Решение № 2-1483/2020 2-1483/2020~М-1486/2020 М-1486/2020 от 28 сентября 2020 г. по делу № 2-1483/2020

Дело № 2-1483/2020


РЕШЕНИЕИменем Российской Федерации

г. Мелеуз 29 сентября 2020 года

Мелеузовский районный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Барашихиной С.Ф.,

при секретаре судебного заседания Кузнецовой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка на новый срок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, обосновывая его тем, что <дата обезличена> между ним и ответчиком был заключен договор аренды <№> от <дата обезличена> земельного участка, находящегося в государственной собственности из категории земель – земли населенных пунктов, имеющего местоположение: <адрес обезличен>, <адрес обезличен>, площадью ... кв.м кадастровый <№>, разрешенное использование: под индивидуальную жилую застройку (дата регистрации договора <дата обезличена>).

Срок действия договора аренды <№> от <дата обезличена> определен по <дата обезличена>.

Отделом архитектуры и градостроительства Администрации муниципального района <адрес обезличен> Республики Башкортостан истцу выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома от <дата обезличена><№>.

На указанном земельном участке истцом возведен объект незавершенного строительства, проектируемое значение: жилой дом, кадастровый <№>, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Право собственности на данный объект зарегистрировано за истцом <дата обезличена>.

<дата обезличена> до истечения срока действия договора аренды истец обратился к ответчику с заявлением на заключение с ним нового договора аренды на новый срок.

Письмом от <дата обезличена><№> ответчик уведомил истца об отказе в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок, указывая, что истец уже реализовал свое право в части однократного предоставления земельного участка для завершения строительства.

Истец считает данный отказ незаконным, поскольку истцом направлено заявление о заключении нового договора аренды до истечения срока действия аренды, он продолжает пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражает, не заявляет требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставит вопрос об освобождении земельного участка, принимает арендные платежи, иным лицам земельный участок не предоставляет, в связи с чем истец в силу закона и условий договора аренды имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. При этом заключение договора аренды на новый срок необходимо истцу для завершения строительства недостроенного жилого дома, принадлежащего ему на праве собственности.

Просит обязать ответчика предоставить истцу в аренду спорный земельный участок путем заключения договора аренды на три года в десятидневный срок со дня вступления в силу решения суда.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал, суду пояснил, что всеми вопросами занималась его мать, поэтому подробностей он не знает, исковые требования просил удовлетворить по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Представитель Администрации муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан при надлежащем извещении также не явился. При этом в письменном отзыве просил отказать в удовлетворении исковых требований.

В силу ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело без участия ответчика, надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения иска.

Свидетель ФИО3 в судебном заседании пояснила, что начиная с <дата обезличена> им договор аренды неоднократно продлевали, в <дата обезличена> года им в продлении договора отказали. Объект незавершенного строительства, состоящий из фундамента, зарегистрирован за истцом на праве собственности.

Выслушав истца, свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

Из материалов дела следует, что <дата обезличена> между ФИО1 и Администрацией муниципального района <адрес обезличен> РБ заключен договор аренды <№> находящегося в государственной собственности земельного участка из категории земель населенных пунктов кадастровый <№>, общей площадью ....м, по адресу: <адрес обезличен>, под индивидуальную жилую застройку, сроком на 3 года. В соответствии со ст. 425 Гражданского Кодекса Российской Федерации условия настоящего договора распространяются к отношениям, фактически возникшим между сторонами с <дата обезличена> (п. 2.2).

Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра по РБ.

<дата обезличена> истцом получено разрешение <№> на строительство жилого дома на участке по адресу: <адрес обезличен>, сроком действия до <дата обезличена>.

В связи с окончанием срока действия договора аренды <№> от <дата обезличена> между <адрес обезличен> и ФИО1 вновь заключен <дата обезличена> договор аренды <№> указанного земельного участка сроком на 3 года.

После истечения срока действия договора аренды <№> от <дата обезличена> между <адрес обезличен> и ФИО1 заключен <дата обезличена> договор аренды <№> указанного земельного участка сроком на 3 года. Согласно п. 2.2. условия настоящего договора применяются к отношениям, фактически возникшим между сторонами с <дата обезличена>.

Согласно выписки из ЕГРН в собственности ФИО1 имеется объект незавершенного строительства, общей площадью ... кв. м, по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый <№>, о чем сделана запись регистрации <№> от <дата обезличена>.

<дата обезличена> ФИО1 обратился с заявлением в <адрес обезличен> о предоставлении в аренду земельного участка кадастровый <№>, в чем письмом <№> от <дата обезличена> отказано, так как земельный участок предоставлялся по договорам <№> от <дата обезличена>, <№> от <дата обезличена> непосредственно в целях завершения строительства и заявитель реализовал свое право в части однократного предоставления земельного участка для завершения строительства, повторное предоставление невозможно.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01 марта 2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от дата № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действующей с 01 марта 2015 года, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01 января 2012 года, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01 марта 2015 года пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, действовавшая до 01 марта 2015 года не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, равно как из положений Закона № 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действующая с 01 марта 2015 года, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01 марта 2015 года).

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с 01 марта 2015 года, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01 марта 2015 года.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Как установлено судом и подтверждается имеющимися в деле доказательствами, спорный земельный участок предоставлен ФИО1 без торгов по процедуре выбора и предварительного согласования места размещения объекта в аренду в 2013 г. для индивидуального жилищного строительства, после 01 марта 2015 года, на основании норм земельного законодательства, вступивших в силу с 01 марта 2015 года с ФИО1 вновь был заключен договор аренды земельного участка сроком на 3 года.

Факт того, что после истечения двух договоров аренды им осуществлена государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 10 %, вопреки доводам истца поводом для удовлетворения исковых требований быть не может, поскольку данное обстоятельство не предусмотрено законодателем в качестве основания для заключения с истцом договора аренды земельного участка без соблюдения процедуры, установленной земельным законодательством.

Гражданский кодекс Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вместе с тем объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в статьях 39.3, 39.9 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок в собственность, аренду без проведения торгов. Наличие на спорном участке принадлежащего истцу на праве собственности, зарегистрированном в установленном порядке, указанного объекта незавершенного строительства степенью готовности 10% в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации не предполагает его право на приобретение в аренду данного участка без проведения торгов.

При данных обстоятельствах, учитывая вышеприведенные положения земельного законодательства, вступивших в действие с 01 марта 2015 года, в соответствии с которыми ФИО1 не имеет права на повторное предоставление без проведения торгов спорного участка в аренду на три года для завершения строительства, поскольку им реализовано право на однократное получение в аренду земельного участка без проведения торгов, в связи с чем отказ органа местного самоуправления в предоставлении ему в аренду земельного участка является законным, так как у ответчика имелись все правовые основания для отказа истцу в заключении нового договора аренды на земельный участок без проведения торгов при степени готовности объекта не завершенного строительства лишь на 10%, что устанавливается сведениями из ЕГРН, суд приходит к выводу, что правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан о возложении на ответчика обязанности предоставить ему в аренду земельный участок из категории земель-земли населенных пунктов кадастровый <№>, общей площадью ... кв.м, по адресу: <адрес обезличен>, разрешенное использование: под индивидуальную жилую застройку, сроком на три года отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Верховный суд Республики Башкортостан через Мелеузовский районный суд РБ в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 02 октября 2020 года

Председательствующий судья С.Ф.Барашихина