Решение № 2-121/2024 2-2/2025 2-2/2025(2-121/2024;)~М-70/2024 М-70/2024 от 25 июня 2025 г. по делу № 2-121/2024

УИД 67RS0017-01-2024-000107-46 Копия Дело № 2-2/2025


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

п.Монастырщина «10» июня 2025г.

Монастырщинский районный суд Смоленской области в составе

председательствующего судьи Земцовой Т.В.,

при секретаре: Езоповой С.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ЗАО «Свободный труд», с учетом уточнённых исковых требований, о взыскании неосновательного обогащения в виде сбережённой арендной платы за пользование жилым домом по адресу: <адрес> и земельным участком под ним площадью <данные изъяты> кв.м. за период с 29.02.2021г. по 10.06.2025г. в сумме 1 204 372 руб. 48 коп.,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ЗАО «Свободный труд», с учётом уточнённых исковых требований, о взыскании неосновательного обогащения в виде сбережённой арендной платы за пользование жилым домом по адресу: <адрес> и земельным участком под ним площадью <данные изъяты> кв.м. за период с 29.02.2021г. по 10.06.2025г. в сумме 1 204 372 руб. 48 коп.

В обоснование заявленных требований указано, что ФИО2 на праве собственности принадлежит индивидуальный жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Право собственности на жилой дом зарегистрировано за истицей ДД.ММ.ГГГГ. в соответствии с ч.12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» на основании технического плана здания, выданного ДД.ММ.ГГГГ и правоустанавливающих документов на земельный участок – свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ. и свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, выдаваемого пережившему супругу, от ДД.ММ.ГГГГ. Ранее жилой дом находился в личной собственности её супруга ФИО6, о чем сделаны записи в похозяйственной книге <данные изъяты>. Земельный участок под жилым домом был предоставлен супругу решением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ.

С ДД.ММ.ГГГГ без установленных на то законных оснований <данные изъяты> использует принадлежащее истице жилое помещение в качестве административного здания для размещения конторы организации, а также часть земельного участка примерной площадью <данные изъяты> кв.м., что установлено материалами гражданского дела №, рассмотренного Монастырщинским районным судом <адрес>.

Поскольку соглашение о передаче жилого дома в пользование <данные изъяты> на безвозмездной основе между сторонами отсутствует, считает, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение в виде сбережённой арендной платы. В соответствии с отчётом об оценке недвижимого имущества ООО «Бином», рыночная стоимость ежегодной арендной за жилой дом по адресу: <адрес>, с учетом использования земельного участка под ним, составляет 281 431 руб. 47 коп.

Просит взыскать плату за пользование жилым домом и земельным участком под ним за период с 29.02.2021г. по 10.06.2025г. в сумме 1 204 372 руб. 48 коп.

Истица ФИО2 о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в судебном заседании участия не принимала, обеспечив явку своих представителей ФИО19 и ФИО23

Представитель истицы адвокат ФИО19, действующая на основании нотариально удостоверенных доверенностей <адрес>1 от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.194 т.1), <адрес>3 от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.53-54 т.2) заявленные требования поддержала в полном объёме, пояснив, что дата ДД.ММ.ГГГГ. определена в учётом трёхлетнего срока исковой давности от подачи в суд данного искового заявления, указанный дом поступил во владение ЗАО «Свободный труд» с 2001 года, в соответствии с решением суда <данные изъяты>» должно было освободить жилой дом и передать его собственнице ФИО2, дом освобождён, но до настоящего времени ключи от дома ФИО2 не переданы, в связи с чем просит взыскать плату по 10.06.2025г. Размер арендной платы определён исходя из отчёта ООО «Бином», эксперт был согласован со стороной ответчика. Стороной ответчика на данное заключение каких-либо замечаний представлено не было, кроме того, что арендная плата оценщиком чрезвычайно завышена, отчёт подготовлен без проведения осмотра жилого дома, был использован комбинированный метод – сравнительный и доходный, а не только сравнительный. Осмотр дома не был произведён, так как <данные изъяты>» отказало в доступе, эксперт в её присутствии звонил законному представителю ЗАО «Свободный труд», который предложил выломать двери, если им нужно попасть в дом. На момент, когда <данные изъяты>» вселялся в жилой дом, у ФИО2 и ФИО6 имущество было в общей совместной собственности супругов и говорить о том, что ФИО2 приобрела права только в 2022 году, нельзя. Тот факт, что <данные изъяты> каким-либо образом использовал земельный участок, никем не доказан и не установлен.

Представитель истицы ФИО23, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности <адрес>0 от 09.02.2024г. (л.д.21-22 т.1), заявленные требования поддержал в полном объёме по доводам искового заявления.

Представитель ответчика <данные изъяты> ФИО21, действующий на основании доверенности от 28.03.2024г., выданной генеральным директором <данные изъяты>» ФИО5 (л.д.29 т.1), исковые требования не признал, в письменных возражениях (л.д.88-92 т.1) и судебном заседании указал, что договор аренды между ФИО2 и <данные изъяты>» не заключался, фактические отношения по передаче имущества во временное пользование и владение не сложились, в связи с чем взыскание арендной платы является незаконным и необоснованным; каких-либо потенциальных арендодателей и арендаторов по результатам поиска в сети «Интернет», в <данные изъяты> не имеется и расчёт стоимости арендной платы, представленный истцом, является необоснованным; право собственности ФИО2 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. и до указанной даты не являлась собственником дома, с 2002 <данные изъяты>» добросовестно владело спорным объектом недвижимости; в похозяйственной книге <адрес> за 2002-2006 годы указано, что собственником является ЗАО «Свободный труд»; в похозяйственной книге <данные изъяты> отсутствуют сведения о жилом доме, имеются сведения о земельном участке <данные изъяты> кв.м.;; похозяйственные книги с 2008 по 2020 годы подтверждают доводы <данные изъяты> о строительстве жилых домов за счёт собственных сил и средств <данные изъяты>»; ДД.ММ.ГГГГ. в переоборудованном под здание конторы <данные изъяты>» спорном доме ФИО2 выплачивались денежные средства за выкуп акций, следовательно, с указанной даты ей было известно о владении ЗАО «Свободный труд» указанным домом и срок исковой давности по заявленным требованиям ею пропущен.

Предстатель ответчика ЗАО «Свободный труд» адвокат ФИО22, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., выданной генеральным директором <данные изъяты>» ФИО5 (л.д.36 т.1), исковые требования не признал, в письменных возражениях и судебном заседании также указал, что договор аренды между ФИО2 и <данные изъяты>» не заключался, отношения по передаче имущества во временное пользование и владение между ними не сложились. В 2001 году ФИО24 уехали из <данные изъяты> на постоянное место жительства в <адрес>, ФИО6 передал ключи от дома директору ЗАО «Свободный труд», оставили дом без присмотра, в 2001 году в доме произошёл пожар, каких-либо мер к восстановлению своего имущества, ФИО24 не предприняли. Право собственности было зарегистрировано ФИО2 в ДД.ММ.ГГГГ году, с ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Свободный труд» полагало, что оно добросовестно пользуется имуществом как своим, в похозяйственной книге <данные изъяты> за ДД.ММ.ГГГГ годы указано, что собственником является ЗАО «Свободный труд».

Представитель ответчика ЗАО «Свободный труд» адвокат ФИО20, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., выданной генеральным директором ЗАО «Свободный труд» ФИО5 (л.д.37 т.1), исковые требования не признала, указав, что в ДД.ММ.ГГГГ году семья ФИО24 выехала из <адрес> на постоянное место жительства, отдали ключи и фактически между покойным ФИО7, который являлся владельцем дома, и ЗАО «Свободный труд» состоялась договорённость о пользовании этим жилым домом, при этом каких-либо договорных отношений о возмездном пользовании между сторонами не состоялось. С 2001 года на протяжении всей своей жизни покойный ФИО24 ни разу не предъявил претензии ЗАО «Свободный труд» относительно пользования этим домом, никаких мер по его содержанию длительный период времени не применялось. ФИО6, как было установлено, приезжал в <данные изъяты>, бывал в этом доме, видел, что <данные изъяты>» размещалось в этом здании, но никогда не просил оплачивать арендную плату, никогда он не выгонял ЗАО «Свободный труд» из этого дома. Следовательно, между сторонами был определён порядок пользования этим домом, как безвозмездный. Нельзя считать, что ответчик занимал это помещение самовольно или состоялся какой-то договор о возмездном пользовании этим домом. В дальнейшем ФИО6 умер, ФИО2 зарегистрировала своё право на <адрес>.08.2022г., после этого она стала предъявлять требования: об освобождении дома, о возмездном пользовании домом. На протяжении 20 лет требований о возмездном пользовании никто не предъявлял. Полагает, что со стороны ФИО2 имеется недобросовестное поведение. Кроме того, 20.09.2024г. <данные изъяты>» домом уже не пользовалось. Поэтому, за период времени с 20.09.2024 по текущий момент арендная плата естественно, взысканию не подлежит.

Тот факт, что ФИО2 по каким-то причинам не может открыть дом и попасть в него, не возлагает на ЗАО «Свободный труд» обязанность по оплате аренды. ЗАО «Свободный труд» направлял ФИО2 письма о том, что дом был освобождён, но она дом на сегодняшний день не приняла.

Допрошенные в судебном заседании свидетели ФИО8, ФИО9, ФИО10 пояснили, что состояние дома ФИО24 до их отъезда из <адрес> в 2001 году было очень хорошим, отопление печное, дом был самым зажиточным в их деревне.

Заслушав участников процесса, свидетелей ФИО11, ФИО9, ФИО12, эксперта <данные изъяты>» ФИО13, эксперта <данные изъяты>» ФИО14, исследовав письменные материалы дела, оценив их на предмет относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд установил следующие обстоятельства и пришёл к следующим выводам и убеждениям.

Рассматривая вопрос о наличии либо отсутствии со стороны ЗАО «Свободный труд», неосновательного обогащения, суд исходит из следующего.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом (ст. 12. ГК РФ).

Принципом главы 60 ГК РФ «Обязательства вследствие неосновательного обогащения» является следующее: никто не должен получить имущественную выгоду без надлежащего правового основания.

В соответствии с ч. 1 ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (ч. 2 ст. 1102 ГК РФ).

Таким образом, для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие трех условий: наличие обогащения на стороне приобретателя; получение обогащения за счет потерпевшего; отсутствие правового основания обогащения.

Согласно п. 4 ст. 1109 ГК РФ не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Как следует из похозяйственной книги <данные изъяты> годы (л.д.147-158 т.1), домохозяйство ФИО6 и ФИО2 имело №, в ДД.ММ.ГГГГ году семье было выделено <данные изъяты> соток земли (<данные изъяты> кв.м.), жилого дома в личной собственности не имелось (л.д.155-156 т.1).

На основании свидетельства о праве собственности на землю №, выданного ДД.ММ.ГГГГ. <адрес>, ФИО6 на праве собственности принадлежал земельный участок площадью <данные изъяты> га, из них пашни <данные изъяты> га, сенокос – <данные изъяты> га, постройки <данные изъяты> га, земельный участок предоставлен для расширения приусадебного участка в <данные изъяты> (л.д.45 т.3), за который ФИО6 начислялись и уплачивались им налоги (л.д.50 т.3).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ., земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. (<данные изъяты> га) поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ., кадастровый № (ранее присвоенный государственный учетный номер <данные изъяты>), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> пределах земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером № (л.д.23-27 т.3).

В похозяйственной книге <данные изъяты> за ДД.ММ.ГГГГ годы (л.д.147-158 т.1) указано, что в ДД.ММ.ГГГГ годах у семьи ФИО24 имелся земельный участок площадью <данные изъяты> га, в ДД.ММ.ГГГГ году – <данные изъяты> га (л.д.155-156 т.1).

Из похозяйственной книги <данные изъяты> за ДД.ММ.ГГГГ (л.д.139-146 т.1) следует, что у семьи ФИО24 имеется частное жильё – <адрес> года постройки, стены – брус, крыша – шифер, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой – <данные изъяты> кв.м. без водопровода, канализации, центрального отопления, имеется газ (л.д.145 т.1).

В похозяйственной книге <данные изъяты> за ДД.ММ.ГГГГ (л.д.133-138 т.1) имеется запись от ДД.ММ.ГГГГ. о выбытии ФИО24 в <адрес>, закрытии лицевого счёта № ФИО24, а также о том, что владельцем жилого <адрес> года постройки, стены – брус, крыша – шифер, площадью <данные изъяты> кв.м., оборудованной площадью <данные изъяты> кв.м. является <данные изъяты>» (л.д.137 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО6 умер (л.д. 98 т.3).

ДД.ММ.ГГГГ. нотариусом Ельнинского нотариального округа <адрес> выдано ФИО2 свидетельство о праве на наследство по закону на <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес> а также свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, выдаваемое пережившему супругу, на <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на вышеуказанный участок (л.д.98-99 т.3).

По заказу ФИО2 кадастровым инженером ФИО15 16.08.2022г. подготовлен межевой план земельного участка с кадастровым номером № (л.д.100-111 т.3), а также ДД.ММ.ГГГГ подготовлен технический план здания -- индивидуального жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (л.д.236-249 т.1, л.д.34-43 т.3). Из технического плана здания следует, что его площадь составляет <данные изъяты> кв.м., год завершения строительства – ДД.ММ.ГГГГ

Как следует из материалов реестрового дела № межрайонного отдела ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес> в отношении объекта недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, регистрация права собственности ФИО2 на жилой дом произведена в соответствии с ч.12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» на основании правоустанавливающих документов на землю, технического плана здания и заявления-декларации ФИО2 об объекте недвижимости, использованного при подготовке технического плана (л.д.2-41 т.2, л.д.237 т.1, л.д.35 т.3).

Согласно выписок из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ., право собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № зарегистрировано за ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.23-27 т.3), право собственности на расположенный на земельном участке с кадастровым номером № индивидуальный жилой дом площадью <данные изъяты>.м., год завершения строительства – ДД.ММ.ГГГГ, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, зарегистрировано за ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.16-22 т.3).

То обстоятельство, что индивидуальный жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м., год завершения строительства – 2022, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № являлся ранее принадлежащим ФИО24 частным домом ДД.ММ.ГГГГ года постройки общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой – <данные изъяты> кв.м., указанным в похозяйственной книге <данные изъяты> за ДД.ММ.ГГГГ годы, у суда сомнений не вызывает, сторонами не оспаривается и установлено вступившим в силу апелляционным определением Смоленского областного суда от 17.11.2023г. № (л.д.6-15 т.1), оставленным в силе определением Судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 01.02.2024г. № (л.д.66-75 т.3) по рассмотренному Монастырщинским районным судом <адрес> гражданскому делу № (д.<адрес>.1, л.д.46-75 т.3), в связи с чем в силу ч.2 ст.61 ГПК РФ в доказывании не нуждается.

Как установлено и указано в апелляционном определении Смоленского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ. № (л.д.6-15 т.1), ФИО6 приобрёл право собственности на жилой дом в д.<адрес> площадью <данные изъяты> кв.м., которому впоследствии постановлением <данные изъяты> был присвоен адрес: <адрес>. Именно это строение после выезда семьи ФИО24 в ДД.ММ.ГГГГ году на иное место жительства, было переоборудовано <данные изъяты>» в ДД.ММ.ГГГГ годах для использования в качестве административного здания, осуществлены перепланировка и переустройство, в результате которых была увеличена общая площадь здания с <данные изъяты> кв.м. до <данные изъяты> кв.м.

В соответствии с ч.2 ст.61 ГПК РФ указанные обстоятельства не оспариваются.

Так как у ФИО6 возникло право собственности на жилой дом в д.<адрес> площадью <данные изъяты> кв.м., ФИО2 как супруге и наследнице перешло указанное право собственности в полном объёме.

В соответствии с ч.1 ст.131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ч.2 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

При этом в соответствии с ч.4 ст.1152 ГК РФ принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Учитывая изложенное, возникновение права собственности ФИО2 на жилой дом не связано с датой государственной регистрации её права 01.08.2022г.

В соответствии со ст.209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику.

Каких-либо доказательств заключения между ФИО7 и <данные изъяты>» договора безвозмездного пользования частным домом с кадастровым номером № и земельным участком с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, либо договора аренды в отношении указанного имущества, по делу не имеется.

Рассматривая довод стороны ответчика о пропуске ФИО2 срока исковой давности, суд исходит из следующего.

Как усматривается из кассовой книги № ДД.ММ.ГГГГ год ЗАО «Свободный труд» (л.д.173-178 т.1), кассир ЗАО «Свободный труд» выплатил ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ. денежные средства в сумме 100 рублей за выкуп у неё акций и ФИО2 не позднее указанной даты знала, что принадлежащий ей и ФИО6 дом и земельный участок использовался <данные изъяты>». Однако право собственности ФИО6 на дом оформлено не было. Право собственности ФИО2 на дом было оформлено ДД.ММ.ГГГГ. и именно с этой даты она приобрела права собственника дома.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой своих нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Юридически обеспеченная возможность защитить нарушенные или оспариваемые права в отношении имущества принадлежит юридическому собственнику данного имущества.

Как следует из материалов данного дела и рассмотренного Монастырщинским районным судом <адрес> гражданского дела №, право собственности ФИО2 на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 27 т.3), на индивидуальный жилой дом с кадастровым номером № зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.16 т.3).

После регистрации ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ. права собственности на спорный дом, ДД.ММ.ГГГГ. <данные изъяты>» обратилось в Монастырщинский районный суд <адрес> с иском к ФИО2 о признании права собственности на административное здание и земельный участок, о признании недействительными и исключении сведений из ЕГРН о праве собственности на дом и земельный участок ФИО2 (л.д.159 т.1, л.д.15, 46 т.3), гражданскому делу присвоен №. Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ. исковые требования <данные изъяты>» удовлетворены частично, признано отсутствующим право собственности ФИО2 на жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, за <данные изъяты>» признано право собственности на административное здание площадью <данные изъяты> кв.м. по указанному адресу, решено исключить запись о регистрации права собственности ФИО2 на жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>.

Апелляционным определением Смоленского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.6-16 т.1) отменено указанное решение суда первой инстанции от ДД.ММ.ГГГГ., по делу принято новое решение, которым <данные изъяты> отказано в удовлетворении требования о признании отсутствующим права собственности ФИО2 на спорный жилой дом и исключении записи о регистрации права собственности.

ФИО2 была направлена в адрес ЗАО «Свободный труд» претензия от ДД.ММ.ГГГГ о добровольном освобождении жилого помещения по адресу: <адрес> (л.д.163 т.3).

22.05.2024г. Монастырщинским районным судом <адрес> вынесено решение № по иску ФИО2 к ЗАО «Свободный труд» об истребовании имущества из чужого незаконного владения, предмет спора – жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, которым исковые требования ФИО2 удовлетворены (л.д.170-172 т.3). Апелляционным определением Смоленского областного суда от №. решение оставлено без изменения (л.д.172 т.3).

В силу п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.

Статьей 200 ГК РФ предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Поскольку с рассматриваемым исковым заявлением ФИО2 обратилась ДД.ММ.ГГГГ., срок исковой давности может считаться пропущенным к требованиям о взыскании той части неосновательного обогащения, которое возникло бы до ДД.ММ.ГГГГ, то есть ранее трёх лет до подачи иска.

Учитывая изложенное, суд полагает, что трёхлетний срок исковой давности для обращения ФИО2 в суд, по данному делу не пропущен.

Довод стороны ответчика о том, что взыскание арендной платы является незаконным и необоснованным, поскольку договор аренды между ФИО2 и ЗАО «Свободный труд» не заключался, отношения по передаче имущества во временное пользование и владение не сложились – является несостоятельным, так как в отсутствие каких-либо договорных отношений ЗАО «Свободный труд» использовало принадлежащее ФИО2 имущество.

Довод стороны ответчика о том, что право собственности ФИО2 зарегистрировано 01.08.2022г. и до указанной даты не являлась собственником дома; является необоснованным в силу ч.4 ст.1152 ГК РФ.

Довод стороны ответчика о том, что с 2001 года ЗАО «Свободный труд» добросовестно владело спорным объектом недвижимости, является несостоятельным в силу следующего.

Жилой дом в д.<адрес> площадью <данные изъяты>.м. ДД.ММ.ГГГГ постройки, которому впоследствии постановлением Администрации <данные изъяты> сельского поселения был присвоен адрес: <адрес>, принадлежал на праве собственности ФИО6, о чём в похозяйственной книге <данные изъяты> сельской администрации за ДД.ММ.ГГГГ годы сделана запись.

В похозяйственной книге Упинской сельской администрации <адрес> за 2002-2006 годы имеется запись о том, что собственником является <данные изъяты>». Однако указанная запись противоречит сведениям из похозяйственной книги за ДД.ММ.ГГГГ годы о том, что дом является личной собственностью хозяйства ФИО24 и, кроме того, указанный дом на балансе ЗАО не стоял, о чем руководству ЗАО было достоверно известно.

В ДД.ММ.ГГГГ годах ЗАО «Свободный труд» осуществило перепланировку и переустройство принадлежащего ФИО6 дома для использования его в качестве административного здания, в результате которых была увеличена общая площадь здания с <данные изъяты> кв.м. до <данные изъяты> кв.м.

Земельный участок, на котором находится жилой дом, переустроенный под административное здание, принадлежал на праве собственности ФИО6 на основании свидетельства о праве собственности на землю №, выданного ДД.ММ.ГГГГ. <данные изъяты> и в установленном порядке ЗАО «Свободный труд» не предоставлялся.

В соответствии с п.15 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010г. №, давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.

В соответствии со ст.222 ГК РФ здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, являются самовольной постройкой.

Таким образом, переоборудованное ЗАО «Свободный труд» здание с кадастровым номером № по адресу: <адрес> является самовольной постройкой.

Учитывая изложенное, у суда не имеется оснований полагать, что со стороны ЗАО «Свободный труд» имело место добросовестное владение принадлежащим ФИО6 жилым домом, переустроенным в административное здание, расположенным на принадлежащем ФИО6 и неправомерно занимаемом ЗАО «Свободный труд» земельном участке.

Довод стороны ответчика о том, что похозяйственные книги с 2008 по 2020 годы подтверждают доводы ЗАО «Свободный труд» о строительстве жилых домов за счёт собственных сил и средств ЗАО «Свободный труд» – является несостоятельным, так как данные похозяйственные книги не относятся к спорному дому.

Довод стороны ответчика о том, что ЗАО «Свободный труд» не использовало земельный участок и обратное никем не доказано и не установлено – опровергается пояснениями стороны ответчика в ходе рассмотрения данного гражданского дела о том, что площадь земельного участка, использовавшегося ответчиком, составляет <данные изъяты> кв.м., а не <данные изъяты> кв.м., что нашло отражение в определении от ДД.ММ.ГГГГ. о назначении оценочной экспертизы, фактическими обстоятельствами дела об использовании ЗАО «Свободный труд» принадлежащего ФИО2 жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, материалами рассмотренного Монастырщинским районным судом <адрес> гражданского дела № по иску ЗАО «Свободный труд» к ФИО2 о признании права собственности на административное здание и земельный участок площадью <данные изъяты> га (<данные изъяты> кв.м.), в ходе рассмотрения которого представители ЗАО «Свободный труд» поясняли, что именно этим имуществом ЗАО пользовался.

Довод о том, что ФИО2 с 2001 года не проживала в ДД.ММ.ГГГГ, юридического значения для данного дела не имеет.

Как следует из предоставленных Администрацией <данные изъяты> сельского поселения <адрес> сведений, ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ. зарегистрирована по адресу: <адрес>, снята с регистрационного учёта ДД.ММ.ГГГГ.(л.д.221 т.1). Согласно представленной <данные изъяты>» информации, ФИО2 была зарегистрирована по адресу: <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. и с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.47 т.2).

Однако отсутствие регистрации истца в жилом помещении, не свидетельствует об отсутствии у неё права собственности на жилой дом.

Таким образом, у ФИО2 имеется право собственности на расположенные по адресу: <адрес> дом и земельный участок, которыми ЗАО «Свободный труд» пользовалось вне договорных отношений и при отсутствии на то законных оснований, в силу чего суд усматривает в соответствии с положениями ст.1102 ГК РФ на стороне ЗАО «Свободный труд» неосновательное обогащение в виде сбережённой арендной платы.

Согласно положениям ст.1105 ГК РФ, стоимость неосновательного обогащения подлежит возмещению.

Рассматривая вопрос о размере неосновательного обогащения, суд исходит из того, что его составляющими в данном случае являются период пользования и стоимость пользования объектами недвижимости.

Определяя начало периода, суд исходит из положений ч.4 ст.1152 ГК РФ, согласно которым принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. ФИО2, являясь наследником по закону имущества ФИО6, в том числе принадлежащего наследодателю земельного участка с кадастровым номером 67:22:0120101:15 и жилого дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, в соответствии со ст. ст. 1111, 1152 ГК РФ приняла наследственное имущество путем подачи заявления нотариусу. Отсутствие факта регистрации права собственности наследодателя не свидетельствует об отсутствии права собственности, поскольку в соответствии со ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество, то есть акт, регистрирующий право, а не порождающий его. Также суд исходит из даты подачи искового заявления ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ в связи с чем определяет начало периода с учётом трёхлетнего срока исковой давности, с ДД.ММ.ГГГГ

Определяя окончание периода, суд руководствуется положениями ч.2 ст.1105 ГК РФ, в соответствии с которыми лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование.

В материалах дела имеется сообщение ЗАО «Свободный труд» ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.189 т.2) о том, что с ДД.ММ.ГГГГ. готово передать истребованное имущество, повторно уведомляет о готовности его передать 14.10.2024г. Данное сообщение, как следует из его текста, адресовано ФИО2, проживающей по адресу: <адрес>. Почтовый индекс адреса ФИО2 (д.<адрес>), как следует из общедоступных сведений сети «Интернет» о почтовых индексах <адрес> – <адрес>, однако согласно почтовой квитанции к данному отправлению (л.д.190 т.2), оно направлено по почтовому индексу <адрес>, который относится к <адрес>. Из отчёта об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № также следует, что данное почтовое отправление из <адрес> прибыло в <адрес>, после чего вернулось в <адрес> неврученным.

Аналогичным образом по почтовому индексу № который относится к <адрес>, ФИО2 было направлено сообщение ЗАО «Свободный труд» от ДД.ММ.ГГГГ. с указанием, что уведомляло о готовности передать дом ДД.ММ.ГГГГ., однако для принятия имущества ни ФИО2, ни её представители не явились (л.д.(187-188 т.2).

До настоящего времени дом ФИО2 не передан, в связи с чем суд определяет окончание периода датой вынесения решения ДД.ММ.ГГГГ

Рассматривая вопрос о том, в отношении каких объектов недвижимости подлежит взысканию неосновательное обогащение, суд исходит из следующего.

В ходе судебного заседания установлено, что ЗАО «Свободный труд» пользовалось принадлежащим ФИО2 земельным участком с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м.

Также ЗАО «Свободный труд» пользовалось жилым домом с кадастровым номером №. Как указывалось ранее, ФИО6 приобрёл право собственности на жилой дом площадью <данные изъяты>.м. в д.<адрес>, которому впоследствии постановлением Администрации Упинского сельского поселения <адрес> был присвоен адрес <адрес>. Именно на указанный объект недвижимости у ФИО2 возникло право собственности после смерти ФИО6

В результате произведённого ЗАО «Свободный труд» переоборудования данного дома путём переустройства и перепланировки, его площадь увеличилась с <данные изъяты>.м. до <данные изъяты>.м. с учётом подвальных помещений. К указанному переустройству ни ФИО6, ни ФИО2 отношения не имели, оно производилось за счёт средств ЗАО «Свободный труд», что сторонами в судебном заседании не оспаривалось.

Во взыскании с ФИО2 стоимости неотделимых улучшений в сумме <данные изъяты> рублей в рамках рассмотренного Монастырщинским районным судом гражданского дела № (л.д. 217-244 т.2) ЗАО «Свободный труд» было отказано апелляционным определением Смоленского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ. № (л.л.247 т.2 – л.д.1-9 т.3), оставленным в силе определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ. № (л.д.11-14 т.3).

Учитывая изложенное, вопрос о взыскании неосновательного обогащения правомерно рассматривать в отношении объекта недвижимости площадью 80 кв.м., так как изначально у ФИО2 возникло право собственности именно в отношении дома указанной площадью.

Взыскание неосновательного обогащения с ЗАО «Свободный труд» из расчёта увеличенной самим ЗАО площади дома не будет отвечать требованиям законности и справедливости.

Вопрос о стоимости арендной платы в отношении принадлежащих ФИО2 объектов недвижимости, которыми пользовался ЗАО «Свободный труд», в ходе рассмотрения данного гражданского дела разрешался двумя экспертизами – <данные изъяты>» и <данные изъяты>

<данные изъяты> подготовлен отчёт № от ДД.ММ.ГГГГ. об оценке здания (индивидуального жилого дома) с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м. и земельного участка с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м., арендуемой площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> (л.д.58-144 т.2).

Из содержащейся в материалах отчёта представленной директору ООО Бином» справки от ДД.ММ.ГГГГ., подготовленной представителем ФИО2 ФИО19 следует, что оценка годовой арендной платы подлежит в отношении жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на земельном участке общей площадью <данные изъяты> кв.м., из которого арендатором используется <данные изъяты> кв.м., <адрес> года постройки, наружные стены рубленые из бруса, облицованы силикатным кирпичом, отопление – печь, от которой запитана система отопления с радиаторами, холодное водоснабжение – колонка возле дома, горячее водоснабжение – отсутствует, канализация отсутствует, туалет на улице, электроснабжение – рабочая проводка в доме, выполнен стандартный ремонт, окна деревянные, имеется подвал под частью дома, общая площадь дома с учётом подвала – <данные изъяты> кв.м. (л.д. 131 оборот т.2).

Экспертом для оценки стоимости аренды применялся доходный подход, сравнительный не применялся (л.д.121 т.2), так как рынок аренды жилых домов и земельных участков в данном регионе носит неофициальный характер и найти достаточное количество аналогов по аренде домов и земельных участков не удалось (л.д.119 оборот т.2).

В результате применения метода сравнения продаж, стоимость части земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. составила на дату оценки <данные изъяты> руб. 00 коп. (л.д.103 т.2).

По результатам расчёта с использованием элементов доходного подхода и применения коэффициента капитализации, рыночная стоимость права пользования на дату оценки:

- зданием (индивидуальным жилым домом) с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м., рыночная стоимость которого <данные изъяты> руб. 00 коп., составляет в год <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

- земельным участком с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м., рыночная стоимость которого <данные изъяты> руб. 00 коп., составляет <данные изъяты> руб. 15 коп в год (л.д.120 оборот т.2, л.д.121 оборот т.2).

Экспертом дважды (л.д.120 и 121 т.2) указано, что стоимость <данные изъяты> руб. относится к земельному участку площадью <данные изъяты> кв.м., однако из текста самого заключения усматривается, что данная сумма рассчитана в отношении арендуемого участка площадью <данные изъяты> кв.м., так как продажная стоимость <данные изъяты> руб. 00 коп. установлена именно в отношении участка площадью <данные изъяты> кв.м. Указанные описки, по мнению суда, не являются основаниями для признания заключения недостоверным, так как текст самого отчёта позволяет с очевидностью отнести их именно к опискам.

Общая годовая стоимость права пользования частью земельным участком и домом, составляет, согласно отчёту, <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., ежемесячная – <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., из которых <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. – ежемесячная стоимость аренды дома в д.<адрес>, <данные изъяты> руб. 01 коп. – ежемесячная стоимость аренды земельного участка.

Представители ФИО2 полагали, что в основу решения должно быть положено заключение ООО «Бином».

Представители ЗАО «Своюодный труд» указали, что данное заключение не может быть положено в основу решения, так как применялся только доходный метод с применением капитализации и стоимость рассчитанной аренды в размере <данные изъяты> в месяц в д.<адрес> сильно завышена, так как сравнима с арендой жилья в Смоленске, в то время как в самом <адрес> располагаются сотрудники <данные изъяты> и снимают квартиры за <данные изъяты> тысячи в месяц.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ООО «Бином» ФИО13 по обстоятельствам подготовки указанного выше отчёта пояснила, что самостоятельно выезд на объект для осмотра не осуществляла, доступ к объекту никто не ограничивал, однако со слов заказчика, доступ к объекту был ограничен. Законом допускается оценка объекта без его осмотра, только если доступ на объект оценщику ограничен. О проведении оценки без осмотра объекта и то, что оценщику ограничен доступ, указано в отчёте об оценке. Представление об объекте сложилось на основе представленных заказчиком фотографий внешнего вида дома и задания на оценку, приложенных к отчёту.

Для проведения оценочной экспертизы подобных объектов проводится сравнительный анализ рынка сопоставимых объектов-аналогов, предложенных к аренде. Произведя такой анализ, было выявлено, что к аренде подобных объектов в <адрес> не предложено. В <адрес> было найдено два-три предложения аренды, но разброс цен был значительный и принимать их для расчёта было некорректно. Сведения о данных объектах к отчету не прилагались.

Проанализировав рынок близлежащих районов, также было выявлено, что предложение аренды очень ограничено и диапазон цен на аренду очень обширен, что могло привести к недостоверным результатам экспертизы. Так как этот метод оказался не эффективен, то для поведения экспертизы был использован метод сравнения стоимости продаж, проанализированы предложения по продажам, а не аренде. Найдя рыночную стоимость продажи объекта, с использованием ставки капитализации была определена годовая арендная плата. Аналоги подбирались сопоставимые по основным конструктивным элементам. При проведении экспертизы были проанализированы пять объектов-аналогов жилых домов:

- дом площадью <данные изъяты> кв.м., расположен в <адрес>, имеющий коммуникации: печное отопление, водоснабжение – скважина, газ отсутствует, электричество, стоимость дома 550 000 руб.;

- дом площадью <данные изъяты> кв.м., расположен д. <адрес>, дом деревянный с печным отоплением, иных коммуникаций в объявлении не указано, стоимость дома 420 000 руб. Вопрос о наличии коммуникаций изучен в процессе интервьюирования тех, кто предлагает объявление к продаже, разговор нигде не фиксируется, проверить его содержание нельзя;

- дом, площадью <данные изъяты> кв.м, расположен в <адрес>, стоимостью 800 000 руб., стоимость земельного участка была вычтена. Есть специальная методика расчёта в отношении строений, расположенных на земельных участках, рассчитывается стоимость земельного участка и вычитается из общей стоимости. Коммуникации данного дома в объявлении не описаны, стены кирпичные, год постройки не указан. Корректировка проведена по всем ценообразующим факторам: местоположение, материалы стен, наличие хозяйственных построек на участке, внутренняя отделка фасадов здания, применён обширный перечень корректировок. По данному дому были применены корректировки: на материалы стен понижающая корректировка 20%. В ходе интервьюирования по телефону, указанному в объявлении, было выяснено, что в доме имеется центральное водоснабжение - корректировка 0,84%, канализация в виде септика - корректировка 0,89%, газоснабжения нет, корректировка не применялась.

- дом, площадью <данные изъяты> кв.м, расположен в <адрес>, стоимостью 800 000 руб., стоимость земельного участка была вычтена. Наличие коммуникаций определено по результатам интервьюирования: водоснабжение - скважина, канализация в виде септика, печное отопление, дом требует ремонта в связи с чем, была применена повышающая корректировка, стены кирпичные – применена понижающая корректировка;

- дом, площадью <данные изъяты> кв.м <адрес>, стоимостью 900 000 руб., дом кирпичный, применена понижающая корректировка, санузел на улице, газа нет, печное отопление, требуется косметический ремонт, замена напольного покрытия, на ремонт применена корректировка в сторону плюса, поскольку объекте оценки выполнен ремонт, в объекте-аналоге требуется ремонт и замена полов, соответственно применяется повышающая корректировка для приведения в соответствие с объектом оценки.

По оценке земельного участка пояснила, что оценивалась часть земельного участка площадью 1800 кв.м. В выводах указана площадь всего земельного участка, однако фактически оценивалась его часть.

Рассматривая данное заключение, суд приходит к выводу, что оно не может быть положено в основу решения, в силу следующего.

В соответствии со ст.86, ст.67 ГПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается судом наряду с другими доказательствами.

Объектом оценки ООО «Бином» выбран дом площадью <данные изъяты> кв.м., в то время как вопрос о взыскании неосновательного обогащения подлежи рассмотрению в отношении объекта недвижимости площадью <данные изъяты>.м., в связи с тем, что принадлежащий семье ФИО24 дом имел площадь <данные изъяты> кв.м. и его площадь увеличилась до <данные изъяты> кв.м. в результате его переоборудования ЗАО «Свободный труд» без участия ФИО6 и ФИО2

Кроме того, экспертом применён метод сравнения продаж, исходя из цен на рынке продажи недвижимости, а не аренды. Однако продажа недвижимости и её аренда не являются идентичными понятиями и относятся к разным сегментам рынка недвижимости с разной степенью востребованности.

Также экспертом использовался доходный подход с применением коэффициента капитализации. Доходный подход основан на определении стоимости ожидаемых будущих денежных доходов от использования объекта недвижимости и суть его состоит в том, что отправной точкой для определения возможных доходов служит стоимость объекта недвижимости. Однако определение арендной платы не может находиться в прямой зависимости от стоимости объекта недвижимости, так как при значительной продажной стоимости он может быть невостребованным к аренде, как в малонаселённых пунктах, и наоборот, при относительно небольшой продажной стоимости чрезвычайно востребованным, как в крупных городах.

По этим же основаниям суд считает некорректным применённый экспертом метод капитализации, который также основан на оценке стоимости недвижимости и анализе продажах недвижимости в регионе.

Определением суда от 05.02.2025г. по данному делу была для определения стоимости арендной платы жилого дома с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м. и земельного участка с кадастровым номером № арендуемой площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «ОценкаБизнесКонсалтинг».

ООО «ОценкаБизнесКонсалтинг» подготовлено заключение № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 184-222 т.3) об оценке стоимости годовой арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ

- за пользование жилым домом с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, имеющего следующие характеристики: год постройки в соответствии с похозяйственной книгой № Упиской сельской администрации за ДД.ММ.ГГГГ. – ДД.ММ.ГГГГ; год постройки в соответствии с похозяйственной книгой № Упиской сельской администрации за ДД.ММ.ГГГГ.г. – ДД.ММ.ГГГГ телевидение, радио, телефон, газоснабжение – отсутствует; вентиляция естественная; стены – брус; материал кровли – шифер; общая площадь 80 кв.м.; печное отопление, от печи запитана система отопления с радиаторами; холодное водоснабжение отсутствует, колонка возле дома; горячее водоснабжение отсутствует; канализация отсутствует; туалет на улице; электроснабжение – рабочая проводка в доме; окна деревянные; ремонт стандартный; подвал под частью дома;

- за пользование частью земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>.<адрес><адрес>.

Также в судебном заседании экспертом ФИО16 представлено Дополнение к указанному заключению.

Экспертом для оценки стоимости аренды применялся сравнительный подход с применением метода количественных корректировок (л.д.192оборот т.3), доходный не применялся ввиду значительной погрешности расчётов по данному подходу, затратный подход не применялся в связи с тем, что отсутствует информация, необходимая для применения метода компенсации издержек доходами (л.д.189 оборот - 191 т.3). Доступ на объект оценщику был ограничен (л.д.204 оборот т.3).

По результатам расчёта с использованием сравнительного подхода стоимость права пользования жилым помещением общей площадью <данные изъяты>.м. по адресу: <адрес> на дату оценки составляет:

- за период с 01.03.2021г. по 31.12.2021г. – 47 500 руб. 00 коп.;

- за период с 01.01.2022г. по 31.12.2022г. – 38 000 руб. 00 коп.;

- за период с 01.01.2023г. по 31.12.2023г. – 44 000 руб. 00 коп.;

- за период с 01.01.2024г. по 27.01.2025г. – 44 400 руб. 00 коп.

По результатам расчёта с использованием сравнительного подхода стоимость права пользования частью земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> на дату оценки составляет:

- за период с 01.03.2021г. по 31.12.2021г. – 1 900 руб. 00 коп.;

- за период с 01.01.2022г. по 31.12.2022г. – 3 000 руб. 00 коп.;

- за период с 01.01.2023г. по 31.12.2023г. – 1 680 руб. 00 коп.;

- за период с 01.01.2024г. по 27.01.2025г. – 3 500 руб. 00 коп.

Представителем ФИО2 ФИО19 заявлено ходатайство о признании данного заключения эксперта не относимым и недопустимым доказательством, так как обследование подлежащего оценке объекта не производилось по причине не предоставления доступа внутрь объекта, при этом в заключении эксперта не отражено, что производился только внешний визуальный осмотр объекта; объектом исследования является дом площадью <данные изъяты> кв.м., в то время как спорный объект недвижимости имеет площадь <данные изъяты> кв.м., с учётом подвала – <данные изъяты> кв.м.; в качестве объектов-аналогов использованы три объекта производственно-складского назначения; по объекту оценки в материале стен не отражена облицовка кирпичом, при учёте площади не отражена площадь подвала, что является существенными характеристиками дома, определяющими его стоимость; экспертом использована корректировка на торг при совершении сделки купли-продажи, а не при сдаче в аренду; в приложении к заключению отсутствует информация об объектах-аналогах № в расчёте за 2023 год <адрес><адрес>) и № в расчёте с 01.01.2024г. по ДД.ММ.ГГГГ. (<адрес>); на аналог половины дома корректировка на обособленность не применялась; применена корректировка на стоимость земельного участка от стоимости единого объекта недвижимости в размере 30% на стоимость доли земельного участка, тогда как объектом оценки является не идеальная доля земельного участка, а конкретная его часть, имеющая границы, что повлекло занижение стоимости объекта оценки; не применены корректировки на дату сдачи в аренду по объектам-аналогам № в расчёте за 2023 год (дата сдачи в аренду объекта-аналога август 2022 года) и по объекту-аналогу № в расчёте с 01.01.2024г. по 27.1.2025г. (дата сдачи в аренду объекта-аналога август 2023 года), расчёт арендной платы по ценам, существовавшим в 2021-2024 годах для целей взыскания неосновательного обогащения за 2025 год не отвечает требованиям положений ч.2 ст.1105 ГК РФ; в качестве оценки указан объект, в котором отсутствуют коммуникации, корректировки на отсутствие инженерных коммуникаций произведены неверно.

Представитель ответчика ФИО20 указала, что оснований для удовлетворения ходатайства не имеется, тот, факт, что эксперт не учитывал, что дом сейчас электрифицирован, не может быть основанием для того, чтобы признать заключение эксперта недопустимым доказательством по делу, поскольку в 2001 году дом был ФИО24 освобожден, и никаких мер по его содержанию длительный период времени не применялось, обязанность по оплате электроэнергии ФИО6 не исполнял, электричество было бы отключено, если бы в дом не переехал ЗАО «Свободный труд» и дом бы не был электрифицирован, Кроме того, сам эксперт пояснил, что наличие или отсутствие подачи электроэнергии не влияет на стоимость арендной платы, и по сути это ценообразующим фактором не является и полагает, что это и не нужно было учитывать. Относительного того, что все объекты-аналоги имеют все коммуникации, а дом не имеет, у ФИО24 отсутствовали водоснабжение, канализация, центральное отопление и корректировки на отсутствие коммуникаций применены верно.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «ОценкаБизнесКонсалтинг» ФИО14 пояснил, что осмотр объекта производился визуально с внешней стороны жилого дома, доступ к объекту предоставлен не был, информация об этом имеется в Акте, который является частью заключения, но визуально через окна осмотр помещения был произведён, так как из фотографий, приложенных к заключению, видно, что зафиксировано внутреннее состояние дома, не идеально, но зафиксировано. Перед экспертной организацией стоял вопрос оценить объект площадью 80 кв.м., были проанализированы материалы дела, из которых усматривается, что в разных источниках сведения о площади разнятся. Оценивал конкретный существующий объект, осмотр которого произвёл, площадью 80 кв.м. Помещение под домом не осматривалось, так как доступ не был предоставлен, однако площадь подвального помещения далеко не всегда входит в полезную площадь дома, исходя из которой рассчитывается стоимость объекта или его аренды. Как аналог к данному объекту, имеющему подвальное помещение, мог быть взят дом площадью 40 кв.м., так как при определении стоимости аренды наличие и отсутствие подвала не является ценообразующим фактором для стоимости аренды. Для стоимости как объекта недвижимости подвальное помещение может иметь значение как в сторону улучшения, так и в сторону ухудшения объекта, но не для стоимости аренды.

Указание в заключении на то, что в качестве объектов-аналогов использовались помещения производственно-складского назначения является опиской, так как в приложенных к заключению сведениях об объектах-аналогах нет ни одного складского помещения и данная описка не повлияла на результаты заключения.

Указание на отсутствие коммуникаций сделано потому, что рядом не имелось никаких столбов, дом ни к чему не присоединён и сделать вывод о том, что там есть коммуникации, нельзя. Наличие рабочей электропроводки в доме, о чём указано в определении суда о назначении экспертизы, не свидетельствует о наличии в доме электричества. В объекте осмотра каких-либо коммуникаций не имелось. На отсутствие электричества сделана корректировка за минусом 12% по аналогам. В случае наличия электричества

Материал стен в заключении указан дерево, кирпичная облицовка на стоимость дома как объекта недвижимости возможно повлияет, но на стоимость арендной платы облицовка кирпичом никоим образом не влияет, это не конструктивный элемент и не влияет на условия жизни.

Корректировка на торг является обязательной, однако корректировок на торг по рынку арендной платы не имеется, в связи с чем была использована корректировка на торг при продаже объекта недвижимости, это наиболее близкая корректировка к аренде, это общепринятая методика. В данном случае не применить корректировку на торг было бы неверно. Корректировки предусмотрены рекомендациями, законодательно нормативными актами ни одна корректировка не утверждена, Кроме того, корректировки оценщик применяет по своему усмотрению.

Расчёт стоимости за 2023 год производился в программе «Эксель» и при указании объекта-аналога № характеристики объекта-аналога № из-за технического сбоя переместились автоматически в объект-аналог №, адрес верный, а характеристики объекта-аналога №, то есть характеристики 2 аналога продублировались в третий аналог, в связи с чем подготовил Дополнение с верными сведениями, где исправлены сведения в отношении аналога № ДД.ММ.ГГГГ год.

По 2024 году по аналогу № указан адрес <адрес> ручей, при этом в приложении имеется аналог по адресу 2<адрес>, в данном случае это описка в адресе.

В отношении объекта-аналога, указанного как часть дома, корректировка не делалась и не должна была делаться, так как в данном случае оценивается стоимость аренды, а не стоимость объекта, стоимость аренды квадратного метра не меняется от того обстоятельства, является ли объект недвижимости частью дома или целым домом.

Корректировка на земельный участок в размере 30 % произведена потому, что никто отдельно от дома участок не сдаёт в аренду, экспертным советом было утверждено, что для такого рода земельных участков делается корректировка 30 %. Иной адекватной методики определения аренды не имеется. Указанное предусмотрено Советом экспертов Рынка недвижимости «Сборник корректировок Сегмент «Земельные участки» 2017г., страница 29 Заключения.

Аналоги для расчёта брались наиболее близкие к конкретному периоду и конкретному объекту оценки, при этом сам рынок аренды малоподвижный, сведения за август 2022 года актуальны на 01.01.2023г, как и сведения за август 2023 года на 01.01.2024г.

В случае, если в объявлении указывается, что дом со всеми удобствами, предполагается наличие всех инженерных коммуникаций – наличие холодного, горячего водоснабжения, отопление, электроснабжение, водоотведения, газоснабжения. Печное отопление не относится к инженерным коммуникациям, только центральное.

В случае, если в аналоге имеется более, чем одна коммуникация, то на объект без коммуникаций производится корректировка.

Рассматривая ходатайство о признании заключения данного эксперта не относимым и недопустимым доказательством, суд не находит оснований для его удовлетворения по следующим основаниям.

Экспертом оценен объект, указанный судом и указанной площадью <данные изъяты> кв.м. По обстоятельствам осмотра и по методике подготовки заключения эксперт дал полные пояснения, ответив на поставленные перед ним участниками процесса вопросы. Законом допускается оценка объекта без его осмотра, если доступ на объект оценщику ограничен. Акт осмотра от 14.04.2025г. содержит указание на то, что доступ на объект оценщику был ограничен (л.д.204 оборот т.3), является приложением к заключению и рассматривается в совокупности с заключением. Стоимость арендной платы определена на дату оценки. Заключение относится к спорному объекту недвижимости и является относимым. В совокупности с представленными экспертом Дополнениями является допустимым, не содержит неясностей, имеющиеся описки и неточности в ходе допроса эксперта им разъяснены и устранены. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его расчёты стоимости с указанием, какие корректировки применяются с обоснованием их применения, содержит выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Учитывая изложенное, оснований для признания заключения эксперта ООО «ОценкаБизнесКонсалтинг» неотносимым и недопустимым доказательством, не имеется.

Заключение составлено экспертом, обладающим специальными познаниями и стажем работы в соответствующей области (л.д.187 т.3), экспертиза проведена в порядке, установленном ст. 84 ГПК РФ, в соответствии с требованиями Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» на основании определения суда о поручении проведения экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не является заинтересованным лицом, ни одна из сторон не могла повлиять на исход экспертизы. Несмотря на две опечатки об использовании в качестве объектов-аналогов помещения производственно-складского назначения, наличие дублирующей характеристики объекта-аналога № в расчёте за 2023 года объекту-аналогу № из-за технического сбоя, которая была устранена в судебном заседании путём представления Дополнений и разъяснена причина данного недочёта, несмотря на описку в указании в расчёте за 2024 год адреса объекта-аналога № (в расчёте указан адрес <адрес>, при этом в приложении имеется аналог по адресу <адрес>), выводы эксперта последовательны, непротиворечивы, основаны на методиках, поименованных в экспертном заключении, которое является понятным и подробным, содержит описание самого исследования, описание применяемой методики и обоснование её применения, расчёты стоимости подробные и последовательные, имеют разбивку по годам, с указанием, какие корректировки применяются с обоснованием их применения, содержит выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Допущенную в Дополнении арифметическую ошибку при суммировании стоимости арендной платы за жилой дом суд не считает существенной, поскольку она очевидно является арифметической ошибкой, допущенной при сложении сумм.

Оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется, в связи с чем суд кладёт его в основу решения

В судебном заседании эксперт указал, что объект оценки не подключён к коммуникациям, а наличие рабочей проводки в доме не означает наличие или отсутствие электроснабжения.

Учитывая, что после выезда 2001 года ФИО24 оплату электроэнергии по данному дому более 20 лет не производили, то в соответствии с действующим законодательством сетевой организацией неизбежно было бы произведено отключение дома от электроснабжения, в связи с чем суд приходит к выводу, что указание в заключении эксперта «коммуникации отсутствуют» соответствует обстоятельствам дела. Наличие рабочей электропроводки в доме экспертом во внимание принято.

В соответствии с ч.1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

На основании положений ч.2 ст.1105 ГК РФ и установленного судом окончания периода, неосновательное обогащение подлежит взысканию с <данные изъяты>» по 10.06.2025г., которое исчисляется судом пропорционально последнему расчётному периоду заключения <данные изъяты>». Исходя из стоимости одного дня аренды жилого дома, а также земельного участка за период с 01.01.2024г. по 27.01.2025г. и умножения полученной суммы на количество дней в периоде с 28.01.2025г. по 10.06.2025г.

Расчёт неосновательного обогащения по жилому дому за период с 28.01.2025г. по 10.06.2025г. включительно (134 дня):

44 500 руб. 00 коп. : 393 дня периода с 01.01.2024г. по 27.01.2025г. х 134 = 15 173 руб. 02 коп.

Расчёт неосновательного обогащения по земельному участку:

3 500 руб. 00 коп. : 393 дня периода с 01.01.2024г. по 27.01.2025г. х 134 = 1 193 руб. 38 коп.

Таким образом, общая сумма неосновательного обогащения, образовавшаяся на стороне <данные изъяты>» и подлежащая взысканию в пользу ФИО2, по жилому дому за период с 01.03.2021г. по 10.06.2025г. составляет 189 173 руб. 02 коп. (47 500 руб. 00 коп. + 38 000 руб. 00 коп. + 44 000 руб. 00 коп. + 44 500 руб. 00 коп. + 15 173 руб. 02 коп.), по земельному участку – 11 273 руб. 38 коп. (1 900 руб. 00 коп. + 3 000 руб. 00 коп. + 1 680 руб. 00 коп. + 3 500 руб. 00 коп. + 1 193 руб. 38 коп.).

Таким образом, заявленные ФИО2 требования подлежат удовлетворению частично.

Иного в судебном заседании не установлено.

Расходы по проведению экспертизы ООО «ОценкаБизнесКонсалтинг» надлежит отнести на счёт бюджета, так как данная экспертиза назначалась по инициативе суда.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 – удовлетворить частично.

Взыскать с ЗАО «Свободный труд», адрес юридического лица: <адрес><адрес>, фактический адрес: <адрес>, ОГРН №, ИНН №, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ., в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, зарегистрированной по адресу: <адрес>, фактически проживающей по адресу: <адрес>, паспорт серии № №, выдан <адрес> ДД.ММ.ГГГГ., код подразделения №, неосновательное обогащение в виде сбережённой арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ.:

- за пользование жилым домом по адресу: <адрес> с кадастровым номером № – в сумме 189 173 (сто восемьдесят девять тысяч сто семьдесят три) рубля 02 коп.,

- за пользование земельным участком по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № – в сумме 11 273 (одиннадцать тысяч двести семьдесят три) рубля 38 коп.,

всего – 200 446 (двести тысяч четыреста сорок шесть) рублей 40 коп.

В остальной части заявленных требований – отказать за необоснованностью.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Смоленский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Монастырщинский районный суд Смоленской области.

Мотивированное решение изготовлено 26.06.2025г.

Судья Т.В.Земцова,