Апелляционное определение № 33-6645/2025 от 15 декабря 2025 г.

Судья Баланцев Е.В. Дело №33-6645/2025

УИД 76RS0008-01-2025-001508-88

Изготовлено 16.12.2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе:

председательствующего Сеземова А.А.

судей Ваниной Е.Н., Виноградовой Т.И.

при секретаре Подколзиной О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ваниной Е.Н.

15 декабря 2025 года

дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 на решение Переславского районного суда Ярославской области от 24 сентября 2025 года, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО1 (...) к ФИО3 (...) оставить без удовлетворения».

По делу установлено:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельных участков от 20.02.2024 года, взыскании уплаченных по договору денежных средств 350 000 руб., расходов на оплату государственной пошлины 11 250 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что 20.02.2024 между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен договор купли-продажи земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, кадастровые номера №, №, по цене 350 000 рублей. Обязательства по оплате истцом выполнены в полном объеме. Объявление о продаже участков было размещено в интернете, в объявлении говорилось о наличии старого дома под снос. После регистрации права собственности истцу стало известно о невозможности использования участков для индивидуального жилищного строительства в связи с нахождением их в защитной зоне объекта культурного наследия регионального значения. Указанный факт был скрыт ответчиком. Истец не может использовать земельные участки по назначению.

Судом постановлено указанное решение.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда, принятии по делу нового решения. Доводы жалобы сводятся к незаконности и необоснованности решения суда.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, обсудив их, исследовав материалы дела, заслушав ФИО1 и ее представителя по доверенности ФИО2, поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба не содержит оснований для отмены решения суда.

Отказывая в иске, суд исходил из того, что не имеется доказательств, подтверждающих, что ответчик знал о наличии ограничений в использовании земельных участков и сообщил покупателю ложные сведения.

С принятым судом решением судебная коллегия соглашается, считает его правильным, соответствующим обстоятельствам дела и закону.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены верно. Установленные по делу обстоятельства подтверждаются имеющимися в деле доказательствами. Оценка доказательств произведена согласно ст. 67 ГПК РФ. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Материальный закон применен и истолкован правильно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

На основании п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с ч. 1 ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

ФИО3 по договору купли-продажи от 06.07.1992 года приобрел у совхоза «...» целое домовладение, состоящее из жилого бревенчатого дома и земельного участка в с. ..., после чего на основании решения администрации ... сельсовета от 10.12.1992 года № ему выдано свидетельство о праве собственности на 0,15 га и праве аренды на 0,05 га. На обратной стороне свидетельства указаны линейные размеры обоих участков 86 м х 23 м, владельцы смежных земельных участков и расположенное рядом шоссе, подписи специалиста сельсовета и ФИО3 о согласии, а так же информация о том, что 0,009 га земли с особым режимом использования, земляные работы после вспашки на глубину не более 0,3 м выполнять при условии согласования с отделением ..., ..., приведен номер телефона, необходимо обеспечить беспрепятственный доступ для ведения ремонтно-восстановительных работ. Жилой дом и земельный участок в 1992 году были предметом залога по кредитному договору, заключенному ФИО3 как ... с коммерческим банком. Приказом ... сельской администрации от 04.10.2000 года дому, 1925 года постройки, присвоен адрес: <адрес>. (л.д. 19-24, 34-40, 43-44).

По данным ЕГРН на 13.12.2025 года земельный участок № площадью 1650 кв. м по адресу: <адрес>, из земель населенных пунктов, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, поставлен на кадастровый учет 27.10.2005 года, участок относится к ранее учтенным. В пределах земельного участка числится объект недвижимости №. Ограничение прав и обременение объекта недвижимости в ЕГРН не зарегистрировано.

По данным ЕГРН на 13.12.2025 года земельный участок № площадью 550 кв. м по адресу: <адрес>, из земель населенных пунктов, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, поставлен на кадастровый учет 23.01.2008 года, участок относится к ранее учтенным. Ограничение прав и обременение объекта недвижимости в ЕГРН не зарегистрировано.

22.02.2024 года право собственности на указанные земельные участки зарегистрировано за ФИО1 на основании договора купли-продажи от 20.02.2024 года.

Из договора купли-продажи от 20.02.2024 года, заключенного продавцом ФИО3 и покупателем ФИО1, следует, что земельные участки принадлежат продавцу на праве собственности на основании свидетельства о праве собственности на землю, владения и пользования землей от 14.12.1992 года №, выданного администрацией ... сельского совета народных депутатов ..., участки проданы за 350 000 руб., которые полностью оплачены до момента подписания договора наличными денежными средствами. В договоре указано, что строений и сооружений на земельном участке нет, обременений и ограничений не имеется (л.д. 57-63, 25).

15.04.2024 года ФИО1 заказаны кадастровые работы по выносу в натуру границ земельных участков, по результатам которых установлено, что оба земельных участка № и № находятся в защитной зоне объекта культурного наследия «...» (л.д. 32-33).

ФИО1 обращалась в Ярославский областной суд с административным иском о признании недействующим в части приказ Департамента охраны объектов культурного наследия Ярославской области от 05.10.2020 года № «Об утверждении графического описания местоположения границ защитных зон объектов культурного наследия». 27.11.2024 года по делу принято решение об отказе в удовлетворении требований. Судом установлено, что оспариваемый приказ опубликован на «Официальном интернет портале правовой информации» (..., номер опубликования №), в настоящее время Департамент охраны объектов культурного наследия Ярославской области переименован в Государственную службу охраны объектов культурного наследия Ярославской области. Объект культурного наследия «...» решением исполкома ... областного Совета народных депутатов от 24.01.1989 года № принят под государственную охрану памятников истории и культуры местного значения, постановлением главы администрации Ярославской области от 22.11.1993 года № включен в список объектов историко-культурного наследия Ярославской области, приказом Министерства культуры РФ от 25.11.2020 года № данный объект культурного наследия зарегистрирован в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, ему присвоен регистрационный номер №, граница территории объекта культурного наследия не утверждена, граница защитной зоны объекта культурного наследия составляет 200 м от линии внешней стены памятника, местоположение границы защитной зоны установлено в результате кадастровых работ.

Информация о включении объекта культурного наследия «...» в реестр объектов культурного наследия с 24.01.1989 года, утверждении графического описания местоположения границ защитной зоны объекта культурного наследия 05.10.2020 года, запрете строительства в защитной зоне объекта культурного наследия объектов капитального строительства и их реконструкции, связанной с изменением параметров (высоты, количества этажей, площади), нахождении земельных участков № и № в защитной зоне объекта культурного наследия содержится так же в представленных судебной коллегии ответе ФИО1 Государственной службы охраны объектов культурного наследия Ярославской области от 12.12.2025 года, градостроительных планах земельных участков от 09.10.2025 года. (л.д. 94-105).

В 2025 году ФИО1 вела переписку с администрацией ... муниципального округа Ярославской области по поводу отказа исключить жилой дом по адресу: <адрес>, из реестра фактически погибших объектов (л.д. 15, 18, 42).

Из представленных по делу доказательств невозможно установить, что ФИО3 на дату заключения договора купли-продажи 20.02.2024 года был осведомлен о нахождении земельных участков в защитной зоне объекта культурного наследия, ограничениях, связанных со строительством на них жилого дома. Сам ответчик данные обстоятельства отрицал. Права на земельные участки были оформлены ответчиков в связи с наличием у него в собственности жилого дома, приобретенного по договору купли-продажи, ограничение прав на земельные участки отсутствовало в ЕГРН (л.д. 53-56, 67-69, 73-77).

При этом ФИО1, действуя осмотрительно, имела возможность до подписания договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности вынести на местность с помощью кадастрового инженера границы земельных участков и выяснить, что ни попадают в защитную зону объекта культурного наследия, предложить продавцу представить градостроительные планы земельных участков и ознакомиться на Официальном интернет портале правовой информации с общедоступной информаций о границах защитной зоны объекта культурного наследия.

Таким образом, предоставления продавцом заведомо ложной информации об ограничениях в использовании земельных участков в соответствии с разрешенным видом использования не установлено, риск неосведомленности о наличии ограничений не может быть возложен только на продавца, поэтому оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется.

В иске и в ходе рассмотрения дела истец не ссылался на какие-либо недостатки самих земельных участков, а указывал на отсутствие достоверной информации об ограничении в использовании земельных участков по назначению, в связи с чем суд обоснованно при разрешении спора руководствовался специальной нормой ч. 3 ст. 37 ЗК РФ.

Ссылки в апелляционной жалобе на ст. 178 ГК РФ несостоятельны, поскольку требований о признании сделки недействительной суду заявлено не было. Суд рассматривал иск о расторжении договора.

Ходатайство о привлечении к участию в деле Государственной службы охраны объектов культурного наследия Ярославской области, Управления Росреестра по Ярославской области истец не заявлял, поэтому доводы об этом в апелляционной жалобе необоснованны. В любом случае данные органы не имеет правового интереса к спорным земельным участкам, поэтому привлечению к участию в деле не подлежали.

Актуальные выписки из ЕГРН на земельные участки запрошены судебной коллегией, информации об обременениях и ограничениях в них нет.

Ходатайство о предоставлении времени для получения градостроительных планов земельных участков истец у суда не просил, поэтому доводы об этом в апелляционной жалобе не могут служить основанием для отмены решения суда. В представленных судебной коллегии градостроительных планах земельных участков значимой для дела информации, которой истец еще не обладал, не содержится.

По изложенным мотивам судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба не содержит оснований для отмены решения суда.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Оставить решение Переславского районного суда Ярославской области от 24 сентября 2025 года без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи