведения оценки составит – 343 600 рубля;

- размер компенсации убытков, по смыслу ст. 32 Жилищного кодекса РФ, составляет 133 437 рублей.

Оценивая отчеты № ОЦ-28-20, выполненный ИП ФИО2, заключение эксперта № от 27.10.2022, выполненное ООО «Консультационно-аналитический Центр «РосЭксперт», и заключение эксперта № от 31.05.2023, выполненное ООО «Бюро независимой оценки», суд отдает предпочтение выводам проведенной по делу повторной судебной экспертизы, выполненной ООО «Бюро независимой оценки», как наиболее полной и объективной, поскольку указанное доказательство в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, экспертное исследование проводилось экспертом, имеющим необходимую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, при подготовке заключения экспертом использовались специальные методики и подходы, проведен осмотр жилого помещения.

Оно мотивировано, в нем описаны ценообразующие факторы, произведены корректировки по значимым группам элементов сравнения, оно не содержит внутренних противоречий, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

Исследовав заключение эксперта ООО «Бюро независимой оценки», суд признает его относимым и допустимым доказательством по делу, отвечающим требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений ст.32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При определении стоимости земельного участка брались аналоги, исходя из самого понятия «объект-аналог» данного в федеральном стандарте оценки ФСО № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России № 297 от 20.05.2015, т.е. сходные объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим характеристикам. Именно такие объекты были применены экспертом в сравнительном подходе.

Суд, исследовав материалы дела, полагает, что предложенная муниципальным образованием «Город Вологда» в лице администрации города Вологды выкупная цена определена неверно, а ее размер должен составлять 1 083 037 рублей (310 000 рублей рыночная стоимость спорного жилого помещения + 296 000 рублей рыночная стоимость земельного участка, с учетом доли ФИО1, + 133 437 рублей размер компенсации убытков, по смыслу ст. 32 Жилищного кодекса РФ, + 343 600 рубля размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт), исчисленная на состоянию на дату оценки, на основании заключения эксперта.

Таким образом, суд приходит к выводу, что указанная цена подлежит определению для совершения сделки по выкупу изымаемого жилого помещения в порядке ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и ее размер должен быть определен на момент рассмотрения дела судом.

При этом суд полагает обоснованными доводы истца о наличии оснований для признания отчета об оценке ИП ФИО2 недействительным, а определенного в отчете размера возмещения за изымаемое имущество – недостоверным, поскольку полученное по делу доказательство - заключение судебной экспертизы № от 31.05.2023, выполненное ООО «Бюро независимой оценки» подтвердило обоснованность требований истца в соответствующей части и признано судом наиболее объективно отражающим размер возмещения за изымаемое у ФИО1 имущество, одной из составляющих которого является компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, тогда как определенная в отчете ИП ФИО2 выкупная цена изымаемого имущества в нарушение требований закона не содержит компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Определить выкупную цену изымаемого жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № с долей земельного участка, принадлежащего ФИО1, в размере 1 083 037 рублей.

Признать отчет об оценке от 07 сентября 2021 года №, подготовленный индивидуальным предпринимателем ФИО2, недействительным, размер возмещения за изымаемое у № имущество, установленный в отчете об оценке от 07 сентября 2021 года № индивидуального предпринимателя ФИО2, – недостоверным.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Н.Н. Лебедева

Мотивированное решение изготовлено 11.07.2023.