Решение № 2-227/2021 2-227/2021(2-4109/2020;)~М-3475/2020 2-4109/2020 М-3475/2020 от 23 июня 2021 г. по делу № 2-227/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Калининград 24 июня 2021 года

Центральный районный суд г. Калининграда в составе

председательствующего судьи Савинова Н.Н,

при секретаре Лебедевой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" к ФИО5, третье лицо администрация городского округа "Город Калининград", об истребовании нежилого помещения из чужого незаконного владения, возложении обязанности освободить помещение, взыскании неосновательного обогащения, встречному иску ФИО5 к комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград", третьи лица ФИО1, ФИО2, управляющая компания ООО "ЖЭУ-18", о признании встроенного нежилого помещения общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома, исключении из реестра муниципальной собственности записи регистрации № о праве муниципальной собственности на нежилое помещение,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" (далее – комитет) обратился в суд с указанным иском к ответчице, указав, что истец является собственником нежилого помещения (встроенного гаража), расположенного по адресу: < адрес >, общей площадью 12,8 кв.м. Указанный объект включен в реестр муниципального имущества городского округа "Город Калининград" на основании решения Малого Совета Калининградского городского Совета народных депутатов от < Дата > № (позиция 35) и по состоянию на < Дата > был учтён в составе основных фондов МУП ЖЭУ-18. По имеющейся у истца информации, нежилое помещение – гараж находится в единоличном пользовании владельца < адрес > указанного дома ФИО5 Она использует указанное нежилое помещение без оформления правоотношений с комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" с 2018 года по настоящее время. Представителями истца в 2016 и 2019 годах осуществлялись выходы для осмотра спорного объекта, однако в обоих случаях гараж был закрыт, жильцы < адрес > дома отсутствовали, в связи с чем осмотреть спорное помещение не представилось возможным. < Дата > истцом в адрес ответчицы направлена претензия о погашении задолженности за фактическое пользование гаражом и освобождении спорного помещения, однако требования истца ФИО5 не исполнены. Если бы ответчицей был заключён договор аренды нежилого помещения, то арендная плата за период с < Дата > по < Дата > составила бы 35352 рублей 56 копеек. Учитывая указанные обстоятельства, руководствуясь ст. 15, 307, 309, 614, 1102, 1105, 1107 ГК РФ истец просил суд истребовать из чужого незаконного владения ФИО5 указанное нежилое помещение, обязать ответчицу освободить это помещение, взыскать со ФИО5 за фактическое пользование нежилым помещением убытки за период с < Дата > по < Дата > в размере 35352 рублей 56 копеек.

Ответчица ФИО5 обратилась в суд со встречным иском о признании встроенного нежилого помещения № (по техническому паспорту – подвал) площадью 12,8 кв.м., общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: < адрес >; об исключении из Реестра муниципальной собственности записи регистрации № о праве муниципальной собственности на указанное нежилое помещение. В обоснование своих требований ФИО5 указала, что является собственником < адрес >< адрес > на основании договора купли-продажи от < Дата >. Вместе с приобретением квартиры к ней перешла доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. К моменту приобретения ею квартиры между собственниками жилых помещений были определены порядок пользования земельным участком и общими помещениями дома, в частности подвалами. Так, согласно протоколу общего собрания собственников от < Дата > определено, что < адрес > пользуется подвальным помещением площадью 12,8 кв.м. На момент покупки ею квартиры спорное помещение, по данным технической инвентаризации, учитывалось как подвал, сведений о том, что в доме имеется гараж или что данное нежилое помещение когда-либо использовалось под гараж не имелось. Спорное помещение включено в технический паспорт, выданный Калининградским межрайонным бюро технической инвентаризации, что является безусловным доказательством принадлежности помещения к общему имуществу жилого дома. Отдельной технической документации на указанное помещение не имеется. Указанная информация содержится в технических паспортах по состоянию < Дата > и < Дата >. По данным ФКП Управления Росреестра по Калининградской области, учтенных нежилых помещений в доме нет, зарегистрированных прав на объекты недвижимости в строении за муниципалитетом также нет. На кадастровом учете спорное помещение не состоит, что подтверждается выпиской из ЕГРН от < Дата >. Согласно информации ООО "ЖЭУ №" (бывшее МУП ЖЭУ-18), на балансе организации спорное нежилое помещение никогда не находилось, каких-либо договоров аренды ни с кем из жильцов дома никогда не заключалось и плата не взималась. Право собственности, аренды, пользования, хозяйственного ведения и оперативного управления в отношении указанного помещения не осуществлялось ранее и не осуществляется сейчас, оно обозначено как одно из помещений подвала, вместе с тем в Реестр муниципальной собственности это помещение включено как гараж. У прежнего собственника приобретенной ею-ФИО5 < адрес > (как и у других собственников помещений) никогда не имелось каких-либо договорных отношений с администрацией городского округа "Город Калининград" или её подразделениями, обязывающих вносить арендную плату за пользование спорным помещением. Прежний собственник < адрес > пользовался спорным подвалом с 2003 года. Таким образом, администрация города на протяжении 15 лет никаких претензий по оплате за пользование подвалом не предъявляла, требований по его освобождению к собственнику не предъявляла, в расходах по содержанию и ремонту дома никогда не участвовала и не участвует по настоящее время, каких-либо договорных отношений по данному вопросу у администрации не существует. Помимо указанного, спорное помещение никогда не передавалось актом приема-передачи ни ей, ни иным собственникам, никаких договоров на пользование спорным помещением она с истцом не заключала. В настоящее время подвал используется ею-ФИО5 для хозяйственно-бытовых нужд и хранения своих личных вещей. Спорной помещение внесено в реестр муниципальной собственности в 1992 году, то есть до введения в действе закона о приватизации жилых помещений. При этом документов, подтверждающих статус помещения, не имеется. Решение малого Совета Калининградского городского Совета народных депутатов № 2241 от 25 сентября 1992 года не может являться основанием для получения свидетельства о праве собственности на помещение подвала, так как подвал не входит в пообъектный перечень к данному решению. Поскольку Указ Президента РФ от 18 марта 1992 года № 114-рп "Об утверждении Положения об определении по объектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности в порядке оформления прав собственности" утратил силу 12 июня 2006 года, решение малого совета Калининградского городского Совета народных депутатов в настоящее время также утратило силу. При указанных обстоятельствах, учитывая, что все квартиры в доме принадлежат на праве собственности гражданам, в силу закона спорный подвал утратил статус муниципального имущества и принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности. В подвале проходят коммуникации, относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома, следовательно, собственники дома являются совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома. Подвал относится к общему имуществу многоквартирного дома ещё и потому, что изначально использовался для хранения угля. В подвале расположен ревизионный колодец дренажной системы всего дома, что характерно для домов довоенной постройки. Колодец требует регулярного обслуживания для предупреждения переполнения и намокания стен дома. Таким образом, помещение № 4, расположенное в подвале многоквартирного дома, содержит инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения, значит является помещением общего пользования в силу закона.

В судебном заседании представитель истца по первоначальным требованиям и ответчика по встречному иску комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" ФИО10 свои исковые требования поддержал, изложил доводы аналогично своему исковому заявлению, встречный иск не признал.

Ответчица по первоначальным требованиям и истица по встречному иску ФИО5 и её представитель ФИО8 иск комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" не признали, встречный иск поддержали по изложенным в нём основаниям.

Представители третьих лиц администрации городского округа "Город Калининград", УК ООО "ЖЭУ-18" в судебное заседание не явились, о его дате, времени и месте уведомлены надлежаще, причину неявки суду не сообщили, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

Третьи лица ФИО1 и ФИО2, являющиеся собственниками квартир №№ в < адрес > по < адрес >, в судебное заседание не явились, о его дате, месте и времени уведомлены надлежаще, просили рассмотреть дело в их отсутствие. В письменных отзывах поддержали заявленные ФИО5 исковые требования.

Выслушав стороны, исследовав доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ч. 1 ст. 161 ГК РФ, сделки должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Статья 162 ГК РФ устанавливает, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с п. 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику, подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Согласно пункту 45 этого же постановления Пленума следует, что в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Оспаривая право собственности городского округа "Город Калининград" на нежилое помещение, ФИО5 полагает, что оно является общим имуществом собственников дома.

Согласно выписке из Росреестра следует, что ФИО5 на основании договора купли-продажи от < Дата > является собственником < адрес > по пер. Нахимова в г. Калининграде.

Нежилое помещение – встроенный гараж, расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: < адрес >, находилось на балансе МУП ЖЭУ - 18 г. Калининграда, относится к разряду нежилых помещений в соответствии с выпиской из Реестра муниципального имущества городского округа "Город Калининград" от < Дата > №, включено в реестр муниципального имущества на основании решения Малого Совета Калининградского городского Совета народных депутатов от < Дата > № (позиция 35).

Как следует из технического паспорта жилого < адрес > по < адрес > спорное помещение – встроенный гараж площадью 12,8 кв.м. расположен в подвале этого дома и имеет отдельный вход.

В соответствии с актом обследования от < Дата > нежилое помещение (гараж), расположенный в указанном доме, обладает признаками использования, доступ в нежилое помещение (гараж) закрыт. Со слов собственников жилых помещений дома, гараж находится в пользовании собственника < адрес > ФИО5

Из пояснений ФИО5 данных ею в судебном заседании следует, что ключ от спорного помещения находится у неё, она использует это помещение для собственных нужд.

На основании ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме, то есть имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в данном доме. В частности, пп. 1 и 3 ч. 1 указанной статьи предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома. Аналогичная норма содержится в п. 1 ст. 290 ГК РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзацах 5, 6 пункта 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом.

Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения, возможности его использования как самостоятельного.

Вопреки утверждению ФИО5 гаражные помещения к числу общего имущества дома не отнесены.

Несмотря на то, что в спорном помещении проходят коммуникации, относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома, а также имеется ревизионный колодец, что сторонами не оспаривается, бесспорных доказательств, подтверждающих, что это помещение относится исключительно к техническим помещениям по обслуживанию общего имущества дома, ФИО5 не представлено. Данное помещение было передано в муниципальную собственность в 1992 году, как самостоятельный объект нежилого фонда. В настоящее время спорный объект представляет собой обособленное помещение, расположенное в подвале жилого дома, имеющее самостоятельное назначение (гараж), первоначально, как указывает сама ФИО5, использовалось как для общественных нужд (хранения угля), так и для хранения её имущества. Согласно выписке из Реестра муниципального имущества городского округа "Город Калининград" спорное нежилое помещение включено в реестр муниципального имущества, является муниципальной собственностью городского округа "Город Калининград".

При указанных обстоятельствах, оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО5 не имеется.

Учитывая, что собственником спорного нежилого помещения (гаража) является администрация городского округа "Город Калининград", а ФИО5 пользуется им без какого-либо соглашения с собственником, исковые требования Комитета в части истребования имущества из чужого незаконного владения, суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Требования истца в части взыскания со ФИО5 задолженности за фактическое пользование нежилым помещением за период с < Дата > по < Дата > в размере 35 352 рублей 56 копеек, удовлетворению не подлежат, исходя из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 названного кодекса.

Исходя из смысла положений вышеуказанной статьи, обязательства из неосновательного обогащения возникают при одновременном наличии трех условий: факта приобретения или сбережения имущества, то есть увеличения стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества; приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, а также отсутствие правовых оснований для приобретения или сбережения имущества одним лицом за счет другого.

Согласно ч. 1 ст. 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Право пользования спорным помещением у ФИО5 не возникло ни в силу закона, ни в силу договорных отношений, однако суд полагает, что она добросовестно заблуждалась относительно наличия у неё права пользования и владения спорным объектом как общим имуществом дома. Комитетом (истцом) не представлено доказательств того, что ФИО5 предлагалось оформить помещение в пользование на основании договора. С претензиями собственника помещения она не соглашалась, ошибочно полагая, что гараж (помещение) является собственностью жильцов дома. При таких обстоятельствах суд полагает, что в действиях ФИО5 отсутствует неосновательное обогащение, поэтому оснований для взыскания с неё платы за период с < Дата > по < Дата > за фактическое пользование спорным нежилым помещением, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Иск комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" удовлетворить частично.

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО5 нежилое помещение – гараж, расположенное по адресу: < адрес >, общей площадью 12,8 кв.м., возложив на ФИО5 обязанность освободить указанное нежилое помещение.

В удовлетворении остальной части исковых требований комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" – отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО5 – отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г. Калининграда в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения, то есть с 1 июля 2021 года.

Судья Савинов Н.Н.